Giá nhà chung cư tại HN sẽ giảm sâu

Mua biệt thự ngoại thành: Trào lưu mới hé lộ thị trường mới

Thứ sáu, 15/04/2011, 08:03 GMT+7
Trào lưu xây dựng trang trại, biệt thự nhà vườn để nghỉ ngơi cuối tuần qua đi, hiện nay nhiều người chọn cách chuyển nhà ra ngoại thành sinh sống. Từ trào lưu mới này đang hé lộ một thị trường khá tiềm năng.
Đi 30 km nhanh hơn 10 km

Mấy tháng nay, anh Sơn Hoàng làm việc ở Ba Đình - Hà Nội đang bận rộn để xây dựng cho mình một ngôi biệt thự ở ở Minh Phú, Sóc Sơn. Cứ ngỡ anh xây nhà nghỉ hay trang trại để thư giãn cuối tuần, nhưng nhiều người đã bất ngờ khi anh khẳng định, đây sẽ là ngôi nhà anh và cả gia đình dùng để ở hàng ngày.

Anh Hoàng kể rằng, anh có một căn nhà ống ở Mỹ Đình, cách xa chỗ làm khoảng hơn 10km. Mỗi sáng để đến chỗ làm vượt qua quãng đường khoảng 10km, anh đi mất khoảng 45 phút với rất nhiều lần ùn tắc và mệt mỏi. Trong khi đó, ở trên Sóc Sơn dù là xa hơn 30 km nhưng đường thông thoáng, cao tốc nên cũng chỉ mất có 45 phút là đến cơ quan.

Sắp tới, cầu Nhật Tân xây xong, đường Bắc Thăng Long mở rộng, các tuyến đường khác hoàn thiện thì lộ trịnh sẽ rút ngắn, đỡ mất thời gian, không bị tốn kém và mệt mỏi bởi ùn tắc. Trong khi đó, ở ngoại ô lại được rộng rãi, môi trường thoáng mát sạch, chất lượng sống sẽ tốt hơn. Vì thế, anh Sơn Hoàng quyết định sẽ chuyển cả nhà ra ngoại thành.

Anh nói, với khoảng 3-4 tỷ đồng, khéo đầu tư sẽ có 2.000-3.000 m2 vườn, xây biệt thự rộng rãi. Mỗi sáng cả nhà lên xe vào nội thành, học hành và làm việc, chiều về ngoại ô nghỉ ngơi không hề bất tiện. Trong khi đó, tìm một căn nhà đàng hoàng ở phố 5 tỷ e là khó.

Anh Hoàng cho biết, nếu trước đây, Minh Phú là nơi các gia đình có điều kiện mua đất làm trang trại, nhà nghỉ cuối tuần thì nay lại có nhiều người tìm mua để xây nhà ở. Họ đều làm việc nhưng chuyển ra ở đây để hưởng không gian sống tốt hơn.

Cũng với cách tính đó, gia đình chị Hoàng Anh ở Hoàng Mai đang tính cách đổi căn hộ của mình đi tìm đất ở ngoại thành cách xa 30-40 km để xây nhà.

"Đường sá bây giờ tốt nên sắm cái ôtô, sáng vào nội đô làm việc, chiều về ngoại thành. Mọi người thấy tôi làm đều ngăn cản, nhưng tôi lại tin là mình chọn đúng. Tôi đã tham khảo nhiều đô thị lớn trên thế giới thì đó cũng là một lựa chọn nhiều người yêu thích", chị Hoàng Anh hào hứng.


Biệt thự ngoại thành ở Sóc Sơn của gia đình ca sĩ Mỹ Linh. Đây có thể coi là trường hợp điển hình của xu hướng sáng vào nội đô làm việc, chiều về ngoại thành nghỉ ngơi (ảnh afamily)
Theo các chuyên gia bất động sản từ Tập đoàn Archi, sự quá tải của khu vực nội đô đã làm giảm chất lượng sống như ô nhiễm, khan hiếm thực phẩm sạch, ách tắc giao thông, không gian riêng bị thu hẹp... khiến người dân muốn tìm kiếm một không gian sống chất lượng hơn.

Cùng với đó là xu hướng di chuyển các công trình, đơn vị hành chính sự nghiệp ra ven đô. Do tình trạng quá tải của Hà Nội, Chính phủ đã có kế hoạch di chuyển các đơn vị hành chính sự nghiệp, mà bước đầu là việc di chuyển các trường đại học ra bên ngoài. Sự phát triển cơ sở hạ tầng khu vực, sự di dời của khối trường học, hành chính, kinh doanh... dẫn đến sự dịch chuyển cư trú của một bộ phận không nhỏ dân cư có thu nhập khá và dân trí cao.Phương thức đầu tư mới

Ra ngoại thành sống - một điều không mấy vui vẻ của nhiều gia đình khi họ không có điều kiện mua nhà đất trong nội thành buộc phải sang các huyện ngoại thành mua nhà để ở. Việc đó đã xảy ra cách đây nhiều năm nhưng đều dưới dạng mua bán nhỏ lẻ đất thổ cư, thị trường tự do là nơi dung nhất đáp ứng nhu cầu này.

Tuy nhiên, khi nhu cầu này càng lớn lên thì đã hé lộ một thi trường mới: biệt thự ngoại thành cho dân làm việc ở nội đô. Theo tính toán, với khoản tiền khoảng 3 tỷ đồng đã có thể sở hữu được một căn biệt thự hoàn thiện trên khuôn viên rộng 400-500m2 với sân vườn, cây xanh, cảnh quan... Số tiền này để mua một biệt thự, chung cư cao cấp... ở khu vực nội đô là qua khó.

Hơn nữa, đây là một khoản đầu tư tiềm năng trong bối cảnh mọi thứ cơ sở hạ tầng, hệ thống các dự án... còn chưa hoàn thiện sẽ đem lại lợi nhuận cao trong tương lai không xa khi tất cả đã thành hình.

Nắm bắt xu hướng này, các nhà đầu tư bất động sản bắt đầu khởi động thị trường một thị trường tiềm năng. Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, đây là một xu hướng đón đầu nhưng rất tiềm năng khi đánh đúng tâm lý được hưởng không gian sống tốt và tiết kiệm đầu tư.

Ở Hà Nội, ngoài hướng đường Thăng Long, Ba Vì ở phía Tây đang được đầu tư rất lớn về cơ sở hạ tầng tại khu vực này như đường cao tốc Hòa Lạc - Phú Thọ, đại lộ Thăng Long, đường Hồ Chí Minh... thì hướng Sóc Sơn, thậm chí các khu vực xa hơn đều rất tiềm năng khi hệ thống cơ sở hạ tầng tại các địa phương như đường liên xã, liên huyện hoàn chỉnh, đường cao tốc mở rộng và kết nối vào trung tâm.

Bên cạnh đó, các công trình được Nhà nước di dời dần ra ven đô để giảm áp lực cho nội đô nên đi kèm với đó là việc xây dựng các công trình xã hội như bệnh viện, trường học, trường đại học, siêu thị, hệ thống cấp thoát nước và xử lý nước thải... nên tương lai cơ sở hạ tầng sẽ khá đồng bộ và nhanh chóng.

(Theo VEF)​

Đầu tư căn hộ Rừng Cọ: Quyết định thông minh đúng thời điểm

Phỏng vấn ông Nguyễn Dũng Minh, Giám đốc bán hàng Công ty Savills Vietnam. Nguồn: "Tư vấn tiêu dùng" 05/04/2011










1. Thị trường Bất động sản hiện nay đang khá trầm lắng, đặc biệt phân khúc căn hộ để bán dường như đang dư cung khiến chủ đầu tư chậm thu hồi vốn. Ông có ý kiến gì đối với nhận định trên?
Trên thực tế cần phải nhìn nhận vấn đề từ hai khía cạnh cụ thể. Thứ nhất, nếu căn cứ vào số lượng dự án căn hộ đang được đầu tư và triển khai ồ ạt như hiện nay, chỉ trong vòng 2-3 năm tới, nguồn cung sẽ có nguy cơ dư thừa. Tuy nhiên, nếu xét từ góc độ nhu cầu về nhà ở của người dân thì số lượng căn hộ được xây mới trên lại không thấm tháp vào đâu, khi có tới 7 triệu người Việt Nam đang gặp khó khăn về nhà ở.
Theo thống kê của chúng tôi, chỉ tính riêng trong năm 2011, thị trường căn hộ chung cư sẽ đón nhận khoảng 20000 căn hộ mới được chào bán. Với lượng cung lớn như vậy, chỉ những dự án được chuẩn bị tốt, có yếu tố cạnh tranh cao và chính sách giá phù hợp với điều kiện thị trường mới có khả năng thành công và thu hút được khách hàng. Đây thực sự là thách thức đối với các chủ đầu tư và đòi hỏi các chủ đầu tư phải tự tìm ra những hướng đi riêng và tạo sự khác biệt cho sản phẩm của mình.
2. Savills hiện cũng đang làm đại diện bán hàng độc quyền cho sản phẩm căn hộ Rừng Cọ, thuộc khu đô thị sinh thái Ecopark. Ông có thể cho biết thêm về sản phẩm này?
Đúng như tên gọi, khu căn hộ hiện đại Rừng Cọ gồm 5 khối chung cư cao từ 19-25 tầng, nằm trải dài trong một khuôn viên xanh. Các căn hộ có ba loại diện tích 70,9m2, 83,3m2 và 91,9m2 được thiết kế từ 2 đến 3 phòng ngủ. Ngoài ra, Rừng Cọ cũng có thểm cả những căn “biệt thự trên cao” nằm ở tầng trên cùng của các tòa tháp, đó là những căn penthouse và skyvilla, với diện tích từ 151-167m2, rất phù hợp với các khách hàng ưa thích sự yên tĩnh và độc đáo.
Hợp tác cùng những nhà thầu uy tín của Mỹ, Nhật Bản, Singapore … để đưa ra phương án thiết kế tối ưu nhất theo nguyên tắc đảm bảo sự giao hòa giữa con người với thiên nhiên đồng thời tối ưu hóa công năng sử dụng – Rừng Cọ đã được nhiều chuyên gia đánh giá là điển hình tiêu biểu cho một “mô hình chung cư mới”. Với thiết kế kiến trúc thông minh và độc đáo, các phòng chức năng của căn hộ Rừng Cọ được thiết kế hợp lý nhằm tối ưu hóa diện tích sử dụng và tăng cường sự giao hòa với thiên nhiên bằng các ban công rộng mở, vách kính rộng hoặc cửa lùa kéo dài từ sàn tới trần nhà. Đặc biệt, mỗi căn hộ đều có hai mặt thoáng tiếp xúc với không gian bên ngoài đồng thời cũng là các khe lấy gió, ánh sáng tăng cường không khí lưu thông vào mùa hè và giữ ấm vào mùa đông.
Theo quy hoạch, ngay trong giai đoạn một, cùng với Rừng Cọ, những công trình như trường học, trung tâm y tế, câu lạc bộ, bể bơi, sân tennis, công viên, khu vui chơi cho trẻ em … sẽ được xây dựng đầy đủ để nơi đây trở thành một thành phố sinh thái đạt tiêu chuẩn quốc tế.
Với mong muốn kiến tạo những giá trị đích thực cho cuộc sống, chủ đầu tư của dự án đồng thời cũng cam kết định hướng phát triển toàn khu đô thị Ecopark dựa trên mối tương quan cân bằng đô thì và gìn giữ môi trường tự nhiên, tạo nên một môi trường sống lý tưởng nhằm phát triển toàn diện con người. “Thành phố của những màu xanh” chỉ là khởi đầu trong một hành trình lớn của chủ đầu tư, hành trình đưa các cư dân trải nghiệm một cuộc sống trọn vẹn bằng cả những giá trị cộng đồng và giá trị văn hóa con người.
3. Ông có thể cho biết kết quả bán căn hộ cho đến nay không?
Cho đến nay, Rừng Cọ đã được chào bán 2 đợt trên thị trường. Sau mỗi đợt chào bán, chúng tôi nhận thấy nhiều sự thay đổi trong thị hiếu của người mua, nhưng theo hướng rất tích cực. Phần lớn khách hàng sau khi đến thăm dự án đều có dự định mua sản phẩm cho nhu cầu sinh sống và đầu tư lâu dài thay vì tâm lý đầu tư “lướt sóng” ngắn hạng thường thấy trên thị trường trong thời gian qua. Đây là tín hiệu tích cực đối với dự án, vì người mua đã có sự tin tưởng đối với dự án và sản phẩm. Họ thực sự mong muốn được sở hữu một ngôi nhà sinh thái để tận hưởng cuộc sống tiện nghi với không khí trong lành và thoát khỏi sự ồn ào, chật chội và bụi bặm của cuộc sống nội đô.acilities in a fresh environment, and to hide from noisy, crowed, and pollution of Hanoi inner area.
4. Theo ông, đâu là những yếu tố giúp Rừng Cọ trở nên hấp dẫn trong mặt của những người mua nhà?
Điều đầu tiên, cũng là thế mạnh của dự án, chính là môi trường sống. Chủ đầu tư đã không ngần ngại dành 1/5 diện tích của dự án (lên tới 110ha) để phát triển không gian xanh gồm cây xanh và mặt nước. Chính yếu tố này sẽ tạo cho các cư dân sống tại Rừng Cọ một môi trường sống trong lành và gần gũi với thiên nhiên. Hơn thế nữa, điều này không chỉ còn đang nằm trong quy hoạch hay ý định của chủ đầu tư, mà đã hoàn toàn trở thành hiện thực. Dự án đã thực hiện các hạng mục cây xanh và mặt nước trước cả khi xây nhà bởi phương châm của chủ đầu tư là “chúng tôi làm cảnh quan trước, bán nhà sau”.
Người mua nhà có thể hơi ngần ngại, vì nếu chủ đầu tư đầu tư nhiều cho không gian sống như vậy, hẳn giá của mỗi căn hộ sẽ vượt quá khả năng chi trả của họ. Tuy nhiên, khách hàng hoàn toàn có thể yên tâm vì giá của của mỗi căn hộ chỉ ở mức trung bình, từ 1,4 đến 2 tỉ đồng cho một căn hộ hoàn thiện.
Những gia đình nhiều thế hệ hoàn toàn có thể sống ở đây, bằng cách mua nhiều căn cạnh nhau. Điều này giúp tạo sự gần gũi và thân mật, theo đúng truyền thống cộng đồng của người Việt nhưng vẫn đảm bảo tính riêng tư và tự do cho thế hệ trẻ. Chúng tôi có rất nhiều khách hàng mua nhiều căn hộ đồng thời để cho cả gia đình lớn của họ cùng dọn về ở.
Ngoài ra, đầu tư và căn hộ Rừng Cọ cũng là một sự lựa chọn khôn ngoan đối với những người muốn kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà. Với vị trí gần trung tâm Hà Nội, Rừng Cọ thực sự phù hợp với những người nước ngoài đang làm việc tại Hà Nội hay các Khu công nghiệp kế cận, những người đang tìm kiếm một không gian sống sạch sẽ và trong lành nhưng vẫn đầy đủ các tiện nghi mang đẳng cấp quốc tế và gần với các điểm du lịch văn hóa của Việt Nam. Xét từ góc độ này, Rừng Cọ có vị thế tương tự như các căn hộ tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng của thành phố Hồ Chí Minh.
5. Nền kinh tế hiện đang có những bất ổn với việc mất giá của VND so với USD trong khi giá vàng lại đang nhảy múa không theo một chiều hướng cụ thể. Liệu đây có phải thời gian hợp lý để đầu tư?
Khi thị trường tiền tệ đang có những bất ổn thì nơi trú ẩn an toàn nhất cho người dân chắc chắn là đầu tư vào tài sản, đặc biệt là những tài sản được thanh toán theo kỳ hạn thành từng khoản nhỏ nhưng lại dễ thanh khoản trên thị trường khi cần tiền mặt. Xét từ góc độ này, Rừng Cọ thực sự là một kênh đầu tư hợp lý.
Hơn thế nữa, với mức lãi suất tăng cao như hiện nay, việc đầu tư vào những tài sản được thanh toán theo giai đoạn sẽ giúp giảm nhu cầu vay mượn cũng như hạn chế các gánh nặng về vay vốn đối với người mua. Đây thực sự cũng là một điểm cần được cân nhắc.
6. Theo tôi được biết, việc mua nhà tại Khu đô thị sinh thái Ecopark không dễ do nhu cầu hiện đang cao hơn nguồn cung?
Nhu cầu mua nhà của khách hàng hiện tại là rất cao và khách hàng vẫn đang tiếp tục đăng ký mua nhà với chúng tôi. Kể từ thời điểm kết thúc đợt bán hàng thứ 2, chúng tôi vẫn duy trì một hệ thống tiếp nhận đăng ký mua nhà và sẽ tổ chức bán hàng một cách chuyên nghiệp. Chính bởi vậy, bất cứ ai quan tâm đến việc mua nhà tại Ecopark đều có thể dễ dàng liên hệ với Savills Việt Nam tại văn phòng bán hàng 12 Lý Đạo Thành, tầng 1 tòa nhà Press Club, Hoàn Kiếm, Hà Nội, hotline: 1900 555565, email: [email protected] hoặc website www.ecopark.com.vn

Có nên mua căn hộ tại Times City?

Trong công việc của mình, tôi luôn nhận được câu hỏi này từ phía các khách hàng. Bản thân tôi đánh giá, có nên mua căn hộ tại Times City hay không phụ thuộc vào nhu cầu của mỗi người. Tôi thử phân tích dưới 1 số khía cạnh như sau

1. Mua để đầu tư:
Nếu bạn có nhu cầu đầu tư dài hạn hoặc lướt sóng căn hộ tại Times City, đó không phải là 1 lựa chọn tồi. Tất nhiên, có nên đầu tư hay không phụ thuộc vào các yếu tố:
- Tính thanh khoản của căn hộ: nó có hấp dẫn với các nhà đầu tư thứ cấp dưới, và với người tiêu dùng cuối cùng hay không. Khía cạnh này, tôi sẽ phân tích ở dưới.

- Mức giá: việc tạo ra mức giá hấp dẫn để tạo vùng lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp là tất yếu. Bản thân mỗi dự án sẽ được định giá ở một mức căn bản khác nhau để duy trì lợi thế cạnh tranh với các dự án khác. Tuy nhiên, nếu giá đặt quá cao, khoảng lợi nhuận cho các cấp đầu tư sẽ bị thu hẹp. Khi ấy, dự án sẽ mất tính hấp dẫn với nhà đầu tư thứ cấp. Các dự án của Vincom hiện đạt được yếu tố này.

2. Mua để ở
Với các khách hàng mua để ở, những yếu tố sau sẽ được đưa vào giỏ cân nhắc:

- Mức giá: bất kỳ ai khi mua căn hộ cũng quan tâm tới tổng giá trị căn hộ và tiến độ thanh toán. Có thể nói, giá căn hộ Times City khá phù hợp với nhiều người (từ 2-3.5 tỷ). Đối với 1 khu căn hộ cao cấp, giá như trên đã tạo ra cạnh tranh với nhiều dự án. Đặc biệt đối với các khách hàng mua từ những đợt ra hàng đầu tiên, họ sẽ luôn được lợi bởi mức giá căn hộ của Vincom theo quan sát của tôi luôn có chiều hướng tăng ổn định. Bên cạnh đó, Vincom áp dụng chế độ thanh toán khá "mềm", 20% giá trị căn hộ trong đợt thanh toán đầu. Với phân khúc trung-cao cấp, 20% giá trị căn hộ nằm trong khả năng giải ngân của rất nhiều người.

- Uy tín của chủ đầu tư: Thương hiệu Vincom với vị thế là tập đoàn BDS hàng đầu Việt Nam, đặc biệt trong việc luôn giữ cam kết về tiến độ và chất lượng với khách hàng là 1 điều không cần bàn cãi.

- Tiện ích: hiện tại, rất nhiều dự án chung cư ở HN thiếu nghiêm trọng các tiện ích thiết yếu cho cuộc sống. Với định hướng "tổ hợp", Vincom rất chú trọng tới điều này. Hiện trong nội đô HN, không có 1 khu đô thị nào xây dựng được cả cụm tiện ích gồm: trường học, bệnh viện, siêu thị, trung tâm thương mại, công viên, hồ nước, sân bóng đá, tennis... chưa kể những tiện ích mang tính thời đại như thủy cung, sân băng, bowling...
Rõ ràng đó là 1 lợi thế của Times City, bởi rất nhiều khách hàng chấp nhận một mức giá cao hơn để được hưởng nhiều giá trị hơn từ 1 khu căn hộ.

- Phong thủy: càng ngày yếu tố tâm linh càng quan trọng trong việc lựa chọn căn hộ. Vincom giải quyết việc này khá tốt. Từ xưa tới nay, khu vực Hoàng Mai được coi là khu vực phong thủy kém hấp dẫn. Tuy nhiên, việc Times City xuất hiện như 1 điểm sáng rất mới. Nếu nhìn tổng thể Times City sẽ thấy rất rõ yếu tố phong thủy. Hướng chính Nam của dự án tạo ra luồng gió tươi mát và liên tục. Yếu tố thủy trong các hồ nước xanh tạo sự cân bằng vốn rất thiếu trong các dự án "khô". Bên cạnh đó là hệ thống cây xanh, trên công viên, leo các tòa nhà, tạo yếu tố "mộc" phát triển và xanh tươi trong toàn dự án. Nhìn chung, yếu tố sinh thái được quan tâm khá đúng mức ở đây. Và nếu nhìn quanh khu vực Hai bà trưng toàn nhà gạch thì khu Times City hiện lên như 1 công viên lớn.

Theo Blog Thẩm định​

​

cụ phải soi đến cái vị trí của nó chứ, riêng cái Royal vị trí nó trung tâm hơn, chỗ đó có tắc đường ko? đi lại các khu vực khác có tiện ko? mưa có dễ ngập như dưới times kia không, em cũng đang ngắm cái Times đó nhưng mà nghĩ lại lại thôi, cái tình hình giá USD thế này em sợ lắm. cụ thích em giới thiệu cho căn thiết kế đẹp ý là căn 1 hoặc căn 18 ý cụ ạ, tòa T4 là tòa nhìn ra hồ nước đẹp nhất, nhưng mà hình như em hỏi cái thằng bán ấy nó có căn 1 tòa T3 thì phải. giờ anh Vincom đang cho bọn sàn đi tạo thị trường thôi. xuống tiền 20% nhân viên cty được chiết 5% cọc 50tr còn người ngoài thì cọc 100tr sau vài ngày ký hợp đồng góp vốn xuống cả 20% ngày 17/4 này nhân viên cty đc bốc căn. em xem thiết kế rùi khó ưng các căn còn lại lắm tuy diện tích nhỏ ~100m2 nhưng mà xấu. hành lang cũng giống Royal bị sâu. giá thì ông kia kêu 27.1tr còn mấy anh bên cty vincom thì chẳng biết toàn kêu 28.8-33 chiết cho mình 2-2.5% nhưng mà còn chưa biết căn nào vì bốc thăm mà.

Cái này không bán lẻ các cụ ơi. Bán cả 1 sàn 18 căn luôn. khoảng 50 tỷ /sàn.

chung cư ở hcm thì sao các bác, đang tính mua mà ko biết nó có giảm ko

Có nên mua nhà thời điểm này?
Vũ Đức | 22.09.2010 12:46
Thị trường bất động sản đang trầm lắng nhưng vẫn có những nhà đầu tư dài hạn âm thầm lùng mua những bất động sản có tiềm năng.

Sau những đợt tăng nóng, thị trường bất động sản lại trầm lắng. Điều này khiến cho nhiều người phần vân không biết có nên mua nhà trong thời điểm này hay không. Tuy nhiên, một bộ phần khác lại âm thầm lùng mua bởi hai lí do. Thứ nhất, thị trường trầm lắng dễ có cơ hội mua nhà giá gốc và được kí hợp đồng trực tiếp với nhà đầu tư, bớt đi khoản chênh lệch cho trung gian. Thứ hai, các nhà đầu tư có kinh nghiệm giá bất động sản Hà Nội, nhất là những dự án có vị trí đẹp và được phát triển bởi các nhà đầu tư uy tín thường chững lại ở mức cao và chỉ có tăng chứ ít khi giảm.

Căn hộ mẫu đã hoàn thiện ở Ecopark
​

Tại Hà Nội, việc mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư theo giá công bố gần như không tưởng. Chủ đầu tư hay chọn phương án bán cả sàn cho nhà đầu tư thứ cấp nên giá đến người mua thường cao hơn. Trong khi đó, khi chọn mua nhà dự án, nếu không có kinh nghiệm, người mua dễ “hớ”.

Trong phân khúc căn hộ, các dự án danh tiếng có giá bán rất cao 40 -50 triệu đồng/m2. Những dự án có giá thấp hơn thì chất lượng khi hoàn thành cũng là một câu hỏi lớn. Gặp được chủ đầu tư uy tín, người mua sẽ được hưởng lợi từ chất lượng xây dựng, thiết kế, cách phát triển dự án chuyên nghiệp. Nhưng không máy “dính” vào dự án phát triển kiểu ăn xổi, người mua rất dễ bị chôn vốn do tiến độ kéo dài, chất lượng hoặc thiết kế không đạt yêu cầu.

Mặt khác, người mua nhà Hà Nội cũng chịu thiệt khi gặp cảnh mua bán “tù mù”. Trong Tp.HCM, người mua có thể thấy trước được căn hộ định mua thông qua nhà mẫu của dự án do chủ đầu tư xây dựng. Còn ngoài Hà Nội, khách chỉ mua trên giấy mà không “tận mục sở thị” bởi chủ đầu tư bớt hẳn hạng mục này cho đỡ tốn kém. Do đó, rất nhiều khách hàng gặp cảnh dự án tăng giá bán so với hợp đồng, căn hộ bị điều chỉnh diện tích thiết kế và chất lượng căn hộ thì đến ở mới biết.

Chọn mặt gửi vàng

Trong lúc thị trường tăng nóng, những yếu tố rủi ro rất dễ bị khách mua bỏ qua. Giai đoạn trầm lắng là thời điểm tốt nhất để xem xét, “lọc” những dự án tốt để mua ở hay đầu tư. Vẫn còn những nhà đầu tư ăn xổi nhưng cũng có những chủ đầu tư không chạy theo những biến động nhất thời của thị trường, mà chọn hướng phát triển dự án chuyên nghiệp, lâu dài, tạo ra những sản phẩm chất lượng, hướng đến giá trị bền vững và tăng theo thời gian cho người sở hữu.

Một nhà buôn bất động sản lọc lõi tiết lộ, trong lúc thị trường còn vàng thau lẫn lộn, việc chọn mua nhà tại các dự án đã được ngân hàng thẩm định là điều kiện an toàn cho khách mua. Đó là vì công tác thẩm định các dự án của ngân hàng rất chặt chẽ để có thể hạn chế thấp nhất những rủi ro. Với chính sách thắt chặt cho vay tín dụng, chỉ những dự án được đầu tư bài bản có chiều sâu mới thuyết phục được sự thẩm định kỹ càng của các ngân hàng.

Dự án Ecopark ở phía Đông Thủ đô đã thuyết phục được nhiều ngân hàng, trong đó có Vietcombank. Tại Ecopark, thủ tục vay vốn khá đơn giản: người mua chung cư chỉ cần có đề nghị vay vốn, bản sao chứng minh thư, hộ khẩu hoặc KT3, các giấy tờ chứng minh tài chính hoặc giấy tờ, tài sản bảo đảm (nếu có) là có thể vay Vietcombank tới 70% giá trị căn hộ trong vòng 15 năm và có thể giải ngân ngay từ đợt thanh toán đầu tiên.

Thế cân bằng Đông – Tây

Trong thời gian qua, chạy theo sự nóng “ảo” của thị trường mà nhiều người đã phá sản vì “cơn sốt đất Ba Vì” hay “trục Hồ Tây - Ba Vì”. Trên thực tế, việc mở rộng Thủ đô về phía Tây là tất yếu vì khu vực này có quỹ đất lớn nhưng do chính sách, chiến lược quy hoạch chưa rõ ràng, dẫn đến mất cân bằng, không kiểm soát được diễn biến thị trường nhà đất. Bài học từ những cơn sốt đất này cho thấy bất cập trong tư duy phát triển đô thị một chiều, khiến giá đất bị đẩy lên “chót vót” trong một thời gian ngắn rồi nguội lạnh khiến người mua phải gánh chịu hậu quả nặng nề.

Vì chạy theo sự tăng nóng của thị trường mà ít người để ý rằng, định hướng quy hoạch vùng Thủ đô, như ông Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội Quy hoạch đô thị Việt Nam - đã khẳng định, là cần phát triển theo hướng đa cực, và tập trung liên kết giữa Thủ đô và các vùng lân cận. Hiện nay, những khu đô thị phía Đông đã tận dụng được cơ hội, lợi thế để tạo bước đột phá. Đó là một tín hiệu đáng mừng, tạo thế cân bằng giữa Đông và Tây và tăng thêm sự lựa chọn cho khách hàng khi mua nhà.

Một chữ ký “khai tử” gần 300 ha rừng quốc gia Ba Vì



Quyết định của UBND tỉnh Hà Tây năm 2007 chính thức “khai tử” 297,5 ha rừng do Vườn quốc gia Ba Vì quản lý để trao trả lại cho địa phương quản lý theo Luật Đất đai.
Bốc hơi 297 ha rừng
Ngày 28/3/2007, ông Nguyễn Huy Tưởng, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hà Tây ký quyết định số 539, thu hồi 297,5 ha dưới đường ranh giới cos 100 của Vườn quốc gia Ba Vì. Diện tích bị thu hồi này, theo quyết định, là để giao UBND huyện Ba Vì “quản lý, sử dụng theo quy định của Luật Đất đai”.
Như vậy, có 7 xã của huyện Ba Vì được “lấy lại đất” của Vườn quốc gia Ba Vì theo đúng với quyết định. Trong đó, xã Yên Bài là địa phương có số diện tích lớn nhất được bàn giao, với 135,6 ha. Xã Vân Hòa có 75,6 ha, xã Ba Trại có 7,8 ha, xã Minh Quang với 20,2 ha, xã Ba Vì với 8,9 ha và 49,4 ha thuộc quyền quản lý của xã Khánh Thượng.
Điều này được hiểu, quyết định hành chính nói trên của lãnh đạo tỉnh Hà Tây lúc đó, chính thức biến hàng trăm ha đất bị quản lý chặt chẽ bởi Luật Bảo vệ và Phát triển rừng, Quy chế về bảo vệ rừng đặc dụng sang … Luật Đất đai.
Ông Nguyễn Khắc Thành, trả lời Báo Pháp Luật Việt Nam khi còn đương nhiệm chức vụ Giám đốc Vườn quốc gia Ba Vì, đã nói thẳng thắn rằng, khi đất của Vườn quốc gia Ba Vì được trả lại cho địa phương và “được” quản lý bởi Luật Đất đai, người dân đang hy vọng “chênh lệch địa tô đến hàng tỷ đồng”.
Từ đất Vườn quốc gia Ba Vì thành… “đất trống”
Quyết định 539 của tỉnh Hà Tây lúc đó, cũng phân biệt rạch ròi diện tích cụ thể của từng phần. Trong đó, có phần “đất trống”.
Cần nhắc lại, diện tích 297,5 ha đất thuộc Vườn quốc gia Ba Vì trước thời điểm có quyết định thu hồi để trao trả cho địa phương vẫn được quản lý và điều chỉnh bởi Quy chế bảo vệ rừng đặc dụng, Luật Bảo vệ và Phát triển rừng. Áp dụng theo những văn bản pháp lý này, thì đương nhiên khó có chuyện “chuyển đổi mục đích sử dụng”, “phân lô”, “bán nền”…
Trong quyết định 539, từ diện tích rừng đặc dụng của Vườn quốc gia Ba Vì, tỉnh Hà Tây lúc đó đã chia ra thành các loại đất, gồm “đất rừng trồng”, “đất trống” và “đất rừng tái sinh” để giao về cho các địa phương.
Ví dụ, với 135,6 ha đất lấy từ Vườn quốc gia Ba Vì giao cho xã Yên Bài, thì theo phân loại của Quyết định 539, xã Yên Bài có 126,3 ha “đất rừng trồng”, 6,8 ha “đất rừng tái sinh” và 2,5 ha “đất trống”. Riêng xã Vân Hòa được bàn giao 30 ha “đất trống” trong tổng số 75,6 ha.
Quyết định 539 có hiệu lực từ mấy năm nay, nhưng theo ông Nguyễn Văn Hải – Phó Chủ tịch UBND huyện Ba Vì, đến nay vẫn còn 3 xã là Vân Hòa, Yên Bài và Ba Vì chưa nhận bàn giao do các hộ dân chưa thanh lý được hợp đồng với Vườn Quốc gia Ba Vì.
Cụ thể, với xã Vân Hòa, như Pháp Luật Việt Nam đã phản ánh, tại cuộc họp bàn kế hoạch bàn giao 75 ha đất rừng đặc dụng dưới cos 100 cho xã Vân Hòa do ông Nguyễn Văn Hải, Phó chủ tịch UBND huyện Ba Vì chủ trì, thì “đồng chí Chủ tịch UBND xã Vân Hòa đã rời cuộc họp khi chưa kết thúc”. Lý do, vị chủ tịch xã Vân Hòa đưa ra là, nếu Vườn giữ lại 30,3 ha theo như quyết định của Phó Thủ tướng Chính phủ, thì sẽ không nhận bàn giao số diện tích còn lại trong tổng số 75ha được bàn giao cho xã này…
Trong khi đó, điều tra của Pháp Luật Việt Nam cho thấy, đã có việc chuyển nhượng trái phép sau khi đất của Vườn quốc gia Ba Vì được trao trả lại cho địa phương.

Theo Sơn Hưng

Pháp luật Việt Nam​

Thị trường bất động sản Hà Nội: “Cầu” còn rất lớn



Với 53% số dân có độ tuổi dưới 30 và thu nhập bình quân dưới 15 triệu đồng/tháng cho thấy nhu cầu căn hộ chung cư sẽ còn rất lớn trong tương lai.
Nhà chung cư chưa xuống giá

Trong quý I-2011, thị trường BĐS Hà Nội đón nhận khoảng 8.800 căn hộ chung cư từ 20 dự án, tăng gấp đôi về số lượng so với quý IV-2010. Trong đó, các dự án chung cư hạng B chiếm tới 70% nguồn cung. Riêng quận Thanh Xuân, nguồn cung mới từ 4 dự án với 5.200 căn hộ đã đưa quận này thành nơi có số lượng căn hộ chung cư ra thị trường lớn nhất, chiếm 60% tổng nguồn cung tại Hà Nội.

Điểm đáng lưu ý là mặc dù có số lượng nguồn cung tăng gấp đôi so với quý trước, nhưng thị trường vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tốt ở mức xấp xỉ 70%. Tuy các dự án hạng A có khả quan hơn về số lượng căn hộ được bán, song tỷ lệ bán chỉ đạt 20%, vẫn chậm hơn so với các hạng khác.

Về giá bán, ghi nhận từ thị trường cho thấy giá chào bán nhà thứ cấp trung bình tăng 3% so với quý IV-2010, trong đó quận Long Biên tăng mạnh nhất ở mức 8,5%, tiếp đến là Gia Lâm tăng 6%. Quận Tây Hồ có mức giá chào bán trung bình cao nhất, xấp xỉ 2.500 USD/m2; quận Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa có mức giá trên dưới 2.000 USD/m2.


Trong khi đó, quận Cầu Giấy, Thanh Xuân và huyện Từ Liêm dao động từ 1.600 đến 1.800 USD/m2; Hoàng Mai, Long Biên, Hà Đông gần 1.500 USD/m2 và huyện Gia Lâm thấp nhất, gần 1.000 USD/m2. Với các chỉ số như 53% dân số ở độ tuổi dưới 30, thu nhập trung bình tiếp tục tăng, giá đất nền quá cao cho thấy cầu của thị trường căn hộ chung cư sẽ còn tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới.


Trong khi nguồn cung dự kiến có khoảng 21.000 căn hộ, từ 35 dự án sẽ gia nhập thị trường trong 3 quý còn lại của năm 2011, trong đó khu vực Từ Liêm, Hà Đông, Cầu Giấy, Hoàng Mai và Thanh Xuân có số lượng dự án nhiều nhất, chiếm 70% tổng nguồn cung. Như vậy có thể thấy, nhà chung cư chưa thể xuống giá.

Giá biệt thự tiếp tục tăng

Số liệu nghiên cứu về biệt thự và nhà liền kề của Savills Việt Nam cho thấy, giá chào bán của phân khúc này tiếp tục tăng trong quý I-2011 ở tất cả các khu vực. Trong đó, huyện Từ Liêm, quận Cầu Giấy và Tây Hồ dẫn đầu với mức giá chào thứ cấp trung bình khoảng 6.400 USD/m2. Huyện Mê Linh, Quốc Oai, khu vực xa trung tâm thành phố, có giá chào bán thấp nhất 800 USD-1.200 USD/m2.


Việc phát triển cơ sở hạ tầng có tác động lớn đến giá biệt thự, nhà liền kề, điển hình như quận Long Biên, Hoàng Mai và huyện Gia Lâm, giá chào bán tăng 15- 20% so với quý IV-2010 sau khi một số tuyến đường giao thông được hoàn thiện. Tuy nhiên về xu hướng nguồn cầu, Savills Việt Nam cho rằng, phân khúc biệt thự và nhà liền kề có thể bị ảnh hưởng do lãi suất quá cao (ở mức 20-21%/năm) và chính sách thắt chặt tín dụng ở hầu hết các ngân hàng trong năm 2011.


Trong khi đó, nguồn cầu của biệt thự và nhà liền kề được xác định ở một nhóm khách hàng nhất định là những người giàu có. Về nguồn cung, trong quý I-2011 ghi nhận khoảng 34.600 biệt thự, nhà liền kề từ 103 dự án ở 14 quận, huyện được đưa ra thị trường, trong đó 78 dự án bán dưới hình thức hợp đồng mua bán, số còn lại bán dưới hình thức hợp đồng góp vốn.


Khu vực Hoàng Mai, Từ Liêm, Tây Hồ, Cầu Giấy, Long Biên, Gia Lâm có 52 dự án, cung ứng khoảng 8.700 căn biệt thự, nhà liền kề, trong khi khu vực Hà Đông, Hoài Đức, Quốc Oai, Đan Phượng, Mê Linh chỉ có 26 dự án nhưng cung ứng số biệt thự, nhà liền kề gần gấp đôi và đang trở thành nguồn cung chính của thị trường. Trong trung hạn, dự kiến có khoảng 60 dự án biệt thự, nhà liền kề được đưa ra thị trường, với tổng diện tích khoảng 4.500ha, lớn nhất là huyện Quốc Oai có gần 1.000ha.

Điểm đáng lưu ý đối với thị trường BĐS Hà Nội hiện nay là sự thiếu minh bạch. Có ý kiến cho rằng, khi thị trường vàng bị siết chặt, thị trường chứng khoán thiếu hấp dẫn, dòng tiền đầu tư sẽ chuyển sang BĐS. Thêm vào đó, nguồn cầu thực của thị trường BĐS vẫn rất lớn nên thị trường này sẽ tiếp tục phát triển mạnh.


Một khảo sát mới đây cho thấy, 50% người được hỏi cho biết sẽ sử dụng tiền nhàn rỗi đầu tư vào BĐS thay vì vàng như thời điểm trước khi áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ. Nhưng cũng có không ít ý kiến cho rằng xu hướng thị trường BĐS chưa rõ nét. Nhiều dự án hạng sang giảm giá bán, áp dụng hình thức khuyến mãi như hỗ trợ tới một nửa lãi suất vay ngân hàng, tặng nội thất…


Lãi suất vay ngân hàng cao không chỉ tác động đến chủ đầu tư dự án mà còn tác động đến cả người mua. Khi áp dụng các chính sách thắt chặt tiền tệ, những chi tiêu mang đến dòng tiền mới được ưu tiên. Tuy còn ý kiến khác nhau về xu hướng thị trường, song tất cả đều có chung nhận định trong trung, dài hạn thị trường BĐS sẽ phát triển tốt khi mục đích cuối cùng là hướng tới người sử dụng.

Theo Khánh Khoa
Hà Nội mới

[Dự báo] Tình hình bất động sản Hà Nội 2011

Posted on January 17, 2011 by Home Buyer
Trên các phương tiện thông tin đầu năm 2011 đã có nhiều bài đăng ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản với các nhìn nhận thận trọng, ý kiến đôi khi nước đôi, không có quan điểm rõ ràng. EZConsulting Vietnam xin giới thiệu một bài viết của ông Trương Trung Hưng, một người am hiểu thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường Hà Nội dưới góc độ một nhà đầu tư thực. Bài viết gốc cũng như các bài khác của cùng tác giả được đăng tại trang cá nhân của tác giả ở đây.

Năm 2010 đã kết thúc với thị trường bất đống sản với một kết quả rất khả quan , các khu dân cư mới được hưởng các yếu tố qui hoạch phục vụ 1000 năm Thăng Long đã có mức độ tăng đáng kể nhất từ trước tới nay, có nơi tăng đến 100%. Các khu đất thổ cư, vành đai tăng đến 200%. Tính thanh khoản được cải thiện trên toàn bộ các phân khúc như nhà liền kề đô thị mới, chung cư trung cấp và giá rẻ, nhà phố thương mại trong các quận trung tâm. Với mặt bằng giá cực kỳ cao so với các thành phố khác cũng như so với thế giới, giá nhà đất Hà Nội vẫn tăng và vẫn thanh khoản được là hết sức kỳ lạ, tuy nhiên điều kỳ lạ này có thể diễn giả được bằng một hiện tượng gọi là bong bóng do tâm lý.

Quí 3 năm 2010, trước sự diễn biến hết sức phức tạp của giá vàng và usd đã châm ngòi cho một tâm lý lo sợ trước sự mất giá của VND. Đã có rất nhiều người sở hữu tiền mặt sợ rằng đồng tiền VN có khả năng mất giá mạnh nên có xu hướng cơ cấu tiền vào tài sản cố định nhằm bảo vệ tài sản. Sự dịch chuyển mạnh của dòng tiền cộng hưởng với cơ sở hạ tầng 1000 năm Thăng Long đã hút vào thị trường bđs một lượng tài chính đáng kể. Vòng quay của tiền tệ trong bất động sản bắt đầu và với nguồn cung hạn hẹp của thị trường HN đã tạo thành một bong bóng bđs. Bong bóng này đã được thổi khá căng và có thể nói đã đạt đỉnh. Giá cả đã đạt đến mức mà theo tôi, việc đầu tư có thể dẫn đến sự nguy hiểm do nguy cơ đóng băng dài hạn của thị trường nếu sự kỳ vọng về việc mất giá mạnh của VND không xảy ra.
Một nguyên nhân khác dẫn tới sự suy yếu của thị trường là do năm tới, lượng tiền hút vào của các dự án đang xây dựng là cực kỳ lớn . Nếu tổng lượng tiền của các dự án đang cần để triển khai mà lớn hơn tổng lượng đầu tư của các nhà đầu tư cuối cùng trên thị trường thì sẽ có thể xảy ra tình trạng hạ giá để tạo thanh khoản. Nhưng với đặc điểm của thị trường bất động sản của VN là đầu cơ giá lên, việc hạ giá của các sản phẩm bất động sản sẽ làm cho đại bộ phận các nhà đầu cơ rời khỏi thị trường. Bên cạnh đó các nhà đầu tư trót đi theo các dự án sẽ phải đi tìm các nguồn vốn từ ngân hàng để tài trợ cho các dự án khiến cho các nhà đầu tư cảm thấy mệt mỏi và bán tháo. Điều này có khả năng xảy ra vào quí 2 và quí 3 – 2011.
Có thể nói 2011 sẽ là năm không thuận lợi cho thị trường bất động sản HN như mọi người đang kỳ vọng. Sẽ phải mất một chu kỳ 2 năm để lại có một sự tích lũy mới, và hy vọng sẽ có một sự phục hồi vào cuối 2012 khi qui mô nền kinh tế tăng lên, sức tích lũy của người dân được cải thiện và đông tiền VN có một sự trượt giá khoảng 25-30% giúp cho giá bất động sản và tích lũy của người dân trở về trạng thái cân bằng.

TIMEs City


Tháp T1 và T4: Chỉ các căn góc là có 2 phòng ngủ không bị bí và có thêm 1 phòng làm việc nhỏ, tuy vậy hai căn số 2 và 3 kém hơn do ở về hướng Tây. 4 căn hộ số 8 – 11 có nhiều nhược điểm như: diện tích lớn hơn nhưng cũng chỉ có 2 phòng ngủ với 1 phòng không cửa sổ, lối vào xa nút thang máy nhất và phải đi qua cửa ngăn cháy có lẽ là các căn hộ kém nhất của 2 tòa tháp này.

Tháp T2 và T3: 2 căn hộ góc hướng Đông là đẹp nhất với 2 phòng ngủ đều có cửa sổ, hướng nhìn ra sông Hồng. 4 căn số 4, 5, 12B, 15 cũng khá tốt với 2 phòng ngủ được thông thoáng tự nhiên và không chịu nắng hướng Tây.


Tháp T5, T6, T7: Đáng lưu ý nhất là 4 căn số 6, 7, 10 và 11 có diện tích tuy nhỏ nhưng 2 phòng ngủ đều thoáng, không bị nắng. Các căn góc tuy phòng ngủ cũng không bị bí nhưng 2 căn số 2, số 3 phải chịu nắng hướng Tây.