KBC update VCBS

Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) cho biết, kết quả kinh doanh quý I của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HoSE: KBC) đã thấp hơn kỳ vọng khi chỉ ghi nhận gần 700 tỷ đồng doanh thu và 523 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, giảm 65% và 27% so với cùng kỳ năm ngoái.

KBC mới chỉ hoàn thành 7% kế hoạch doanh thu và 12% kế hoạch lợi nhuận, nguyên nhân là do ảnh hưởng của Covid-19 đến tiến độ bàn giao các dự án.

Ngoài ra biên lợi nhuận gộp đã giảm 16 điểm phần trăm xuống 40% trong quý I, chủ yếu vì biên lợi nhuận gộp của khu công nghiệp Tân Phú Trung sụt giảm. Lợi nhuận giảm chậm hơn doanh thu nhờ KBC đã đánh giá lại khoản đầu tư vào Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Sài Gòn Nhơn Hội khi tăng tỷ lệ sở hữu từ 10% lên 35,35%, qua đó thu về gần 500 tỷ đồng. Công ty mới hoàn thành 7% kế hoạch doanh thu và 12% kế hoạch lợi nhuận.

ACBS cho rằng tăng trưởng trong năm 2022 của KBC sẽ phụ thuộc rất nhiều vào việc bàn giao khu đô thị Tràng Cát, dự kiến chiếm 45% tổng doanh thu và 53% lợi nhuận gộp. Một số quỹ đầu tư nước ngoài có kế hoạch mua sỉ hoặc cùng hợp tác phát triển dự án này nhưng hiện tại vẫn chưa đạt được thỏa thuận. Theo doanh nghiệp thì dự án này đã san lấp được 100ha và dự kiến tăng lên 200ha vào cuối năm nay. Bên cạnh đó, KBC đang xin điều chỉnh quy hoạch 1/500 để tăng tổng diện tích của dự án từ 585ha lên 900ha.

Sử dụng phương pháp NAV, ACBS điều chỉnh giá mục tiêu của KBC giảm 7% xuống gần 70.000 đồng/cổ phiếu nhưng lặp lại khuyến nghị mua vì kỳ vọng vào triển vọng tích cực đối với phân khúc bất động sản công nghiệp nhờ nhu cầu ổn định, xu hướng "Trung Quốc +1" và việc chính phủ đầu tư nhiều hơn vào phát triển cơ sở hạ tầng.

KBC sẽ phát hành cổ phiếu thưởng theo tỷ lệ 3:1, tương đương 191,9 triệu cổ phiếu vào cuối tháng này. Sau đó, doanh nghiệp sẽ triển khai kế hoạch phát hành riêng lẻ 150 triệu cổ phiếu tương đương 26% số cổ phiếu đang lưu hành hiện tại với giá chào bán chưa được công bố nhưng có thể gây áp lực lên giá cổ phiếu.

Dựa theo giá phát hành cổ phiếu riêng lẻ gần nhất vào năm 2021 là thấp hơn giá thị trường 15%, ACBS giả định giá phát hành năm nay là 40.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng với giá mục tiêu sau phát hành cổ phiếu thưởng và cổ phiếu riêng lẻ là 50.455 đồng/cổ phiếu.

Quý I/2023, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC – sàn HOSE) ghi nhận doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt 2.223 tỷ đồng (tăng 225% so với cùng kỳ năm ngoái) và 1.056 tỷ đồng (tăng trưởng 102%) nhờ ghi nhận doanh số bán đất lên tới 64 ha trong khi cùng kỳ năm trước chỉ ghi nhận 8,9 ha.

Trong 2022, KBC kí được hàng loạt các hợp đồng cho thuê và thỏa thuận nguyên tắc cho thuê, tuy nhiên chưa thể bàn giao do khách hàng chưa nhận được giấy chứng nhận đầu tư. Phần lớn các hợp đồng cho thuê đất KCN đã kí được kì vọng sẽ bàn giao trong năm nay.

Trong 2022, KBC đã được phê duyệt chủ trương đầu tư cho 1.256 ha đất tại các Khu công nghiệp Lộc Giang, Tân Lập và Quang Châu mở rộng. Quỹ đất mới này cùng với các dự án đang triển khai sẽ đảm bảo dư địa tăng trưởng cho KBC trong trung và dài hạn.

Quý I vừa qua, UBND TP Hải Phòng đã phê duyệt kế hoạch điều chỉnh chung quy hoạch Hải Phòng. Việc này kì vọng sẽ tác động tích cực tới tiến độ các dự án của KBC tại Hải Phòng, kết nối cơ sở hạ tầng sẽ được chú trọng đầu tư, đặc biệt khi KBC đang làm việc với chính quyền địa phương để xây dựng tuyến đường kết nối các dự án với cao tốc Hà Nội – Hải Phòng.

Dựa trên triển vọng kinh doanh và kết quả định giá, chúng tôi đưa ra khuyến nghị mua đối với cổ phiếu KBC, mức giá mục tiêu là 33.100 đồng/cổ phiếu, cao hơn 20% so với mức giá đóng cửa 27.600 đồng ngày 09/06/2023.

Chúng tôi duy trì triển vọng tích cực đối với hoạt động kinh doanh KCN của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc-CTCP (KBC – sàn HOSE), nhờ dòng vốn FDI tiềm năng đổ vào các trung tâm KCN trọng điểm của Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Phòng, là những khu vực có các khu công nghiệp của Công ty đang hoạt động.

Bên cạnh đó, chúng tôi cũng kỳ vọng rằng dòng tiền được cải thiện tốt và vị thế đòn bẩy thấp với tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu là 22% (tính tại thời điểm cuối quý I/2023) sẽ tạo dư địa đòn bẩy cho công ty khi cần (ví dụ: tạm ứng chi phí giải phóng mặt bằng tại các dự án sắp triển khai).

Như vậy, sau khi hủy kế hoạch phát hành riêng lẻ 150 triệu cổ phiếu (đã được phê duyệt tại ĐHCĐ bất thường tổ chức vào tháng 12/2022), Công ty không có bất kỳ kế hoạch tăng vốn nào trong năm nay, mà chúng tôi cho là điểm tích cực.

Chúng tôi giữ nguyên ước tính lợi nhuận sau thuế cho năm 2023 và 2024 lần lượt là 2,7 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 66,5%) và 4 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 51,3%). Tại mức giá 30.000 đồng/cổ phiếu, KBC giao dịch ở mức P/E 2023 và 2024 lần lượt là 8,9x và 5,9x.

Chúng tôi lưu ý rằng việc mua cổ phiếu quỹ chưa được chúng tôi đưa vào mô hình định giá, do chúng tôi cho rằng công ty sẽ ưu tiên dòng tiền cho việc phát triển các dự án mới. Chúng tôi duy trì khuyến nghị khả quan và giá mục tiêu không đổi ở thời điểm hiện tại là 33.000 đồng/cổ phiếu.

Hoạt động cho thuê đất công nghiệp dự báo chậm lại trong nửa cuối năm 2023: tính đến hiện tại KBC đã về cơ bản hoàn thành cho thuê đối với khách hàng lớn đặt trước tại KCN Quang Châu Mở rộng và Nam Sơn Hạp Lĩnh. Do đó, kết quả kinh doanh có thể chững lại trong nửa cuối năm 2023 khi hoạt động cho thuê đất phụ thuộc vào việc thu hút đầu tư mới.

Chờ đợi nguồn cung mới từ KCN Tràng Duệ 3: Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc-CTCP (KBC – sàn HOSE) đã đền bù được khoảng 300 ha quỹ đất tại KCN, tạo điều kiện có thể thi công mặt bằng và bàn giao nhanh chóng sau khi nhận được chấp thuận đầu tư. Trong trường hợp thông qua hồ sơ pháp lý tại cuối năm 2023, hoạt động cho thuê có thể được triển khai ngay trong năm 2024.

Đóng góp từ các dự án NOXH: Trong giai đoạn 2023 – 2024, kết quả kinh doanh mảng BĐS dân cư của KBC dự kiến được đóng góp chủ yếu bởi các dự án NOXH, nhà ở cho công nhân. Trong khi đó, hoạt động triển khai, bán hàng các dự án BĐS thương mại dự báo chững lại đáng kể.

Trong năm 2023, kết quả kinh doanh hoạt động cốt lõi của KBC bùng nổ nhờ hoàn thành bàn giao mặt bằng cho các khách hàng lớn tại KCN Quang Châu Mở rộng và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh. Tuy vậy, chúng tôi đánh giá mức giá hiện tại của cổ phiếu KBC đã cơ bản phản ánh kết quả kinh doanh trong năm 2023 và triển vọng kinh doanh giai đoạn tiếp theo phụ thuộc vào tiến độ triển khai dự án Tràng Duệ 3.

VCBS dự phóng doanh thu năm 2023 của KBC đạt 5.809 tỷ đồng (tăng 315,7% so với năm ngoái), lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 2.037 tỷ đồng (tăng trưởng 33,4%), tương ứng với EPS là 2.653 đồng/cổ phiếu. Chúng tôi đưa ra khuyến nghị trung lập đối với cổ phiếu KBC với mức định giá hợp lý là 31.886 đồng/cổ phiếu.

VCBs nên tham khảo bài phân tích của SSI.

Nói chung là bọn ngu ngốc.

Kinh Bắc giảm hàng nghìn tỷ đồng nợ vay, tất toán trái phiếu
Kết quả kinh doanh phục hồi ấn tượng trong 2 quý đầu năm đã giúp Kinh Bắc sớm hoàn thành các mục tiêu về cơ cấu tài chính trong khi nhiều doanh nghiệp bất động sản khác gặp khó khăn.

SSI khuyến nghị :KBC khả quan giá 36.900
ường đặt kế hoạch ở mức rất thấp).
10/08/2023

Tải xuống
KBC (KHẢ QUAN, Giá mục tiêu: 36.900 Đồng/cp): Mảng kinh doanh cốt lõi cải thiện đáng kể
Tại mức giá 32.000 đồng/cổ phiếu, KBC đang giao dịch với P/E 2023 là 9,3x và P/B là 1,4x, P/E 2024 là 6,0x và P/B là 1,2x. Chúng tôi duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN, nhưng nâng giá mục tiêu lên 36.900 đồng/cổ phiếu (từ 33.000 đồng/cổ phiếu), tiềm năng tăng giá là 15,3% so với giá hiện tại, nhờ giả định giá cho thuê tăng và tỷ suất lợi nhuận gộp dự kiến cao hơn tại các KCN trọng yếu.

Luận điểm đầu tư dành cho Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc-CTCP (KBC – sàn HOSE): Kết quả kinh doanh 2023-2024 của KBC sẽ duy trì trên 2.000 tỷ đồng/năm nhờ hưởng lợi từ (1) làn sóng chuyển dịch Trung tâm sản xuất công nghệ cao, và (2) quỹ đất 687 ha dự án Tràng Duệ 3 đã được mở khóa.

Bên cạnh đó, dự án Khu đô thị Tràng Cát mở khóa sẽ là động lực tăng trưởng cho KBC từ năm 2025 với tổng giá trị mở bán 59.000 tỷ đồng, lợi nhuận 34,000 tỷ đồng; và quỹ đất trong dài hạn được bổ sung thêm 1.263 ha từ KCN Tân Tập, Lộc Giang, và CCN Long An.

Trong năm 2023, BSC dự báo KBC ghi nhận Doanh thu thuần đạt 8.459 tỷ đồng (tăng 790% so với năm trước), lợi nhuận sau thuế - cổ đông thiểu số đạt 2.780 tỷ đồng (tăng trưởng 82%), tương đương EPS FWD 2023 = 3.621 đồng/CP, P/E FWD 2023 = 9/5, P/B FWD 2023 = 1.3x.

So với Báo cáo cập nhật gần nhất, BSC lần lượt tăng 8% dự báo về doanh thu và +20% dự báo về lợi nhuận trong năm 2023, chủ yếu đến từ việc (1) tăng 12% giá bán dự án Nam Sơn Hạp Lĩnh, (2) điều chỉnh giảm chi phí SG&A và lãi vay do tỷ trọng chi phí/doanh thu trong nửa đầu năm 2023 thấp hơn 2 điểm % kỳ vọng.

Trong năm 2024, BSC dự báo KBC ghi nhận doanh thu thuần đạt 11.819 tỷ đồng (tăng trưởng 40%), lợi nhuận sau thuế - cổ đông thiểu số đạt 2.933 tỷ đồng (tăng trưởng 6% so với năm trước), tương đương EPS FWD 2023 = 3.821 đồng/CP, P/E FWD 2023 = 9.0, P/B FWD 2023 = 1,1.

Chúng tôi duy trì khuyến nghị mua đối với cổ phiếu KBC với giá trị hợp lý năm 2024 là 42.500 đồng/CP (Upside +24% so với giá mở cửa ngày 8/9/2023), dựa trên phương pháp RNAV với WACC = 11% cho các dự án của Khu công nghiệp. Hiện tại, giá cổ phiếu KBC đã tăng 22% so với khuyến nghị trước đó của BSC.

BSC lưu ý chúng tôi đang áp dụng mức chiết khấu 50% đối với dự án Tràng Cát và 100% đối với các dự án CCN Long An, Hưng Yên, Lộc Giang và Tân Tập để phản ánh các rủi ro về tiến độ triển khai. Đặc biệt, trong trường hợp tiến độ dự án Tràng Cát rõ ràng hơn, Chúng tôi sẽ giảm mức chiết khấu từ 50% về 0%, và giá mục tiêu mới của KBC tăng 35%. Đây sẽ là tiềm năng tăng giá của cổ phiếu trong tương lai.

Các vấn đề về địa chính trị ảnh hưởng nhiều tới đến sự vận động của dòng vốn FDI toàn cầu. Việc dịch chuyển dòng vốn từ Trung Quốc bắt đầu từ những quyết định mang tính chiến lược nhằm phòng ngừa rủi ro chính trị hiện hữu đang ngày càng gia tăng giữa Trung Quốc và các nước phương Tây. Phần lớn dòng vốn FDI từ Trung Quốc dịch chuyển vào ngành công nghiệp điện tử, CNTT và truyền thông và các ngành công nghệ cao.

Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC – sàn HOSE) rất tích cực trong việc đi phát triển thêm quỹ đất, nhiều dự án mới như CCN Phước Vĩnh Đông 1,2,4 với 149 ha (Long An), Tân Tập 654 ha và Lộc Giang 466 ha (Long An), Kim Động Ân Thi 375 ha (Hưng Yên), Bình Giang 860 (Hải Dương) sẽ là các dự án gối đầu, động lực tăng trưởng dài hạn cho KBC.

Tích cực giải quyết thủ tục pháp lý tại KĐT Phúc Ninh và KĐT Tràng Cát, tạo động lực phát triển dài hạn; ngắn hạn áp lực nhu cầu vốn gia tăng

Chúng tôi nhận thấy tiềm năng trung và dài hạn của KBC đến từ quỹ đất lớn còn lại từ các khu công nghiệp và các khu đô thị vẫn còn rất nhiều dư địa và với việc hưởng lợi từ dòng vốn FDI dịch chuyển từ Trung Quốc cũng như tích cực giải quyết thủ tục pháp lý tại KĐT Phúc Ninh và KĐT Tràng Cát. BVSC khuyến nghị OUTPERFORM đối với cổ phiếu KBC với mức giá hợp lý cho năm 2024 là 38.016 đồng/cp; tương đương +25% so với giá đóng cửa ngày 08/11/2023.

Giá mục tiêu có sự thay đổi so với báo cáo gần nhất là 39.000 đồng/CP là do: Điều chỉnh hiệu quả dự án KĐT Phúc Ninh do chi phí phát sinh thêm; Chuyển ghi nhận doanh thu từ dự án Tràng Cát từ 2024 sang 2025.

Rủi ro: Tiền sử dụng đất nộp thêm cho KDT Tràng Cát và Phúc Ninh sẽ gia tăng áp lực tài chính; Sự kéo dài pháp lý dẫn đến ghi nhận Tràng Cát và Phúc Ninh trì hoãn sang 2026 sẽ làm lợi nhuận 2025 ở mức rất thấp; Quỹ đất KCN sẵn sàng cho thuê tiếp tục giảm trong 2025, phụ thuộc nhiều vào tiến độ GPMB cũng như xin mở rộng các KCN.