Giá nhà chung cư tại HN sẽ giảm sâu

Sẽ có cơ chế thu địa tô chênh lệch?
Thứ Tư, 16.3.2011 | 09:21 (GMT + 7)
Đây là một trong những kiến nghị mạnh mẽ nhất từ Hội nghị tổng kết đánh giá tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2003, sáng 15.3 tại Hà Nội, do Ban chỉ đạo trung ương về tổng kết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 và UBND TP.Hà Nội phối hợp tổ chức.

Chính sự lẫn lộn khái niệm giữa quyền sở hữu và sử dụng đất đai hiện nay đã gây khó khăn lớn cho công tác giải phòng mặt bằng. Ngoài ra, một nguồn địa tô chênh lệch rất lớn đang bị thất thoát, không chảy được vào ngân sách nhà nước…

GPMB hiện nay chưa bù đắp chi phí do Nhà nước bỏ ra. Ảnh: GIANG HUY
Ai đang được hưởng lợi từ địa tô chênh lệch?

Theo ông Nguyễn Đức Bình - Trưởng ban chỉ đạo GPMB TP.Hà Nội, nhiều năm qua, trên địa bàn Hà Nội được Nhà nước đầu tư nhiều tuyến đường, nhiều khu đô thị làm giá đất tăng cao. Các nguồn thu ngân sách từ đất cũng được tăng lên đáng kể, trong đó riêng thu từ phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất... khoảng 10.000 tỉ đồng/năm; thu từ đấu giá quyền sử dụng đất từ 2.000 – 3.000 tỉ đồng.

“Tuy nhiên, trên thực tế, ngay cả mức thu này vẫn chưa bù đắp được các chi phí do Nhà nước đầu tư” - ông Bình nói. Người sử dụng đất bị thu hồi đất được đền bù, hỗ trợ ngày càng cao và về mặt nào đó đã đảm bảo được quyền lợi của người sử dụng đất, trong khi việc điều tiết giá trị gia tăng của những chủ sử dụng đất còn lại sau khi thu hồi chưa được quy định, nên chưa tạo được sự công bằng giữa người bị thu hồi đất và người sử dụng đất còn lại sau khi thu hồi.

Ông Bình ví dụ: “Khi thực hiện nghị quyết của Quốc hội hợp nhất Hà Tây, Mê Linh... về Hà Nội, giá đất đã tăng vọt. Như vậy, giá đất tăng từ một quyết định hành chính, song nguồn địa tô chênh lệch rất lớn này đang được chảy vào túi các tổ chức, người dân sống ở khu vực ấy, hoặc vào túi giới đầu tư nhà đất nhanh chân. Ngân sách nhà nước không được lợi gì từ việc này.

Bên cạnh đó, chênh lệch địa tô sau khi mở đường, xây dựng xong các khu đô thị đã khiến giá trị quyền sử dụng đất tăng gấp nhiều lần so với trước khi mở đường, nhưng Nhà nước lại chưa có chính sách thu chênh lệch để điều tiết lại hoặc bổ sung ngân sách để tái đầu tư. Đây chính là bất cập lớn trong chính sách đất đai hiện nay”.

Cùng chung quan điểm này, ông Lâm Anh Tuấn – Phó Chủ tịch UBND quận Hai Bà Trưng, Hà Nội cũng cho rằng, trong Luật Đất đai sửa đổi tới đây nên bổ sung thêm nguồn thu tiền chênh lệch địa tô sau khi Nhà nước đầu tư mở đường, xây dựng các khu đô thị để điều tiết giá trị gia tăng cho những người sử dụng đất bị thu hồi và bổ sung lại nguồn tiền từ ngân sách đã bỏ ra đầu tư, xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

“Nên lập quy hoạch chi tiết 1/500 đường gom, dải cây xanh, hành lang hai bên đường, khai thác, quỹ đất hai bên đường để thực hiện đấu giá, đầu thầu tăng thu ngân sách. Trong trường hợp sau quy hoạch, khu đất ra mặt đường thì người sử dụng đất phải nộp ngân sách giá trị chênh lệch địa tô.

Những mảnh đất nhỏ lẻ, hình dạng méo mó không thể làm được nhà, nếu người dân không tự thương lượng để hợp nhất được thì thu hồi làm diện tích công cộng. Có vậy mới chấm dứt được tình trạng đường ra đường, nhưng nhà không ra nhà, xoá sổ được tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo...” - ông Tuấn kiến nghị.

Xác định rõ vai trò chủ sở hữu

Đây cũng là vấn đề gây tranh luận rất nhiều khi kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003. Đa số các đại biểu tham dự hội nghị đều cho rằng, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; Nhà nước có quyền định đoạt, quyết định mục đích sử dụng đất, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng, thu hồi, giao đất...

Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy quyền chiếm hữu, định đoạt của Nhà nước để giao cho người sử dụng chưa hoàn toàn được thực hiện. Ví dụ, theo luật hiện hành, các dự án sản xuất, kinh doanh (phát triển kinh tế) phải thoả thuận với người sử dụng đất.

Nhiều dự án đã thoả thuận 80-90% diện tích đất, nhưng do còn 10-20% diện tích không thoả thuận được, dẫn đến chậm triển khai, hoặc không triển khai được gây thiệt hại cho doanh nghiệp và Nhà nước.

Ông Nguyễn Đức Bình - một người làm việc trực tiếp trong công tác GPMB - cũng thừa nhận, hiện nay vấn đề đền bù, GPMB là vấn đề nóng nhất, gây nhiều khiếu kiện nhất, đặc biệt là về giá bồi thường. “Người dân luôn cho rằng giá Nhà nước bồi thường là thấp, ngay cả khi Nhà nước thu hồi đất xác định theo giá thị trường.

Tuy nhiên, khi người dân không chấp nhận thì Nhà nước cũng không có quy định để phân xử mối quan hệ này mà hầu hết phải áp dụng biện pháp hành chính” - ông Bình cho biết. Theo ông Bình, trong Luật Đất đai sửa đổi tới đây nên bổ sung các quy định cụ thể về quyền của chủ sở hữu đất đai, trong đó cụ thể hoá quyền định đoạt mới có thể khắc phục được tình trạng này.

Nhiều đại biểu dự hội nghị cũng cho rằng, quy định xác nhận nguồn gốc quyền sử dụng hợp pháp cho các loại đất không có giấy tờ tính từ trước 15.10.1993 thì được bồi thường theo Nghị định 84 cũng là thiếu khách quan, gây khiếu kiện lớn vì nhiều hộ gia đình đã lấn chiếm đất công, ao, đường đi chung... từ nhiều năm, nay lại được thừa nhận là hợp pháp gây bất bình lớn trong dân.

“Nên có quy định cụ thể về trường hợp này, trong đó yêu cầu người dân phải chứng minh được nguồn gốc đất là hợp pháp mới được công nhận. Lợi ích vật chất lớn nếu không được giải quyết hợp lý sẽ gây mâu thuẫn lớn” - lãnh đạo quận Hai Bà Trưng khẳng định.

Theo Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Nguyễn Mạnh Hiển, toàn bộ các kiến nghị này sẽ được chuyển tới Ban nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai 2003 để trình Thủ tướng Chính phủ trong thời gian tới.

Phạm Huệ​

bó tay bác này. ko bít gì về bds roài

Hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản:
Còn những sai phạm khó chấp nhận
Thứ Tư, 16.3.2011 | 09:01 (GMT + 7)
Sự hoạt động nháo nhào hiện nay của một số sàn bất động sản khiến người dân muốn mua nhà không còn biết nơi nào có giấy phép hoạt động, nơi nào không.

Thậm chí, có những sàn hoạt động được coi là lớn, nhưng lại bị nhân viên lợi dụng để môi giới bất hợp pháp, không chỉ ảnh hưởng xấu tới uy tín của sàn giao dịch, mà còn khiến những người đi mua không biết đâu mà lần. Và kết quả thanh tra cuối tháng 2 vừa qua của đoàn thanh tra Bộ Xây dựng, đã cho thấy rõ hơn những sai phạm của các sàn có đầy đủ giấy phép hoạt động.
Sai phạm không nhỏ...
Đoàn thanh tra của Bộ Xây dựng, mới thanh tra 128/557 sàn giao dịch bất động sản ở thành phố Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, thì đã phải lập biên bản vi phạm hành chính tới một nửa số sàn được thanh tra.
Điều đầu tiên cần đề cập là những sai phạm của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Bởi thực tế, phần lớn các chủ đầu tư này mới là cái gốc phát sinh những sai phạm. Những biên bản xử lý hành chính của đoàn thanh tra phát hiện có lẽ không có gì mới so với những dị nghị của dư luận.
Tuy nhiên, những kết luận này đã khẳng định những sai phạm này là có thật và nó vẫn tồn tại một cách khó hiểu. Mức độ nhẹ thì chủ đầu tư kinh doanh bất động sản cố tình vi phạm những nguyên tắc tối thiểu như bán bất động sản không qua sàn giao dịch bất động sản; với các nhà chung cư, luật quy định phải hoàn thành phần móng mới được phép bán, tuy nhiên, các chủ đầu tư vẫn thông qua một số sàn để bán dù phần móng chưa làm. Tương tự, với các nhà biệt thự, các nhà liền kề, dù chưa hoàn thành hạ tầng cơ sở nhưng vẫn đem bán thoải mái. Thậm chí, cả bất động sản khi chưa có giấy phép xây dựng... cũng được đem bán trên sàn(!?).
Điều đáng lưu tâm nhất là một số chủ đầu tư đã khai vống số vốn lên để được thực hiện dự án. Và chính vì khai vống số vốn lên, nên các ông chủ này phải huy động vốn bằng mọi cách như bán nền, bán nhà chung cư, bán nhà liền kề dù theo luật là chưa được phép. Tuy nhiên, vấn đề dư luận quan tâm là các cơ quan chức năng khi thẩm định các dự án, liệu có phát hiện ra việc khai vống vốn; hay hậu kiểm như thế nào mà việc bán nhà, đất khi không đủ điều kiện diễn ra khá nhiều và công khai?

Nhiều dự án mới chỉ trên giấy nhưng đã được rao bán tràn lan trên sàn (ảnh minh hoạ). Ảnh: T.L
Phạt lại quá nhẹ
Ngoài việc thực hiện bán những bất động sản lẽ ra chưa được phép bán của một số chủ đầu tư, các giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch không thông qua các hợp đồng dịch vụ như quy định yêu cầu; không công khai thông tin theo luật định. Đây chính là kẽ hở được một số sàn tạo ra, nhằm bán những bất động sản chưa được phép bán; vì đây là nghề mới và “nóng”, nên một số sàn không đủ nhân viên có chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá, nhưng vẫn vô tư hoạt động!
Ngoài ra, nhằm kiếm lợi cùng với chủ đầu tư, một số sàn đã bán bất động sản không đủ điều kiện như: Bất động sản không được chủ đầu tư thông tin theo luật định; bán cả bất động sản của pháp nhân chưa được giao là chủ đầu tư dự án; bán cả bất động sản của nhà đầu tư thứ phát, cấp 2 khi các nhà đầu tư này chưa có quyền sở hữu những bất động sản đó... Và để ăn phí, các sàn sẵn sàng hợp thức hóa cho chủ đầu tư bằng cách chứng nhận bất động sản có bán qua sàn, dù thực tế là không!
Tuy nhiên, mức phạt đối với các sai phạm này lại quá nhẹ nhàng: Thấp nhất là 50 triệu và cao nhất cũng chỉ là 210 triệu đồng. Và nếu như vậy, chắc sẽ vẫn còn nhiều sàn giao dịch sẵn sàng... vi phạm.
Kết luận thanh tra cũng cho biết, đã phát hiện một số chủ đầu tư kinh doanh bất động sản không đủ năng lực để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản, như Cty cổ phần đầu tư An Lạc là chủ đầu tư dự án Đại học Vân Canh; Cty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC là chủ đầu tư dự án TSQ Galaxy. Vậy trách nhiệm của cơ quan thẩm định đến đâu?

Duy Hưng​

Xã hội


EmailPrint


Cháy tại nhà chung cư cao tầng
17/03/2011 07:14



(HNM) - Khoảng hơn 2 giờ sáng hôm qua 16-3-2011, lửa bùng phát tại phòng kỹ thuật tầng 7, tòa nhà No6, khu tái định cư Dịch Vọng, quận Cầu Giấy trong lúc mọi người đang ngủ say, dưới tầng hầm và xung quanh để hàng trăm xe máy, gần hai chục ô tô.

Tòa nhà này có 14 tầng, mỗi tầng có 10 căn hộ, với khoảng hơn 500 người sinh sống. Khói độc nồng nặc khiến nhiều người khó thở. Cư dân đã phối hợp với lực lượng bảo vệ khẩn trương dùng bình bọt chữa cháy kịp thời không để lửa lan rộng. Lực lượng Cảnh sát PCCC đã điều 2 xe cứu hỏa đến hiện trường nhưng không phải tác nghiệp. Nguyên nhân ban đầu được xác định là do chập điện. Tuy nhiên, khi xảy cháy, hệ thống báo cháy tự động của tòa nhà đã không làm việc.

Từ đầu năm 2010 đến nay, tòa nhà này đã 5 lần xảy ra cháy phòng kỹ thuật của các tầng. Rất may là chưa có thiệt hại về người.

Dư luận cho rằng chất lượng xây dựng các tòa nhà tái định cư tại đây đều kém.

Điện lực Cầu Giấy đã phối hợp với Xí nghiệp Quản lý, dịch vụ và khai thác khu đô thị tích cực khôi phục hệ thống điện, đến 19h00 đã cấp lại điện cho tòa nhà.


Việt Dương

dóng topic đi

Điều chỉnh quy hoạch 3 khu đô thị mới ở Hà Nội
17/03/2011 07:39



(HNM) - UBND thành phố vừa phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 với 3 khu đô thị: Tây nam Hà Nội (khu xây dựng đợt đầu) - thuộc địa bàn phường Yên Hòa, Trung Hòa (quận Cầu Giấy) và xã Mễ Trì (huyện Từ Liêm) do Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội tổ chức lập với tổng diện tích đất nghiên cứu quy hoạch khoảng 56,4ha, quy mô dân số khoảng 26.000 người; Khu đô thị Nam An Khánh mở rộng khu 3 thuộc địa bàn xã An Khánh - huyện Hoài Đức do Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị (HUD) tổ chức lập quy hoạch với tổng diện tích khoảng 33,73ha; quy mô dân số khoảng 7.500 người.

* Khu đô thị Đông nam đường Trần Duy Hưng, tỷ lệ 1/500. Tổng diện tích đất nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch khoảng 354.997m2, gồm cả đất thành phố giao để xây dựng đường Nguyễn Tuân kéo dài, Cục Tần số vô tuyến điện, Bộ Khoa học và Công nghệ, thuộc địa bàn phường Trung Hòa (quận Cầu Giấy) và Nhân Chính (quận Thanh Xuân). Việc điều chỉnh nhằm cập nhật các dự án đầu tư đã được điều chỉnh và đang triển khai theo chủ trương của UBND thành phố, kết hợp với những dự án đang nghiên cứu nhằm hoàn chỉnh đồng bộ tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với định hướng quy hoạch phát triển đô thị theo quy hoạch chung xây dựng thành phố Hà Nội mở rộng.

* UBND TP Hà Nội vừa có văn bản chỉ đạo triển khai các dự án đầu tư xây dựng khu, cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Sóc Sơn. Cụ thể, thành phố chấp thuận cho Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) Hà Nội phân kỳ đầu tư giai đoạn 1 giải phóng mặt bằng (GPMB) và hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp tập trung Sóc Sơn CN3 (diện tích khoảng 78ha) trong năm 2011. Giai đoạn 2 của dự án, GPMB và đầu tư xây dựng hồ điều hòa, công viên cây xanh (22,7ha) thực hiện trong năm 2012. Đối với cụm công nghiệp tập trung CN2, thành phố cho phép Công ty CP Đầu tư xây dựng Hà Nội giãn tiến độ thực hiện dự án, đồng thời yêu cầu công ty tập trung nguồn lực, đẩy nhanh GPMB, tổ chức khởi công dự án trong quý II-2011. Đối với cụm công nghiệp vừa và nhỏ, thành phố giao UBND huyện Sóc Sơn phối hợp với Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội tháo gỡ khó khăn trong GPMB.


Khánh Khoa

Hà Nội sẽ có thêm quỹ nhà dành cho người thu nhập thấp ở KĐT mới Thanh Lâm, Đại Thịnh 2
09/03/2011 20:45



(HNMO)- Theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, Khu đô thị mới Thanh Lâm, Đại Thịnh 2, huyện Mê Linh có quỹ đất dành cho xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và thương mại với diện tích 65.981m2, chiếm 25,22%.

Dự án được triển khai, một phần nằm trong việc tạo quỹ nhà, thực hiện theo Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ về đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Bên cạnh đó, dự án cũng nhằm cụ thể hóa một phần định hướng Quy hoạch chung xây dựng khu đô thị mới Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Mê Linh tỷ lệ 1/2000 đã được UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt.

Phối cảnh Khu đô thị mới Thanh Lâm, Đại Thịnh 2.
​

Theo quy hoạch, ở dự án còn có phần đất ở biệt thự 135.721 m2, chiếm 51,88%; đất giáo dục 38.070m2, chiếm 6,87%; đất ở xây mới 261.602m2, chiếm 47,24%; đất giao thông chính khu vực 21.309m2, chiếm 3,85%... và nhiều đất sử dụng khác.

Ngoài ra, dự án bố cục không gian kiến trúc và cảnh quan với điểm nhấn là trung tâm của dự án được bố trí khối nhà ở cao 15 tầng kết hợp dịch vụ thương mại…

Những thông tin trên đã được Sở Quy hoạch Kiến trúc phối hợp với UBND huyện Mê Linh và Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cho biết trong Lễ công bố và bàn giao quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới Thanh Lâm, Đại Thịnh 2, vào sáng 9/3/2011.

Theo đó, khu vực nghiên cứu lập Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới Thanh Lâm, Đại Thịnh 2 nằm ở phía Tây Bắc Khu đô thị mới Mê Linh, thuộc giới hành chính các xã Thanh Lâm, Đại Thịnh, huyện Mê Linh, Hà Nội với ranh giới phía tây Bắc giáp đường Vành đai đô thị; phía Đông Nam giáp đường quy hoạch; phía Tây Nam giáp khu đất dịch vụ xã Đại Thịnh và Quốc lộ 23B; phía Đông Bắc giáp đất nông nghiệp xã Thanh Lâm. Dự án có quy mô đất khoảng 55,38ha và quy mô dân số khoảng 8682 người.

Tại lễ công bố, ông Nguyễn Xuân Trường, Chủ tịch UBND huyện Mê Linh đề nghị, sau lễ công bố quy hoạch, chủ đầu tư cần phải tiếp tục đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và triển khai các công việc giao đất để đầu tư, đặc biệt là đầu tư khối nhà cho người thu nhập thấp, sớm tạo ra quỹ nhà cho người thu nhập thấp trên địa bàn huyện Mê Linh nói riêng và của Thành phố Hà Nội nói chung. Mặt khác, trong quá trình thẩm định phê duyệt, đầu nối hạ tầng, chủ đầu tư cũng cần có sự phối hợp chặt chẽ với huyện và các phòng ban chức năng.

1. Cung ra ào ào
2. Giá thì trên trời
3. Nhạy cảm với thiên tai (động đất), hỏa hoạn -> chạy đi đâu ??
=> giá sẽ giảm khi tiền tệ ngân hàng thắt chặt. 3 tháng nữa mới ngấm đòn. Giảm là cái chắc. Cứ nhìn giá chung cư ở TPHCM thì thấy.

Nhớ ngày xưa (2005-2007) chứng khoán cũng thế mà, cung ít, cầu nhiều.
Đến bây giờ thì sao 2011 chứng rẻ hơn vé sổ xố

Chứng khoán đã nổ rồi, bây giờ đến lượt bđs (cụ thể là chung cư)

[r2)] Tình hình BDS chung cư ở TPHCM rất bi đát đã có hành động lén xả hàng

Canh bạc tín dụng bất động sản

Số lượng căn hộ tồn đọng lớn tại miền Nam, tình trạng đầu cơ tăng cao tại miền Bắc, đặc biệt là chuyện thắt chặt tín dụng khiến giá nhà vẫn chưa trở về giá trị thực.

• Facebook
• Twitter
• Linkhay
• Email
• Print
• Bình luận(1)

like code
Số lượng căn hộ tồn đọng lớn tại miền Nam, tình trạng đầu cơ tăng cao tại miền Bắc, đặc biệt là chuyện thắt chặt tín dụng khiến giá nhà vẫn chưa trở về giá trị thực. Tất cả đang đẩy canh bạc tín dụng bất động sản giữa ngân hàng và công ty địa ốc vào thế cam go.

Từ tháng 2.2011, trong một mớ thông tin hỗn độn về kinh tế vĩ mô, với những quyết định về siết chặt tín dụng khu vực ngân hàng, chứng khoán và trước thực trạng người dân cày ngày cày đêm để mong được sở hữu một ngôi nhà tại những khu vực đô thị sôi động thì trong các báo cáo tài chính tính đến quý IV/2010 của rất nhiều công ty địa ốc niêm yết cho thấy, họ đang phải đổi mặt với chuyện hàng tồn kho căn hộ lớn và thách thức về dòng tiền trả nợ cho cả ngắn và dài hạn.

​

"Người bán muốn tăng giá những người mua không có tiền. Vốn cũng giống như nước. Nước không có thì lấy đâu ra "sóng".

​

Nỗi đau hàng tồn kho

Nhìn vào những con số thống kê hàng tồn kho trong bảng cân đối tài chính của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết, tính đến cuối năm 2010, sẽ nhận ra nhiều nguy cơ lớn.

Hãy lấy ví dụ của S.R. Đây là công ty bất động sản thuộc một ngân hàng thương mại cổ phần lớn nhất nhì tại Việt Nam, mà các nhà lãnh đạo đều có tên trong danh sách những người giàu nhất trên sàn chứng khoán 2010. Trong năm này, giá trị hàng tồn kho (những dự án không bán được) của S.R lên đến khoảng 2.207 tỉ đồng. Và nếu cộng cả nợ vay ngắn hạn và dài hạn của S.R thì con số sẽ là hơn 3.500 tỉ đồng.

Hãy làm bài tính nhẩm đơn giản: 3.500 tỉ đồng nợ vay với lãi suất xấp xỉ 20% sẽ đáo hạn trong 1-2 năm tới, cộng với tài sản tồn kho “khó thanh lý”, Công ty S.R sẽ làm gì để “vượt bão”? Sức ép trước mắt cho S.R là phải nhanh chóng giải quyết lượng hàng tồn kho, thu tiền mặt về để giảm gánh nặng nợ nần.

Cho đến nay, S.R chưa bán hết một chung cư phân khúc trung bình khá tại quận 7, TP.HCM dù rao bán đã gần 2 năm, đồng thời giảm giá 20% so với ban đầu. Công ty này cũng đang triển khai một dự án căn hộ trung bình khá tại Tân Phú (TP.HCM), hợp tác với một nhà đầu tư Malaysia.

Các dự án căn hộ của S.R thuộc phân khúc trung bình khá, được đánh giá là còn có cơ may tiêu thụ được. Trong khi đó, đối với những ông chủ bất động sản đặt cược vào căn hộ cao cấp thì thời điểm này là chuỗi ngày hết sức nặng nề.

Điển hình như Công ty Cổ phần Bất động sản P.D đang ôm lượng căn hộ tồn kho trị giá hơn 3.165 tỉ đồng cùng khoản nợ vay gần 2.000 tỉ đồng. Khả năng giải phóng lượng hàng tồn kho này xem ra không cao khi các căn hộ cao cấp, nội thất hoàn chỉnh của P.D tại quận 7, TP.HCM dù có giá rất cạnh tranh (khoảng 1.400 USD/m2) nhưng sau 1 năm chào bán vẫn chưa tiêu thụ hết.

Không chỉ phân khúc trung bình khá và cao cấp, mà ngay cả các dự án căn hộ trung bình cũng ế ẩm. Công ty T.D vốn nhắm vào phân khúc căn hộ trung bình có chất lượng và hiện sở hữu một dự án căn hộ trung bình tại Thủ Đức cũng đang “ngậm” một lượng căn hộ tồn kho trị giá 500 tỉ đồng, vốn đã được rao bán từ tháng 3.2010. Công ty này còn chuẩn bị tung ra thị trường một chung cư khác với cùng phân khúc ở quận 9, TP.HCM.

Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn và Quản lý Bất động sản CBRE, cho biết chỉ riêng TP.HCM đã tồn đọng khoảng 10.000 căn hộ trong năm 2010 và thêm 20.000 căn hộ nữa sẽ khó tìm được chủ trong năm 2011. Trong khi đó, với giá bán trung bình 25 triệu đồng/m2, phần lớn các căn hộ miền Bắc lại lọt vào tay giới đầu cơ.

Xung quanh câu chuyện căn hộ tồn kho, nhiều câu hỏi sẽ được đặt ra: Các ông chủ địa ốc làm thế nào để giải quyết số hàng tồn kho nhằm đảm bảo dòng tiền và năng lực trả nợ? Người tiêu dùng nghĩ gì về giá trị của các căn hộ liên tục ra đời trong nhiều năm qua? Rõ ràng, canh bạc tín dụng bất động sản giữa ngân hàng và các nhà kinh doanh bất động sản ngày càng thêm rủi ro. Liệu có hay không viễn cảnh cuối cùng là nhiều công ty bất động sản sẽ tháo chạy?

Tháo chạy cũng không đủ sức

Nếu phải liệt kê thì có 7 yếu tố đang vây bủa các nhà kinh doanh bất động sản. Đó là chính sách siết chặt tín dụng đối với bất động sản và chứng khoán; lãi suất leo thang (hơn 20%/năm); khả năng huy động tiền qua chứng khoán thấp (do sự ảm đạm của thị trường này); vốn chủ sở hữu yếu kém; Nghị định 71 quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn tối đa 20% giá trị dự án; giá vật liệu xây dựng tăng; khả năng mua nhà của người dân thấp.

Trong 7 yếu tố tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến chuyện tồn kho căn hộ này, các yếu tố khách quan là... khách quan, không thể xoay chuyển, nên giải pháp khả dĩ mà các nhà kinh doanh bất động sản đều cho biết là tập trung tiếp thị đến “người tiêu dùng thực sự”, đối tượng đã không được đối đãi tử tế trong cơn sốt nhà đất trước kia.

Nhưng việc họ tuyên bố sẵn sàng chấp nhận tỉ suất lợi nhuận thấp hơn bằng cách giảm giá bán và đưa ra các chính sách khuyến khích như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán xem ra vẫn chỉ là “giơ cao đánh khẽ”. Và vì thế các nhà kinh doanh bất động sản vẫn chưa thu hút được những người có nhu cầu mua nhà thực sự.

Một chuyên gia tài chính người Việt (không muốn nêu tên) từng làm việc cho ngân hàng đầu tư Mỹ Lehman Brothers, chứng kiến những bất ổn trong đầu tư bất động sản tại Mỹ và bây giờ là Việt Nam cho rằng, các nhà kinh doanh bất động sản vẫn chưa thật sự chấp nhận tỉ suất lợi nhuận thấp như tuyên bố.

Trên thực tế tỉ suất lợi nhuận của nhiều dự án bất động sản hiện nay vẫn nằm ở mức trên 30%, trong khi tỉ suất ngành xây dựng Việt Nam nói chung là khoảng 10-30%. Trong tình hình hiện nay, chuyên gia tài chính này khuyến cáo các nhà kinh doanh bất động sản nên chấp nhận mức lãi dao động trong khoảng này.

Nhưng giảm giá đến bao nhiêu cũng đang là bài toán đau đầu với các nhà kinh doanh bất động sản, khi vốn vay ngân hàng chiếm đến 70-80% giá trị các dự án của họ. Gánh nặng lãi suất có thể dẫn họ đến mức lợi nhuận âm. Và khi đó, chuyện các doanh nghiệp bất động sản “bỏ của chạy lấy người” hoàn toàn có thể xảy ra.

Trong khi đó, ngay cả việc chuyển hướng sang đầu tư căn hộ trung bình, vốn được xem như một chiếc phao cứu sinh của các công ty địa ốc, vẫn chưa phát huy được tác dụng.

Công ty B.C. có thể được xem là điển hình của việc đầu tư theo phong trào trong giai đoạn trước khủng hoảng nhà trung cao với các dự án chung cư cao cấp ở quận Bình Tân, quận 11. Kết quả tài chính năm 2010 cho thấy, giá trị hàng tồn kho của công ty này lên đến hơn 2.000 tỉ đồng. Từ giữa cuối năm 2010, Công ty đã chuyển hướng chiến lược với việc tung ra một dự án chung cư 12 tầng thuộc phân khúc giá thấp ở quận Bình Tân. Hiện nay, theo thông tin không chính thức, lượng hàng bán được tại dự án này cũng rất thấp.

Một dự án căn hộ trên 20 tầng hạng trung bình thuộc khu vực quận 7 chào giá tại các sàn giao dịch khoảng 14 triệu đồng/m2, nhưng khi chúng tôi đi thực tế, sau 6 tháng và 5 lần hỏi han 5 căn hộ khác nhau, cho đến nay, vẫn chưa có căn nào có chủ. Công trường của dự án vẫn chưa có gì ngoài một bãi bê tông cốt thép, trong khi hợp đồng giao nhà là vào quý III/2012.

Sở hữu nhà ở đang trở nên khó khăn hơn. Lãi suất vay mua nhà và tiêu dùng đã đạt mức trên 20%, thử hỏi bao nhiêu phần trăm người dân có nhu cầu thực sự dám bạo gan vay tiền mua nhà? Đó là chưa kể việc trong khi các nhà đầu tư cố bán tháo căn hộ lấy tiền trả nợ thì người mua nhà vẫn còn tâm lý chờ đợi xem giá sẽ còn giảm xuống đến đâu. Điều này càng đẩy nợ quá hạn của ngân hàng lên cao mà thị trường bất động sản thì vẫn cứ bất động.

Canh bạc tín dụng

Sự ách tắc này tiềm ẩn một kết cục không mấy lạc quan, không chỉ cho các nhà kinh doanh địa ốc. Các ngân hàng, vốn đang hứng chịu những khoản dư nợ cho vay bất động sản lớn cũng sẽ lâm cảnh khó khăn.

Ông Hồ Hữu Hạnh, Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM, tỏ ra lo ngại khi cho biết tính đến tháng 12.2010, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM vào khoảng 110.000 tỉ đồng, con số khá cao và tăng nhanh so với trước đó. Sở dĩ tín dụng bất động sản tăng đột xuất là do nhiều dự án đã không thu hồi được vốn đúng hạn, bởi thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là TP.HCM, trầm lắng trong một thời gian dài. Theo vị giám đốc này, những ngân hàng có tỉ trọng tín dụng bất động sản cao sẽ gặp nhiều rủi ro.

Tờ Sài Gòn Tiếp Thị số ra ngày 7.3.2011 đưa tin, có đến 24 ngân hàng có dư nợ tín dụng trong khu vực phi sản xuất trên 25% trở lên. Những ngân hàng có tỉ lệ dư nợ cao chủ yếu là các ngân hàng nhỏ như Ngân hàng Đông Nam Á (47%), Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn - Hà Nội (41%), Ngân hàng Phương Tây (52,2%).

Trong khi đó, báo cáo tài chính của các công ty bất động sản cho thấy nhiều khoản nợ khổng lồ sẽ phải đáo hạn trong 1-2 năm tới, khoảng thời gian quá ngắn so với việc bán ra hàng chục ngàn căn hộ bị ứ đọng. Về nguyên tắc, nếu việc thu xếp nợ không diễn ra suôn sẻ, chuyện ngân hàng siết dự án để thu hồi nợ sẽ xảy ra. Nhưng siết rồi ngân hàng sẽ làm gì tiếp theo sau đó?

Rõ ràng, cuộc giằng co giữa các công ty bất động sản và ngân hàng là chuyện có thể thấy trước. Và khi nợ xấu bất động sản tăng lên, cộng với mức tăng trưởng tín dụng chung được khống chế ở mức 20%, các ngân hàng sẽ rơi vào tình thế khó khăn. Đó là chưa kể đến việc thời gian qua, khi tính toán khả năng trả nợ của khách hàng tại thời điểm vay vốn, các ngân hàng có lẽ đã chưa lường hết lãi suất có thể sẽ tăng cao trong tương lai.

Hiện nay, người mua và nhà đầu tư vẫn quay lưng với bất động sản bởi chính sách thắt chặt tín dụng. Do đó, thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng trong năm nay là điều không khó hình dung.

Có thể tham khảo những bài học của thế giới. Chính phủ Mỹ đã mất cả ngàn tỉ USD để cứu thị trường tài chính khi bong bóng nhà đất vượt giá trị thực khoảng 10%. Ở châu Âu, tỉ lệ này là khoảng 25%. Các cuộc khủng hoảng nhà đất xảy ra cũng bởi vì giá bong bóng “chạm trán” với chính sách thắt chặt tín dụng.

Ở Việt Nam, theo một chuyên gia bất động sản (không muốn nêu tên), tính trên cả 2 miền Nam - Bắc, tỉ lệ đầu cơ bất động sản chiếm khoảng 70% thị trường (miền Bắc có yếu tố đầu cơ mạnh hơn) và giá nhà lúc này vẫn cao hơn rất nhiều so với giá trị thực dù đã giảm khoảng từ 20-30%.

Trước tình hình này, canh bạc tín dụng bất động sản giữa hai người chơi là ngân hàng và công ty địa ốc đang trong thế giằng co. Có hay không một cuộc đổ vỡ tín dụng trên diện rộng trong thời gian tới? Theo một chuyên gia của ngân hàng Mỹ Citibank (không muốn nêu tên) thì phần lớn các cuộc suy sụp của ngành ngân hàng đều bắt đầu từ khủng hoảng tín dụng bất động sản.