CII - câu chuyện đất Thủ Thiệm ( gần 10 ha)!!!

Chào bác chủ top DiemBungPhat và các bác đang theo dõi cổ phiếu CII,

Bác chủ top tổng hợp rất chi tiết và chuẩn xác về hiện trạng 9.6 ha quỹ đất đối ứng BT Thủ Thiêm của CII. Đúng là câu chuyện đất Thủ Thiêm luôn là tâm điểm thu hút dòng tiền đầu cơ mỗi khi có thông tin đấu giá đất mới. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất khiến thị giá CII bị kìm nén và chiết khấu sâu thời gian qua chính là cấu trúc đòn bẩy tài chính cực đại: nợ vay chịu lãi lên tới 21.730 tỷ VND (Net Debt/EBITDA ~7.02x), trong đó chi phí lãi vay ngốn khoảng 3.8 tỷ VND/ngày, bào mòn hơn 75% Core EBIT của doanh nghiệp.

Nếu bóc tách định lượng dòng tiền giai đoạn 2026–2028, bài toán của CII đang đứng trước bước ngoặt tái cấu trúc nhờ 3 bệ đỡ then chốt:

1. Dòng tiền BOT cửa ngõ ổn định & Dự án mở rộng 36.172 tỷ: Chuỗi trạm thu phí độc quyền tự nhiên (Xa lộ Hà Nội, Cao tốc TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận) mang lại dòng tiền thu phí gộp 2.600–3.000 tỷ VND/năm. Khung pháp lý từ Nghị quyết 98 và Luật Đường bộ 2024 đã mở đường cho dự án mở rộng Trung Lương – Mỹ Thuận lên 6–8 làn xe (tín dụng hợp vốn 27.094 tỷ VND do VCB đầu mối), giúp kéo dài thời gian khai thác thêm 17 năm 3 tháng.
2. Chiến lược Tái tạo vốn (Asset Recycling) cấp SPV: Kế hoạch chuyển nhượng 20–25% vốn tại SPV BOT cho các nhà đầu tư hạ tầng quốc tế kỳ vọng thu về khoảng 2.500 tỷ VND tiền mặt ròng. Nguồn tiền này sẽ dùng để trả bớt nợ gốc, giúp cắt giảm 150–250 tỷ VND chi phí lãi vay mỗi năm, tạo dư địa lớn cho EPS hồi phục.
3. Mở khóa 10.351 tỷ VND giá trị quỹ đất 9.6 ha Thủ Thiêm: Nghị định 91/2025/NĐ-CP cùng việc hoàn tất nhận bàn giao thực địa 5 lô đất dở dang mở đường cho CII triển khai các thương vụ bán sỉ hoặc hợp tác kinh doanh (BCC), nhanh chóng giải phóng tài sản tồn đọng và đảo chiều dòng tiền tự do FCF sang trạng thái dương.

Mô hình định giá kết hợp SOTP và DCF xác định giá trị hợp lý của CII ở mức 15.555 đ/CP.

Gửi các bác video bóc tách chi tiết báo cáo tài chính, cơ cấu nợ vay và mô hình định giá dòng tiền của CII để các bác tiện theo dõi trực tiếp ngay tại diễn đàn:

​

https://hdnd.hochiminhcity.gov.vn/tin-tuc/tin-tong-hop/kinh-te-tphcm-tiep-tuc-co-nhieu-diem-sang

Q4 BĐS bùng nổ
CII
PDR, DXG, NLG.....
Sóng lớn