Khuyến nghị mua VRE

VRE ghi nhận KQKD khả quan trong Q3/2023 với doanh thu đạt 3.333 tỷ đồng (+66,2% svck) và LNST đạt 1.317 tỷ đồng (+65,9% svck), cao hơn kỳ vọng của chúng tôi. Công ty hoàn thành hơn 70% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận trong 9T2023.

Mức tăng trưởng cao trong Q3/2023 chủ yếu nhờ doanh thu chuyển nhượng bất động sản (BĐS) tăng gần 10 lần svck, đạt hơn 1.300 tỷ đồng đến từ việc bàn giao 268 căn nhà phố thương mại, chủ yếu tại dự án Đông Hà-Quảng Trị. Biên lợi nhuận gộp (BLNG) của mảng này đạt 44,3%, cao hơn nhiều so với mức 15,3% trong Q3/2022 do cùng kỳ năm trước chỉ bàn giao 2 căn và chuyển nhượng 1 dự án có BLNG rất thấp. Như đã trao đổi với ban lãnh đạo trong cuộc họp nhà đầu tư, chúng tôi kỳ vọng VRE sẽ bàn giao ~100 căn trong Q4/2023 và ghi nhận doanh thu hơn 500 tỷ.

Trong Q3/2023, doanh thu cho thuê BĐS tăng 8,2% svck, lên gần 2.000 tỷ đồng và lợi nhuận ròng cho thuê tăng 9,0% svck, đạt hơn 1.400 tỷ đồng. BLNG của mảng cho thuê BĐS giữ ổn định ở mức 57,3% (+2,7 điểm phần trăm (đpt) svck) và -0,5 đpt q/q). Không có trung tâm thương mại (TTTM) nào mở mới trong Q3/2023, do đó tổng số TTTM đang hoạt động vẫn là 83 với tổng GFA bán lẻ ~1,75 triệu m2. Tỷ lệ lấp đầy trung bình duy trì ở mức 85,4% (+1,5 đpt svck và -0,1 đpt q/q). Ngày khai trương VCP Hà Giang dời sang Q1/2024, do đó sẽ không có TTTM mới nào được mở trong Q4/2023.

Doanh thu tài chính tăng 2,3 lần svck, lên hơn 300 tỷ đồng, chủ yếu nhờ tiền và tương đương tiền tăng gần 4.600 tỷ đồng trong giai đoạn từ Q3/2022 đến Q3/2023.

Trong 9T2023, VRE cho CTCP Sản xuất và Kinh doanh VinFast (VinFast) vay hơn 8.000 tỷ đồng và đã thu hồi toàn bộ số tiền này trong kỳ. Trong 9T2022, VRE cho VinFast vay hơn 5.400 tỷ đồng và thu hồi 5.700 tỷ đồng trong kỳ. Theo ban lãnh đạo, giao dịch này nhằm tối ưu hóa việc sử dụng tiền mặt dư thừa trong ngắn hạn với lãi suất cho vay là 11–12%/năm, cao hơn đáng kể so với lãi suất tiền gửi kỳ hạn 3 tháng trung bình hiện nay. Điều này tuân theo chính sách quản lý giao dịch với các bên liên quan của công ty, theo đó VRE có thể cho các công ty liên quan vay để tận dụng tốt nhất dòng tiền với điều kiện phải được HĐQT phê duyệt và tổng số dư tại mọi thời điểm không được vượt quá 5% tổng tài sản hợp nhất của VRE.

Trong 9T2023, VRE công bố tổng doanh thu đạt 7.449 tỷ đồng (+42,6% svck) và LNST đạt 3.341 tỷ đồng (+71,9% svck), tương ứng lần lượt 72% và 71% kế hoạch.

Nhận xét nhanh: Do việc khai trương TTTM bị hoãn, BLNG mảng cho thuê BĐS và số tiền cho VinFast vay cao hơn kỳ vọng nên chúng tôi điều chỉnh giảm 2% doanh thu 2023 xuống 10.000 tỷ đồng (+35,7% svck) và điều chỉnh tăng 16% lợi nhuận ròng lên 4.500 tỷ đồng (+61,6% svck). Cho năm 2024, chúng tôi dự phóng doanh thu ở mức 9.700 tỷ đồng (-2,9% svck) và lợi nhuận ròng ở mức 4.600 tỷ đồng (+3,3% svck). Chuyển định giá sang năm 2024 với giá mục tiêu là 34.884 đ/cp. Dự phóng và định giá sẽ được cập nhật chi tiết trong báo cáo sắp tới.