Chân sóng Bất động sản

I. TRIỂN VỌNG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN QUÝ 4.2023



"Bất động sản đóng băng"



"Vỡ nợ trái phiếu"



"Nhiều người dân vỡ nợ vì đầu cơ nhà đất"



"Bong bóng Bất động sản"



"Đất ngợp"



Đây là những từ khóa liên tục xuất hiện trong suốt năm qua khi người ta nói về thì trường bất động sản. BĐS đóng băng tạo ra nhiều áp lực không chỉ với các cá nhân, doanh nghiệp trong ngành mà với cả nền kinh tế. Bởi lẽ chúng ta không thể phủ nhận BĐS là một trong những ngành đóng góp nhiều vào nền kinh tế chung của Việt Nam mình.



Thế nhưng nốt chầm này dường như đâu đó đã có những điểm sáng khi mà Chính phủ, Nhà nước, doanh nghiệp và người dân cùng "xắn tay áo" lên để gỡ rối cho thị trường BĐS.



Suy cho cùng, chìa khóa vượt qua thách thức của Bất động sản phải đến từ (1) nền tảng kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp và (2) sự hỗ trợ của Chính phủ trong việc kịp thời hoàn thiện hành lang pháp lý, tạo môi trường lành mạnh minh bạch và phát triển bền vững cho lĩnh vực Bất động sản.



Do đó, nhìn vào nỗ lực của Chính phủ trong thời gian vừa qua, ban hành các Nghị định 08/NĐ-CP và Thông tư 02/2023/TT-NHNN, tổ chức các cuộc họp để gỡ rối cho các dự án bất động sản,... em tin rằng kỳ vọng “đảo chiều” rõ ràng hơn trong 2024 khi hành lang pháp lý được hoàn thiện bởi Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi).

​

Thêm vào đó, giá trị TPDN đáo hạn tập trung vào T12/2023 -T3/2024, tuy nhiên áp lực thanh khoản không còn quá “bi quan” như giai đoạn đầu năm 2023 nhờ Nghị định 08/NĐ-CP cho phép thanh toán gốc, lãi trái phiếu bằng tài sản khác và gia hạn nợ...



Nguồn vốn dần được khơi thông nhờ (1) môi trường lãi suất hấp dẫn, cùng với pháp lý dự án được thông suốt giúp (2) công tác triển khai, bán hàng phục hồi và (3) kênh huy động vốn bằng trái phiếu có tín hiệu “tái khởi động”



Đồng thời, Hạ tầng kết nối tiếp tục được chú trọng. Trong 9T2023, Bộ GTVT đã giải ngân khoảng 58,000 tỷ VND (gấp 2.15 lần svck 2022 và đạt 61% kế hoạch năm)

​

=> Do đó, cơ hội vẫn hiện hữu với những doanh nghiệp có thể “sống sót” trong bối cảnh hiện tại, sẽ hưởng lợi từ đầu tư công trong tương lai nhờ vào nền tảng tài chính lành mạnh, chiến lược triển khai phù hợp và có khả năng mở rộng quỹ đất với giá vốn hợp lý. Nguồn cung mở bán mới sẽ bắt đầu tăng tốc từ giai đoạn cuối năm 2023 – đầu 2024 khi

(1) môi trường pháp lý rõ ràng

(2) thu hẹp độ lệch pha “cung – cầu” nhờ vào đầu tư công và quá trình tái cấu trúc toàn diện của các DN

(3) tâm lý của người mua nhà tích cực hơn



=> Ngành BĐS trong 4Q2023-2024 đã qua giai đoạn khó khăn nhất dù nguồn cung chưa thể “cởi trói” ngay vì tồn tại “độ trễ” chính sách nhất định. Em nhận thấy được một số tín hiệu đảo chiều đến từ nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ hai “nút thắt” lớn nhất:

(1) pháp lý: kỳ vọng 4Q2023 và 1H2024 sẽ là giai đoạn thực thi chính sách sau hàng loạt luật sửa đổi, thông tư, nghị định được ban hành,

2) nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, lãi suất được “nới lỏng” hơn

(3) độ lệch pha cung cầu được thu hẹp nhờ vào hạ tầng giao thông được hoàn thiện.

II. PHÂN TÍCH KỸ THUẬT



Thị trường chứng khoán là thị trường của kỳ vọng, do đó với những luận điểm đầu tư trên chúng ta hoàn toàn có cơ sở để kỳ vọng vào câu chuyện phục hồi từ đáy của nhóm BĐS.

Đây cũng chính là lý do mà nhóm BĐS giảm trước thị trường, tạo đáy trước thị trường và cũng là nhóm cổ phiếu tăng trần lại đầu tiên khi thị trường tạo đáy và có phiên bùng nổ theo đà.



Cả dòng BĐS đều có dòng tiền vào mạnh và lần lượt vượt kháng cự.

=> Chúng ta có thể nhận diện được sóng ngành BĐS rõ nét.

Do đó, BĐS cũng sẽ là nhóm ngành có sóng trong thời gian tới để chúng ta theo dõi và tham gia.