Cổ Phiếu Bất Động Sản - Khởi Đầu Chu Kỳ Mới

I. TRIỂN VỌNG NGÀNH Bất Động Sản

Lãi suất đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường

• Kể từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà Nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tài cấp vốn hiện nay đã về mức 4.5%. Nhờ đó, lãi suất cho vay hiện nay dao động quanh mức 9% - 11%.
• Lãi suất giảm là yếu tố sẽ tác động tích cực đến cả cung lẫn cầu trên thị trường bất động sản bởi vì:
  - Lãi suất ở mức thấp tác động tích cực đến khả năng tiếp cận vốn của các DN bất động sản nhằm triển khai các dự án mới.
  - Lãi suất cho vay hợp lý tạo điều kiện thuận lợi để mua nhà trong bối cảnh các chủ đầu tư và ngân hàng tăng cường ưu đãi trong chính sách bán hàng.

​

Lãi suất cho vay và huy động đều đang giảm dần

Các chính sách hỗ trợ thị trường trái phiếu hỗ trợ thanh khoản cho DN

• Đang có 1 số đề xuất về việc gia hạn Nghị định 08 đến hết năm 2024 trong bối cảnh năm tới là đỉnh điểm đáo hạn của trái phiếu BĐS. Chúng tôi đánh giá, nếu đề xuất này được thông qua sẽ mang lại tác động tích cực đến các chủ đầu tư khi giảm bớt áp lực thanh khoản và tạo điều kiện phát triển cho thị trường trái phiếu.
• Bên cạnh Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở, Chính phủ đã thông qua 1 số Nghị định nhằm hỗ trợ thị trường trái phiếu và giảm bớt áp lực thanh khoản cho các DN.

​

Chu kì Đầu Tư Công kì vọng thúc đẩy tích cực thị trường Bất Động Sản

• Việc giải ngân đầu tư hạ tầng công dự báo tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ trong năm 2024, đặc biệt khi các dự án hạ tầng trọng điểm đã lần lượt hoàn tất công đoạn lựa chọn nhà thầu trong năm 2023 và bắt đầu đẩy mạnh thi công.
• Kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021-2025 là 2,9 triệu tỷ đồng – cao hơn nhiều so với các chu kì đầu tư trước đó. Từ đó thúc đẩy tích cực đến tâm lý thị trường và động lực tăng trưởng kinh tế tại các địa phương có dự án lớn.

​

Giá đậu nành giúp doanh nghiệp cá tra tích cực hơn

Rủi ro thanh khoản đang được giảm bớt do DN chủ động mua lại trước hạn TPDN

• Chúng tôi ước tính giá trị trái phiếu BĐS đáo hạn trong Q4/23 và năm 2024 lần lượt là 12,172 tỷ đồng và 125,305 tỷ đồng, giảm 29% và 5% so với trước khi mua lại.
• Hơn nữa, quy mô nợ vay tính đến hết Q3/23 giảm 2.7% so với hồi đầu năm. Cơ cấu nợ vay có sự dịch chuyển sang nợ ngắn hạn do thị trường kém tích cực khiến 1 số chủ đầu tư tạm hoãn triển khai các dự án dài hạn, từ đó nhu cầu vốn giảm

II. CÁC DOANH NGHIỆP TRIỂN VỌNG

1. CTCP ĐẦU TƯ NAM LONG (HOSE: NLG)



Luận điểm đầu tư

• Các sản phẩm phân khúc vừa túi tiền, phù hợp cho nhu cầu ở thực (phân khúc chủ đạo của NLG) hồi phục sớm hơn thị trường chung.
  - Dự án Akari city GĐ 2 mở bán trong giai đoạn khó khăn nhất của thị trường nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt mức trên 60%
  - Trong 11T2023, NLG vẫn ghi nhận lượng Pre-sale lên tới gần 3.038 tỷ đồng từ WaterPoint, Mizuki Park và Akari City dù thị trường khó khăn
• Sản phẩm Ehome hay Ehome S được đón nhận rất tích cực trong giai đoạn thị trường khó khăn.
• Chiến lược hợp lý khi liên kết với các đối tác ngoại tham gia phát triển dự án: NLG thường bán khoảng 50% các dự án cho các đối tác nước ngoài như Nhật Bản, để phát triển các dự án một cách bài bản, đồng thời thu ngay dòng tiền về sớm.
• Tình hình tài chính lành mạnh: tỷ lệ nợ ròng trên tổng tài sản của NLG chỉ ở mức 7,8% tại thời điểm cuối quý 3– là một trong những công ty BĐS trên sàn có đòn bẩy tài chính lành mạnh nhất.

​

Doanh số bán hàng và KQKD đều có sự tăng trưởng

Phân Tích Kỹ Thuật Và Khuyến Nghị

• Hiện tại NLG đang trong giai đoạn xây nền tích lũy với 8 tuần đi ngang thanh khoản thấp và tích lũy trên MA20 tuần với các tuần tăng thanh khoản cao tuần giảm thanh khoản thấp. Chỉ báo Macd cũng bắt đầu cắt lên ủng hộ cho xu hướng tăng sắp tới.
• Khuyến nghị mua NLG tỉ trọng 50%
  - Vùng mua 35.5 -36.5
  - Mục tiêu 42-43
  - Dừng lỗ: -7% từ giá mua

​

2. CTCP VINHOMES (HOSE: VHM)



Luận điểm đầu tư

• Duy trì tốt sức khỏe tài chính và nguồn lực kinh doanh qua giai đoạn khó khăn của thị trường do không chịu nhiều áp lực từ nợ vay tài chính. Vì vậy có thể sẵn sàng đẩy mạnh triển khai, kinh doanh dự án mới ngay khi thị trường bắt đầu hồi phục.
• Kỳ vọng duy trì vị thế dẫn đầu trong chu kì thị trường mới
  - VHM dự kiến sẽ triển khai và đưa vào kinh doanh các dự án đại đô thị lấn biển có quy mô trên 1.000 ha (Vinhomes Hạ Long Xanh, Vinhomes Cần Giờ) trong giai đoạn 3-5 năm tới.
  - Các chủ đầu tư có nguồn lực tài chính tốt, có khả năng quy hoạch bài bản và phát triển dự án hoàn chỉnh như VHM sở hữu nhiều lợi thế trong môi trường pháp lý mới đồng thời VHM đã tạo dựng thương hiệu tốt và được ưu tiên bởi các chính quyền địa phương khi thu hút đầu tư.
• Các đại đô thị ven Vành đai 4 Hà Nội kỳ vọng tiếp tục là nguồn đóng góp dòng tiền quan trọng trong vài năm tới
  - Dự án Vinhomes Ocean Park 2&3 đang tích cực đẩy mạnh thu hút dân cư, hoàn thiện hệ thống chuỗi hạ tầng
  - Chúng tôi đánh giá cao triển vọng bán hàng tại các dự án xét đến từ khả năng kết nối của các KĐT tới trung tâm Hà Nội được cải thiện mạnh mẽ sau khi tuyến Vành đai 4 TP. Hà Nội đi vào vận hành và các dự án xây dựng được không gian sống tốt và là một trong số ít các chủ đầu tư có năng lực phát triển hệ thống giao thông công cộng tương đối bài bản và thuận tiện

​

Các đô thị dự kiến và dự báo KQKD của VHM

Phân Tích Kỹ Thuật Và Khuyến Nghị

• Sau giai đoạn giảm ở giai đoạn trước VHM đã có những tín hiệu tạo đáy xuất hiện với việc xác nhận hình thành đáy sau cao hơn đáy trước, sau đó có phiên xác nhận ngày 26/12 dòng tiền vào tốt, đồng thời vượt vùng kháng 41.5.
• Sau các phiên tăng xác nhận mẫu hình 2 đáy với dòng tiền vào mạnh, VHM đang điều chỉnh với lực bán thấp vẫn giữ được xu hướng tích cực ở giai đoạn hiện tại. Đồng thời chỉ báo Macd cắt lên 0, ủng hộ cho xu hướng tăng giai đoạn tới.
• Khuyến nghị mua VHM
  - Vùng giá mua 41.5 -42.5
  - Mục tiêu 47- 48
  - Dừng lỗ: -5% từ giá mua.