Bất động sản ỏ VN đang ở trên mây xanh...

Tất cả rủi ro về lạm pháp chúng cũng đẩy về phía nhà đầu tư...ai còn ôm chung cư giờ này ko khác gì ngồi trong lò phản ứng...rồi đến lượt các chủ đầu tư cũng sẽ phải ra đi vì cái kiểu làm ăn chộp dựt mà chỉ có ở VN.

Tính giá nhà đất theo chỉ số CPI là không ổn
20:01' 29/5/2011
Việc điều chỉnh giá bán bất động sản theo chỉ số CPI rõ ràng là một công cụ để bảo vệ chủ đầu tư về sự trượt giá và đẩy rủi ro cho khách hàng.

>> Bức xúc vì bán căn hộ theo chỉ số CPI





Ảnh minh họaGần đây trên thị trường bất động sản Việt Nam, có chủ đầu tư đưa ra phương pháp điều chỉnh giá mua bán nhà theo chỉ số giá tiêu dùng của cả nước (CPI) do Tổng cục Thống kê công bố.

Trên cơ sở phân tích những số liệu thống kê trong quá khứ sẽ thấy rằng với cách làm này chủ đầu tư đang đẩy rủi ro về sự biến động giá cả sang phía khách hàng.

Trong giỏ hàng hóa tính chỉ số CPI có đến 11 nhóm hàng hóa như: hàng ăn và dịch vụ ăn uống; đồ uống, thuốc lá; may mặc, mũ nón, giày dép; nhà ở, vật liệu xây dựng (nhóm này bao gồm: tiền thuê nhà ở, điện, nước, chất đốt và vật liệu xây dựng); thiết bị và đồ dùng gia đình; văn hóa, giải trí và du lịch… Để tính CPI người ta tính số bình quân gia quyền của giá cả của kỳ báo cáo so với kỳ cơ sở để xác định mức độ tăng giảm chỉ số này.

Rõ ràng, với cách tính và cơ cấu hàng hóa như trên, cách dùng chỉ số CPI để làm cơ sở điều chỉnh giá bất động sản là không hợp lý, vì bất động sản là một trong những hàng hóa có cơ cấu nhỏ trong giỏ hàng hóa trên và bất động sản là tài sản cố định chứ không phải là các hàng hóa tiêu dùng như lương thực thực phẩm.

Theo Tổng cục Thống kê, quyền số của nhóm hàng hóa lương thực thực phẩm chiếm đến 47,9%, trong khi văn hóa, giải trí và du lịch chỉ có 3,8%. Mặt khác, khi tính toán tính khả thi phương án đầu tư, xây dựng giá thành đã có quy định phải lập quỹ dự phòng đến 10% trước khi ấn định giá bán đã có lời.

Thực tế, trong thời gian từ năm 2008-2011, nhóm hàng tăng giá cao nhất là lương thực thực phẩm, tuy giá nhà cũng tăng nhưng nó chỉ góp một phần rất nhỏ kéo giá CPI tăng đều hàng năm như thời gian qua. Đồ thị bên dưới cho thấy chỉ số CPI trong ba năm qua và bốn tháng đầu năm 2011 tăng đều và đạt mức rất cao.

Giả sử chúng ta xét trường hợp một dự án căn hộ với thời gian từ khi tiến hành trao đổi mua bán đến lúc bàn giao nhà là thời điểm khách hàng thanh toán lần cuối cùng và nhận bàn giao từ chủ đầu tư, là 28 tháng (thực tế đây là thời gian trung bình của một dự án căn hộ hoàn thành ở TPHCM).

Ví dụ thời gian mua bán căn hộ là tháng 1-2009 và bàn giao nhà là tháng 4-2011, nhìn vào sơ đồ biễu diễn chúng ta thấy từ tháng thứ 1 đến tháng thứ 28 (tức là hai năm bốn tháng) tốc độ CPI tăng đến 24,3%, điều này có nghĩa nếu khách hàng mua nhà có điều chỉnh giá theo chỉ số CPI họ sẽ phải chịu một chi phí tăng lên đến 24,3%.

Cụ thể, khách hàng mua căn hộ với giá trị hợp đồng là 2 tỉ đồng và khách hàng đóng tiền theo tiến độ xây dựng và phương thức thành toán công ty đưa ra, và các lần thanh toán được điều chỉnh theo chỉ số CPI, thì khách hàng sẽ phải dự phòng số tiền phát sinh lên tới 486 triệu (2 tỉ x 24,3%).

Việc điều chỉnh giá bán bất động sản theo chỉ số CPI rõ ràng là một công cụ để bảo vệ chủ đầu tư về sự trượt giá và đẩy rủi ro cho khách hàng.

Giả sử có khách hàng chấp nhận giao dịch bất động sản theo hình thức này, thì để hạn chế rủi ro, nên có điều khoản thỏa thuận sao cho số tiền bị điều chỉnh tăng chỉ tính trên số tiền còn lại trong hợp đồng góp vốn. Mặt khác, cần có điều khoản chặt chẽ đối với chủ đầu tư về mức phạt nếu tiến độ xây dựng dự án và bàn giao nhà chậm so với cam kết.

Nguyễn Anh Tuấn
MA. Marketing & Sales Services, IAE Paris Sorbonne

Theo TBKTSG

sập, bùm, nổ, đập, ..................

Báo chí a dua lắm,

- Thực tế, đang sập, đang chết là phân khúc đất nền dự án và chung cư cao cấp. Vẽ ra vài cái dự án toàn xa tít mù tắp, toàn phân trâu phân bò, đất bỏ hoang mà đẩy lên vài chục triệu/m2 thì giờ chết là phải.

Chung cư cao cấp thì chì thấy cao tiền, chứ cao cấp quái gì, giờ tèo là phải.

- Nhìn phân khúc nhà giá rẻ, nhà ở sẵn được tại trung tâm, đất nền tại các khu vực có cơ sở hạ tầng trong nội thành, thậm chí đất nền ngoại thành (giao thông thuận lợi, ...) thì giá down không bao nhiêu.

Bất động sản 'bong bóng vỡ'?




Dù đã tung ra khá nhiều chiêu khuyến mãi, giảm giá nhưng hiện thị trường bất động sản tại hai TP lớn nhất nước: Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn ảm đạm, thậm chí đóng băng.
Nhiều người dự đoán về khả năng vỡ bong bóng thị trường bất động sản cận kề.

Đất nền, thổ cư giảm giá vẫn ế Chị Minh Hòa (Thanh Xuân, Hà Nội) đang ráo riết tìm người để chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất 200m2 tại xã Vĩnh Ngọc, Đông Anh, cách cầu Thăng Long 3km. Nhờ các mối quen không được, chị đành tự mày mò đăng tin rao bán trên mạng. Mảnh đất được chị mua từ đầu năm với giá 33 triệu/m2, chỉ sau hai tháng có người trả 45 triệu/m2 nhưng chị chưa bán.
“Tôi quyết vay ngân hàng để đầu tư vì nghe có dự án cầu Nhật Tân, giá sẽ tăng mạnh. Không ngờ giá đất ở đây lại sụt giảm nhanh chóng. Nay chấp nhận chuyển nhượng với giá 27 triệu đồng/m2 (lỗ 1,2 tỷ đồng), nhưng cũng chưa bán được”. Theo chị Hoà, thà bán để cắt lỗ, còn hơn cứ đeo khoản nợ ngân hàng.
Dạo qua một số văn phòng giao dịch BĐS tại xã Vĩnh Ngọc, không thấy bóng dáng khách đến giao dịch, nhiều văn phòng đóng cửa im lìm. Anh Phạm Văn Hùng, nhân viên môi giới cho biết: “Từ cuối tháng 4 giá chuyển nhượng đất tại khu vực Đông Anh giảm đáng kể, có nơi giảm 10 - 15 triệu đồng/m2 tại các điểm quanh xã Vĩnh Ngọc như thôn Ngọc Giang, Vĩnh Thanh, Phương Trạch… Thị trường thì trầm lắng, cầu Nhật Tân thì chưa thấy đâu, cứ thế này giá sẽ còn giảm mạnh nữa”.
Bà Bùi Thị Thường - Phó Bí thư Đảng ủy xã Vĩnh Ngọc cho hay, sở dĩ giá đất ở quanh xã sốt như vừa qua vì có 5 dự án lớn được triển khai trên địa bàn như: hồ điều hòa, công viên cây xanh kết hợp nghĩa trang… Năm ngoái, người nườm nượp về xã mua, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng chóng mặt. Còn nay không thấy giao dịch, giá giảm mạnh.
Nhiều nhà đầu tư tại Sóc Sơn đang khổ sở vì giá lao dốc không phanh. “Tôi mua một mảnh 70m2 tại xã Minh Phú, Sóc Sơn cách trung tâm Hà Nội 25km với giá 7 triệu đồng/m2 từ tháng 2-2011 nhưng nay giá đất thổ cư ở đây bỗng dưng sụt giảm còn 3 triệu đồng/m2, nhưng bán cũng khó” - anh Đào Minh Kha (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết.
Dạo qua một số địa bàn được coi là tâm điểm sốt đất như: Quốc Oai, Thanh Oai, Hoài Đức, Sơn Tây, Thanh Trì, Mê Linh... giá đều giảm 3 - 5 triệu đồng/m2, có nơi giảm mạnh từ 7 đến 10 triệu đồng/m2 tùy vào từng vị trí.
Tại các sàn giao dịch BĐS giá đất nền tại các dự án lớn giảm mạnh, các nhà đầu tư thứ phát giảm giá mạnh để rút vốn. Dự án khu đô thị Kim Chung - Di Trạch giảm 7- 9 triệu đồng/m2, giá mỗi mét vuông liền kề hiện còn khoảng 40-42 triệu đồng/m2, giá khu A giá 55 - 60 triệu đồng/m2. Dự án Geleximco giá đang giảm mạnh nhất khoảng 10 triệu đồng/m2.
Tại khu A mặt đường nhỏ giá còn 40 triệu đồng/m2, giảm 8 triệu đồng/m2 so với hồi đầu tháng 3, khu B, C cũng giảm, còn 47 - 49 triệu đồng/m2. Giá đất nền thuộc dự án Nam An Khánh cũng gần như bất động khi tiến độ xây dựng dự án quá chậm. Giai đoạn 1 của dự án, giá chuyển nhượng đất liền kề hiện được chào bán gần 40 triệu đồng/m2, biệt thự khoảng 32 - 35 triệu đồng/m2, nay đều giảm 3 - 4 triệu đồng/m2.
Ông Phan Thanh Điệp - Giám đốc Sàn giao dịch Studio cho biết, số lượng giao dịch đất nền, thổ cư giảm mạnh tại các sàn trong suốt một tháng qua. Nhà đầu tư chỉ tìm hiểu thông tin, dù biết nhiều nơi giá hạ 30% như: đất thổ cư Đông Anh, Sóc Sơn họ cũng không mặn mà đầu tư vào thời điểm này. Nhiều sàn giao dịch còn nhận bán hộ một số dự án đất nền do nhà đầu tư gửi gắm.
Giá còn giảm nữa
Ở phân khúc thị trường căn hộ, các chủ dự án tung ra hàng loạt những chiêu hút khách, nhưng vẫn ế hàng. Như dự án Star City (Lê Văn Lương), Ecopark (Hưng Yên), Mulberry Lane (Mỗ Lao, Hà Đông). Indochina Plaza (Xuân Thủy, Cầu Giấy)… thực hiện mức chiết khấu cao từ 5 đến 10%, giá còn 18 - 44 triệu đồng/m2; Dự án FLC Landmark Tower (Lê Đức Thọ, Từ Liêm) hỗ trợ khách hàng gói tín dụng ưu đãi lên tới 85% trị giá hợp đồng mua bán căn hộ; khách hàng mua 1 căn hộ tại dự án Unimax (Hà Đông) được đảm bảo 1 suất đỗ xe ôtô vĩnh viễn và được miễn phí 1 năm gửi xe...
Anh Nguyễn Văn Hùng (Thanh Xuân - Hà Nội) sau khi đến dò hỏi thông tin, xem căn hộ mẫu tại một số dự án ở Hà Nội, nhưng chưa quyết định mua. “Dự án nào cũng có khuyến mãi, chiết khấu cao nhưng giá đó vẫn còn cách xa giá gốc, tôi tin từ nay tới cuối năm giá sẽ còn giảm nữa”.
Theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành (TP HCM), việc siết chặt cho vay BĐS khiến nhiều chủ đầu tư không thể trông chờ vào nguồn vốn vay ngân hàng, chỉ còn biết dựa vào tiền của khách mua. Tuy nhiên, khách hàng lại gặp khó vì lãi suất ngân hàng đã lên tới 25%, khiến người dân không dám vay tiền mua nhà. Như thế làm sao bán được nhà. Thị trường trầm lắng là đương nhiên.
“Tôi biết một doanh nghiệp bất động sản đang vay ngân hàng tới 15.000 tỷ đồng. Như vậy, cứ mỗi sáng thức dậy họ mất gần 10 tỷ đồng tiền lãi... Chính vì vậy, để bán được hàng, các doanh nghiệp cần mạnh tay hơn nữa trong việc tung ra các chương trình khuyến mãi hỗ trợ khách hàng bằng lãi suất, chiết khấu, giảm giá… để giải phóng hàng, thu hồi vốn là phương án tối ưu nhất lúc này”, ông Đực nói.
Theo ông Đực, hầu hết các sàn giao dịch BĐS ở các quận thuộc địa bàn TPHCM đều rơi vào cảnh chợ chiều do không có giao dịch. Trong thời gian tới thị trường sẽ còn gặp nhiều khó khăn khi nhà nước cấm việc phân lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị.

Theo Ngọc Mai - Sơn Hiền
Tiền Phong
​

Mở mắt mất 10 tỏi......
Vín còm khả năng khuyến mãi mua 1 tặng 1......

KINH DOANH
> BẤT ĐỘNG SẢN
Thứ hai, 30/5/2011, 19:18 GMT+7

Địa ốc Hà Nội tiếp tục rớt giá

Giá đất khu vực vùng ven giảm mạnh 2-15 triệu đồng mỗi m2, giao dịch gần như đóng băng, khiến giới đầu tư lo lắng nhưng các chuyên gia lại lạc quan coi đây là tín hiệu vui giúp thị trường tiệm cận giá trị thực.
>Chung cư cao cấp Hà Nội khuyến mãi khủng

Một số đất nền dự án hiện đua nhau giảm giá nhưng thanh khoản chậm. Giá giao dịch trao tay trên thị trường tại dự án Kim Chung- Di Trạch giảm trên dưới 10 triệu đồng mỗi m2. Geleximco cũng giảm trung bình khoảng 6-12 triệu đồng tùy vị trí. Biệt thự dự án Tân Tây Đô vào thời điểm cuối tháng 3 được chào với giá trên dưới 55 triệu đồng mỗi m2 thì nay chỉ còn chào với giá 30-35 triệu đồng. Dự án An Hưng cũng giảm trung bình khoảng 4 triệu đồng mỗi m2. Liền kề dự án Park City trước kia chênh tiền tỷ thì nay chênh khoảng trên dưới 500 triệu đồng.
Đất thổ cư vốn được coi là bình ổn trước mọi cơn biến động nay cũng đã giảm nhẹ. Khu vực Thạch Bàn, cách đây hai tháng được chào với giá 60-65 triệu mỗi m2 thì nay hạ xuống còn 53-58 triệu đồng. Phố Tân Thụy thuộc phường Phúc Đồng, cách chân cầu Vĩnh Tuy 1,5 km giá cũng giảm giá trên dưới 2 triệu đồng. Tương tự, khu vực Gia Lâm cũng giảm tầm 1-2 triệu đồng mỗi m2 tùy vị trí.

Địa ốc Hà Nội chỉ đang đóng băng tạm thời. Ảnh: Hoàng Lan. Đại diện một văn phòng nhà đất tại khu vực Long Biên cũng cho hay, trong suốt hơn 2 tháng nay, văn phòng anh chưa bán được một sản phẩm bất động sản nào. Khách hàng đến chủ yếu chỉ tìm hiểu, nghe ngóng thị trường. "Đầu năm vẫn còn giao dịch, dù là rất chậm. Nhưng thời gian gần đây, thị trường gần như đóng băng", anh này cho hay.
Chị Nguyễn Ngọc Chi, một môi giới trên đường Phạm Văn Đồng chia sẻ, rất nhiều dự án một thời đình đám nhưng đến nay đều giảm giá đến chóng mặt. "Điều đáng nói là dù giảm giá mạnh nhưng nhà đầu tư vẫn hờ hững. Ngân hàng siết vốn nên ít người dám liều. Chỉ những người có nhu cầu thực mới đến tham khảo nghe ngóng", chị Chi cho hay.
Đất giảm giá, nhà đầu tư đứng ngồi không yên. Anh Nguyễn Văn Tiền, một nhà đầu tư lẻ cho hay, anh mua 2 lô đất nền dự án Kim Chung - Di Trạch với giá chênh hơn 400 triệu đồng. Anh phải vay ngân hàng 800 triệu đồng với lãi hằng tháng phải trả lên tới 16 triệu đồng. Thắt lưng buộc bụng, mấy tháng nay anh không dám ăn tiêu vì tiền lãi hằng tháng cũng đã ngất ngưởng bằng lương. "Thị trường hiện nay đang quá trầm lắng, trong khi lãi suất vẫn phải trả đều. Từ nay đến sang tháng, nếu không tìm được người mua, tôi sẽ phải bán tháo", anh Tiền lo lắng.
Các chuyên gia địa ốc cho rằng, bong bóng bất động sản chưa thể vỡ, địa ốc Hà Nội chỉ đang trong tình trạng đóng băng tạm thời. Hiện tượng giảm giá là một giá là một tín hiệu vui cho thấy thị trường đang tiệm cận giá trị thực.
Ông Lê Xuân Trường, Giám đốc công ty cổ phần bất động sản B.D.S cho hay, thị trường bất động sản Hà Nội bấy lâu nay sốt ảo, các nhà đầu tư đẩy giá chênh hằng trăm triệu đồng so với giá gốc. Nay thị trường giảm giá nhưng thực chất chỉ là bớt khoản chênh mua bán trao tay. Theo ông Trường, địa ốc Hà Nội vẫn còn không minh bạch, ngoại trừ phân khúc chung cư cao cấp đang đang rập rịch trở về giá trị thực, chiết khấu từ giá gốc nên người bán vẫn tha hồ hét giá. Đối với phân khúc đất nền, nhà đầu tư mới chỉ giảm lợi nhuận kỳ vọng và thực chất họ vẫn có lãi.
Theo ông Trường, thị trường chỉ tạm thời đóng băng, chuyện một số nhà đầu cơ lỗ nặng, thậm chí đi đến phá sản là hoàn toàn có thể xảy ra khi nguồn vốn bị thu hẹp. "Kinh tế vĩ mô đối mặt với lạm phát, ngân hàng siết vốn nên các nhà đầu tư buộc phải rút dần khỏi thị trường. Bấy lâu nay, thị trường sốt nóng chủ yếu do nhà đầu tư lướt sóng khuấy động, do đó khi nhà đầu tư đói vốn thì thị trường trầm lắng", ông Trường nhận định.
Ngày 20/5, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng, ngân hàng phải xây dựng kế hoạch và duy trì tốc độ tăng trưởng tín dụng thực tế dưới 20% trong suốt cả năm nay. Theo đó, các ngân hàng, tổ chức tín dụng bắt buộc phải giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực kinh doanh bất động sản và chứng khoán so với năm 2010.
Ông Đặng Hùng Võ, cố vấn cấp cao của Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, thông điệp của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, nguồn vốn cho bất động sản sẽ tiếp tục khan hiếm nhưng trong tình hình hiện nay, bong bóng bất động sản sẽ không vỡ. Bởi thực tế, dù giảm giá song địa ốc vẫn ở mức cao chót vót so với giá trị thực.
Ông Võ nhấn mạnh bất động sản giảm giá là một tín hiệu vui cho thấy thị trường đang tiệm cận giá trị thực. Giảm giá là một hiện tượng tất yếu của việc kiềm chế lạm phát và đây là thời điểm thuận lợi cho những nhà đầu tư có tài chính vững cũng như người có nhu cầu ở thực. Đối với những người mua đất có tiền nhàn rỗi như một khoản đầu tư thì không chịu áp lực giảm giá, vì không chịu áp lực lãi suất ngân hàng. Ngược lại, nhưng nhà đầu cơ chuyên ôm 4-5 mảnh đất lướt sóng chịu lãi và áp lực đáo hạn ngân hàng sẽ phải bán tháo.
"Các nhà đầu cơ lướt sóng lo lắng vì lợi nhuận héo mòn song thực tế, đây là một điểm sáng cho thị trường để loại bỏ tư tưởng "ăn xổi ở thì" trong kinh doanh bất động sản. Thời điểm này thích hợp cho những người có nhu cầu thực đi mua nhà để ở", ông Võ nhấn mạnh.

Hoàng Lan​

Vic sắp tới lại phải học chiêu của STL...

Chiêu khuyến mãi của STL đã cho thấy họ đã thiếu tiền đến mức nào và thị trường BĐS đã căng hết sức.
Các con giời thi nhau đến nộp tiền để còn hưởng 200 suất khuyến mãi, nhưng họ không hiểu rằng với tình hình của STL thì sẽ không phải là 200 suất mà chắc chắn sẽ gấp nhiều lần như thế miễn là huy động được tiền. Chính điều cho thấy lãnh đạo STL đã thấy trước sự lao dốc của TT BĐS và chiêu bán hàng kèm khuyến mại này sự thực đã phản ánh vào giá của căn hộ trong tương lai.

nó làm thế đúng là cực chẳng đã
giờ bà con mua mới cứ lấy giá kia ra làm tham chiếu
ko rẻ hơn thì ko xuống tiền thế thì stl có chết đầu nước