Giá nhà chung cư tại HN sẽ giảm sâu

Quyền gì mà UBND Hà Nội đòi thu hồi
Tài sản người ta mua hoàn thiện ở hay không thành phố sao thu hồi được
Chú nào ra văn bản có vẻ không am hiểu cuộc sống lắm

[r2)] HN chuẩn bị thắt chặt chi tiêu công, 1 số dự án giao thông quy hoạch xây dựng tạm dừng ........ sẽ mệt đó

Câu này nghe quen quen. Kiểu TTCK sẽ phục hồi. Nhưng When & how?

giá chưng cư giảm là đúng rồi

Chả phải theo bác nào, mà là chân lý roài: cái gì bong bóng quá rồi sẽ nổ/giảm thôi

giảm vào mắt, cầu lớn hơn cung thì đấy là điều ko thể, chỉ giảm ở phân khúc hàg cao cấp thôi còn cỡ <30tr/m thì ko bao jo

Đầu tư BĐS: Điếc không sợ súng hay toan tính khôn ngoan?



Thị trường bất động sản được cho là đang bước vào thời kỳ khó khăn thế nhưng rất nhiều dự án vẫn tiếp tục khởi công, nhiều nhà đầu tư vẫn đổ vốn vào thị trường…

Phải chăng họ không biết sợ hay họ có một toan tính khác.


Lỡ và được


Trên thị trường bất động sản, dân buôn bán thường nói về một vài cú đầu tư bất ngờ được to hay những vụ bất ngờ lỡ "ăn" của một vài nhà đầu tư nhỏ hay thậm chí là cả một dự án hay cả một khu vực bất động sản.


Mấy hôm nay, thị trường đang đang chú ý theo dõi vụ "biểu tình" của các nhà đầu tư nhỏ lẻ "biểu tình" kiện chủ đầu tư dự án Chelsea Park ở Cầu Giấy, Hà Nội vì tội chậm giao nhà tới hơn 3 năm. Việc chậm bàn giao đã khiến nhiều chủ đầu tư bị thiệt hại nặng khi phải om vốn quá lâu vào dự án, mất cơ hội kinh doanh... còn đối với chủ đầu tư, không giao được nhà cũng là đã sa lầy.


Cách đây chừng 3 năm, trên thị trường, Chelsea Park là một dự án "hot" và được nhà đầu tư săn lùng và mua đi bán lại rất sôi động. Thâm chí, nó còn được xem là mộ dự án đi đầu cho dòng chung cư cao cấp. Nếu chủ dự án thực hiện đúng cam kết giao nhà cách đây 3 năm thì có thể điều đó là hiện thực. Tuy nhiên, đến bây giờ, trên thị trường Chelsea Park chỉ ở "thường thường" và không thể so sánh với những dự án cao cấp như Mandarin ở phía bên kia đường. Giá trị của nó đã giảm về nhiều mặt. Đặc biệt, dự án ra đời và đắt khách khi thị trường còn nóng, đến nay thị trường đã bão hòa và hứng chịu nhiều khó khăn thì vẫn chưa hoàn thành.


Một vài trường hợp khác đã từng khiến nhà đầu tư vỡ mộng. Đầu tiên phải nhắc đến khu vực Tiên Sơn - Bắc Ninh, cách đây khoang 10 năm, đã từng sôi động với những dự án bất động sản lớn. Nhưng rồi, đã hon 10 năm, trải qua nhiều lần nóng lạnh của thị trường thì các biệt thự nơi đây vẫn bỏ hoang là chính. Các chủ dự án dường như đã "quên" dự án. Hiện nay, đất khu vực này dù đã bắt đầu tăng lên nhưng điều đó cũng không khiến các nhà đầu tư vui vì đã họ đã mất quá nhiều cơ hội vào dự án này. So với trượt giá đồng tiền, mất giá so với USD, tăng lên của vàng và nhất là sự lên giá của các dự án khác.


Nhiều người vẫn chưa quên những vụ kiện cáo ở dự án Văn Khê - Hà Đông cách đây mấy năm. Thời kỳ đó, các dự án triển khai đúng vào điểm võng của thị trường. Giao dịch khá khó khăn trong khi chủ đầu tư lại đòi tăng giá khiến các nhà đầu tư thứ cấp khá búc xúc. Tuy nhiên, khi Văn Khê rồi Văn Phú bắt đầu hoàn thiện hạ tầng thì đất khu vực này bắt đầu tăng lên. Rồi cơ duyên đến khi Hà Tây sáp nhập về Hà Nội; rồi sự hoàn thiện của hạ tầng giao thông và xã hội toàn khu vực đã đẩy Văn Khê, Văn Phú thành cực điểm sốt đất phía Nam nội Thành Hà Nội.


Trong khi đó, trong làn sóng âm thầm lên giá của chung cư Hà Nội hiện nay, người ta có thể điểm ta một vài cái tên không phải là ầm ĩ trên thị trường nhưng được cái là cần là có nhà ngay, nhà hợp với nhu cầu người dân và xu hướng của thị trường. Và dường như, có một "nguyên lý" là dù bất cứ thị trường nóng lạnh thế nào thì những dự án làm nhanh, hoàn thiện sớm, đưa vào dùng ngay lúc nào cũng đắt khách và đắt giá. Vì nó đánh đúng thời điểm và đúng nhu cầu.



Hiện nay, khi thị trường đang được cho là khó khăn, nhiều dự báo được đưa ra với nhận định bi quan thì không ít chủ đầu tư vẫn mạnh bước rót vốn đầu tư vào các dự án lớn kể cả vào những phân khúc thị trường được cho là bão hòa như chung cư. Dường như, các nhà đầu tư này không biết sợ hay họ đang có những tính toán khác.


Trao đổi điều này, một chủ đầu tư với dự án lớn ở Hà Nội cho biết một kinh nghiệm: có những dự án lớn mà tổng công ty của ông đầu tư với nhiều phân kỳ, trải qua nhiều đợt nóng lạnh của thị trường nhưng điều đó không làm dự án bị ảnh hưởng nếu chủ đầu chủ động với kế hoạch kinh doanh của mình và có đủ năng lực để thực hiện điều đó mà không quá phụ thuộc vào bên ngoài. Để có thể chọn đúng điểm rơi của thị trường.


Chọn điểm rơi: không dễ


Điểm rơi thị trường được nhiều nhà đầu tư hiểu một cách đơn giản là thời kỳ mà thị trường có nhu cầu lớn, nguồn tiền sẵn sàng, giao dich sôi động, giá cả tăng lên... Trái ngược với cảnh đóng băng và ế ẩm. Tuy nhiên, để chọn điểm rơi không phải dễ vì ngoài yếu tố năng lực thì còn những yếu tố khách quan ngoài kiểm soát của chủ đầu tư.


Một dự án đầu tư bất động sản cho biết, để thực hiện một dự án đầu tư bất động sản phải kéo dài ít nhất 3 - 4 năm để làm thủ tục, 2 -3 năm để thực hiện xây dựng... Đối với những dự án lớn thì thời gian đó còn kéo dài hơn. Với một khoảng thời gian đó thì có rất nhiều biến động thị trường xảy ra có thể khiến nhà đầu tư gặp những rủi ro ngoài dự kiến. Thực tế, dù bất động sản Việt Nam được cho là cứ đầu tư là thắng nhưng không phải không có những nhà đầu tư sa lầy vì gặp phải những biến động bất thường của thị trường.


Những sự cố như kiểu đất Tiên Sơn - Bắc Ninh trước đây, Ba Vì năm ngoái hay hiện hay những vùng ven các đô thị các địa phương nhỏ hiện nay không phải là hiếm. Có nhiều nguyên nhân nhưng tất cả đều có chung thực tế là không có được điểm roi tốt của thị trường.


Tuy nhiên, để chọn được điểm rơi thị trường không phải là dể. Điều đó phụ thuộc vào tầm nhìn và năng lực của nhà đầu tư nhưng quan trọng không kém là cái duyên mà đúng hơn là may mắn. Với một thị trường ngày càng mở rộng và biến động nhiều thì yếu tố may mắn ngày càng có ý nghĩa lớn.


Tuy nhiên, may mắn dành cho tất cả mọi người nhưng để nắm bắt được cơ hội lại phụ thuộc vào chính khả năng của các chủ đầu tư. Đó được ví như là năng lực để tận dụng và phát huy cơ hội. Năng lực đó bao gồm cả năng lực về nắm bắt thông tin, dự báo và chọn hướng đi trên thị trường; đồng thời là năng lực tài chính vững mạnh để có thể làm chủ kế hoạch của mình.


Đầu tư bất động sản Việt Nam hiện nay đang ở giai đoạn "hỗn độn' khi rất nhiều DN cùng lao vào bất động sản dù khả năng không đáp ứng đủ. Điều đó khiến cho thị trường méo mó và biến động ngoài quy luật, tạo nên một "bản sắc" khó hiểu cho thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, qua những lần biến động cho thấy, những người dễ thất bai chính là những người không có đủ năng lực và không đáp ứng đủ điều kiện.


Cụ thể hơn, những DN kinh doanh bất động sản theo kiểu xin dự án bằng quan hệ, đầu tư dự án theo kiểu "mỡ nó rán nó", phục thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng... thì là những DN gặp nhiều khó khăn khi có biến động và tất nhiên họ không đủ khả năng để đối phó với biến động và theo đuổi kế hoạch của mình. Khi thuận lợi thì thu vào, khi khó khăn thì bỏ mặc và chạy trốn.


Ngược lại, những nhà đầu tư lớn, với tiềm lực mạnh và khả năng dự đoán thị trường tốt. Họ đủ sức để đi quan những giai đoạn khó khăn của thị trường, dám đầu tư dài hạn khi có khả năng dự đoán và tin tưởng và sự phát triển chung. Thậm chí, trên thị trường không ít nhà đầu tư đủ sức để trở thành người dẫn dắt thị trường qua những cơn khó khăn hay sáng tạo ra những phương thức kinh doanh hình mẫu cho sự phát triển. Đó chính là những người cần cho thị trường.


Tận dụng cơ hội có sự may mắn nhưng phần lớn đến từ chính năng lực và sự nỗ lực của nhà đầu tư. Một chu kỳ đầu tư dự bất động sản kéo dài, với nguồn vốn lớn chắc chắn sẽ không phải là cuộc chơi sòng phẳng cho những nhà đầu tư yếu kém và chụp giật. Có thể thời điểm "hỗn loạn" sẽ có những nhà đầu tư thành công theo kiểu "tay không bắt giặc" nhưng đó cũng chính là nguyên nhân sâu xa của thị trường bất ổn và rối loạn. Về dài hạn, một thị trường phát triển và quy chuẩn hơn luôn đòi hỏi những nhà đầu tư đích thực.


Vì thế, sẽ không có gì ngạc nhiên khi thị trường khó khăn, vãn có những nhà đầu tư dám đầu tư mạnh. Bởi vì, họ vì tin vào chính mình và tin và sự phát triển của thị trường. Dưới góc độ đó, họ có đủ năng lực để tạo ra cơ hội và tận dụng cơ hội. Thị trường sẽ có những lúc thăng trầm để tạo ra những điểm rơi của thành công.


Sự vận động đó là cả một quá trình, trong đó thời điểm khó khăn như hiện nay là những thách thức và cũng là để sàng lọc cho thi trường phát triển hơn. Điều đó, đòi hỏi những DN, những chủ đầu tư đủ sức đi đi cùng với thị trường, vượt qua thách thức để đi đến thành công. Đó là những nhà đầu tư cần cho thị trường bất động sản hiện nay.​

Theo Lê Khắc
​

VEF

TP.HCM: Giá đất nền quý 1/2011 giảm 7%



Theo thống kê từ Savills, trên thị trường sơ cấp giá trung bình của đất nền giảm 7% và thị trường thứ cấp giảm 5% so với quý 4 năm 2010.
Báo cáo thị trường về đất biệt thự và nhà liền kề quý 1/2011 tại Tp.HCM do Công ty Savills Việt Nam phát hành ngày 5/4/2011 cho thấy:
Giá trung bình của phân khúc đất nền tăng từ 2% đến 10% tại các quận 2, 8, 9, Thủ Đức và Nhà Bè nhưng lại giảm từ 7% đến 10% so với quí trước tại các quận 7 và Bình Chánh.
Trong quý 1 năm 2011, tổng cộng có thêm 10 dự án mới, cung cấp khoảng 900 căn, tăng 15% so với Q4/2010.
Có hơn 2.100 căn biệt thự/nhà liên kế từ 35 dự án trên thị trường thứ cấp, trong đó, biệt thự chiếm lĩnh thị trường với 80% thị phần. Quận 7 hiện đang dẫn đầu về nguồn cung thứ cấp với khoảng 75% thị phần.

Phân khúc đất nền được ghi nhận với khoảng 60.000 nền từ 164 dự án trong phạm vi 7 quận chính yếu, bao gồm quận 2, 7, 8, 9, Nhà Bè, Bình Chánh và Thủ Đức. Khu vực này tại Tp.HCM sôi động hơn so với khu vực khác do lợi thế về hạ tầng.

Mặc dù dưới tác động từ lạm phát cao, chính sách thắt chặt tiền tệ,…thị trường biệt thự, đất nền tại Tp.HCM vẫn giữ được mức ổn định với tỷ lệ hấp thụ khoảng 23% tăng 6% so với Q4/2010.

Theo Cục Thống Kê Thành phố Hồ Chí Minh, có hơn 36.000 giấy phép xây dựng mới nhà ở riêng lẻ đã được cấp trong năm 2010, tăng 30% so với 2008 và 10% so với 2009 . Có hơn 2.500 giấy phép mới được cấp trong tháng 01/2011, giảm nhẹ ở mức 6% so với năm 2010 nhưng lại tăng mạnh so với năm 2009 khoảng 35%. Savills cho rằng nguồn cầu của bất động sản gắn liền với đất vẫn tiếp tục tăng trong vài năm tới.
​

Bình An​

Theo Savills Việt Nam​

Đề xuất giảm 30% giá nhà đất để kích cầu



"Bất động sản cần sự hỗ trợ hợp lý kịp thời về mặt chính sách để củng cố tâm lý của khách hàng và nhà đầu tư".

Giảm giá 30% và bán nhà không lợi nhuận trong một năm, giảm diện tích căn hộ để giá mềm hơn, giãn tiến độ thanh toán... là các kế sách được nhiều chuyên gia bất động sản đề xuất để kích cầu cho địa ốc TP HCM.
Trước tình hình bất động sản TP HCM trầm lắng, ảm đạm trong suốt quý I, nhiều doanh nghiệp đề xuất các giải pháp hâm nóng thị trường. Từng hoạt động trong lĩnh vực địa ốc một thời gian, Giám đốc kinh doanh và tiếp thị Công ty liên doanh Lafarge Nguyễn Hữu Phước hiến kế: "Hiện có rất nhiều ngành kinh doanh không lãi, chỉ mong vượt qua giai đoạn khó khăn. Tại sao bất động sản không thử giảm giá 30% trong năm 2011 để kích cầu cho thị trường?".
Theo ông Phước, nếu nhà đất, thậm chí là các cao ốc cho thuê đồng loạt giảm giá 30% thì diễn biến của thị trường địa ốc TP HCM có thể xuất hiện các yếu tố bất ngờ. Vị này tin rằng, thái độ của người mua nhà sẽ khác đi khi chủ đầu tư tỏ thiện chí giảm giá bán. Hiện nay, bất động sản có tính thanh khoản thấp vì giá quá cao, bán hay mua đều không suôn sẻ. "Giảm giá là một giải pháp cho thị trường", ông Phước nói.

Các chuyên gia bất động sản dự báo nếu chủ đầu tư thử nghiệm giảm giá 30% trong một năm thì thị trường địa ốc TP HCM sẽ xuất hiện yếu tố bất ngờ. Ảnh: Vũ Lê. Trong khi đó, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực cho rằng, giảm giá 30% không khả thi bằng giảm diện tích căn hộ. Bài toán được ông Đực đưa ra là, căn hộ 100 m2 giá hơn một tỷ, nếu giảm diện tích còn một nửa thì giá sẽ vừa túi tiền hơn. Giảm giá chỉ có thể áp dụng đối với sản phẩm có giá khủng, chứ sản phẩm giá mềm thì khó giảm thêm.
Theo ông Đực, giảm diện tích căn hộ còn dễ hơn là giảm giá trong thời điểm khó khăn như hiện nay. Bởi lẽ, căn hộ nhỏ lại thì giá thành "mềm" theo, thị trường có thêm dòng sản phẩm giá trung bình, kết hợp với việc giãn tiến độ thanh toán thì tính thanh khoản sẽ được cải thiện đáng kể.
Trước đề xuất giảm giá nhà đất để kích cầu, vẫn có nhiều ý kiến trái chiều. Theo Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP HCM Đỗ Thị Loan, giảm giá là một con dao hai lưỡi. Bà Loan phân tích: "Giảm giá nhà thì chất lượng căn hộ có đảm bảo hay không? Hơn nữa, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể hạ giá 30%".
Thị trường bất động sản năm 2011 được dự báo sẽ khắc nghiệt hơn năm 2010. Ảnh: Vũ Lê.
Nữ chuyên gia này đưa ra ví dụ cụ thể, căn hộ 20 triệu đồng mỗi m2, giảm giá 30% còn khoảng 14 triệu đồng, tuy nhiên trên thị trường có nhiều sản phẩm ở mức giá này vẫn gặp khó, không bán được hàng. Còn nếu căn hộ giá 12-13 triệu đồng mỗi m2 thì chủ đầu tư sẽ khó mà giảm giá đến 30%.
Tổng giám đốc Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức Lê Chí Hiếu nhận xét, việc giảm giá đang làm méo mó đi giá trị thật sự của bất động sản. Bởi lẽ, hiện nay nhiều chủ đầu tư giảm giá nhà vì lý do cắt lỗ, giải tỏa nợ vốn vay.
Cho rằng vấn đề của thị trường bất động sản không phải là khách hàng thiếu tiền, Tổng giám đốc Công ty Song Phát, Trần Tấn Thiện đề xuất: "Bất động sản cần sự hỗ trợ hợp lý kịp thời về mặt chính sách để củng cố tâm lý của khách hàng và nhà đầu tư".
Trao đổi với VnExpress.net, Giám đốc Công ty đầu tư cổ phần đầu tư Mega Nguyễn Xuân Châu phân tích: "Giảm giá nhà đất không phải là một giải pháp mang tính quyết định tính thanh khoản cho thị trường".
Theo chuyên gia này, trong thời gian địa ốc rơi vào khủng hoảng (năm 2008-2010), giá bất động sản đã giảm nhiều so với năm 2007 bằng cách áp dụng công nghệ, tiết kiệm vật liệu, nhân công, đưa giải pháp thiết kế vào công trình... Thế nhưng thị trường vẫn không có dấu hiệu hồi phục. "Điều quan trọng là niềm tin vào thị trường này đang bị khủng hoảng", ông Châu nhận định.

Theo Vũ Lê​

Vnexpress

Cung căn hộ tại Tp.HCM tiếp tục dư thừa



Theo thống kế từ Savills, lượng căn hộ sẽ chào bán trong 2 quý tới khoảng 14.500 căn, cùng với quý 1/2011 còn dư thừa khoảng 15.000 căn.
Thị trường căn hộ Tp.HCM đang ghi nhận sự gia tăng rất lớn về nguồn cung căn hộ trên địa bàn. Một số lượng lớn căn hộ bán được phân phối theo hình thức bán sỉ cho các tổ chức, thay vì bán cho các nhà đầu tư cá nhân hay người tiêu dùng cuối cùng. Giá bán sỉ thấp hơn giá thông thường từ 10 đên 20% và chủ yếu xảy ra ở phân khúc hạng trung cấp.

Trước tình trạng thị trường căn hộ đang đóng băng, giao dịch ảm đạm tại Tp.HCM hiện nay. Theo thống kê từ Savills Việt Nam lượng căn hộ bán trong quý 1 năm 2011 chỉ đạt khoảng 3500 căn hộ, trong khi đó thị trường lại có thêm tới 14 dự án mới cung cấp khoảng 5.000 căn hộ, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đạt 18.500 căn hộ.

Để đối phó với tình trạng dư cung hiện nay, đã có nhiều chuyên gia trong lĩnh vực này cho rằng, cần giảm giá bán căn hộ để thu hút cầu, thậm chí có chuyên gia còn đề xuất giảm 30% như ông Nguyễn Văn Đực- Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư tiếp tục có nhiều chính sách ưu đãi như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, tặng quà, bán hàng không lợi nhuận, có chủ đầu tư còn phải cắt lỗ để quay vòng vốn, trả nợ vay vì hiện lãi suất vay từ ngân hàng đang ở mức rất cao.

Cùng theo thống kế từ Savills Việt Nam, thị trường thứ cấp (nguồn cung trên thị trường) cung cấp trong quý 1/2011 khoảng 57.500 căn hộ, tăng 8% so với quý trước. Khoảng 42 dự án mới cung cấp khoảng 24.000 căn hộ sẽ được hoàn thành từ 2012 đến 2014.

Cùng với 15.000 căn dư thừa trong quý 1/2011 và số căn hộ tương đương được chào bán trong vài tháng tới, nguồn cung căn hộ mới trên thị trường Tp.HCM trong năm nay sẽ rất dồi dào, và sẽ gây áp lực cạnh tranh khốc liệt trên thị trường.

Dòng tiền trên thị trường cũng đang ở giai đoạn bế tắc, lãi suất cho vay ở mức cao, nhiều chủ đầu tư bán hàng với nhiều chính sách khuyến mãi, không lợi nhuận để thu hồi vốn. Nếu tình trạng này còn kéo dài, thị trường sẽ phải chịu nhiều áp lực giảm giá.

Nhiều người cho rằng, đây bắt đầu là thời điểm thuận lợi cho người mua với nhiều lựa chọn và mức giá phải chăng hơn.

Nguồn cung của thị trường căn hộ sẽ vô cùng dồi dào, khiến cho thị trường trở nên cạnh tranh hơn bao giờ hết. Vì vậy, các chủ đầu tư phải có chiến lược phù hợp để thích nghi với sự thay đổi nhanh chóng của thị trường.

Bình An​

Nguồn: Savills Việt Nam