►►►♠♣♥♦♪♫♫ BĐS nổ thật rồi...., ►►►♠♣♥♦♪♫♫

Bong bóng đất nền phía Tây xì hơi: Nhà đầu tư tháo chạy



Giá đất nền ở một số khu đô thị phía Tây Hà Nội trong những ngày đầu tháng 5 năm 2011 đã bắt đầu giảm giá chào bán từ 5-10 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí.
Áp lực từ lãi suất tăng cao, dòng tiền bị thắt chặt,…đã đẩy thị trường bất động sản vào tình trạng trầm lắng, ảm đạm trong vài tháng qua. Nền kinh tế vĩ mô không thuận lợi, thắt chặt dòng tiền đổ vào bất động san,…nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính tham gia vào thị trường bất động sản nói chung, đất nền dự án phía Tây nói riêng cách đây khoảng một năm trong lúc thị trường còn ở xu hướng đi lên, giờ đây đang ở trong giai đoạn rất khó khăn để trả nợ ngân hàng với lãi suất cao như hiện nay. Trong khi đó, vài tháng gần đây thị trường bắt đầu vào giai đoạn trầm lắng do những yếu tố về chính sách thắt chặt dòng tiền, cắt giảm chi tiêu công, lãi suất cho vay ở mức cao.
Chính vì vậy, sau những con sóng tăng giá đất nền ở một số dự án vùng ven phía Tây Hà Nội giờ đây bắt đầu có động thái xì hơi, giảm giá. Nhiều nhà đầu tư, đặc biệt những người đi vay để mua đất nền hiện nay sẵn sàng chào bán với mức giảm khoảng từ 10-15% so với đỉnh giá trong khoảng 2 tháng trước đây.
Hết thời cầm cự: Giá chào bán bắt đầu giảm
Trong bối cảnh nền kinh tế có nhiều khó khăn, lạm phát ở mức cao, lãi suất cho vay cao,…thì đất nền ở một số dự án khu vực phía Tây vào thời điểm cuối năm 2010 và đầu năm 2011 lại có sự tăng giá một cách bất thường, có nơi tăng đến 20-30%. Với tình hình và thực trạng như vậy, nhiều chuyên gia đã khẳng định đó là sự tăng giá một cách bất thường, và có bàn tay của “cò” đất đẩy giá, và với động thái như vậy, thì việc giảm giá trong tương lai là đã được dự đoán trước, quan trọng chỉ là thời điểm nào mà thôi. Cho đến nay, thực tế đã chứng minh, tháng 5 năm 2011 đất nền tại một số dự án nóng trước đây đã bắt đầu một xu hướng giảm giá bán để chạy hàng của các nhà đầu tư.
Xin được đơn cử một trường hợp cụ thể để thấy rõ được thực trạng này. Khu đô thị mới Kim Chung Di Trạch nằm trên mặt đường Quốc lộ 32, thuộc xã Kim Chung và Di Trạch, Hoài Đức, Hà Nội do Vietracimex làm chủ đầu tư, và là một trong những dự án rất được nhà đầu tư quan tâm trong thời gian qua. Một căn liền kề 100m2 đường 10,5m thuộc khu đô thị với giá khoảng 37-38 triệu đồng/m2 vào thời điểm tháng 10/2010. Cũng với loại nhà liền kề này, đến khoảng tháng 2 đến tháng 3 năm 2011 thì giá đã được đẩy lên khoảng 53-55 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 40% trong vòng 5 tháng), và sự tăng giá này được cho là rất bất thường. Đến thời điểm hiện tại, theo ghi nhận của chúng tôi tại sàn BĐS VNI trên đường Yên Hòa, Nhân Chính, Hà Nội đã có gia chủ chấp nhận bán với giá 43 triệu đồng/m2, giảm khoảng gần 10 triệu đồng/m2 so với cách đây khoảng 2 tuần (tương đương giảm khoảng 19%).

​

Dự án Kim Chung Di Trạch hiện mới đang san lấp mặt bằng, xây dựng hạ tầng (tháng 4 năm 2011)​

Qua tìm hiểu thực tế, đại diện sàn BĐS Winlands nằm sát với Khu đô thị Kim Chung –Di Trạch cho biết, thực tế hiện nay giao dịch đất nền đạt tỷ lệ rất thấp, thị trường gần như ở trong giai đoạn ảm đạm nhất từ trước đến nay. Về giá bán so với thời đỉnh điểm vào những tháng đầu năm 2011 giảm đi khá nhiều. Những lô liền kề nằm trên mặt đường 10,5m2 có giá thấp nhất cũng phải từ trên 50 triệu đồng/m2 vào thời điểm đó thì giờ giá cũng chỉ rơi vào khoảng 45 triệu đồng/m2, hiện tại sàn Winlands cũng đang được một số nhà đầu tư gửi bán một số lô đường 10,5m với giá từ 42-46 triệu đồng/m2, tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại là rất khó bán.
Không chỉ riêng khu đô thị Kim Chung Di Trạch hiện nay đất nền đang giảm giá, mà đồng loạt những khu đô thị khác trước đây được xem là điểm nóng trên thị trường cũng đã cho thấy sự đi xuống của giá bán. Đơn cử như Tân Tây Đô, liền kề đường nội bộ nhỏ thời điểm tăng giá đầu năm thấp nhất cũng khoảng trên 50 triệu đồng/m2 đến nay mức giá chào bán chỉ còn khoảng trên 40 triệu đồng/m2, mặc dù liền kề tại đây đang được hoàn thiện và sắp bàn giao nhà. Liền kề Văn Phú, vào tháng 1 năm 2011 giá chào bán từ khoảng 71-80 triệu đồng/m2 đường nội bộ trên 10,5m tùy vào từng căn, đến nay giá loại liền kề này chỉ khoảng 62-65 triệu đồng/m2. Một số liền kề ở các khu đô thị khác như Bắc Quốc lộ 32, Geleximco Lê Trọng Tấn, Thanh Hà…giá chào bán ở một số lô đất cũng đã giảm từ 3-5 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí.

​

Tân Tây đô sắp bán giao nhà, giá hiện tại giảm khoảng 5 triệu đồng/m2 cách đây 2 tuần​

Điều này đã được tiên đoán trước…
Ông Nguyễn Đỗ Việt – Phó TGĐ Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long cho biết, việc giảm giá đất dự án ở vùng ven đã được nhận định ngay từ khi Nghị quyết 11 của Chính phủ được ban hành ngày 24/2/2011, về các giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, lúc đó nhiều người còn không tin đất nền Hà Nội có thể giảm.
Nhiều người nhận định vàng, USD thắt chặt,…thì dòng tiền chuyển sang bất động sản, do đó giả bất động sản tăng lên. Tuy nhiên, điều đó không phải là bản chất của đợt tăng giá quá nóng, tăng quá so với thực tế vào cuối năm 2010 và đầu năm 2011, trong khi đó hệ thống hạ tầng chua hoàn thiện là do việc đầu cơ thổi giá lên.
Trong khi các nhà đầu tư bỏ vốn vào đó, thì người ta phải tính toán cho đồng vốn hiệu quả hơn
Ví dụ những biệt thự ở các dự án ở vùng ven hiện nay tính ra cả chục tỷ đồng, mà có khi phải đến vài năm sau mới dùng được. Tính ra, thì đồng vốn đó bỏ vào đó mà quá lâu, chi phí cơ hội sẽ mất đi, nếu như họ đổ vào những nơi khác có thể cho thuê được. Đây là một lý do quan trọng, các nhà đầu tư khi đã xuống tiền rồi, mà đồng vốn nằm ở đó lại không hiệu quả, do đó thời gian gần đây thị trường đã không khuyến khích những nhà đầu tư, đầu cơ khác tham gia vào thị trường, dẫn đến việc giao dịch trầm lắng, vốn đọng quá lâu, áp lực trả nợ với lãi suất cao ngày càng tăng,…thì đương nhiên giá giảm là chuyện tất yếu sẽ xảy ra
Một nguyên nhân khác, bản thân các nhà đầu tư họ cũng không có quá nhiều tiến mặt, nhưng họ lại có nhiều đất. Khi thị trường lên người ta bán chỗ này và mua chỗ khác để kiềm lời, quá trình đó đối với thị trường lên thì rất thuận lợi, nhưng hiện nay thị trường đang xuống thì người ta có muốn bán cũng khó có thể bán được. Như vậy sẽ không khuyến khích được sự tham gia của giới đầu tư và đầu cơ vào thị trường nữa. Trong bối cảnh khó khăn như hiện nay thì giới đầu cơ sẽ không tham gia.
Bên cạnh đó, cắt giảm chi tiêu công 10% trong năm 2011 của Chính phủ, sẽ dẫn đến những công trình ở vùng tương đối xa ngoại thành, dự án kém hiệu quả thì sẽ không được ưu tiên đầu tư trong năm nay. Trong khi đó, bản chất của giá đất ở những nơi đó lên hay không lại phụ thuộc vào rất nhiều cơ sở hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội ở đó có được đầu tư hay không.
Chính vì thế, cách đây hai tháng khi thị trường được đẩy giá lên nóng, thì hiện nay việc giảm giá là đã được tiên đoán trước từ cách đây hai tháng
Tuy nhiên thì việc đất nền hạ giá hiện nay chỉ những khu vực nào có hạ tầng chưa hoàn thiện, đặc biệt là hạ tầng xã hội dân cư còn thưa thớt còn những khu có hạ tầng tốt, chuẩn bị bàn giao gia thì giá chỉ có thể chững lại, hoặc là giảm không đáng kể
Giá khó giảm sâu, lên lại trong ngắn hạn cũng rất khó
Từ nay đến cuối năm thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn. Việc giảm giá đất nền trong giai đoạn này trong thời gian ngắn khó có thể lên lại. Bởi vì thông điệp từ chính sách của Chính phủ năm 2011 là rất rõ ràng, chủ trương thận trọng với bất động trong chính sách điều hành của Chính phủ là rất rõ nét.
Mục tiêu trong năm 2011, thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ và thận trọng, kiểm soát tốc độ tăng tín dụng dưới 20% và tốc độ tăng tổng phương tiện thanh toán khoảng 15% - 16%
Thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán; đến 30/6, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31/12, tỷ trọng này tối đa là 16%. Trường hợp tổ chức tín dụng chưa thực hiện được tỷ trọng này theo lộ trình, NHNN áp dụng tỷ lệ dự trữ bắt buộc gấp hai lần so với tỷ lệ dự trữ bắt buộc chung đối với tổ chức tín dụng và biện pháp hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh trong 6 tháng cuối năm 2011 và năm 2012.
Do đó, kỳ vọng giá đất nền tăng trở lại trong thời gian ngắn là rất khó xảy ra.
Cũng theo ông Việt, việc giảm giá đất nền ở Hà Nội chỉ ở mức độ nào đó, chứ rất khó giảm sâu. Bởi Hà Nội là điều khát khao mơ ước của rất nhiều người, thực trạng những người ở ngoại tỉnh có tiền muốn mua bất động sản ở HN còn rất nhiều. Tâm lý người HN không có thói quen cắt lỗ giống như ở Sài Gòn. Chứ không phải là vì giảm mà người ta bán đi bằng được. Việc cắt lỗ ở Hà Nội chỉ xảy ra đối với những người đi vay tiền để đầu tư, mà con số vay tiền đầu tư bất động sản ở Hà Nội chiếm khoảng 16-17% do đó khó có tác động mạnh đến việc giảm giá sâu của thị trường. Đối với những người dùng tay trái, dùng tiền nhàn rỗi mua bất động sản để kiếm lời thì người ta cũng không sẵn sàng bán theo kiểu cắt lỗ

Phạm An​

​

Theo DĐDN​