Bất động sản 2011...banh xác bọn đầu cở

Hà Nội: Áp lực tiến độ đóng tiền, chung cư đồng loạt giảm giá?
(26/2/2011)




Không lạc quan như nhiều nhà đầu tư, ông Nguyễn Sơn Trung, Giám đốc Công ty bất động sản Đất Nam Đô cho rằng, tháng 10 và 11 tới thị trường sẽ có bước chuyển khi nhiều dự án đến hạn đóng tiền giai đoạn 3 và 4.





Ông Sơn cho rằng, nếu đến lúc đó, thị trường bất động sản Hà Nội không khởi sắc như kỳ vọng để các nhà đầu tư xả bớt hàng thì khả năng đợt giảm giá bất động sản của Hà Nội sẽ bắt đầu… Có thể thể ngay từ bây giờ các nhà đầu tư đang rục rịch "đẩy" hàng để "lướt sóng" dự án khác.


Áp lực góp vốn giai đoạn 2,3,4


“Em vừa mua lại được một một căn chung cư - giá 1,6 tỷ đồng tại dự án Hattoco mặt đường Nguyễn Trãi, Hà Đông. Nhà đầu tư mua đã hai năm (tức góp vốn), nay cần tiền để đóng giai đoạn 2 căn hộ tại UsilkCity - Văn Khê nên phải bán”, anh Nguyễn Văn Hà, bác sĩ Bệnh viện Bạch Mai, một nhà đầu tư bất động sản cho biết.


Các nhà đầu tư lớn, nhỏ tại Hà Nội vẫn đang đầu tư theo cách tìm các dự án góp vốn theo giai đoạn. Tỷ lệ góp ban đầu càng ít càng tốt nhằm kéo dài thời gian đợi thị trường ấm lại.


Với cách đầu tư này, nhà đầu tư ít tiền đặt cọc một căn, đến giai đoạn đóng tiền đợt 2 thì rao bán lấy chênh lệch bởi khi đó, móng của ngôi nhà đã thành hình nên dễ bán hơn vì tâm lý người mua nhà không muốn đợi lâu. Người nhiều tiền thì đặt cọc vài ba căn hoặc cả sàn (chung cư), cả lô (với nhà liền kề)… rồi cũng bán dần lấy tiền “nuôi” các lô cuối cùng.


Theo nhận định của các chuyên gia về bất động sản, khi Hà Nội còn rất ít các dự án đô thị, nguồn cung tiềm năng chưa có thì cách đầu tư như trên là an toàn và khả năng sinh lời cao. Tuy nhiên, hiện nay với hàng trăm dự án đô thị đã và đang triển khai tại Hà Nội, đặc biệt là phía Tây đang có hàng chục dự án quy mô lớn dự kiến sẽ đưa ra thị trường hàng chục nghìn căn hộ và nhà liền kề trong giai đoạn 2011-2015 thì cách đầu tư trên sẽ không đạt hiệu quả như mong muốn.


Theo các phòng môi giới bất động sản đường Lê Văn Lương, đoạn Hà Đông, hiện rất nhiều chủ đầu tư đang rao bán cả đất nền, biệt thự và chung cư tại các dự án phía Tây Hà Nội.


Tại các tòa nhà UsilkCity Văn Khê, nếu như mức chênh mỗi suất chung cư khi thị trường “sốt” vào khoảng trên 1 tỷ đồng/căn thì hiện nay mức chênh đã giảm xuống còn có 50 triệu đồng với loại chung cư giá 850 USD/m2 và 350 triệu đồng với loại chung cư giá gốc 750 USD/m2.


Theo ông Nguyễn Sơn Trung, cùng với dự án Văn Khê, hàng loạt các dự án đô thị phía Tây Hà Nội như Geleximco, Nam An Khánh, Bắc An Khánh… đến tháng 10 và 11 này các nhà đầu tư sẽ phải đóng tiền giai đoạn 3 và 4 (tức 50% còn lại).
Với giá đất nền tại các dự án này khoảng 7-8 tỷ đồng/nhà phân lô và từ 15-18 tỷ đồng đất biệt thự thì số tiền các nhà đầu tư phải đóng không hề nhỏ. Trong bối cảnh lãi suất vay vốn đứng ở mức cao, trong khi triển vọng thị trường chưa rõ, rất ít nhà đầu tư dám mạo hiểm vay vốn ngân hàng để chờ cơ hội.


“Cách an toàn nhất là họ sẽ phải xả bớt hàng để lấy chỗ nọ nuôi chỗ kia. Khi xả hàng mà không ai mua họ sẽ phải hạ giá bán, lúc đó sẽ có đợt giảm giá bất động sản…”, ông Trung nói.


Sẽ Giảm giá?


Theo ông Trung, giá bất động sản Hà Nội sẽ giảm bởi không chỉ do việc các nhà đầu tư phải đóng tiền giai đoạn 3 và 4 mà còn có các lý do khác. Thứ nhất là các nhà đầu tư đã cảm thấy nguy cơ rủi ro với mức giá nhà, đất hiện nay ở Hà Nội.


Thực tế cho thấy, cùng là địa bàn ngoại thành (cách trung tâm 7-12 km), giá chung cư các tỉnh phía Nam chỉ từ 10-12 triệu đồng/m2 thì tại Hà Nội giá từ 18-40 triệu đồng/m2. Còn giá đất nền các tỉnh phía Nam chỉ từ 3-8 triệu đồng/m2 thì Hà Nội từ 30-60 triệu đồng/m2. Chính vì vậy mới có làn sóng người phía Bắc đổ vào đầu tư nhà, đất trong thị trường phía Nam, đặc biệt là đổ vào các địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đà Nẵng…


Thứ hai có thể nhận định, diễn biến thị trường bất động sản tại Hà Nội sẽ lặp lại kịch bản của thị trường Thành phố Hồ Chí Minh, đó là giá đất tăng cao vì cung hiếm và sau đó giảm giá do cung dồi dào, cầu yếu.


Khoảng 5-7 năm trước, Thành phố Hồ Chí Minh cũng chưa có nhiều dự án đô thị triển khai nên giá nhà, đất cũng bị đẩy lên cao. Nay nguồn cung ngày càng dồi dào, lập tức giá nhà, đất giảm. Tuy giá nhà, đất giảm nhiều nhưng vẫn ảm đạm bởi cầu thật không có. Điều này phản ánh, giá nhà, đất vẫn cao so với khả năng chi trả của cầu thật.


Trong trung và dài hạn, thị trường Hà Nội sẽ cũng như vậy khi nguồn cung được cải thiện trong vài ba năm tới thì giá nhà, đất của Hà Nội nhất định sẽ giảm giá. Vẫn theo ông Trung, người có nhu cầu mua nhà, đất để ở nên kiên nhẫn chờ đến tháng 10 và 11.


Nếu lãi suất vay vốn vẫn ở mức cao, các nguồn tiền vào bất động sản cạn kiệt, thị trường bất động sản của Hà Nội sẽ không có cơ hội cho nhà đầu cơ tạo “sóng.” Điều này cũng đồng nghĩa giá bất động sản sẽ giảm và đây là cơ hội tốt đối với người có nhu cầu thật