DXG - Gửi trọn NIỀM TIN!

DXG toàn quỹ đất trung tâm
Lo gì ko bán được


Nguồn cung tăng, bất động sản bước vào cuộc chơi của giá trị thực
Theo Châu Anh/VTC News | 06-09-2026 - 19:52 PM | Bất động sản

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam, mặt bằng giá bất động sản hiện nay đã ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, thị trường đang chuyển sang giai đoạn chọn lọc hơn, khi giá trị bất động sản phải gắn với giá trị thực thay vì kỳ vọng “mua đâu cũng có lãi”.
Điều này đồng nghĩa người mua không nên chờ đợi một kịch bản giảm giá đồng loạt, mà cần quan sát từng dự án, từng phân khúc và khả năng tạo giá trị thực của sản phẩm.

Đặc biệt, khi thanh khoản chậm lại, “cuộc chơi” của chủ đầu tư cũng thay đổi. Thay vì giảm mạnh giá niêm yết, doanh nghiệp có xu hướng sử dụng các công cụ hỗ trợ như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc hoặc các chính sách ưu đãi khác để kích thích nhu cầu.

Vì sao giá nhà vẫn khó giảm?

Nhận định về giá bất động sản thời gian tới, Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, nguồn cung sẽ dồi dào trong năm nay và các năm tiếp theo, nhưng dư địa giảm giá của doanh nghiệp không nhiều do giá thành bao gồm chi phí về đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính, đều đang gia tăng.

Mặt khác, VARS IRE cũng cho rằng, việc giảm trực tiếp giá niêm yết cũng có thể tác động đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm và tâm lý của khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho người mua.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE nhìn nhận, giá nhà khó giảm là bởi chi phí đầu vào của dự án, từ tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, vốn vay đến các chi phí pháp lý, quản lý và nghĩa vụ tài chính đều có xu hướng tăng. Thậm chí, một số dự án còn phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.

Đồng quan điểm, PGS, TS Ngô trí Long, chuyên gia kinh tế phân tích, giá bán bất động sản gồm rất nhiều chi phí. Đầu tiên là chi phí đất, giải phóng mặt bằng, vốn vay, thủ tục pháp lý, hạ tầng, thuế, chi phí bán hàng và lợi nhuận tối thiểu để doanh nghiệp chấp nhận đầu tư.


Theo các chuyên gia, giá bất động sản khó hạ. (Ảnh: Minh Đức)

Trong số đó, chi phí đất thường chiếm tỷ trọng rất lớn, đặc biệt tại các đô thị và khu vực có hạ tầng phát triển. Khi chi phí đất tăng, doanh nghiệp chỉ có ba lựa chọn: Tăng giá bán, giảm biên lợi nhuận hoặc dừng triển khai dự án. Nếu giá bán không đủ bù đắp chi phí và rủi ro, nguồn cung mới sẽ bị trì hoãn hoặc thu hẹp. Đó là nguyên nhân khiến giá nhà khó trở lại mặt bằng của nhiều năm trước.

ADVERTISING


iTVC from Admicro
Bên cạnh các chi phí đầu vào, giá thị trường còn phụ thuộc vào cung cầu, sức mua, thu nhập, tín dụng, lãi suất, quy hoạch, chất lượng dự án và nhu cầu sử dụng thực tế.

Một lô đất xa khu dân cư, thiếu hạ tầng, không tạo dòng tiền và được mua chỉ vì tin đồn quy hoạch vẫn có thể mất giá mạnh. Một dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh, chất lượng thấp hoặc không phù hợp với khả năng thanh toán của người mua cũng không thể giữ giá chỉ vì bảng giá đất tăng. Do đó, nhận định “giá đất mới sẽ bảo toàn giá trị cho người đã mua” chỉ đúng trong những điều kiện nhất định.

“ Bất động sản có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn chỉnh, vị trí gắn với việc làm, dịch vụ và nhu cầu ở thực sẽ giữ giá tốt hơn. Ngược lại, sản phẩm phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ hoặc đòn bẩy tài chính cao sẽ chịu áp lực thanh lọc” , ông Long nhấn mạnh.

Cũng theo ông, giá bất động sản khó giảm vì hiện nay khi đất đai được định giá sát hơn với thị trường, doanh nghiệp khó có thể tiếp tục dựa chủ yếu vào lợi thế tiếp cận đất rẻ. Lợi nhuận trong giai đoạn mới phải đến từ năng lực quản trị, rút ngắn thủ tục, tối ưu thiết kế, kiểm soát chi phí và phát triển sản phẩm phù hợp với sức mua thực tế.

Doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và cấu trúc vốn lành mạnh sẽ có lợi thế. Ngược lại, doanh nghiệp triển khai chậm trễ, kéo dài dự án, khả năng quản trị yếu kém sẽ chịu áp lực tài chính ngày càng cao.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc thị trường Savills TP.HCM, khẳng định lãi suất cao là yếu tố chi phối lớn nhất, làm giảm khả năng tiếp cận vốn và kéo dài tiến độ ra hàng.

“ Chi phí phát triển dự án vẫn chịu áp lực nặng nề từ lãi vay và giá vật liệu xây dựng tăng cao. Điều này khiến mặt bằng giá nhà ở tiếp tục được neo giữ ở mức cao dù thanh khoản chững lại, ” bà nhận định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), mới đây cũng chỉ ra rằng những điểm nghẽn pháp lý có thể làm tăng chi phí dự án, kéo dài thời gian thực hiện và cuối cùng đẩy giá nhà lên cao.

Đây chính là yếu tố khiến kỳ vọng giá nhà trở lại mặt bằng cũ trở nên khó thực hiện nếu các chi phí đầu vào chưa giảm tương ứng.

Nhận định dài hạn, ông Châu nhìn nhận giá bất động sản khó có dư địa giảm sâu khi nhu cầu nhà ở thực vẫn lớn, kinh tế tăng trưởng, hạ tầng tiếp tục được đầu tư. Đồng thời, chi phí phát triển dự án và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai tạo ra một mặt bằng giá mới.

Hnay A e có j cập nhật DXG nhé

Tạm vậy
Bán nhanh lên nhé

Bán dc hàng liên tục

https://cafef.vn/quy-hoach-tphcm-ta...-trien-khong-gian-ngam-188260911191533839.chn

Giá The Privé & Chính sách bán hàng – Cập nhật Tháng 9/2026
11/09/2026


The Privé (Đất Xanh) có giá bán từ 115 – 135 triệu/m², tổng giá trị căn hộ từ 6,5 – 12 tỷ/căn, tùy diện tích, vị trí tầng và hướng view. Từ nay đến 08/11/2026, chủ đầu tư áp dụng “Bộ tứ chính sách bán hàng đột phá” với tổng ưu đãi cộng dồn tối đa 23,5%, gồm quà sinh nhật BLUEMARQ GROUP, 4 phương thức thanh toán linh hoạt (chiết khấu 6%, 12%, HTLS 100%/24 tháng, hoặc chỉ trả trước 24%), ưu đãi mua sỉ và khách hàng thân thiết. Khách hàng chỉ cần thanh toán 10% giá trị căn hộ (khoảng 900 triệu cho căn 2 phòng ngủ) để ký Hợp đồng mua bán.

Giá bán The Privé cập nhật Tháng 9/2026
Căn hộ The Privé Quận 2 đang giao dịch với mức giá dao động từ 115 – 135 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và chưa áp dụng các ưu đãi). Dưới đây là mức giá tham khảo cho từng loại căn hộ tại The Privé.

loại hìnhDiện tíchMức giá tham khảo
Căn 1 phòng ngủ49 m²Từ 6,5 – 7,5 tỷ
Căn 2 phòng ngủ71 – 85 m²Từ 9,5 – 10,5 tỷ
Căn 3 phòng ngủ88 – 99 m²Từ 11 – 13 tỷ
Căn hộ Duplex110 – 120 m²Từ 15 – 20 tỷ (giá dự kiến)
Với phương thức thanh toán phổ biến nhất, khách hàng chỉ cần thanh toán khoảng 900 triệu đồng (tương đương 10% giá trị căn hộ) để ký Hợp đồng mua bán (HĐMB) đợt đầu tiên — phần còn lại được chia theo tiến độ hoặc hỗ trợ vay ngân hàng (xem chi tiết bên dưới).

Bộ tứ chính sách bán hàng đột phá — tổng ưu đãi đến 23,5%
Nhân dịp gần 1/4 thế kỷ kiến tạo bất động sản thịnh vượng, Chủ đầu tư BLUEMARQ Development triển khai Bộ tứ chính sách bán hàng đột phá cho căn hộ The Privé tháp 9-10-11, áp dụng từ 08/09/2026 đến 08/11/2026.

1. Quà tặng sinh nhật BLUEMARQ GROUP
Ưu đãi giảm dần theo từng mốc thời gian đăng ký/ký HĐMB:

Giai đoạnƯu đãi
08/09 – 15/10/20269%
16/10 – 31/10/20268%
01/11 – 08/11/20266%
2. Bốn phương thức thanh toán (PTTT) linh hoạt
Phương thứcƯu đãiĐặc điểm
Theo tiến độChiết khấu 6%Thanh toán rải theo từng đợt đến khi bàn giao
Thanh toán nhanhChiết khấu 12%Thanh toán phần lớn giá trị ngay đợt 2
Thanh toán vayHTLS 100% trong 24 thángÂn hạn nợ gốc 5 năm, ngân hàng giải ngân theo tiến độ
Đặc biệt (24 năm BLUEMARQ)Chiết khấu 2,4%Chỉ cần thanh toán trước 24% giá trị sản phẩm
Trong đó, PTTT vay đang được nhiều khách hàng lựa chọn nhất nhờ chính sách hỗ trợ lãi suất 0% (HTLS) trong 24 tháng đầu và ân hạn nợ gốc 5 năm — khách hàng chỉ cần thanh toán 10% khi ký HĐMB, phần 60% tiếp theo do ngân hàng giải ngân theo tiến độ, 25% khi có thông báo bàn giao (trong đó ngân hàng giải ngân 5%, khách hàng thanh toán 20%) và phần còn lại khi nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (CNQSH).

3. Ưu đãi mua sỉ & khách hàng thân thiết
Đối tượngƯu đãi
Mua sỉ 2 căn1%
Mua sỉ từ 3 căn trở lên1,5%
Khách hàng thân thiết1% — áp dụng cho khách hàng đã giao dịch (đã ký HĐMB/HĐCN) hoặc đang đứng tên trên giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng) tại các dự án do Đất Xanh Group hoặc Bluemarq Group phát triển, bao gồm cả The Privé, trước ngày 08/09/2026
Quy định áp dụng chung

• Thời gian áp dụng: từ 08/09/2026 đến 08/11/2026
• Áp dụng cho sản phẩm đặt cọc và ký HĐMB trong thời gian trên, tại các tháp 9, 10, 11
• Khách hàng được hưởng đồng thời các chính sách chiết khấu khác nếu thỏa điều kiện (tổng ưu đãi cộng dồn tối đa 23,5%)
• Chiết khấu được tính trên giá bán chưa VAT và phí bảo trì, trừ trực tiếp vào giá bán
• Với PTTT vay, khách hàng cần thực hiện thủ tục vay tại ngân hàng liên kết theo thông báo của Chủ đầu tư và giải ngân đúng tiến độ theo HĐMB

Lưu ý: đây là chính sách áp dụng có thời hạn (hết hạn 08/11/2026). Nội dung trang sẽ được cập nhật ngay khi Chủ đầu tư công bố chính sách kế tiếp — khách hàng nên xác nhận lại với tư vấn viên trước khi quyết định.

Vì sao nên tìm hiểu The Privé vào thời điểm này?
Ngoài mức giá khởi điểm cạnh tranh và bộ chính sách ưu đãi hiện tại, The Privé còn được đánh giá là một trong những dự án đáng chú ý tại khu Đông TP.HCM nhờ vị trí 3 mặt giáp sông Rạch Chiếc, gần Thủ Thiêm và sân bay Long Thành. Xem phân tích chi tiết về tiềm năng đầu tư The Privé và vị trí dự án để có cái nhìn đầy đủ trước khi quyết định.

Câu hỏi thường gặp
Giá The Privé hiện tại là bao nhiêu?
Giá bán The Privé được công bố từ 115 triệu/m² (giá khởi điểm chính chủ). Bảng giá chi tiết theo tháp, tầng, hướng căn sẽ được cập nhật khi có thông tin chính thức — liên hệ tư vấn viên để nhận báo giá cụ thể.

Chính sách bán hàng The Privé áp dụng đến khi nào?
Bộ tứ chính sách bán hàng đột phá áp dụng từ 08/09/2026 đến 08/11/2026, cho các sản phẩm đặt cọc và ký HĐMB trong thời gian này tại tháp 9, 10, 11.

Nên chọn phương thức thanh toán nào?
Tuỳ dòng tiền của khách hàng: PTTT nhanh phù hợp người có sẵn tài chính (chiết khấu cao nhất 12%); PTTT vay phù hợp người cần hỗ trợ ngân hàng (HTLS 100%/24 tháng, ân hạn gốc 5 năm); PTTT đặc biệt phù hợp người muốn giữ dòng tiền linh hoạt (chỉ trả trước 24%). Liên hệ tư vấn viên để được so sánh cụ thể theo tình hình tài chính cá nhân.

Các ưu đãi có được cộng dồn với nhau không?
Có — khách hàng được hưởng đồng thời nhiều chính sách chiết khấu nếu thỏa điều kiện, với tổng mức ưu đãi cộng dồn tối đa lên đến 23,5%.

Điều kiện để được hưởng ưu đãi khách hàng thân thiết là gì?
Khách hàng thân thiết là khách hàng đã giao dịch (đã ký Hợp đồng mua bán/Hợp đồng chuyển nhượng) hoặc đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (sổ đỏ/sổ hồng) tại các dự án do Đất Xanh Group hoặc Bluemarq Group phát triển — bao gồm cả The Privé — trước ngày 08/09/2026. Đối tượng này được hưởng thêm 1% ưu đãi, cộng dồn cùng các chính sách khác nếu thỏa điều kiện.

Liên hệ đội ngũ tư vấn Đất Xanh Services ngay hôm nay để nhận báo giá chi tiết theo căn hộ quan tâm và được hỗ trợ chọn phương thức thanh toán phù hợp nhất trước khi chính sách hiện tại kết thúc (08/11/2026).

The Prive sáng nay
Quá khủng
Bán ...bán.... mua mua...

Chào bác chủ top @Vuotquagioihan và các bác đang theo dõi topic DXG cùng nhịp đập nhóm Bất động sản,

Theo dõi các phân tích và cập nhật rất sát sao của bác chủ top về dự án và kỳ vọng phục hồi của nhóm BĐS thương mại, em xin phép chia sẻ thêm một góc nhìn về một case cổ phiếu BĐS đô thị kết hợp Khu công nghiệp tại Đồng Nai đang hội tụ đòn bẩy hạ tầng lớn nhưng sở hữu cấu trúc tài chính hoàn toàn khác biệt: đó là D2D (CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2).

Trong khi thị trường BĐS dân cư nói chung đang từng bước tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và cơ cấu lại đòn bẩy tài chính, D2D là trường hợp hiếm hoi sở hữu hồ sơ tài chính siêu phòng thủ với bảng cân đối Zero Debt (sạch nợ vay ngân hàng) và đang bước vào chu kỳ mở khóa dòng tiền thực tế từ 3 bệ đỡ định lượng vững chắc:

1. Dòng tiền bàn giao phân kỳ đất KCN Châu Đức: Hợp đồng chuyển nhượng 10 ha KCN Châu Đức đem lại dòng tiền mặt khoảng 250 tỷ VND. Phân kỳ bàn giao 6 ha dự kiến hoàn tất trong nửa cuối năm 2026 sẽ đóng góp ngay 150 tỷ VND doanh thu và 45 tỷ VND lợi nhuận sau thuế, hỗ trợ dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh (CFO) đạt mức 240 tỷ VND.

2. Cú hích hạ tầng khi Sân bay Quốc tế Long Thành về đích (T12/2026): Dự án Khu dân cư Lộc An (41 ha tại huyện Long Thành) của D2D đã hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Cột mốc thông xe kỹ thuật sân bay Long Thành cuối năm nay sẽ kích hoạt mạnh mẽ giá trị thương mại cho quỹ đất ở liên kế và cụm sàn thương mại dịch vụ (đóng góp tới 320 tỷ VND trong mô hình định giá tài sản ròng RNAV).

3. Nền tảng sạch nợ tài chính (Zero Debt) & tỷ suất cổ tức tiền mặt ~7%: Sở hữu lượng tiền mặt ròng 91,5 tỷ VND cùng dòng tiền niên kim ổn định 40 - 50 tỷ VND mỗi năm từ phí hạ tầng KCN Nhơn Trạch 2, D2D bảo đảm thanh khoản dồi dào để duy trì chi trả cổ tức 2.000 đ/CP tiền mặt đều đặn mà không chịu bất kỳ rủi ro lãi vay nào.

Mô hình định giá độc lập kết hợp RNAV (55%), DCF (30%) và P/B (15%) xác định giá trị hợp lý của D2D quanh mức 31.480 đ/CP (khoảng giá trị định lượng từ 20.400 đến 38.900 đ/CP).

Gửi bác chủ top và các bác video phân tích chi tiết báo cáo tài chính, cơ cấu quỹ đất Lộc An - Châu Đức và mô hình định giá của D2D để các bác cùng tham khảo và đàm đạo thêm góc nhìn đa chiều:

▶ BẤM VÀO ĐÂY ĐỂ MỞ XEM TRÊN YOUTUBE (FULL HD & BÌNH LUẬN)​

DXG có 1 lợi thế mà ít DN trên sàn có dc là dòng tiền thật, tiền tươi từ người mua nhà nộp tiền theo tiến độ.
Còn nhiều DN khác áp lực vô cùng lớn, kể cả các DN lớn Bđs đầu ngành hiện nay.
Có tiền là mạch máu, nuôi sống DN.

Nhiều DN báo lãi ảo, mua mua bán bán...
Nhưng tiền ko có, gia hạn nợ, khất nợ, trả chậm....