Giá nhà chung cư tại HN sẽ giảm sâu

"Bong bóng nhà đất có nguy cơ nổ"
Thứ sáu, 31/12/2010, 09:30 GMT+7
Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng găm giữ đất dự án phổ biến tại Hà Nội và Tp.HCM là sự kỳ vọng BĐS sẽ còn tăng giá. Tuy nhiên, theo GS-TS Đặng Hùng Võ, nguyên nhân lớn nhất lại đến từ những bất cập trong cơ chế giao đất hiện nay và bất cứ lúc nào bong bóng bất động sản cũng có thể vỡ.

• >> Giá đất nền Nguyễn Phong Sắc kéo dài cao ngất ngưởng/
• Thị trường chung cư Hà Nội đang tạo điều kiện cho người mua?

Phóng viên Lao Động đã có cuộc phỏng vấn GS-TS Đặng Hùng Võ xung quanh vấn đề này.

GS-TS Đặng Hùng Võ
Ông đánh giá như thế nào về tình trạng găm giữ đất tại các dự án rồi bỏ hoang hiện nay, và theo ông, đâu là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này?

- Theo tôi, đây là một tình trạng khá phổ biến ở Việt Nam, bắt đầu từ khi Nhà nước có chính sách giao đất cho những người có nhu cầu, có dự án, và cách thức này dễ tạo đến cho các nhà đầu tư làm dự án giả, dự án không thực chất, tìm mọi cách móc ngoặc với các cơ quan quản lý có thẩm quyền giao đất để có đất trước đã, rồi đầu tư thế nào với dự án tính sau.

Và từ đó, rất nhiều dự án đang trong tình trạng dự án treo, có thể treo do nhà đầu tư đang khó khăn, chưa giải quyết được tài chính, chưa động viên được các nguồn lực để làm dự án ngay. Treo cũng có thể do các tác động ngoại cảnh thiên tai, các nguyên nhân bất khả kháng, và treo cũng có thể do ý định của nhà đầu tư chỉ muốn có đất, sau đó buôn bán đất thô chứ không làm cái việc là đầu tư.

Đánh giá nguyên nhân nào chủ yếu thì tôi cho rằng nguyên nhân nhà đầu tư muốn buôn bán đất thô là chủ yếu, tức là găm đất để đấy chờ có chủ đầu tư nhiều tiền nào có nhu cầu thì bán lại lấy chênh lệch. Đây là một cách thức mà tôi cho rằng chính khuyết tật từ cơ chế của chúng ta đã tạo ra cách thức này.

Tất nhiên về mặt pháp luật, theo quy định thì phải giao đất cho những dự án có tính khả thi cao, phù hợp với yêu cầu phát triển của địa phương, rồi nhà đầu tư có năng lực..., nhưng sự thực rất nhiều trường hợp chúng ta đã giao đất cho các nhà đầu tư không có năng lực, biết đấy nhưng có những yếu tố móc ngoặc ở đấy nên vẫn dẫn đến giao đất cho họ, hoặc giao cho một dự án nhiều khi xem xét không đến nơi đến chốn.

Vậy theo ông, cách gì để loại bỏ, ngăn chặn tình trạng giao đất cho các chủ đầu tư thiếu năng lực?

- Theo tôi, rất khó vì nó là vấn đề liên quan đến tham nhũng, liên quan đến tư lợi. Khi tư lợi đạt được những điều kiện nhất định thì người ta có thể bỏ mặc mục đích của dự án hay xem xét tính hiệu quả đầu tư của dự án, miễn là giao đất để thu được một tư lợi cá nhân nào đó đối với người có thẩm quyền.

Điều quan trọng nhất, tôi cho rằng cơ chế giao đất hiện nay chưa phù hợp với cơ chế thị trường, vì giao như hiện nay là phải phát huy tính đạo đức của người quản lý, mà việc này rất khó. Theo tôi, đã đến lúc chúng ta không nên dùng cơ chế này nữa mà nên dùng một cơ chế khác minh bạch hơn thì mới có thể loại bỏ được tình trạng các dự án găm đất bỏ hoang.

Nhà đã xong từ lâu, nhưng những chủ nhân của các căn nhà này chưa có nhu cầu đến ở. Ảnh: Kỳ Anh
​

Đó là với các chủ dự án găm giữ đất, còn với tình trạng găm giữ nhà, đất bỏ hoang của người dân thì ông đánh giá về vấn đề này như thế nào? Đây có phải là nguyên nhân đẩy giá đất lên không, thưa ông?

- Với người dân, việc găm đất trong các dự án chính là hệ quả của việc chia lô bán nền, tức là các chủ dự án nhận dự án, làm hạ tầng qua quýt, rồi chia nhỏ đất ra, bán nền. Từ đó mới dẫn đến việc người có nhu cầu nhà ở thì hoàn thiện, người thì găm nhà đất để hoang. Phải có quy định bắt buộc các dự án phải đầu tư đến cùng và người dân không được mua đất nền nữa, thì mới chấm dứt được tình trạng các khu đô thị mới nham nhở như hiện nay.

Tôi cho rằng, động thái để giá đất đẩy lên không phải do tình trạng chia lô bán nền, hay găm giữ nhà đất bỏ hoang, mà chủ yếu là do tình trạng đầu cơ, tình trạng mà người ta thấy cứ ôm đất một thời gian sau đó thì được lợi rất nhiều. Giá đất sang năm sẽ cao hơn giá đất năm nay và người ta coi đó là phương tiện tìm kiếm lợi ích. Hiện người VN nói chung, đặc biệt là người ở tỉnh phía bắc có thói quen giữ tiền bằng BĐS, coi đấy là biện pháp trữ tiền, vừa sinh lợi nhiều hơn gửi vào ngân hàng và lợi nhiều hơn việc đầu tư vào các công ty sản xuất hàng hoá. Điều này hết sức nguy hiểm cho nền kinh tế, vì giá nhà đất sẽ chỉ lên khi sức tải của nền kinh tế còn chịu đựng được, còn khi quá sức tải của nền kinh tế thì chắc chắn đầu tư nhà đất sẽ sập. Cuối năm 2008 về nguyên tắc, nếu không có gói kích cầu của Chính phủ, chắc chắn thị trường BĐS lúc đó đã sập rồi.

Vậy ông đánh giá thế nào về các cơn sốt nhà đất trên thị trường hiện nay và những nguy cơ do nó mang lại?

- Tôi cho rằng, từ 2008 đến nay giá mặt bằng chung tăng không đáng kể, nhưng tăng mạnh cục bộ từng khu vực như trục Hà Tây, Lê Văn Lương kéo dài, Ba Vì, trục đại lộ Thăng Long thì có, nhưng đó không phải tăng toàn thị trường, đó là trò chơi của các nhà đầu tư, ai bị lừa thì vào đó, chứ toàn thị trường không tăng. Những khu vực nội thành giá từ cuối năm 2008 đến nay nhích không đáng kể. Những chỗ tăng là nhà đầu tư làm xiếc, lừa mọi người vào đó, làm động tác này kia để tăng. Như vậy là có cơn sốt đất, nhưng là sốt cục bộ của từng dự án, mà nguyên nhân là do nhà đầu tư tạo ra ngữ cảnh đó để kiếm lời. Đó là những co giật nhân tạo của từng dự án, không phải là co giật của thị trường.

Với giá đất bong bóng như hiện nay, tôi cho rằng đang tiềm tàng hiểm họa nguy cơ sụp đổ vì giá không thể tăng mãi, không thể bong bóng quá lớn được. Đến mức nhất định sẽ phải nổ. TTCK đã sập rồi và nhiều người đã nhận được bài học từ việc này. Tôi khẳng định, tâm lý tích tụ đất đai là một kênh đầu tư không an toàn. Bản thân đồng tiền của toàn thị trường có phải vô biên đâu, vay vốn ngân hàng lãi suất đã rất cao rồi, chỉ còn tiền nhàn rỗi trong dân thôi, mà dòng tiền này không phải vô biên.

- Xin cảm ơn ông!

Gặp lại "Dị nhân đuổi mưa": Thiên hạ nói thế nào thì nói!

GiadinhNet - Ông đã tâm sự với chúng tôi về chuyện này và tiếp tục đưa ra những dự báo trong năm 2011.
Năm 2010, “dị nhân” Nguyễn Vũ Tuấn Anh, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu Lý học Đông phương (Hội Nghiên cứu Phát triển Khoa học Việt Nam - Đông Nam Á) nổi đình đám với tuyên bố sẽ “đuổi mưa” suốt 10 ngày diễn ra Đại lễ kỷ niệm 1000 năm Thăng Long - Hà Nội. Một ngày cuối năm, ông đã tâm sự với chúng tôi về chuyện này và tiếp tục đưa ra những dự báo trong năm 2011. Dự báo của “dị nhân” này chính xác bao nhiêu phần trăm, mời độc giả cùng chờ đợi và chiêm nghiệm...

...................

.................
Người đầu tư nên biết điểm dừng

Các kênh đầu tư vàng, chứng khoán trong năm nay sẽ như thế nào, ông có lời khuyên gì cho các nhà đầu tư?

- Quẻ Khai Đại An có ảnh hưởng của Kinh Vô Vong: Đồng tiền có thể bị giảm giá, có sự lạm phát nhưng không nguy hiểm, trong tầm kiểm soát. Xăng dầu ổn định, vàng có khả năng tăng giá, biến động bất thường, biên độ dao động rất lớn. Thời gian qua, cuộc khủng hoảng của kinh tế thế giới là do sự toan tính của các nhóm quốc gia và các nhóm lợi ích vì quyền lợi của mình đã gây biến động giá, "quá đà" dẫn tới sự khủng hoảng này. Thời gian tới, để ngăn chặn thì phải "đón" được âm mưu quốc tế, tuy nhiên đây là điều rất khó vì đây là cuộc chơi của các "ông lớn", các "đại gia".

Về chứng khoán, là quẻ Sinh Tốc Hỷ - biên độ lên xuống có khoảng cách rất lớn. Vì Sinh thuộc Mộc - lại mới mọc lên cho nên không đủ sức để sinh ra "Tốc Hỷ" (Hỏa). Do đó, chứng khoán sẽ như ngọn lửa rơm, bùng phát mang tính giai đoạn. Đến cuối năm mới có xu hướng phục hồi, đi lên.

Còn bất động sản thì sao, thưa ông?

Bất động sản nằm trong quẻ tốt nên năm nay, có giải quyết được vấn đề nhà ở cho dân nghèo.

Thị trường sẽ xuất hiện nhiều đại gia buôn bán bất động sản hạ giá, bán giá hợp lý để rút vốn ra. Sẽ không có đất cho kẻ "ăn dày", "làm giá" dụng võ. Do đó, những người đầu cơ để buôn đi bán lại nếu không biết điểm dừng và không nhanh chân "rút ra" sẽ bị "chết nặng".

- Xin cảm ơn ông!

Còn bất động sản thì sao, thưa ông?

Bất động sản nằm trong quẻ tốt nên năm nay, có giải quyết được vấn đề nhà ở cho dân nghèo.

Thị trường sẽ xuất hiện nhiều đại gia buôn bán bất động sản hạ giá, bán giá hợp lý để rút vốn ra. Sẽ không có đất cho kẻ "ăn dày", "làm giá" dụng võ. Do đó, những người đầu cơ để buôn đi bán lại nếu không biết điểm dừng và không nhanh chân "rút ra" sẽ bị "chết nặng".

Bác Võ lúc còn làm thứ trưởng ko dám phát biểu lung tung vì còn phải giữ ghế, nay nghỉ hưu rồi thì nói thỏa mái. Đây mới là những tâm sự thật nhất của bác đấy.

Giờ lại còn giở cả võ này ra nữa cơ à

Hà Nội: Tạm ngừng giao dịch ngoại tệ tự do tại một số điểm giao dịch chính

Sáng nay các điểm giao dịch ngoại tệ tự do trên phố Hà Trung đều tạm ngừng giao dịch.

• Facebook
• Twitter
• Linkhay
• Email
• Print
• Bình luận(0)

like code
Trao đổi với một số cửa hàng vàng, CafeF được biết sáng này giao dịch ngoại tệ được thông báo tạm dừng.
Tại cửa hàng Bảo Tín Minh Châu trên phố Trần Nhân Tông khách cũng chỉ đến giao dịch vàng nhẫn. Giao dịch ngoại tệ hôm nay cũng tạm thời dừng theo chỉ đạo của quản lý cửa hàng.
Việc hạn chế giao dịch ngoại tệ tự do, quản lý thị trường ngoại hối là một trong những biện pháp được Chính phủ ban hành trong nghị quyết 11/NQ-CP về “Kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội”.
Theo ý kiến một số chuyên gia ngân hàng thì việc dừng các đại lý thu đổi ngoại tệ cũng cần được xem xét. Trước kia khi hệ thống phòng giao dịch của các ngân hàng còn thiếu, yếu thì các quầy đại lý thu đổi ngoại tệ tồn tại là hợp lý.
Nay khi hệ thống phòng giao dịch các ngân hàng đã rất phổ biến, cần thực hiện việc quy đổi ngoại tệ trong hệ thống phòng giao dịch để đảm bảo quản lý thị trường ngoại hối minh bạch, giảm những biến động bất thường.

Cao Sơn​

Còn bất động sản thì sao, thưa ông?

Bất động sản nằm trong quẻ tốt nên năm nay, có giải quyết được vấn đề nhà ở cho dân nghèo.

Thị trường sẽ xuất hiện nhiều đại gia buôn bán bất động sản hạ giá, bán giá hợp lý để rút vốn ra. Sẽ không có đất cho kẻ "ăn dày", "làm giá" dụng võ. Do đó, những người đầu cơ để buôn đi bán lại nếu không biết điểm dừng và không nhanh chân "rút ra" sẽ bị "chết nặng".

Thị trường chứng khoán: Từ chủ trương thắt “vốn mồi”…

Tín dụng cho chứng khoán bị thắt, có tính toán, nhưng khó toàn diện; thị trường này vẫn còn nhận những cái nhìn thiếu thiện cảm.

• Facebook
• Twitter
• Linkhay
• Email
• Print
• Bình luận(0)

like code
Ngân hàng Nhà nước đã chính thức ban hành Chỉ thị số 01 triển khai Nghị quyết số 11 của Chính phủ về kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm an sinh xã hội.
Một nội dung chính của Chỉ thị là chủ trương giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất trong năm nay, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán. Đến 30/6/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ của mỗi tổ chức tín dụng tối đa là 22% và đến 31/12/2011 tỷ trọng này tối đa là 16%.
Theo tính toán của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, tỷ trọng tín dụng sẽ giảm xuống, nhưng do tăng trưởng tín dụng năm nay dự kiến dưới 20% nên con số tuyệt đối vẫn ngang bằng với hiện nay; và Ngân hàng Nhà nước đã tính toán điều này để tránh gây sốc đối với thị trường chứng khoán, bất động sản.
Chủ trương đã ban hành, việc thực hiện đã được căn theo lộ trình và định sẵn “hình phạt” đối với những trường hợp không đảm bảo yêu cầu. Tuy nhiên, một lần nữa vẫn có những điểm cần nhìn lại.
Tại hội nghị ngành triển khai Chỉ thị số 01, một số ý kiến từ phía ngân hàng thương mại cho rằng cần có sự phân định cụ thể ở các nhóm đối tượng, nhu cầu vay vốn, hay điểm đến của nguồn vốn trong mỗi lĩnh vực khoanh vùng là phi sản xuất và tránh sự cào bằng.
Đơn cử như với lĩnh vực chứng khoán, từng được đề cập trong các ý kiến góp ý về Thông tư 13 ban hành hồi tháng 5/2010: hệ số rủi ro 250% được áp dụng cho các khoản vay để đầu tư chứng khoán; riêng trường hợp cho vay ứng trước tiền bán chứng khoán, nhà đầu vay lại chính đồng vốn của mình bỏ ra, rủi ro thấp nhưng vẫn chung một rào 250% đó.
Rộng hơn, ở chủ trương chung, nguồn “vốn mồi” cho một kênh dẫn vốn quan trọng của doanh nghiệp bị siết lại. Nguồn vốn đó là cần thiết để góp phần thúc đẩy thị trường chứng khoán phát huy được vai trò của nó. Dĩ nhiên, sự thúc đẩy ở đây không phải là góp phần tạo bong bóng trên thị trường, hay tăng trưởng nóng.
Mới đây, một lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước từng chia sẻ rằng, gánh nặng cầu vốn của nền kinh tế hiện nay dồn về hệ thống các tổ chức tín dụng. Tổng dư nợ toàn bộ hệ thống ngân hàng đã lớn hơn GDP tới 1,2 lần, trong khi nhiều nước trên thế giới chỉ là 0,6 lần GDP.
Để chia sẻ gánh nặng này, phát triển thị trường vốn là một hướng đi. Nếu doanh nghiệp mạnh khỏe, làm ăn hiệu quả thì tự tin tìm đến thị trường chứng khoán gọi vốn. Nhưng trong bối cảnh lãi suất vay vốn ngân hàng là rào cản lớn, cửa gọi vốn từ chứng khoán cũng hẹp lại khi thị trường này khó khăn kéo dài, thì nay cả nguồn “vốn mồi” hỗ trợ cũng bị thắt lại.
Đành rằng, thị trường chứng khoán và vai trò của nó khó tách riêng trong chủ trương mới của Ngân hàng Nhà nước, cũng như trong mục tiêu chung của Chỉ thị số 01. Nhưng không khó để tìm thấy sự chạnh lòng của nhà đầu tư trên các diễn đàn.
Thậm chí, cho đến lúc này, khi thị trường chứng khoán Việt Nam đã có hơn 10 năm hoạt động, vẫn có những góc nhìn “thiếu thiện cảm”.
Tại một diễn đàn cuối tuần qua bình luận về Nghị quyết số 11 của Chính phủ, một chuyên gia kinh tế có tiếng đưa ra quan điểm rằng: “Một nền kinh tế với nhiều thị trường mà không đồng bộ thì không thể hiệu quả. Tái cấu trúc cơ bản ở đây là tạo môi trường để các thị trường phát triển đồng đều. Những thị trường nguồn lực cơ bản lại không được quan tâm, trong khi chỉ phát triển những thị trường chóp bu làm giàu cho vài ngàn người như chứng khoán thì nền kinh tế không thể phân bổ nguồn lực tốt”.
Có lẽ chuyên gia đó quên mất rằng, thị trường chứng khoán không hẳn làm giàu cho vài ngàn người, mà là một kênh để truyền dần nguồn vốn từ dân cư, các tổ chức đầu tư trong và ngoài nước đi vào sản xuất kinh doanh, qua hoạt động của các doanh nghiệp phát hành chứng khoán.
Tại thời điểm tháng 7/2010, kỷ niệm 10 năm thành lập thị trường, Ủy ban Chứng khoán cho biết, chỉ riêng tổng giá trị vốn huy động qua thị trường này trong 5 năm gần đây đã đạt gần 300 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 20% GDP. Những con số đó chắc chắn đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của hàng ngàn doanh nghiệp thuộc hầu hết các lĩnh vực của nền kinh tế - một sự phân bổ gián tiếp, chứ không chỉ đã làm giàu cho vài ngàn người!
Tất nhiên, đó là quan điểm cá nhân. Nhưng có lẽ sẽ là một rào cản vô hình đối với sự phát triển của thị trường chứng khoán nếu có nhiều quan điểm chung như vậy.

Theo Vũ Ca
VnEconomy​

http://f319.com/home/1392461

Bộ Xây dựng xây dựng Dự thảo Thông tư hướng dẫn việc phân hạng sàn giao dịch bất động sản

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, sau hơn 2 năm kể từ thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực cả nước đã có gần 700 sàn giao dịch bất động sản đăng ký hoạt động.

• Facebook
• Twitter
• Linkhay
• Email
• Print
• Bình luận(0)

like code
Sự phát triển mạnh và chuyên nghiệp của hệ thống sàn giao dịch bất động sản được coi là động lực khiến thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn. Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ giao dịch bất động sản qua sàn chỉ đạt chừng 15% và thị trường vẫn bị “gắn” mác kém minh bạch, với tỷ lệ giao dịch ngầm từ 70 đến 80%.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, đã đến lúc, cơ quan chức năng cần tổ chức “hậu kiểm” chặt chẽ để hệ thống sàn hoạt động đi vào chiều sâu, có chất lượng hơn, tránh hoạt động hình thức, hoặc làm ăn mang tính chụp giật. Trong bối cảnh hiện nay, cần nâng cấp dần chất lượng các sàn để loại bỏ những sàn yếu kém, lợi dụng cơ chế để trục lợi…
Nỗ lực giải quyết vấn đề trên, Bộ Xây dựng đang chủ trì xây dựng Dự thảo Thông tư hướng dẫn việc phân hạng sàn giao dịch bất động sản. Dự thảo sẽ đề ra các hình thức xử lý phù hợp đối với các sàn giao dịch vi phạm các quy định về kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, Dự thảo cũng sẽ quy định, sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo một lượng giao dịch nhất định trong một tháng, hoặc một quý, tránh tình trạng sàn giao dịch “ma” (mở ra, nhưng không có hoạt động mua – bán).
Để cải thiện thực trạng hoạt động của hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch, chuyên nghiệp, theo các chuyên gia của Bộ Xây dựng, bên cạnh việc các cơ quan quản lý nhà nước cần có thêm những cải tiến, điều chỉnh về mặt chính sách và quản lý cho phù hợp diễn biến thực tế…, thì còn rất cần sự vào cuộc một cách nghiêm túc của các doanh nghiệp và sự nâng cao ý thức của người dân.
Đồng quan điểm, ông Lê Khắc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Vincom cho rằng, mở sàn chính là mở thêm một cơ hội kinh doanh tốt cho doanh nghiệp bất động sản, chứ không nên coi là bắt buộc. Do đó, Công ty cổ phần Vincom đã quyết định nâng cấp Sàn giao dịch Bất động sản Vincom thành một sàn lớn và hiện đại hàng đầu Việt Nam.
Theo Bộ Xây dựng, việc doanh nghiệp bất động sản có ý thức phát triển sàn giao dịch đạt chuẩn quốc tế như Vincom là rất cần thiết. “Chúng tôi rất cần sự chung tay của doanh nghiệp và người dân trong tiến trình minh bạch và chuyên nghiệp hoá thị trường bất động sản…”, ông Nam khẳng định.
Theo Hoài Nam
Báo Đầu tư