Bất động sản Hà Nội 2011 - Con đường đi đến "minh bạch"

theo cafef.vn


Mua bán căn hộ ở Hà Nội: Phần thắng thuộc về người liều?


Hình như người Hà Nội chỉ thích mua bán căn hộ theo kiểu truyền miệng bằng giấy tờ viết tay cộng chút máu liều.

Phương thức mua bán căn hộ công khai minh bạch gần đây đã được một số nhà đầu tư áp dụng ở Hà Nội, nhưng nếu được hỏi hiệu quả thì họ vẫn lắc đầu ngán ngẩm bởi hình như người Hà Nội chỉ thích mua bán căn hộ theo kiểu truyền miệng bằng giấy tờ viết tay cộng chút máu liều…Nhưng nguyên nhân nào khiến họ chỉ “thích” mua nhà theo cảnh giống ở chợ Giời như thế?

Có nhiều nhà đầu tư cho rằng, các dự án bình dân, không được công khai phổ biến, chỉ những nhà đầu tư môi giới thạo tin mới có thể biết được khi nào sản phẩm được tung ra và nhanh tay ôm hàng chục sàn căn hộ. Nhưng với nhiều dự án nhà giá cao khác, chủ đầu tư cho biết là đưa giá cao sát với thị trường nhằm tiến tới minh bạch việc bán nhà. Tuy nhiên, thật khó khăn để đăng ký được một căn hộ của các toà nhà này.

​

Trong Luật Kinh doanh bất động sản có quy định, các giao dịch chỉ được diễn ra khi thi công xong phần nền móng của khu nhà
​

Điều lạ là, khi chủ đầu tư trả lời hết hàng, nhưng các “cò” lại ẵm khá nhiều căn và bài cũ là “xuống tiền chênh” thì vào tên hợp đồng. Theo giải thích của một “cò” nhà thì số tiền chênh nhiều hay ít còn phụ thuộc vào việc họ thương lượng “chia” cho “phía bên kia” như thế nào và người xuống tiền chỉ có một tờ giấy viết tay mang về chờ bao giờ thủ tục chính thức được vào tên thì sẽ gọi! Có rất nhiều người vì sợ mất tiền mà không dám mua nhà kiểu này. Nhưng dân đầu cơ thì lại “nhẵn” với quy trình giao tiền trước mà không có giấy tờ nên cuối cùng phần thắng vẫn thuộc về những người có máu liều.

Các chuyên gia dự đoán, với nguồn cung dồi dào, thị trường Hà Nội sẽ dần dần thuộc về tay người mua và khách hàng sẽ có nhiều cơ hội lựa chọn hơn. Nhưng, người dân ở Hà Nội lại phải mua qua người này người kia với giá chênh hàng trăm triệu đồng. Các sàn giao dịch ở phía Bắc muốn làm đại lý phân phối sản phẩm bất động sản rất khó khăn. Nhà phân phối phải hứa hẹn, xin xỏ thì chủ đầu tư mới cho vài căn để bán.

Ông Đặng Hùng Võ, cố vấn cấp cao của Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, các thông tin quy hoạch, phát triển hạ tầng đã gây nên tình trạng sốt đất ở một số khu vực trong thời gian qua. Tuy nhiên, đây chỉ là cơn sốt cục bộ và năm 2011, địa ốc Hà Nội vẫn trong tình cảnh thiếu vốn trầm trọng, chỉ khi nào có được vốn, nguồn cung dồi dào, thị trường địa ốc mới có thể thuộc về người mua. Nhìn chung các nhà đầu tư bất động sản Việt Nam thiếu vốn, muốn phát triển thì việc gọi vốn trước từ người mua là hình thức gọi vốn phù hợp.

Người mua góp tiền trước thông qua góp vốn để giành quyền mua cho mình trong thời gian sắp tới cũng là hình thức đảm bảo tương đối phù hợp với đồng tiền tiết kiệm dè sẻn của đại bộ phận dân chúng hiện nay. Về mặt pháp luật, hầu hết các nước chấp nhận cách thức này khi mua bất động sản trong tương lai và có một số quyền trên hình thức đó.

Pháp luật dân sự Việt Nam cũng thừa nhận giao dịch bất động sản được hoàn thành trong tương lai được phép gọi vốn. “Về mặt cơ sở pháp lý vấn đề này là phù hợp. Nhưng thực tế còn nhiều mặt chưa được. Vì nó là giao dịch trong tương lai nên nó cần một hành lang pháp lý đủ chặt chẽ để tránh rủi ro cho cả nhà đầu tư và khách hàng” – ông Đặng Hùng Võ bình luận. So với hành lang pháp lý hiện nay, việc bảo đảm cho hình thức này cũng còn nhiều điều phải bàn.

Trong Luật Kinh doanh bất động sản có quy định, các giao dịch chỉ được diễn ra khi thi công xong phần nền móng của khu nhà đó. Không chỉ trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở cũng có quy định trong hợp đồng mua bán phải ghi rõ điều đó nhưng trên thực tế, có các chung cư được rao bán khi mới chỉ nằm trên bản vẽ thiết kế, chưa móng cọc. Rủi ro còn có thể xảy ra khi nhiều dự án có mức giá 700-800 USD/m2 nhưng có biến động về giá cả, nhà đầu tư lại xoay sang hướng khác để tăng giá lên.

Ngoài ra, khách hàng còn phàn nàn về việc, giao dịch ký hợp đồng cẩn thận nhưng chất lượng căn nhà nhận được lại không được như mong muốn. Với tình trạng hiện nay, với các giao dịch tương lai mà hiện tại chưa khắc phục được rủi ro cho khách hàng thì có một công cụ là hợp đồng: “Cả hai bên cần phải xem xét: tuân thủ quy định hiện nay và chú ý vào các điều khoản chi tiết để tránh xảy ra rủi ro cao nhất. Khách hàng cũng nên tìm tư vấn pháp luật để có các quy định về tiến độ hình thành, tỷ lệ trượt giá… Hợp đồng vì thế phải rất chi tiết để tránh rủi ro cao”.