DXG update KBSV

Điểm nhấn đầu tư
. Trong năm nay, DXG dự kiến mở bán 2,000 sản phẩm tại dự án, toàn bộ các sản phẩm mở bán đều là đất nền. Giai đoạn 1 với 1,021 sản phẩm đã được mở bán vào giữa tháng 7 năm nay. Tính đến hết tháng 9, Đất Xanh đã bán được gần 1,000 sản phẩm với giá bán trung bình tầm 18 triệu/m2. Giai đoạn 2 với gần 1,000 sản phẩm dự kiến sẽ được mở bán trong quý 4/2020. Công ty tiếp tục đẩy mạnh bán hàng tại dự án Gem Sky World Long Thành để có thể nhanh chóng ghi nhận lợi nhuận trong quý 4/2020 (Biểu đồ 2).
Lợi nhuận kì vọng sẽ phục hồi đáng kể từ năm 2021 khi 3 dự án được bàn giao trong năm 2021. Trong năm 2021, DXG dự kiến sẽ bàn giao 3 dự án Gem Sky World, Opal Boulevard và St.Moritz (Bảng 3). Trong đó: - Dự án Opal Boulevard (Bình Dương) với 1,463 căn hộ đã được cất nóc trong tháng 7. Doanh thu ghi nhận của dự án trong năm 2021 ước đạt 1,963 tỷ VND. - Dự án St.Moritz (Bình Dương) đã hoàn thành thi công phần hầm, hiện đang xây dựng phần thô. Dự án đã bán được 160 căn trên tổng số 170 căn, dự kiến đóng góp hơn 892 tỷ VND doanh thu cho DXG. - Dự án Gem Sky World theo chúng tôi ước tính sẽ đóng góp hơn 2,700 tỷ VND cho DXG trong năm 2021. Với việc các dự án trong TP HCM bị trì hoãn do quá trình rà soát pháp lý kéo dài, Đất Xanh chuyển sang phát triển các dự án tại các tỉnh khác như Bình Dương, Đồng Nai. Trong quý 4 năm nay, DXG dự kiến sẽ chính thức mở bán dự án Opal Skyline (Bình Dương). Dự án gồm hơn 1,600 căn hộ, dự kiến sẽ hoàn thiện và bàn giao vào năm 2022.
Chúng tôi ước tính doanh thu của dự án đạt hơn 3,400 tỷ VND và bắt đầu được ghi nhận từ năm 2022. DXG hiện đang sở hữu quỹ đất lên tới gần 600ha, là một trong những chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn nhất trong ngành. Với lợi thế quỹ đất sẵn có dồi dào và chi phí hợp lý tạo điều kiện cho DXG đẩy mạnh mảng phát triển dự án. Đây được kì vọng là hoạt động cốt lõi giúp DXG đảm bảo tăng trưởng doanh thu lợi nhuận trong tương lai.

Dự phóng Kết quả kinh doanh năm 2020 & 2021
Chúng tôi ước tính: - Tổng số lượng căn bán được trong năm 2020 đạt 2,342 căn đến từ dự án Gem Sky World, Opal Boulevard và St.Moritz tương đương với tổng giá trị hợp đồng đạt 6,150 tỷ VND. - Số lượng căn hộ được bàn giao trong năm 2020 đạt 805 căn từ dự án Gem Sky World, tương đương với doanh thu ghi nhận đạt 1,809 tỷ VND. Theo đó: - Doanh thu ước tính năm 2020 của DXG đạt 4,724 tỷ VND (-19% yoy). - Lợi nhuận gộp đạt 2,620 tỷ VND, biên lợi nhuận gộp đạt 55% nhờ sự đóng góp chính của hoạt động môi giới với biên lợi nhuận cao. - Lợi nhuận sau thuế đạt 703 tỷ VND (-42% yoy). - Dự báo doanh thu chỉ thấp hơn 4% so với kế hoạch của doanh nghiệp nhưng dự báo lợi nhuận sau thuế thấp hơn 32% do tính đến khoản lỗ đầu tư vào LDG. - Doanh thu ước tính năm 2021 của DXG đạt 7,426 tỷ VND (+50% yoy), trong đó doanh thu chuyển nhượng BĐS đạt 5,569 tỷ VND đến từ dự án Gem Sky World, Opal Boulevard và St.Moritz. - Lợi nhuận gộp đạt 3,449 tỷ VND (+24% yoy). Theo đó, biên lợi nhuận gộp đạt 46%, giảm so với năm 2020 do tỷ trọng đóng góp lớn hơn của mảng chuyển nhượng BĐS với biên lợi nhuận thấp hơn so với hoạt động môi giới - Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 1,393 tỷ VND (+75% yoy).

Khuyến nghị :
Trong hai năm gần đây, do quá trình rà soát pháp lý kéo dài, các dự án của Đất Xanh tại TP HCM đều bị trì hoãn triển khai. Vấn đề này đã ảnh hưởng đáng kể đến kết quả kinh doanh và dòng tiền của Đất Xanh. Chúng tôi cho rằng rủi ro liên quan đến pháp lý vẫn tồn tại và cần nhiều thời gian để có thể mở bán các dự án. Tuy nhiên, triển vọng của Đất Xanh đã trở nên rõ rệt hơn khi bắt dự án Gem Sky World được mở bán với tỉ lệ hấp thụ khả quan. Đây cũng là dự án có thể nhanh chóng đem lại doanh thu cho DXG kể từ Quý 4/2020. Các thông tin chưa tích cực đã phản ánh vào giá của DXG. Do vậy, cùng với triển vọng kết quả kinh doanh khả quan năm 2021 khi ba dự án được bàn giao cùng với quỹ đất tiềm năng, chúng tôi vẫn duy trì đánh giá tích cực về cổ phiếu DXG và giữ nguyên khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu DXG. Sử dụng phương pháp định giá RNAV (Bảng 5), chúng tôi đưa ra giá mục tiêu cho cổ phiếu DXG là 15,200VND/cp, cao hơn 29% so với giá đóng cửa ngày 26/10/2020.