Định giá đối với KDH sau cuộc thảo luận với các chuyên viên phân tích

Cập nhật buổi thảo luận với chuyên viên phân tích: dự báo cho giai đoạn 2021-2023 và định giá đối với KDH sau cuộc thảo luận với các chuyên viên phân tích được tổ chức vào đầu tháng 2/2021. Đáng chú ý, trong cuộc thảo luận, BLĐ đã cập nhật về lịch trình mở bán mới cho một số dự án (không bất ngờ, nhưng kế hoạch vẫn đầy hứa hẹn).

Tác động giảm dự báo năm 2021 và 2022; lợi nhuận thuần năm 2023 tăng trưởng 17%: Năm 2021, giảm 11% dự báo lợi nhuận thuần xuống 1,3 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 14,4%), chủ yếu do (1) giảm dự báo doanh thu BĐS trong năm nay tại dự án Safira do đẩy mạnh ghi nhận trong năm 2020 và (2) tỷ suất lợi nhuận gộp của các dự án BĐS giảm. Năm 2022, cũng giảm 18% dự báo lợi nhuận xuống 1,55 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 17,8%) - cũng do doanh thu và tỷ suất lợi nhuận giảm. Cuối cùng, lần đầu đưa ra dự báo năm 2023, với lợi nhuận thuần tăng trưởng 16,7% lên 1,8 nghìn tỷ đồng.

Định giá và khuyến nghị: Sau khi giá cổ phiếu tăng mạnh gần đây - 26% trong 3 tháng qua – tiềm năng tăng giá đã hạn chế hơn. Do đó, hạ khuyến nghị xuống Tăng tỷ trọng (từ Mua vào) với giá mục tiêu mới điều chỉnh tăng lên 39.400đ (tiềm năng tăng giá 19,8%). Mặc dù giảm dự báo năm 2021 và 2022, vẫn tăng 27,5% giá mục tiêu chủ yếu do đánh giá lại dự án Tân Tạo và giảm giả định chi phí vốn đối với tất cả các cổ phiếu mà theo dõi (lãi suất phi rủi ro giảm xuống 3,0%, từ 4,5%), phản ánh môi trường lãi suất thấp ở Việt Nam. Giá mục tiêu hiện tại ở mức chiết khấu 10% so với định giá RNAV là 43.796đ/cp; mức chiết khấu phản ánh (1) những bất ổn liên quan đến sự phục hồi của thị trường sau dịch COVID-19; và (2) diễn biến phức tạp có thể xảy ra liên quan đến GPMB đối với quỹ đất còn lại ở TP.HCM. Cổ phiếu hiện đang giao dịch với mức chiết khấu 24,9% so với định giá RNAV, theo đó, cao hơn mức chiết khấu bình quân (trong 3 năm qua) là 15%. Ngoài ra, với tốc độ tăng trưởng gộp bình quân EPS 3 năm (từ năm 2020) được dự báo ổn định ở mức 15%, cho rằng câu chuyện KDH vẫn còn nguyên.