DXG Q2-2026: Xây dựng nền tảng cho 2027

DXG đã trải qua Q2-2026 kinh doanh với khá nhiều điểm nhấn đáng chú ý. Trong đó đáng lưu ý nhất là KQKD đi lùi so với cùng kỳ và dòng tiền khá vững chắc trong giai đoạn khó khăn hiện tại để tạo tiền đề cho giai đoạn tới bùng nổ hơn. Chi tiết như thế nào chúng ta sẽ làm rõ hơn trong bài viết này.

I. KQKD Q2-2026: Đi lùi do môi giới sụt giảm
DXG đã công bố KQKD Q2 với doanh thu thuần đạt 788 tỷ đồng, tăng nhẹ 7.3% yoy (do hoàn nhập nhẹ 40 tỷ khoản giảm trừ doanh thu). Lợi nhuận sau thuế đạt 53 tỷ đồng, giảm 34.8% yoy. (Hình 1)



KQKD của DXG được đóng góp chính bởi 2 mảng là hạch toán dự án BĐS và mảng môi giới BĐS (thông qua công ty con là DXS). Trong Q2-2026, lợi nhuận của công ty đi lùi chủ yếu là do mảng môi giới ghi nhận sụt giảm khá nhiều so với cùng kỳ do thanh khoản thị trường sụt giảm. (Hình 2)



Cụ thể Q2-2026 mảng môi giới ghi nhận 259 tỷ đồng doanh thu (-53.3% yoy) và 173 tỷ đồng lợi nhuận gộp (-52.8% yoy). Đây là mức sụt giảm lớn ảnh hưởng nhiều tới KQKD của công ty và nguyên nhân như đã nói ở trên do thanh khoản giao dịch ngành BĐS sụt giảm mạnh thời gian gần đây do lãi suất tăng cao cũng như chính sách siết tín dụng vào BĐS từ ngân hàng nhà nước.

Với mảng BĐS, Q2 thường là quý thấp điểm nên lượng BĐS bàn giao cũng là không nhiều. Vì vậy dù chỉ ghi nhận 175 tỷ đồng doanh thu và 142 tỷ động lợi nhuận gộp, DXG vẫn ghi nhận tăng trưởng lần lượt 73.2% và 30.3% về doanh thu và lợi nhuận so với cùng kỳ. (Hình 3)



KQKD Q2-2026 được đóng góp chủ yếu bởi việc bàn giao Gem Sky World với lũy kế bàn giao khoảng 80 căn trong 6 tháng đầu năm 2026. Chi tiết hơn về từng mảng và các dự án chúng ta sẽ cập nhật rõ hơn trong phần dưới.

Về tài chính, từ đầu 2025 DXG đã có xu hướng giảm dần nợ vay của mình để đưa nền tảng tài chính của công ty về vùng an toàn. Hiện tỉ lệ nợ vay/VCSH của công ty đã về vùng 24.5%, giảm khá nhiều so với vùng trên 40% giai đoạn cuối 2024 đầu 2025. (Hình 4)



Điều này giúp cho DXG giảm được rất nhiều áp lực tài chính khi lãi suất liên tục nóng lên và tăng dần từ cuối 2025 cho tới nay. Việc giảm nợ vay sẽ giúp cho chi phí lãi vay giảm bớt cũng như áp lực dòng tiền giảm đi khi thanh khoản BĐS đang sụt giảm khá mạnh. Như vậy nền tảng tài chính của DXG là tốt trong giai đoạn hiện tại và sẽ hỗ trợ tốt cho công ty phục hồi nhanh trở lại trong chu kỳ mới.

II. Các mảng kinh doanh chính
1. Mảng BDS
Đây là mảng cốt lõi và cũng là mảng được kỳ vọng nhất sẽ sớm giúp cho DXG bước vào chu kỳ hạch toán mới trong các quý tới khi mà khoản mục người mua trả trước đang tăng tốt trong các quý gần đây. Tính tới cuối Q2-2026 khoản người mua trả trước đã tăng lên 8,077 tỷ đồng, tăng 1,900 tỷ đồng so với đầu năm. Kết quả này có được là nhờ các sản phẩm mới mở bán vào nửa cuối 2025 được hấp thụ rất tốt. (Hình 5)



Trong nửa cuối 2026 khi công ty có thể tiếp tục mở bán các đợt tiếp theo, dự kiến khoản mục người mua có thể tiếp tục gia tăng và dần chuyển thành doanh thu khi hạch toán trong 2027. Dưới đây là chi tiết các dự án chính của DXG hiện tại:

• The Prive (100% lợi ích): Đây đang là dự án được kỳ vọng nhất đối với DXG vì đã mở bán 2 đợt trong 2025 và dự kiến đóng góp chính vào KQKD của công ty trong giai đoạn tới. Cụ thể dự án có quy mô 6.7ha với 3,175 căn hộ tại Thủ Đức. Trong 2025 dự án đã mở bán 2 đợt với tổng 2,047 căn và tỉ lệ hấp thụ tích cực với lần lượt là 99% và 90%. Dự kiến đợt còn lại sẽ được mở bán vào cuối 2026 với giá bán khoảng 115-130 triệu/m². Dự án dự kiến sẽ bắt đầu đưa vào bàn giao từ giữa 2027 và sẽ là dự án chủ lực để đóng góp vào KQKD của DXG trong 2027. Hiện tại thanh khoản thị trường BĐS đang sụt giảm khá nhiều do lãi suất tăng cao và có thể phần nào sẽ khiến cho tốc độ hấp thụ sản phẩm của dự án trong đợt mở bán tới chậm hơn. Tuy nhiên do đã bán gần như hết 2 đợt trước cũng như sản phẩm có tính nhu cầu thực cao nên chúng tôi cho rằng trong 2027 dự án vẫn sẽ được hạch toán phần lớn lượng đã mở bán trước đó và phần còn lại sẽ được bán và hạch toán dần trong các năm tiếp theo từ 2028 trở đi.
• Gem Sky World (100% lợi ích): Dự án nằm tại Long Thành, Đồng Nai với quy mô lớn lên tới 92ha và được DXG khai thác trong nhiều năm gần đây với quy mô 4,025 căn hộ. Trong 2026 dự án cũng là động lực chính đóng góp vào KQKD của công ty. Lũy kế đến hiện tại tổng dự án đã bán được khoảng 60% số sản phẩm và bàn giao 50% số sản phẩm. Trong 2026 công ty kỳ vọng có thể bàn giao khoảng 400 căn và tiếp tục mở bán đợt tiếp theo vào cuối 2026 để tạo nền tảng ghi nhận doanh thu tiếp từ 2027.
• Các dự án khác: Ngoài 2 dự án chính trên đang được kinh doanh và hạch toán thì DXG còn khá nhiều dự án quan trọng khác đang sẵn sàng để đưa vào kinh doanh trong các năm tới nhằm gối đầu cho các dự án hiện tại, hình 6 dưới đây là chi tiết các dự án:

Với những cập nhật trên về các dự án công ty đang kinh doanh chúng ta có thể thấy chu kỳ hạch toán của DXG đã khá gần và trước mắt sẽ là kỳ vọng mở bán các đợt tiếp theo của dự án trong nửa cuối 2026 để tiếp tục hỗ trợ dòng tiền cho công ty cũng như giúp chỉ số người mua trả trước tiếp tục gia tăng tích cực.

2. Mảng môi giới BĐS _ chịu ảnh hưởng lớn từ thanh khoản thị trường
Trái ngược với tình trạng dự án BĐS vẫn được hấp thụ tốt trước khi thị trường gặp khó thì mảng môi giới BĐS lại khá nhạy với thanh khoản thị trường BĐS. Khi thanh khoản thị trường giảm do áp lực lãi suất gia tăng cũng như siết tín dụng ngành BĐS thì mảng môi giới của DXG cũng ảnh hưởng đáng kể. Cụ thể Q2-2026 DXG ghi nhận doanh thu mảng môi giới đạt 259 tỷ đồng, giảm 53.3% yoy. Lợi nhuận gộp đạt 173 tỷ đồng, cũng giảm tới 52.2% yoy. (Hình 7)



Như đã nói ở trên, KQKD mảng môi giới của DXG có xu hướng cùng pha với thanh khoản thị trường BĐS. Như hình dưới đây về tổng giao dịch trên thị trường BĐS, thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh trong Q1-2026 sau khi lãi suất tăng cao thì KQKD của DXG cũng sụt giảm mạnh trong Q2-2026. (Hình 8)



Điều này cho thấy KQKD của DXG có phần chậm pha hơn so với thanh khoản trên thị trường khoảng 1 quý. Nhìn lại lịch sử cuối 2024 và đầu 2025 cũng có thể thấy xu hướng tương tự. Hiện tại chúng ta chưa thấy chính sách gì lớn để giúp thanh khoản thị trường tích cực trở lại nên khả năng lớn KQKD mảng môi giới của DXG vẫn kém khả quan trong 2 quý tới. Chúng ta cần theo dõi thanh khoản chung của thị trường để có thể dự phóng tốt nhất về KQKD mảng môi giới. Ngoài ra việc mở bán các giai đoạn tiếp theo của các dự án DXG đang kinh doanh vào cuối 2026 đầu 2027 cũng có thể là động lực hỗ trợ cho mảng môi giới. Chúng tôi kỳ vọng phải đầu 2027 KQKD mới có phần khả quan dần trở lại.

III. Tổng kết
Với những cập nhật trên chúng ta có thể thấy khá rõ về bức tranh tài chính cũng như tình hình kinh doanh của DXG trong 2026. Chúng tôi cho rằng 2026 sẽ là năm DXG xây dựng nền tảng cho giai đoạn hạch toán lớn 2027-2028 tới. Dự án lớn kỳ vọng sẽ đóng góp nhiều từ 2027 trở đi và mảng môi giới cũng kỳ vọng phục hồi trở lại từ 2027 sẽ là 2 động lực lớn thúc đẩy cho chu kỳ kinh doanh tới của DXG. Tuy nhiên yếu tố vĩ mô cũng sẽ rất quan trọng và ảnh hưởng lớn tới DXG do tâm lý mua nhà sẽ quyết định tốc độ hấp thụ sản phẩm cũng như phục hồi cho mảng môi giới. Tổng quan lại chúng tôi đánh giá cao nền tảng của DXG và cho rằng công ty đang chuẩn bị rất tốt cho chu kỳ phục hồi sắp tới. Việc còn lại là kiên trì chờ vĩ mô ngành phục hồi trở lại.

Hiện DXG đang giao dịch vùng giá 11.x k/cp tương ứng mức định giá theo P/B khoảng 1.05 lần. Đây là mức định giá thấp so với lịch sử 5 năm gần đây của công ty cũng như tiềm năng về mặt dài hạn. Tuy nhiên đây cũng là tình trạng chung của ngành khi vĩ mô đang khá nhiều khó khăn và chưa thấy nhiều những dấu hiệu tích cực hơn. Vì vậy việc giá cổ phiếu sụt giảm thời gian qua là phù hợp để phản ánh những khó khăn đó. Hiện tại khi đã về vùng phù hợp và rẻ nếu giảm thêm thì khả năng cổ phiếu sẽ cân bằng quanh đây để chờ các thông tin từ vĩ mô chung ngành BĐS. Chúng tôi cho rằng với xu hướng vĩ mô hiện tại thì mức định giá phù hợp với DXG đến cuối 2026 sẽ là khoảng 13-15k/cp. Tích cực hơn chút so với hiện tại nhờ kỳ vọng chính các dự án có thể mở bán tiếp vào cuối 2026 hỗ trợ giá cp.

———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-