Dòng tiền sẽ vào chứng khoán hay bất động sản?

toanphatloc · 03/07/2011, 13:47

Vẫn còn hơi sớm để khẳng định là dòng tiền sẽ vào thị trường bất động sản (BĐS), hoặc BĐS sẽ được ưu ái hơn là thị trường chứng khoán (TTCK) trong cách đánh giá của dòng tiền.

Nhưng đã có thể dự báo rằng, nhưng tín hiệu “giải cứu” đối với thị trường BĐS đang diễn ra khá nhanh chóng và có tính thực chất hơn là loạt tín hiệu mà một số nhà đầu tư coi là “ru ngủ” trên TTCK.

Dòng tiền vào chứng khoán vẫn là ẩn số

Phiên họp thường kỳ tháng 6/2011 của Chính phủ đã kết thúc với "ánh sáng cuối đường hầm" cho TTCK và thị trường BĐS. Trong một báo cáo của mình, Bộ Tài chính đã đề xuất Chính phủ 4 nhóm giải pháp hỗ trợ TTCK, trong đó đáng chú ý là việc miễn thuế cổ tức đối với cổ tức không phải của tổ chức tín dụng; miễn thuế chuyển nhượng chứng khoán 0,1% do thực tế là các nhà đầu tư đa phần bị thua lỗ.

Xem ra, tương lai chứng khoán đang được cụ thể hóa hy vọng. Cần nhắc lại, sau phiên họp thường kỳ của Chính phủ vào cuối tháng 5/2011, khá nhiều chuyên gia và nhà đầu tư chứng khoán đã khấp khởi hy vọng rằng chứng khoán sẽ được "giải cứu". Cách dùng từ "giải cứu" trong trường hợp này là thích đáng nếu xét đến hoàn cảnh quá cay đắng của thị trường này trong suốt một năm qua với vô số nhà đầu tư thua lỗ thảm hại.

Cũng vào cuối tháng 5/2011, BĐS cũng được hứa hẹn sẽ có chuyển biến. Tuy nhiên, cơ chế thay đổi lại đến với TTCK trước. Khá liên tục, Ủy ban chứng khoán nhà nước đã "tái xuất giang hồ' sau một thời gian dài im lặng, với dự kiến cho phép nhà đầu tư được mở nhiều tài khoản, giao dịch mua bán cùng loại cổ phiếu trong phiên. Sau đó, đề xuất miễn thuế thu nhập cá nhân cho nhà đầu tư chứng khoán cũng xuất hiện.

Thế nhưng kết quả của một tháng "bình ổn TTCK" vừa qua ra sao? Nhiều nhà đầu tư đã nhận ra rằng bất chấp khá nhiều thông tin tốt đẹp liên quan trực tiếp đến chứng khoán và những thông tin có chiều hướng tích cực liên quan gián tiếp đến chứng khoán như CPI giảm, lãi suất hạ, thị trường này vẫn không làm sao cất cánh nổi. Không những thế, điểm số và mặt bằng giá cổ phiếu lại càng thấp hơn.

Con sóng tăng từ tuần cuối tháng 5/2011 đến giữa tháng 6/2011 trên TTCK chỉ giống như một cơn mưa nhỏ trên vùng đất khô hạn lâu ngày, chỉ vừa đủ xoa dịu bề mặt loang lổ nứt nẻ của mặt đất chứ không làm sao thấm đẫm vào lòng đất. Vẫn biết là sự chờ đợi nào cũng cần có thời gian, chỉ có điều thời gian chờ đợi đã kéo dài quá lâu, trong khi với cái cách suy giảm như thể trêu ngươi của thị trường cùng thanh khoản mòn héo theo ngày tháng, chẳng có mấy nhà đầu tư trông chờ vào một phép màu hiện ra trong tương lai gần.

Trong khi đó, thị trường BĐS vẫn giống như một "bóng ma" khổng lồ bất động. Nỗi lo bong bóng đối với thị trường này càng thêm đè nặng bởi tình trạng lao dốc của giá đất nền và căn hộ cao cấp tại Hà Nội từ đầu tháng 4/2011 đến nay. Ở bên kia sườn núi, thị trường địa ốc TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An tuy đã lập đường đáy từ đầu năm 2011 đến giờ và mặt bằng giá đất nền không bị giảm thêm, nhưng con số gần 100.000 tỷ đồng dư nợ tín dụng BĐS vẫn còn treo lơ lửng trên đầu các ngân hàng.

Bất động sản: tín hiệu dòng tiền đang rõ hơn

Nhưng trong một tháng qua, sự khác biệt cơ bản giữa thị trường BĐS và TTCK đã lộ ra. Dù không tạo sóng lên - xuống như TTCK, song tác động gián tiếp về dòng tiền vào thị trường BĐS đã xuất hiện. Đó là 70.000 tỷ đồng tái cấp vốn của Ngân hàng nhà nước cho một số ngân hàng thương mại vào cuối tháng 5/2011 - được coi là động thái "cứu" những ngân hàng hưởng lợi từ việc nhận số tiền này và do đó cũng "cứu" luôn một số doanh nghiệp BĐS đang có nguy cơ phá sản do chìm ngập trong cảnh nợ nần.

Ở vào tình cảnh khá trái ngược, vài tháng qua các công ty chứng khoán rơi vào tâm thế thân ai người đó lo, không những không được ngân hàng hỗ trợ vốn mà phải bằng mọi cách giải chấp cổ phiếu để trả nợ cho ngân hàng. Vì thế dòng tiền của tổ chức và cá nhân lại có xu hướng thoát dần khỏi mảng kinh doanh chứng khoán. Gần như không có nguồn cầu mới, kể cả từ lực mua của khối ngoại.

Trong khi mức thanh khoản của TTCK đang giảm dần thì lượng giao dịch bình quân tại thị trường nhà đất TP.HCM lại tăng dần qua các tháng, đặc biệt từ đầu tháng 3/2011 đến nay. Yếu tố này cũng cho thấy dòng tiền đang có khuynh hướng dịch chuyển dần vào kênh BĐS. Trước mắt, đó là tiền nhàn rỗi của những người mua để ở. Một phần khác đến từ tiền nhàn rỗi của giới đầu tư nhỏ lẻ. Một phần khác nữa thuộc về những tổ chức đầu cơ lớn, thể hiện qua những vụ giao dịch mua bán, sáp nhập với giá trị lớn. Và tất nhiên, chưa thể có chuyện tiền từ ngân hàng được rót ồ ạt vào kênh BĐS.

Thế nhưng, "tia sáng cuối đường hầm" mà thị trường BĐS đang nhìn thấy, hoặc ít ra cũng cảm nhận được, lại chính là khả năng biến đổi từ "chưa thể" thành "có thể". Cần nhắc lại, vào giữa tháng 5/2011, Bộ Xây dựng đã nêu "ý tưởng" về vấn đề tín dụng BĐS. Cuối tháng 6/2011, khá nhiều để xuất của bộ này được đệ trình lên Chính phủ, liên quan đến tỷ trọng cho vay đối với các phân khúc BĐS. Cũng vào thời điểm này, về mặt lý luận, BĐS đang có khuynh hướng được xem xét lại theo khía cạnh sản xuất chứ không hoàn toàn là lĩnh vực phi sản xuất.

Dường như những đề xuất của Bộ Xây dựng đã được Ngân hàng nhà nước "chuẩn y" và được Chính phủ ủng hộ. Cơ chế cho vay BĐS cũng vì thế mà có khả năng tái hiện. Đương nhiên (theo Bộ Xây dựng), những phân khúc "xa xỉ" như dự án chung cư cao cấp dứt khoát phải bị loại khỏi chính sách cho vay. Còn người có nhu cầu thực mua để ở thì sao? Hẳn nhiên là ngân hàng sẽ không từ chối và cũng chẳng còn làm khó dễ như trước đây.

Hãy thử hình dung, một khi đối tượng có mua nhà thực để ở được vay vốn từ ngân hàng, một dòng tiền đáng kể, thậm chí rất lớn, sẽ xuất hiện và chảy vào kênh BĐS, tạo sinh khí trội cho mảng thị trường lâu nay vẫn bất động này. Đó là chưa kể đến một dòng tiền tiềm tàng khác - từ vàng miếng - có thể chuyển dịch sang BĐS, nếu quả thực vàng miếng không còn là kênh hấp dẫn đầu tư và đầu cơ trong thời gian tới.

Tuy vậy, vẫn còn hơi sớm để khẳng định là dòng tiền sẽ vào thị trường BĐS, hoặc BĐS sẽ được ưu ái hơn là TTCK trong cách đánh giá của dòng tiền. Nhưng đã có thể dự báo rằng, nhưng tín hiệu "giải cứu" đối với thị trường BĐS đang diễn ra khá nhanh chóng và có tính thực chất hơn là loạt tín hiệu mà một số nhà đầu tư coi là "ru ngủ" trên TTCK.

Để kiểm nghiệm rõ ràng hơn về sự so sánh trên, sẽ cần đến việc đo lường trạng thái giao dịch của hai thị trường trong những tuần lễ tới. Nếu trạng thái giao dịch của hai thị trường là trái ngược nhau, với tỷ lệ tăng lượng giao dịch của TTCK vượt hơn hẳn tỷ lệ tăng lượng giao dịch trên thị trường BĐS, vẫn còn hy vọng cho nhà đầu tư chứng khoán về việc TTCK đang chuẩn bị lập vùng đáy dài hạn.

Trong trường hợp ngược lại, lượng giao dịch của thị trường BĐS tăng dần cùng với xu hướng tăng giá, trong khi thanh khoản của TTCK giảm dần, có thể kết luận là dòng tiền có xu hướng dịch chuyển vào kênh BĐS thay cho chứng khoán hoặc các kênh đầu tư khác.

Đó cũng là sự khó khăn tiếp nối của TTCK, đặc biệt nếu xảy ra những thời điểm lượng giao dịch và mặt bằng giá trên thị trường BĐS tăng vọt. Khó khăn này chỉ có thể được "giải hạn" nếu có một nguồn cầu dồi dào tuôn trào vào TTCK và nhấc thị trường này vượt hẳn khỏi vùng trũng hiện nay. Tuy nhiên, với hiện trạng tâm lý nhà đầu tư và các công ty chứng khoán thì mảng thị trường này sẽ còn gặp nhiều cản ngại nữa trước khi tìm đến được đường ranh giới của tương lai.http://www.stockbiz.vn/News/2011/7/3/222247/dong-tien-se-vao-chung-khoan-hay-bat-dong-san.aspx

bọn lừa đảo [r23)][r23)][r23)][r23)][r23)][r23)][r23)]

toanphatloc · 03/07/2011, 13:51

Cứu thị trường BĐS bằng cách đẩy khó khăn cho dân?

Nhiều chuyên gia cho đây là một cách làm khó hiểu, giảm được khó khăn cho doanh nghiệp nhưng lại đẩy khó khăn về phía người tiêu dùng.
Một trong những đề xuất để cứu thị trường bất động sản mới đây của Bộ Xây dựng là kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu thêm hình thức "chuyển nợ" từ nhà đầu tư sang người mua nhà bằng cách ký lại khế ước vay giữa ngân hàng với nhà đầu tư sang khế ước vay giữa ngân hàng với người mua nhà.

Đẩy nợ sang phía người mua nhà "Việc chuyển vốn như vậy, khối lượng dư nợ trong ngân hàng không đổi. Thay vì ngân hàng chỉ ký kết với chủ đầu tư nay lại xé lẻ chia cho người mua nhà. Vấn đề đặt ra khi có rủi ro ngân hàng và cả người dân đều không "túm tóc" được doanh nghiệp. Khi bàn giao dự án chậm hay có những vấn đề pháp lý phát sinh thay vì người dân giải quyết với chủ đầu tư dự án BĐS thì theo Đề xuất này (nếu được thực hiện) thì họ lại khiếu kiện ngân hàng hay sao? Đó là những bất cập mà không hiểu sẽ giải quyết như thế nào?"
TS Nguyễn Minh Phong (Viện nghiên cứu Kinh tế- Xã hội Hà Nội)

Theo quan điểm của Bộ Xây dựng thì cách này sẽ không làm tăng tỷ trọng tín dụng bất động sản nhưng sẽ tạo thanh khoản cho nhà đầu tư có vốn để tái đầu tư. Bộ Xây dựng thống nhất với NHNN sẽ thiết lập cơ chế phối hợp giữa hai cơ quan để trao đổi thông tin hàng tháng về tình hình tín dụng bất động sản và tình hình thị trường bất động sản, làm cơ sở tham mưu với Chính phủ về quản lý thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản.

Ông Lê Văn Cư, Phó Viện trưởng Viện kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết: "Đây cũng chỉ là đề xuất, gửi NHNN tham khảo. Còn việc có thực hiện hay không, thực hiện như thế nào, phía NHNN phải xem xét. Theo tôi, cái cần quan tâm nhất hiện nay là làm sao người thu nhập thấp có thể vay được tiền để mua nhà".

LS Nguyễn Văn Tú (Đoàn Luật sư Hà Nội) cũng cho rằng quy định trên khó thực hiện. "Khi DN đầu tư dự án bất động sản họ sẽ làm thủ tục vay Ngân hàng, họ phải chứng minh năng lực, trình phương án thực hiện dự án, cam kết tiến độ xây dựng, bán nhà và thu hồi vốn. Và ngân hàng cũng chỉ cho vay tối đa 70% vốn thực hiện dự án, còn 30% DN phải tự lo. Khi không trả nợ được ngân hàng sẽ xử lý phần tài sản hình thành từ vốn vay.
Nếu bây giờ đẩy nợ sang phía người mua nhà thì khó cả cho ngân hàng và cho người tiêu dùng. Bản thân nhiều người dân, tiền mua nhà họ cũng phải đi vay. Vì vậy, nếu họ ký hợp đồng vay vốn đầu tư dự án, rồi đến khi mua cũng tiếp tục vay vốn thì họ phải 2 lần đi vay ngân hàng. Khi dự án thực hiện không đúng tiến độ, hoặc phát sinh nhiều vấn đề khác thì chẳng lẽ ngân hàng lại túm người mua nhà để quy trách nhiệm. Như vậy, tính rủi ro đối với Ngân hàng cũng rất cao", ông Tú nói.

Đề xuất khó khả thi?

Theo ông Trần Kim Chung -Trưởng ban nghiên cứu Chính sách đầu tư (Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương), một trong những mâu thuẫn gay gắt lớn là trong khi thị trường BĐS đang rất cần vốn thì hệ thống ngân hàng thực hiện thắt chặt tín dụng. Sau 3 năm điều chỉnh từ 2008 - 2010, thị trường BĐS đang cần một lượng vốn đủ lớn để có thể phục hồi và đi lên thì lại bị tín dụng thắt lại do yêu cầu cho mục tiêu chống lạm phát và ổn định kinh tế. Và thêm một nghịch lý khi hệ thống thắt chặt tổng cầu thông qua thắt chặt nguồn tín dụng nhưng lại không có các kênh hấp thụ tài chính thay thế.

Hệ lụy đối với thị trường BĐS nếu trong năm 2011, thị trường không có chuyển biến gì mà vẫn giữ tình trạng như 5 tháng đầu năm thì ngoài việc một số dự án sẽ không triển khai, một số nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn, thậm chí phá sản nhưng vẫn phải trả khoản lãi suất 20% cho ngân hàng. Chính vì lẽ đó cần có kênh tài chính khác để thị trường BĐS hấp thụ vốn.

Đề xuất của Bộ Xây dựng nhằm giải toả cơn khát vốn nhằm cứu thị trường BĐS, song nó lại đặt ra những mối lo mới. Trao đổi với PV, ông Cao Sỹ Kiêm (Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp vừa và nhỏ, nguyên Thống đốc Ngân hàng) cho rằng: "Muốn cứu được thị trường BĐS thì cần phải có chính sách tín dụng để nó phát triển bình thường; những BĐS có tính chất đầu cơ mua đi bán lại, phá hoại thị trường dứt khoát mình phải tách ra không can thiệp, hỗ trợ không đưa vốn vào, buộc các nhà đầu tư này phải đưa nhà đất về giá thực của nó. Giải quyết triệt để vấn đề này mới làm thị trường BĐS phát triển lành mạnh".

Ông Kiêm không đồng tình với cách làm của Bộ Xây dựng vì cho rằng đề xuất phải dựa trên nguyên tắc chức năng của từng ngành. Chẳng hạn ngành ngân hàng chỉ có chức năng cho vay thu nợ và bảo lãnh, dự án nào tốt hiệu quả thì cho vay kể cả BĐS. Tuy nhiên, theo Đề xuất của Bộ Xây dựng thì ngân hàng đứng ra trực tiếp cho cơ quan đầu tư vay vốn là chưa có tiền lệ. Bởi lẽ làm như vậy khi có rủi ro biết quy trách nhiệm cho ai. "Thị trường BĐS lên xuống bất thình lình theo cung cầu, còn rất nhiều yếu tố khác nữa gây ra sự rủi ro. Ngân hàng kinh doanh tín dụng, trong trường hợp bị vấp những rủi ro đó không cẩn thận bị thua lỗ sẽ đổ vỡ nhiều thứ khác, ảnh hưởng đến cả nền kinh tế chứ không phải chỉ đổ vỡ BĐS. Một ngân hàng cho vay như vậy gặp rủi ro trước hết là đổ vỡ ngân hàng đó sau là cả hệ thống", ông Kiêm nói.

Từ phân tích đó, ông Kiêm cũng như nhiều chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng đều cho rằng, đề xuất của Bộ Xây dựng phải nghiên cứu xem xét chứ không thể chấp nhận ngay được. Thực tế hiện nay, thị trường BĐS đang cùng với chứng khoán, tiêu dùng đang bị đóng băng, là ngòi gây ra lạm phát nên ngân hàng không ưu tiên.

Theo Vương Hà- Minh Lý
Người Đưa Tin
http://land.cafef.vn/20110703123348425CA44/cuu-thi-truong-bds-bang-cach-day-kho-khan-cho-dan.chn

Fun319 · 03/07/2011, 13:53

Dòng tiền sẽ không vào bất cứ đâu, dù BĐS hay CK, ham hố lao vào TT lúc này là rất rủi ro...

toanphatloc · 03/07/2011, 13:55

Bộ Tài chính: Áp dụng 4 nhóm giải pháp để hỗ trợ thị trường chứng khoán

Đề nghị miễn thuế đã được Chính phủ đồng ý và Chính phủ sẽ trình Quốc hội trong kỳ họp sắp tới của Quốc hội khóa XIII.
Thứ trưởng Bộ tài chính Hoàng Anh Tuấn khẳng định Bộ tài chính đã báo cáo và kiến nghị với Chính phủ 4 nhóm giải pháp để hỗ trợ thị trường chứng khoán.
Cụ thể 4 nhóm giải pháp là :
· Miễn thuế cổ tức đối với cổ tức không phải của TCTD
· Miễn thuế chuyển nhượng chứng khoán 0,1% do thực tế là các nhà đầu tư đa phần bị thua lỗ. Nếu thu thuế cũng không hợp lý.
· Đề nghị sửa Nghị định 109 của Chính phủ
Cuối cùng là ban hành Thông tư 74 cho phép NDT mở nhiều tài khoản, giao dịch mua bán cùng loại cổ phiếu trong phiên.
Theo đánh giá của Thứ trưởng Hoàng Anh Tuấn thì những giải pháp trên sẽ phần nào giúp đỡ nhà đầu tư, khuyến khích nhà đầu tư tiếp tục đầu tư vốn vào thị trường chứng khoán.
Đề nghị miễn thuế đã được Chính phủ đồng ý và Chính phủ sẽ trình Quốc hội trong kỳ họp sắp tới của Quốc hội khóa XIII.

Khánh Linh – Cao Sơn

Ghi theo họp báo Thường kỳ Chính phủ
http://cafef.vn/20110701072234291CA...iai-phap-de-ho-tro-thi-truong-chung-khoan.chn

darkcityoke · 03/07/2011, 13:58

Tiền sẽ chảy vào túi các quan. Kiểu gì cũng thế, nước càng đục, cò càng béo. Mà nếu nước trong thì phải ngoắng cho nó đục lên.

toanphatloc · 03/07/2011, 14:03

darkcityoke said: ↑

Tiền sẽ chảy vào túi các quan. Kiểu gì cũng thế, nước càng đục, cò càng béo. Mà nếu nước trong thì phải ngoắng cho nó đục lên.
Click to expand...

lừa dow