CLX - Đánh Thức Nguồn lực + 68%

Lưu ý, tuyên bố miễn trách nhiệm: Báo cáo sau không khuyến nghị mua/bán cổ phiếu.


CLX Flash note – BUY – upside 68%

Ngày báo cáo: 16 tháng 07 năm 2026

CLX là số hiếm doanh nghiệp có tiềm năng tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận bền vững, đồng thời có hàng loạt tài sản ẩn định giá dưới giá trị, tài sản đóng băng hứa hẹn được mở khóa trong thời gian tới.

Tổng quan:
CLX hoạt động trong các lĩnh vực: đầu tư và phát triển bất động sản cho thuê: văn phòng, kho bãi, thương mại, đầu tư vào công ty liên kết: (1) Cholimex foods, (2) CTCP sản xuất kinh doanh xuất nhập khẩu dịch vụ và đầu tư Tân Bình, mã chứng khoán TIX, (3) CTCP đầu tư và xây dựng KCN Vĩnh Lộc – Bến Lức (4) CTCP dịch vụ Vĩnh Lộc – Bến Thành (5) CTCP Logistic Vĩnh Lộc (6) CTCP dịch vụ logistic Thăng Long (7) CTCP đầu tư xây dựng Cholime.

Luận điểm đầu tư:

1. Đánh thức nguồn lực: 12.75% tổng tài sản đóng băng chờ được mở khóa

2. Tài chính vững mạnh, các dự án tiềm năng phát triển bền vững

3. Tài sản ẩn dưới giá trị: 25.40% tài sản là bất động sản đầu tư, trong đó nhà xưởng chiếm 14.00%, hạ tầng khu công nghiệp chiếm 11.40%. Năm 2025, TID công ty hoạt động cùng ngành CLX, chuyển nhượng nhà kho tại Nhơn Trạch với mức giá 336 tỷ giá vốn 118, tỷ lợi nhuận gộp 218 tỷ tương đương 165% giá vốn.

Phân tích chi tiết các luận điểm đầu tư:

1. Đánh thức nguồn lực: Tại 31.12.2025, tổng giá trị tài sản xây dựng cơ bản dở dang CLX đạt 321 tỷ VND, chiếm 12.75% tổng tài sản. Trong đó, các hạng mục chính gồm dự án KCN Vĩnh Lộc mở rộng có giá trị 139 tỷ VND (i), dự án KDC tái định cư Vĩnh Lộc A 64 tỷ VND (ii), dự án cao ốc phức hợp Cholimex, Nguyễn Trãi, Quận 5, TP. HCM (iii) 3 tỷ, chi phí đền bù khu lưu trú 80 tỷ. Với chủ trương tháo gỡ các điểm nghẽn cho các dự án của Chính phủ, và những tiến độ mới nhất của CLX về việc thuê đơn vị tư vấn lập báo cáo tư vấn đầu tư dự án cao ốc Cholimex (theo nghị quyết 03/NQ-HĐQT-2026 ngày 20 tháng 03 năm 2026). Từ các quan sát trên, chúng tôi tin tưởng rồi CLX sẽ khai thác các nguồn lực đóng băng lâu năm, từ đó mang lại lợi ích lớn cho cổ đông.

(i) Dự án Khu Công nghiệp Vĩnh Lộc mở rộng do Công ty TNHH MTV Khu Công nghiệp Vĩnh Lộc (công ty con) triển khai thực hiện từ năm 2003, đến nay đã được đền bù được 24,44 ha, đạt tỷ lệ 43,6%. Chi phí dự án này đã được đánh giá lại theo Biên bản xác định giá trị doanh nghiệp tại thời điểm ngày 31 tháng 12 năm 2014 (xem TM số V.2b). Tập đoàn đang chờ quyết toán chuyển thể xác định lại giá trị đất, sau đó mới có thể triển khai thực hiện dự án trên diện tích đã được đền bù. Phần diện tích còn lại của dự án chưa đền bù đang vướng quy hoạch và giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án.

(ii) Dự án Khu Dân cư tái định cư Vĩnh Lộc A do Công ty TNHH MTV Khu Công nghiệp Vĩnh Lộc (công ty con) triển khai thực hiện từ năm 2003, đã đền bù được 10,58 ha, đạt tỷ lệ 23,7%. Chi phí dự án này đã được đánh giá lại theo Biên bản xác định giá trị doanh nghiệp tại thời điểm ngày 31 tháng 12 năm 2014 (xem TM số V.2b). Tập đoàn đang chờ quyết toán chuyển thể xác định lại giá trị đất, sau đó mới có thể triển khai thực hiện dự án trên diện tích đã được đền bù. Phần diện tích còn lại của dự án chưa đền bù đang vướng quy hoạch và giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án.

(iii) Dự án Cao ốc Cholimex tại 631 Nguyễn Trãi, Phường 11, Quận 5 chưa được phê duyệt nên Tập đoàn đang chờ giấy phép chuyển đổi công năng từ Ủy ban nhân dân Quận 5 (nay là Phường Chợ Lớn) đang hoàn chỉnh đồ án quy hoạch phân khu, thời gian xấp xỉ 3 năm - hiện mới chỉ phá dỡ, đang làm văn bản chuyển đổi công năng từ Trung tâm thương mại thành Văn phòng cho thuê, sau khi chuyển thì thành phố sẽ ký lại hợp đồng thuê, hiện tại trên hợp đồng vẫn là Công ty TNHH MTV Xuất nhập khẩu và Đầu tư Chợ Lớn mà không phải là Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Đầu tư Chợ Lớn.




2. Tài chính vững mạnh, các dự án tiềm năng phát triển bền vững: Tại 31.12.2025 và 31.12.2024 tổng dư nợ vay tài chính chiếm lần lượt 0.62% và 1.04% tổng tài sản. Các khoản phải trả không chịu lãi chiếm 32% tổng tài sản tại 31.12.2025, trong khi đó công nợ phải thu chiếm 1% tổng tài sản, điều này cho thấy khả năng quản trị tài chính tốt của ban lãnh đạo. Doanh thu chưa thực hiện chiếm 17% tổng tài sản, phản ánh nhu cầu cao về mảng bất động sản cho thuê CLX đang cung cấp.

=> Với các phân tích về chỉ số như trên, chúng tôi nhận định CLX có bảng cân đối mạnh mẽ về mặt tài chính, là cơ sở để CLX tăng cường đầu tư khi các nút thắt về pháp lý ở luận điểm 1 được tháo gỡ

Trong khi chờ đợi các dự án đóng băng được mở khóa, CLX chủ động trong việc thúc đẩy đầu tư các dự án tiềm năng khác bao gồm:

2.1 Công ty cổ phần Thực phẩm Cholimex (Cholimex Food) đang xây dựng Nhà máy Cholimex Food Bến Lức tại KCN Vĩnh Lộc – Bến Lức để mở rộng quy mô sản xuất.

2.2 Công ty cổ phần Dịch vụ Vĩnh Lộc – Bến Thành đang trong quá trình xây dựng Trung tâm hội nghị, nhà hàng Vĩnh Lộc.

2.3 Dự án Nhà xưởng cho thuê L9 quy mô 7.000 m² và L10 quy mô 10.000 m². Công ty cổ phần Logistics Vĩnh Lộc đang trong giai đoạn đầu tư xây dựng Dự án Trung tâm Logistics trên diện tích 6 hecta tại KCN Vĩnh Lộc với hệ thống kho chất lượng cao, áp dụng công nghệ hiện đại, đáp ứng nhu cầu kinh doanh, bảo quản và phân phối hàng hóa của các doanh nghiệp trong khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận.


3. Tài sản ẩn định giá dưới giá trị:

25.40% tài sản là bất động sản đầu tư, trong đó nhà xưởng chiếm 14.00%, hạ tầng khu công nghiệp chiếm 11.40%. Năm 2025, TID công ty hoạt động cùng ngành CLX, chuyển nhượng nhà kho tại Nhơn Trạch với mức giá 336 tỷ giá vốn 118, tỷ lợi nhuận gộp 218 tỷ tương đương 165% giá vốn. CLX được thành lập năm 1981, các kho và tài sản bất động sản đầu tư CLX năm giữ với thời giá hiện tại vượt xa giá trị sổ sách. Năm 2014, VCBS thực hiện định giá lại phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp, giá trị sổ sách kế toán: 199 tỷ VND, số liệu sau đánh giá lại: 865 tỷ VND. Chúng tôi tin rằng sau 12 năm, giá trị các tài sản bất động sản đầu tư CLX đang nắm giữ đã tăng đáng kể sau khi thị trường bất động sản trải qua ít nhất 2 chu kỳ tăng giá lớn.


Định giá: Dựa trên phương pháp định giá PE, chúng tôi ước tính mức định giá CLX ở PE 10.3 (xấp xỉ lợi suất 9.6%/năm) tương ứng với mức tăng giá 168% so với định giá hiện tại, thị giá kỳ vọng đạt 24.200 VND.

Rủi ro: Với chiến lược kinh doanh “ăn chắc mặc bền” từ ban lãnh đạo CLX chúng tôi đánh giá rủi ro ở các mảnh kinh doanh nhà kho cho thuê thấp, đặc biệt trong địa bàn CLX đang hoạt động, nhu cầu kho bãi tiếp tục tăng cao, tương tự đối với mảng F&B đầu tư vào Cholimex Foods. Chúng tôi tin rằng tiến độ khai mở nguồn lực đóng băng là rủi ro lớn nhất khi đầu tư vào CLX, nhóm phân tích sẽ cập nhật thông tin gần nhất đến quý độc giả.