CEO Q2-2026: KCN trở thành động lực mới

Trong khi ngành BDS đang gặp khó trong tình trạng vĩ mô hiện tại thì CEO đã dần đa dạng thêm danh mục đầu tư của mình sang cho thuê đất KCN để hỗ trợ KQKD của công ty. Vậy hướng đi này sẽ như thế nào và tình trạng đang ra sao? Chúng ta sẽ cùng cập nhật chi tiết trong bài viết này.

I. KQKD Q2-2026: Sụt giảm do BĐS hạch toán thấp
Trong Q2-2026 CEO đã ghi nhận doanh thu thuần đạt 295 tỷ đồng, giảm 30.1% yoy. Lợi nhuận sau thuế đạt 42 tỷ đồng, giảm 18.4% yoy. Lợi nhuận có phần sụt giảm ít hơn so với doanh thu chủ yếu tới từ việc chi phí của công ty trong Q2 được tiết giảm tốt so với cùng kỳ (chi phí bán hàng -59%, chi phí quản lý -40% và phí khác -79%). (Hình 1)



Bóc tách từng mảng kinh doanh chúng ta có thể thấy khá rõ KQKD Q2-2026 sụt giảm so với cùng kỳ là do mảng BĐS hạch toán thấp hơn khá nhiều so với cùng kỳ. Vì vậy mảng kinh doanh còn lại là dịch vụ dù tăng trưởng nhưng cũng không thể gánh nổi phần sụt giảm từ mảng BĐS. Cụ thể từng mảng như sau:

• Mảng BĐS trong Q2-2026 ghi nhận doanh thu 44 tỷ đồng, giảm 81.1% yoy. Lợi nhuận gộp đạt vỏn vẹn 7 tỷ đồng, giảm mạnh 94.8% yoy. (Hình 2)

Kết quả mảng BĐS sụt giảm mạnh chủ yếu là do mức nền cùng kỳ 2025 cao nên việc duy trì tăng trưởng là rất khó. Nhìn rộng ra trong 4 quý gần đây KQKD mảng BĐS của CEO đều ghi nhận ở mức thấp do không có dự án lớn nào được hạch toán.

• Mảng dịch vụ: Doanh thu hoạt động dịch vụ và hoạt động khác trong Q2 ghi nhận 250 tỷ đồng, tăng 33% yoy. Lợi nhuận gộp đạt 90 tỷ đồng, tăng mạnh 210% yoy. (Hình 3)

Đây là các hoạt động liên quan tới các dịch vụ cho thuê văn phòng, kinh doanh khách sạn, xây dựng và các dịch vụ khác phục vụ cho các dự án mà CEO quản lý và là chủ đầu tư. Các hoạt động này có xu hướng duy trì ổn định và tăng dần trong các năm khi các dự án được đưa vào bàn giao và khai thác tăng lên.

Như vậy dù dịch vụ vẫn tăng trưởng tốt nhưng không đủ bù đắp được sụt giảm từ mảng BĐS trong Q2. Tuy nhiên trong các quý tới có thể sẽ có các tín hiệu tốt hơn tới với CEO.

Về tài chính doanh nghiệp, hiện sau Q2 CEO đang gia tăng khá mạnh tồn kho khi tăng từ 1,474 tỷ đồng cuối Q1-2026 lên 3.682 tỷ đồng vào cuối Q2 (+150%). Trong khi đó dòng tiền kinh doanh lại âm khoảng 1,608 tỷ đồng. Điều này cho thấy sự lệch pha khá lớn giữa tốc độ triển khai dự án và khả năng hút dòng tiền về. Và việc này phần nào khiến cho CEO phải bù đắp bằng việc gia tăng nợ vay trong 2 quý gần đây. (Hình 4)



Cụ thể, đến cuối Q2, tổng nợ vay của công ty đạt 1,534 tỷ đồng, tăng mạnh 1,100 tỷ đồng so với đầu năm (+253%). Tuy vậy tỉ lệ nợ vay/VCSH của công ty cũng mới chỉ ở mức 23.3%, tức vẫn khá an toàn so với nền tảng doanh nghiệp.

Ngoài ra trong ĐHCĐ 2026 công ty cũng đã thông qua phương án phát hành tăng vốn cho cổ đông và cán bộ nhân viên với tổng 20%, tương ứng khoảng gần 113.5 triệu cổ phiếu với giá 10k/cp và qua đó có thể thu về khoảng hơn 1,100 tỷ đồng. Số tiền này dự kiến sẽ được công ty sử dụng để triển khai các dự án BĐS, KCN và một số công trình phụ trợ như hình 5 bên dưới:



Dự kiến quá trình phát hành sẽ được hoàn tất trong 2026 và phần nào giúp cho dòng tiền kinh doanh của CEO được cải thiện cũng như giảm áp lực phải vay nợ thêm để triển khai các dự án.

II. Điểm nhấn chính từ một số mảng kinh doanh cốt lõi
I. Mảng BĐS và KCN
Mảng BĐS trong những năm gần đây có đóng góp lớn vào KQKD của CEO, ngoài ra gần đây công ty cũng chính thức lấn sân sang mảng kinh doanh tiềm năng khác là cho thuê đất KCN. Dưới đây là một số điểm nhấn từ các mảng trên.

• Mảng BĐS: Trong 4 quý gần đây mảng BĐS đang có mức độ và tỉ trọng đóng góp ngày càng giảm do không còn dự án lớn được hạch toán. Trong Q2-2026 tồn kho công ty đột ngột tăng mạnh nhưng đó là tồn kho cho mảng mới là KCN chúng ta sẽ nhắc phần dưới còn với BĐS thì gần như không có nhiều chuyển biến. Khoản mục người mua trả trước vẫn tiếp tục trong xu hướng giảm từ giữa 2023 cho tới nay và điều này phần nào cho thấy các quý tới cũng chưa có nhiều kỳ vọng về đột phá từ mảng BĐS. (Hình 6)

Đa phần các sản phẩm BĐS của CEO nằm tại các khu vực vùng ven, các tỉnh du lịch nên nhu cầu ở thực không quá lớn, nhất là giai đoạn lãi suất tăng cao như hiện nay thì thanh khoản các sản phẩm này càng khó khăn hơn. Điểm tích cực với CEO là từ Q3 tới mức nền cùng kỳ đã xuống khá thấp nên áp lực mức nền cao như Q2 vừa qua sẽ không còn nữa. Chúng ta có thể kỳ vọng KQKD mảng BĐS sẽ duy trì đi ngang trong vài quý tới trước khi chờ thị trường chung phục hồi trở lại.

• Mảng KCN: Trong khi BĐS gặp khó khăn về thanh khoản thì CEO đã có hướng đi mới khi sang làm KCN để hỗ trợ KQKD trong các năm tới khi mà kỳ vọng BĐS vẫn rất ảm đạm. Cụ thể vào 15/7/2025 CEO đã được chấp thuận là chủ đầu tư dự án KCN Sân bay Tiên Lãng. Sau đó dự án được khởi công vào 15/1/2026. Dự án có quy mô khoảng 186.5ha, tổng mức đầu tư khoảng 2,800 tỷ đồng. Hiện tồn kho trong Q2 của công ty đã tăng mạnh phần nào phản ánh giá trị dự án của KCN Tiên Lãng. Dự kiến KCN có thể bắt đầu cho thuê vào cuối 2026 và bàn giao từ 2027. Đây sẽ là động lực tăng trưởng lớn cho CEO trong giai đoạn 2027 trở đi và chúng ta sẽ cần cập nhật hơn về tiến độ của dự án trong thời gian tới.

Như vậy dù BĐS chưa thể kỳ vọng gì trong thời gian tới nhưng với việc có thể đưa KCN vào cho thuê trong 2027 sẽ là động lực thúc đẩy tăng trưởng KQKD cho CEO từ 2027 trở đi.

2. Mảng dịch vụ
Như đã đề cập ở trên, mảng dịch vụ của CEO chủ yếu là các hoạt động khai thác dòng tiền như cho thuê BĐS, kinh doanh khách sạn, cung cấp các dịch vụ cho các khu đô thị công ty sở hữu như giáo dục, tiện ích nội khu, … Ngoài ra là mảng xây dựng các dự án.

Đa phần các mảng này đều mang lại nguồn thu ổn định cho công ty và hiện CEO vẫn đang tiếp tục mở rộng thêm gần đây như thành lập công ty con trong mảng giáo dục (ctcp dtgd Sao Khuê, ctcp giáo dục mầm xanh Việt Nam,…) nhằm khai thác tối đa tiềm năng và nhu cầu tại các khu đô thị mà công ty sở hữu. Việc này giúp mảng dịch vụ của CEO có thể duy trì tăng trưởng ổn định hàng năm khoảng 10-15% cho CEO.

III. Tổng kết
Với những cập nhật trên chúng ta có thể thấy khá rõ bức tranh của CEO trong giai đoạn tới. Khi BĐS chững lại và gặp khó vì thanh khoản và lãi suất, mảng dịch vụ duy trì sự ổn định thì có thể KCN sẽ là mảng cứu cánh và trở thành động lực mới có thể giúp CEO tăng trưởng trở lại trong chu kỳ mới từ 2027 trở đi. Vì vậy khả năng cao 2 quý tới CEO sẽ duy trì KQKD đi ngang trên nền thấp và sau đó có thể tăng trưởng trở lại từ 2027 trở đi.

Hiện CEO đang giao dịch vùng giá khoảng 12k/cp tương ứng mức định giá theo P/B khoảng 1.04 lần. Đây là mức định giá khá thấp so với lịch sử vài năm gần đây của CEO nhưng lại có chút cao hơn các cổ phiếu khác trong ngành BĐS (nhiều cp P/B hiện dưới 1). Phần nào do cổ phiếu được kỳ vọng hơn từ mảng KCN trong giai đoạn tới nên mức định giá này là phù hợp ở hiện tại. Do 2 quý tới công ty chưa có gì đột biến nên khả năng cao giá cổ phiếu cũng chưa có động lực để tăng giá trong ngắn hạn. Kỳ vọng sẽ chỉ lớn dần khi KCN đi vào hoạt động. Chúng tôi định giá CEO trong 2026 phù hợp với vùng giá khoảng 13k/cp.

———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————