KBC update vcsc

Các dự án lớn vẫn đang chờ phê duyệt
• Chúng tôi duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN cho CTCP Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) trong khi giảm giá mục tiêu theo mô hình định giá RNAV thêm khoảng 3% còn 15.100 đồng/CP. Giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi chủ yếu phản ánh giả định kéo dài thời gian ghi nhận doanh số bán đất tại các khu công nghiệp (KCN) và khu đô thị (KĐT) của KBC khi các dự án lớn của công ty, bao gồm KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và KĐT Phúc Ninh, đang chờ phê duyệt chính thức để mở bán.
• Từ những điều chỉnh trong giả định của chúng tôi nói trên, chúng tôi điều chỉnh giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2020/2021 lần lượt thêm 12%/1,4%, trong khi tăng dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 thêm 3%.
• Chúng tôi dự báo doanh thu năm 2020 đạt 2,3 nghìn tỷ đồng (-29% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 669 tỷ đồng (-27% YoY), chủ yếu đến từ doanh số bán 60 ha đất KCN (-45% YoY) và 5 ha đất KĐT (+25% YoY).
• Chúng tôi hiện giả định dự án KCN NSHL và KĐT Phúc Ninh sẽ bắt đầu mở bán trong năm 2021 thay vì năm 2020. Do đó, chúng tôi kỳ vọng lợi nhuận phục hồi mạnh mẽ trong năm 2021 với doanh thu tăng 45% YoY đạt 3,3 nghìn tỷ đồng và LNST sau lợi ích CĐTS tăng 52% YoY đạt 1 nghìn tỷ đồng. 2 dự án lớn này được kỳ vọng sẽ đóng góp 49% trong doanh thu dự phóng năm 2021.
• Dù triển vọng ngắn hạn kém tích cực do quỹ đất sẵn sàng ghi nhận doanh số bán đất hạn chế và quá trình phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền kéo dài tại các dự án lớn, chúng tôi duy trì quan điểm tích cực thận trọng cho KBC dựa trên năng lực đã được chứng minh của công ty trong việc thu hút các nhà sản xuất toàn cầu lớn và tiềm năng mở rộng quỹ đất lớn tại các cụm công nghiệp chính ở miền Bắc, bao gồm KCN Tràng Duệ 3.
• Rủi ro: trì hoãn mở bán các dự án mới và/hoặc các khoản đầu tư tiềm năng của khách hàng; biến động vốn lưu động liên quan đến các mảng kinh doanh ngoài cốt lõi. Triển vọng trong ngắn hạn gặp nhiều thách thức do trì hoãn phê duyệt dự án và các lệnh hạn chế đi lại. Do phê duyệt dự án tiếp tục bị trì hoãn, chúng tôi giả định KCN NSHL sẽ mở bán từ năm 2021; do đó, giả định quỹ đất KCN có thể cho thuê của KBC trong năm 2020 chỉ đến từ KCN Tân Phú Trung (TPT) và Quang Châu (QC). Trong khi KCN QC chủ yếu tập trung vào các nhà sản xuất công nghệ cao quốc tế, danh mục khách thuê của KCN TPT bao gồm các công ty quy mô vừa và nhỏ. Ngoài ra, các lệnh hạn chế chuyến bay quốc tế tại Việt Nam đã tác động tiêu cực đến diễn biến bán đất tại KCN QC khi hạn chế các khách thuê nước ngoài đến Việt Nam để thương thảo. Trong 6 tháng đầu năm 2020, doanh số bán đất tại KCN QC chỉ đạt 1,6 ha so với doanh số bán đất tại KCN TPT là 15,1 ha. Chúng tôi hiện giả định KCN QC và TPT đều ghi nhận doanh số bán đất đạt 30 ha trong cả năm 2020.
Doanh số bán đất KĐT có thể hỗ trợ lợi nhuận năm 2020.
Chúng tôi hiện giả định KĐT Tràng Duệ sẽ ghi nhận doanh số bán đất đạt 5 ha với ASP là 10 triệu đồng/m2 – tương ứng tổng doanh thu đạt 515 tỷ đồng hoặc chiếm 23% tổng doanh thu. Trong năm 2019, KĐT này bắt đầu mở bán với diện tích 4 ha. Kế hoạch mở rộng từ các khách thuê lớn có thể giúp tăng tốc quá trình phê duyệt. Khách thuê hiện hữu tại KCN Tràng Duệ 2 (Hải Phòng) – Tập đoàn LG Hàn Quốc – đang cân nhắc việc mở rộng công suất tại Việt Nam, chúng tôi cho rằng diễn biến này có thể giúp tăng tốc quá trình phê duyệt của Chính phủ cho KCN Tràng Duệ 3 của KBC với tổng diện dịch 687 ha. Chúng tôi lưu ý rằng hiện chưa ghi nhận KCN Tràng Duệ 3 trong dự báo lợi nhuận và mô hình định giá của chúng tôi