BĐS KCN lại dậm đà vào sóng

Bất động sản Long An trước cơ hội dòng vốn lớn đổ vào khu công nghiệp
THỨ 2, 20/07/2020, 08:29
12CHIA SẺ


Đây là một trong các tỉnh phía Nam đang được nhắc nhiều ở thời điểm này vì những lợi thế nổi bật về làn sóng BĐS công nghiệp. Vậy, thị trường nơi đây đang có gì dưới góc nhìn của nhà đầu tư (NĐT)?
Đầu năm 2020 thu hút gần 220 triệu đô từ các khu công nghiệp

Thông tin từ Ban Quản lý Khu kinh tế Long An, trong 5 tháng đầu năm 2020, tỉnh này có 56 dự án mới đầu tư vào các khu công nghiệp. Cụ thể có 41 dự án FDI và 15 dự án trong nước (DDI) với tổng vốn đầu tư cấp mới 219,5 triệu USD và 688 tỉ đồng. Đồng thời có 37 dự án điều chỉnh tăng vốn 48,2 triệu USD và 2.341 tỉ đồng.

Trong đó, riêng tháng 5/2020, các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh thu hút đầu tư 11 dự án mới. Trong đó có 7 dự án có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và 4 dự án trong nước (DDI) với tổng vốn đầu tư cấp mới 12,6 triệu USD và 275 tỉ đồng.

Lợi thế về BĐS công nghiệp đang kéo theo sự phát triển về BĐS nhà ở tại Long An

Như vậy, đến nay, các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh thu hút 1.588 dự án đầu tư, gồm 786 dự án FDI và 802 dự án DDI. Tổng số vốn đầu tư (đầu tư mới và tăng vốn) trên 4.468 triệu USD và 89.532 tỉ đồng.

Theo đơn vị này, hiện đang tích cực hỗ trợ nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp triển khai đền bù, giải phóng mặt bằng để từ nay đến hết năm 2020 có thêm ít nhất 3 khu công nghiệp có thể thu hút nhà đầu tư trực tiếp sản xuất, kinh doanh.

Trước đó, theo thông tin từ Sở Công Thương Long An, chỉ số sản xuất công nghiệp của tỉnh tăng 15,4% so cùng kỳ năm 2018. Rõ ràng, nơi đây đang có lợi thế rất lớn về khu công nghiệp. Đáng nói, ngay sau thời gian giãn cách xã hội được nới lỏng, nhiều doanh nghiệp đã tiến hành khởi công khu công nghiệp tại Long An, nhằm đón sóng dịch chuyển, mở rộng sản xuất của các NĐT nước ngoài.

Bất động sản Long An hưởng lợi từ làn sóng đầu tư vào khu công nghiệp

Theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng mạnh đi kèm với sự dịch chuyển trong chuỗi giá trị đã và đang mở ra tương lai tươi sáng cho thị trường BĐS khu công nghiệp tại Việt Nam. Các thị trường vệ tinh Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu đang được hưởng lợi rõ nét từ làn sóng này. Trong đó, Long An đang được xem là một lựa chọn mới bên cạnh hai khu vực đầu tư công nghiệp truyền thống là Bình Dương và Đồng Nai.
Theo ghi nhận của JLL, mức tăng trưởng giá thuê tại thị trường BĐS Long An đang ở mức cao nhất nhì so với các thị trường BĐS công nghiệp truyền thống phía Nam. Hiện giá thuê đất khu công nghiệp tại Long An đứng thứ hai trong nhóm thủ phủ khu công nghiệp miền Nam, vượt qua ngưỡng 100 USD/m2/chu kỳ thuê.


Bên cạnh các thị trường quen thuộc như Đức Hòa thì xu hướng đầu tư BĐS đón sóng nhu cầu đang tập trung mạnh về khu vực Cần Đước, Cần Giuộc…- nơi có giá BĐS còn khá mềm, dư địa tăng giá vì thế còn rộng lớn


Với ưu thế là địa phương nằm trong vùng tam giác vàng đón xu thế giãn dân của Tp.HCM, sở hữu lợi thế về quỹ đất rộng, mặt bằng giá đất còn khá thấp, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông đã giúp Long An trở thành "thỏi nam châm" hút nguồn nhân lực từ các địa phương trên cả nước đổ về lập nghiệp. Đây chính là tiền đề quan trọng để thúc đẩy các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh phát triển. Từ đó, kéo theo sự tăng trưởng của BĐS nhà ở.

Ghi nhận cho thấy, bên cạnh phân khúc đất nền là chủ đạo thì những năm gần đây BĐS Long An đã và đang đa dạng các phân khúc sản phẩm để hút nhu cầu ở lẫn đầu tư. Chẳng hạn như shophouse, nhà phố, biệt thự, nền nhà phố…với nhiều diện tích khác nhau trong các khu đô thị được đầu tư bài bản về hạ tầng, tiện ích sống. Trong đó, bên cạnh các thị trường quen thuộc như Đức Hòa thì xu hướng đầu tư BĐS đón sóng nhu cầu đang tập trung mạnh về khu vực Cần Đước, Cần Giuộc…- nơi có giá BĐS còn khá mềm, dư địa tăng giá vì thế còn rộng lớn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc CBRE Vietnam cho rằng, thị trường BĐS tỉnh lân cận Tp.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu… đang hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển của cả doanh nghiệp BĐS lẫn người mua. Trong đó, phần lớn khách hàng mua các dự án BĐS tỉnh lân cận đến từ Tp.HCM, điều đó có nghĩa là nhu cầu tìm kiếm BĐS ven Sài Gòn của các NĐT còn khá lớn. Dự báo nhu cầu nhà ở sẽ tăng mạnh nhằm phục vụ các khu công nghiệp và chiến lược giãn dân của Tp.HCM sẽ "kích hoạt" một dòng vốn lớn đổ vào BĐS Long An.

Cùng quan điểm, đại diện một doanh nghiệp BĐS cho rằng, BĐS Công nghiệp và BĐS nhà ở luôn song hành cùng nhau. Cơ hội cho BĐS công nghiệp tăng tốc cũng chính là cơ hội cho BĐS nhà ở phát triển mạnh. Tại các địa phương tập trung các khu công nghiệp có quy mô lớn như Đồng Nai, Bình Dương, Long An...đều hình thành các khu dân cư, khu đô thị mới trong bán kính gần 5-10km tạo nên một hệ sinh thái đầy đủ phục vụ cho nhu cầu ăn ở, sinh hoạt, giải trí của đông đảo lao động làm việc tại các khu công nghiệp trong đó có cả đội ngũ chuyên gia và các thành phần lao động.

Tuy nhiên, vị này cũng cho rằng, đó phải là câu chuyện phát triển đồng bộ và song hành dựa trên đánh giá kỹ về nhu cầu thực về nhà ở tại các khu công nghiệp để có giải pháp quy hoạch và phát triển dòng sản phẩm phù hợp.

1 số CTCK & môi giới oánh giá giá mục tiêu của PHR năm nay là 6x, nhưng tôi nghĩ năm 2020 sẽ có giá tối thiểu 8x. Vì những lý do sau:
- KHKD 2020 - 2021 đã nằm trong lòng bàn tay với KCN Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 (Ghi nhận 2020) và VSIP 3 (Ghi nhận 2021, nhưng cũng có thể 1 phần bắt đầu ghi luôn từ Quý 4/2020. Đặc biệt VSIP 3 vừa ăn tiền đền bù, vừa ăn chia kết quả kinh doanh dài lâu). EPS năm 2020: 8.500-10.000 , EPS năm 2021: tầm 12K
- Hơn 400 ha dự bán cho Vinhome ở Bắc Tân Uyên để làm KĐT. Vinhome đang lập quy hoạch. Một khi dự án được triển khai, riêng tiền đền bù cho Phước Hòa sẽ không dưới tầm 1,200 tỏi (Nhiều khả năng sẽ rơi vào 2021).
- Chuẩn bị triển khai KCN Tân Lập 1 (201,62 ha), KCN Tân Bình mở rộng 1.055 ha & đang hoàn thiện thủ tục để thành lập mới 2 Khu Công nghiệp – Đô thị - Dịch vụ (Hội Nghĩa 715 ha và Bình Mỹ 1.002 ha) -> Sơ sơ, của riêng Phước Hòa trong vòng 1-3 năm tới sẽ có tầm 3.000 ha Khu Công nghiệp của riêng nó hoạt động (chưa tính đến KCN Lai Hưng nó dự kiến phát triển tầm 600ha nhưng tương lai xa hơn) . Chỉ tính riêng phần này PHR đã xứng đáng vào top 5 công ty BĐS KCN lớn nhất cả nước rồi.
- Cổ tức từ cổ phần của nó tại NTC, KBC, SIP mỗi năm tầm gần 100 tỏi.
- Tiền thanh lý cây cao su cho các diện tích chuyển đổi: Riêng 2020-2021 với khoảng 1,500 ha chuyển đổi cho NTC GD2 mở rộng, VSIP 3 và dự án Vinhomes Bắc Tân Uyên *250tr/ha thì sẽ có nguồn thu tầm 400 tỷ trong 2020-2021 chỉ riêng mục này.
- Dự án Khu xử lý chất thải rắn và nghĩa trang Bình Dương (500ha) đang triển khai, trong đó PHR là Chủ đầu tư hợp tác cùng Biwase. Đây cũng là 1 nguồn thu lớn và dài kỳ trong tương lai của PHR.
- Với 15.000 ha đất cao su tại vị trí trung tâm Bình Dương, PHR có kế hoạch chuyển đổi 10.000ha sang KCN, KĐT và các mục đích khác từ giờ tới 2030, thế nên ngoài các dự án liệt kê ở trên, trong tương lai sẽ còn nhiều dự án khác.
- Cổ tức tiền mặt: Tối thiểu 40-50%/năm
- Tạm thời không cần tính đến lãi từ khai thác và buôn bán mủ cao su nữa vì nó không đáng kể so với doanh thu & lãi khủng từ KCN và chuyển đổi đất.

Tóm cái đũng quần lại, mặc dù hiện tại PHR chưa có EPS cao bằng NTC và D2D, nhưng với quỹ đất khủng và các dự án khủng đang và sẽ triển khai, chỉ trong 1-2 năm nữa PHR có thể sẽ trở thành công ty BĐS KCN có EPS cao nhất tam sàn (dù năm nay Eps 8.5-10K cũng đã là rất cao rồi và chắc chỉ thua kém 2-3 đơn vị khác mà thôi) và có triển vọng phát triển mạnh và lâu dài nhất.

Thế nên, target của PHR năm 2020 sẽ là tối thiểu 8x. Từ 2021 có thể sẽ là 1xx.

quá tuyệt vời!

Dạo này bác say mê e Hòa nhà tôi quá rồi đó

Long An có em nào khu CN nhỉ?

Cụ chủ mở PIC thì anh em canh chốt lời dần đi

Chốt mấy vòng rồi cụ ơi. Pic về KCN 4-5 cái từ đầu năm cơ. Ăn mấy vòng rồi, còn ăn tiếp chục vòng nữa đến 2021.

Thế cụ phải bảo, không anh em cứ lao theo lúc cụ chốt thì tội họ

Ai thấy ngon thì theo, ko thì đầu tư con khác cụ ạ. Làm sao mà có thể bảo vệ được túi tiền của người khác cơ chứ. Riêng tôi chơi con nào cũng phải FA ngon, có thể mình ăn 1 đoạn- người khác ăn 1 đoạn- rồi mình lại ăn tiếp đoạn khác, thậm chí sẵn sàng nhập hàng giá cao hơn (vì cứ đủ tiêu chí chốt là chốt rồi lại theo vòng mới) chứ éo phải loại lừa đảo úp bô giấy chùi vào người khác và đặc biệt éo có kiểu ăn xong rồi ị vào bát của mình.

--- Gộp bài viết, Jul 21, 2020, Bài cũ: Jul 21, 2020 ---

Có ITA đấy cụ. . Nhưng tôi ko chơi con đấy.

Đôi khi anh em ko muốn ị nhưng thực tế là họ mới nhận ra mình sai cũng là chuyện thường mà cụ, sai nhiều chứ đúng mấy đâu. Đúng nhiều thì cái sòng này nó đóng cửa lâu rồi vì tiền đâu mà nộp cho các cụ