Giá nhà chung cư tại HN sẽ giảm sâu

Đánh thuế biệt thự bỏ hoang: Giới đầu cơ có sợ?
05/05/2011 06:24



(HNM) - Bộ Tài chính xây dựng phương án đánh thuế các biệt thự bỏ hoang để trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, với mức dự kiến ban đầu từ 2-3%/tài sản/năm. Hànộimới xin trích đăng một số ý kiến của người dân xung quanh vấn đề này.


Dãy biệt thự trong KĐT Việt Hưng đã được hoàn thiện phần thô nhưng không có người đến ở trong cả thời gian dài. Ảnh: Huyền Linh
KTS Ngô Kim Khanh (Giám đốc Công ty CP Kiến trúc 9+): Giải pháp hay nhằm bảo đảm cảnh quan, kiến trúc đô thị
Ai thấy cảnh biệt thự bỏ hoang cũng có thể cảm nhận về mỹ quan và sự lãng phí tài nguyên đất. Ở góc độ chuyên môn, đó còn là sự lãng phí chất xám, bỏ ra cho việc thiết kế kiến trúc. Có nhiều lý do dẫn đến việc bỏ hoang biệt thự tiền tỷ, song nguyên nhân lớn nhất là đầu cơ. Do vậy, đánh thuế các căn biệt thự này là một giải pháp hay, song để thực hiện được cũng không đơn giản, nhất là trong việc xác định nguồn gốc tài sản cũng như xác định nguyên nhân bỏ hoang là chủ quan hay khách quan để quyết định có thuộc diện phải chịu thuế hay không. Nếu làm không chặt chẽ thì người sở hữu những căn biệt thự đó sẽ tìm mọi cách để đối phó như hoàn thiện nửa vời, khi có đoàn kiểm tra mới đến ở, cần công khai, minh bạch những trường hợp thuộc diện chịu thuế.

Bà Trịnh Kim Vân (kinh doanh bất động sản tại huyện Từ Liêm): Chấm dứt tình trạng kẻ ăn chẳng hết, người lần chẳng ra
Quỹ đất có hạn, một người sở hữu quá nhiều nhà, đất thì nhiều người khác mất phần. Sở hữu nhà không đơn thuần như mua tấm áo, không dùng thì để đấy hoặc bỏ đi, không ảnh hưởng đến ai. Người mua nhà, đất có quyền quản lý, sử dụng, định đoạt, song phải phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt vì lợi ích của cả cộng đồng. Người kinh doanh bất động sản có vốn thường găm hàng, chưa được giá thì chưa bán. Nhưng nếu nhà đất, biệt thự hàng chục tỷ đồng mà bị đánh thuế thì mấy ai dám để thời gian dài, dẫn đến bất động sản sẽ nhanh chóng được lưu thông trên thị trường, đến tay người thực sự có nhu cầu, tình trạng đầu cơ giảm chấm dứt cảnh "kẻ ăn chẳng hết, người lần chẳng ra".

Ông Đoàn Mạnh Quân (phường Láng Thượng, quận Đống Đa): Đánh thuế 2-3%/tài sản/ năm là hợp lý
Việc thu thuế đối với biệt thự, nhà bỏ hoang là nhằm hạn chế sự lãng phí về nhà ở trong bối cảnh nguồn cung bất động sản vẫn chưa đáp ứng nổi cầu, nhất là ở Hà Nội. Định mức thuế 2-3%/tài sản/năm và chỉ áp dụng với các trường hợp nhà đất trong các dự án có khả năng hoàn thành và đã có đầy đủ hạ tầng giao thông, điện nước, trường, chợ… là hợp lý. Với những biệt thự, căn hộ, mảnh đất tiền tỷ thì mức đó là đáng kể, khiến chủ sở hữu không thể tiếp tục để hoang được nữa. Định mức thấp hơn, có thể không có ý nghĩa với giới đầu cơ nhà, đất bởi hầu hết thuộc hàng "đại gia".

Bà Trần Thị Hằng (khu đô thị mới Linh Đàm, quận Hoàng Mai): Cần có quy hoạch phù hợp
Tại các khu đô thị mới, điển hình như khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm, nơi gia đình tôi đang sinh sống, loại hình nhà chung cư đều được nhanh chóng hoàn thiện, đưa vào sử dụng, phát huy hiệu quả cao, rất ít căn hộ bị để hoang. Nhưng giữa các khu chung cư đông đúc, vẫn còn rất nhiều biệt thự bỏ hoang cỏ mọc ngập đầu người. Mỗi căn biệt thự trị giá bằng 4-5 căn hộ, diện tích đất hàng trăm mét vuông mà bị bỏ hoang thì là sự lãng phí rất lớn về quỹ đất và vốn đầu tư của người dân, xã hội. Rất mong các cơ quan chức năng và cấp có thẩm quyền, khi phê duyệt các dự án nhà ở cần quan tâm đến việc phân khúc các loại hình nhà chung cư, biệt thự cho phù hợp như giảm biệt thự, tăng chung cư… Tùy vị trí, tính chất dự án mà thay đổi cán cân quy hoạch cho phù hợp với yêu cầu của xã hội và nhu cầu của người dân.


Ngọc Thủy lược gh

v\ {behavior:url(#default#VML);} o\ {behavior:url(#default#VML);} w\ {behavior:url(#default#VML);} .shape {behavior:url(#default#VML);} Normal 0 false false false MicrosoftInternetExplorer4 /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:"Table Normal"; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman"; mso-ansi-language:#0400; mso-fareast-language:#0400; mso-bidi-language:#0400;} Lừa đảo bán bất động sản khá dễ
10:02' 4/5/2011
Thị trường bất động sản những năm qua phát triển hơn, sôi động hơn nhưng cũng đầy rẫy những phức tạp với sự xuất hiện của hàng loạt các mánh lới, thủ đoạn lừa đảo tinh vi mà người mua nếu không cẩn thận sẽ dễ dàng bị sập bẫy. Nhiều người đã phải điêu đứng khi trở thành nạn nhân của những cú lừa hàng triệu USD...
>> Dược sĩ rởm chuyên lừa đảo, bán "nhà trên giấy"
>> Siêu lừa chung cư "rủ" cả mẹ đẻ làm "cò" đất

Dưới đây là một số thủ đoạn lừa đảo trên thị trường bất động sản đã bị Cơ quan ******* phát hiện qua một số vụ án trong thời gian gần đây.

Làm vườn giả để bán đất



"Dược sĩ" dỏm Quyền Thị Thu Trang, SN 1986 vừa bị CAHN bắt giữ về tội lừa đảo, bán nhà "ma".
Ba mẹ con chị Như đã sống trong một căn hộ chung cư ở tầng 3 khu tập thể Nam Thành Công dễ đến gần chục năm. Khi hai đứa con còn nhỏ, 3 mẹ con sống ổn với một căn hộ diện tích 35m2. Nhưng các cháu mỗi ngày một lớn, cần không gian riêng để học tập thì căn hộ chung cư ấy trở nên quá chật hẹp. Muốn chuyển đổi một căn nhà khác, rộng hơn nhưng do đồng tiền trong túi có hạn, chị Như quyết định dời về ở vùng ven.

Hơn 2 tháng ròng lượn lờ ở các văn phòng nhà đất tự phát ở các khu vực Từ Liêm, Mỹ Đình, cuối cùng, chị cũng tìm được một ngôi nhà vừa túi tiền ở một xã cách khu đô thị mới Mỹ Đình khoảng 6km. Đó là một căn nhà cấp 4 rộng 40m2 cộng với mảnh vườn 20m2 nữa, giá cả lại khá mềm so với giá thị trường. Chị tính ba mẹ con ở tạm, vài ba năm nữa xây chồng thêm 2 tầng là rộng rãi, khang trang. Chỉ ngặt nỗi căn nhà hiện chưa có sổ đỏ.

Anh chàng cò đất, áo sơ mi trắng toát, thắt cà vạt đỏ chót nhưng chân đi dép tổ o­ng, quả quyết: "Cháu ở làng này từ bé, cháu đảm bảo chỗ này là đất nghiêm chỉnh, cô đừng lo". Rồi anh ta đưa chị Như đến gặp chủ đất. Đó là một bà cụ mặt mũi lành hiền, chất phác. Bà đưa chị ra xem nhà, xem vườn, tỏ vẻ thật thà, kể lể, cái nhà này được xây trên đất vườn của gia đình định cho thằng cháu nhưng nó chê nhỏ không lấy mà đòi tiền đi mua chỗ khác rộng hơn nên bà đành phải bán. Tiếc rẻ mấy cây bưởi nên bà chừa lại khoảnh vườn 20m2.

Chị Như ngắm khoảnh vườn trước nhà với mấy cây bưởi, cây cam xanh tốt và mường tượng ra khung cảnh sống bình yên với thiên nhiên thơ mộng của mấy mẹ con. Ít ngày sau, chị quyết định bán căn hộ tập thể rồi vay của gia đình, bạn bè thêm ít nữa cho đủ số tiền mua căn nhà có vườn cây nọ. Mọi giao dịch mua bán diễn ra thuận lợi. Hôm chị chuyển nhà, anh chàng cò đất còn xăng xái giúp làm cửu vạn khuân vác đồ đạc cho 3 mẹ con chị suốt từ sáng đến chiều, mồ hôi nhễ nhại mà không chịu lấy một đồng tiền công.

Chồng tiền xong, 3 mẹ con chị về ở, ngày ngày vui thú với mảnh vườn nhỏ, chăm sóc cây cối. Nhưng ngặt nỗi, mấy cây bưởi, cây cam cứ mỗi ngày một héo hon. Hỏi, bà cụ bảo chắc mấy mẹ con cô không có tay trồng. Được độ hai chục hôm thì cây trong vườn chết sạch, chị phải thuê người đến dọn vứt đi.

Mấy bữa sau nữa, sáng sớm chị chuẩn bị đi làm thì có 2 người đàn ông trung niên đến xin gặp. Họ tự giới thiệu là người của địa chính xã đến đo đạc để làm sổ đỏ. Bà cụ không hiểu sao lại biết, xăng xái chạy sang, kéo chị vào buồng trong bảo, cô phong bì cho họ chút đỉnh để họ làm cho nhanh, khỏi vặn vẹo. Biết mình yếu thế vì mua bán nhà chỉ với giấy viết tay, chưa có bất cứ giấy tờ gì chứng minh mình là chủ của ngôi nhà này nên chị Như cũng đành lòng bỏ hai tờ 500 nghìn mới cứng vào phong bì, dúi vào tay hai ông "cán bộ địa chính".

Sau đận ấy, chị đợi chờ mãi dễ đến cả năm mà vẫn không thấy ai động tĩnh gì đến chuyện cấp sổ đỏ. Bắt đầu cảm thấy sốt ruột, chị chạy sang gặp bà cụ để hỏi nhưng cụ bảo cứ từ từ. Nhờ cụ ra xã hỏi dăm lần bảy lượt, cụ nhất định không chịu đi. Đánh liều, chị Như xin nghỉ một ngày làm ra xã hỏi cho ra nhẽ.

Không ngờ, đó lại là ngày bất hạnh nhất trong cuộc đời chị. Sau này, chị kể lại rằng, còn bất hạnh hơn cả cái ngày mà chồng chị bỏ 3 mẹ con chị ra đi. Ra xã, người ta mới cung cấp cho chị thông tin sét đánh ngang tai: Mảnh đất đó là đất "nhảy dù" nên không thể làm sổ đỏ được. Xã chưa bao giờ cử bất kỳ một cán bộ địa chính nào xuống làm việc với gia đình chị.

Sau này, tiếp tục tìm hiểu chị mới tá hỏa khi được biết, thì ra đó chỉ là một màn kịch mà đạo diễn là anh chàng cò đất nọ. Cái vườn trước nhà cũng là do "đạo diễn" dựng nên, bứng cây ở chỗ khác về trồng nên chỉ sau độ một tháng là héo rũ. Bà cụ chủ đất và hai anh "cán bộ địa chính" rởm cũng là người của "đạo diễn" cả. Tham rẻ và không chịu tìm hiểu nguồn gốc mảnh đất trước khi giao tiền, chị đã sập bẫy lừa đảo một cách đau xót.

Bán chung cư… giấy

Nạn nhân của Phạm Duy Luật, Giám đốc Công ty Hải Phú Sơn, kẻ đã bị Tòa án Nhân dân Tp Hà Nội tuyên án tù chung thân về tội lừa đảo không phải chỉ có một người mà là rất nhiều người. Tất cả họ đã rút hầu bao nộp cho Luật nhiều tỉ đồng để mua những căn hộ chung cư vĩnh viễn chỉ ở trên giấy.

Số là biết ở Thạch Bàn, Gia Lâm có một khu đất rộng 8.000m2. Tuy khu đất này đã có chủ nhưng chủ đất khai thác không có hiệu quả nên Phạm Duy Luật đã lấy danh nghĩa Công ty Hải Phú Sơn làm thủ tục trình các cấp có thẩm quyền xin được đầu tư xây dựng nhà ở, văn phòng, biệt thự cho thuê và khu vui chơi giải trí. Đề nghị của Luật được chấp nhận với điều kiện Công ty Hải Phú Sơn phải lập dự án sử dụng theo quy hoạch, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đúng các quy định của Nhà nước về quản lý đầu tư và xây dựng, quy định quản lý đất đai.

Thế nhưng, Luật không lập dự án mà lập tức thuê Hùng về làm cùng với Luật thành một cặp bài trùng lừa đảo. Tiếng là phong cho Hùng chức Trưởng phòng Kinh doanh BĐS của Công ty Hải Phú Sơn nhưng thực chất là Hùng chỉ thay mặt Luật để thu tiền của khách hàng. Hùng thuê người vẽ bản đồ quy hoạch khu đất Thạch Bàn thành các lô nhà ở, trông ngon lành như thật và lấy đó làm căn cứ để thu tiền của những người mua nhà dưới hình thức "Hợp đồng góp vốn đầu tư". Cứ tin rằng, các lô nhà… trên giấy ấy là thật mà không hay biết rằng thực chất ở đây không hề có bất kỳ một dự án nhà ở nào của Hải Phú Sơn, 22 người có nhu cầu mua nhà cứ thế lũ lượt kéo nhau ký hợp đồng rồi rút hầu bao đưa cho Hùng và Luật nhiều tỉ đồng.

Cũng áp dụng mánh lừa bán nhà trên giấy nhưng Trần Thu Huyền, Giám đốc Công ty Cổ phần Sơn Châu Á, đối tượng vừa bị Phòng Cảnh sát điều tra tội phạm về trật tự quản lý kinh tế ******* Tp Hà Nội bắt cách đây ít lâu lại tinh vi hơn nhiều. Huyền chọn các dự án nhà ở có thật, đang triển khai xây dựng ở các khu đất vàng để làm mồi câu.

Nếu như những người có nhu cầu mua nhà ở chỉ được Luật và Hùng cho xem trên… bản đồ thì Huyền, để tạo lòng tin tuyệt đối cho khách hàng, đã dẫn họ đến xem các dự án nhà ở đang xây dựng, thậm chí có dự án đã vào giai đoạn hoàn thiện như dự án 136 Hồ Tùng Mậu, B4 Kim Liên, dự án nhà ở Thành Công II… Huyền đưa ra cho khách hàng các văn bản, giấy tờ để chứng minh rằng Công ty của Huyền đã góp vốn đầu tư vào các dự án này.

Mãi sau này những người bị hại mới biết đó hoàn toàn là giấy tờ giả chứ lúc đó với mớ giấy tờ toàn dấu đỏ chót này, Huyền đã dẫn dụ người mua tin rằng công ty của Huyền đã góp vốn đầu tư vào các dự án đó. Vì vậy mà Huyền đã lừa bán các căn hộ ở đây một cách dễ dàng cho người mua.

Khi Huyền bị bắt, nhiều bị hại tá hỏa tam tinh đem mớ giấy tờ dấu đỏ đó đến các dự án để kiểm tra thì mới biết các căn hộ mà họ mua thông qua Huyền thực chất đã có chủ. Các dự án này không có bất cứ mối quan hệ làm ăn kinh doanh gì với cá nhân Huyền cũng như Công ty Cổ phần Sơn Châu Á.

Bất động sản Việt Nam có gặp "đại họa" năm 2012?

Một đại gia BĐS Thái Lan đang "rình" tới cuối năm 2012 sang VN mua BĐS giá rẻ bởi theo dự đoán của ông, đó là thời điểm bong bóng BĐS ở VN sẽ vỡ. Nhưng cũng có các yếu tố vô hình ngăn cản quả bong bóng này xì hơi hay vỡ tung.

​

Ảnh minh họa Tại sao có bong bóng tài sản?
Theo định nghĩa, "bong bóng tài sản" xảy ra khi thị giá của một loại tài sản được đẩy quá xa trên giá trị thực sự và bình thường của các tài sản này. Các chuyên gia kinh tế và người dân thường có những tranh cãi gay gắt về danh từ "bong bóng" khi mô tả tình thế của thị trường, vì ít ai đồng ý về giá trị thực sự hay bình thường của bất cứ loại tài sản nào.
Bất động sản lại là một loại tài sản đặc thù, mang nhiều tính chất địa phương, và bao gồm nhiều phân khúc thị trường khác biệt; nên khi nói đến bong bóng BĐS, chúng ta phải thu gọn lĩnh vực bàn cãi và hiểu rõ những giới hạn của bài phân tích.
Bài viết này chỉ thảo luận về phân khúc nhà ở của thị trường BĐS tại VN và cố gắng tìm hiểu hiện nay, chúng ta có thể dùng chữ bong bóng để mô tả tình huống; và nếu có, thì cái bong bóng này bao giờ sẽ vỡ và hậu quả sẽ ảnh hưởng gì đến nền kinh tế vĩ mô.
Trước hết, những yếu tố để tạo thành thị giá của BĐS bao gồm những yếu tố định lượng được: (1) luật cung cầu của thị trường (2) khả năng mua của người tiêu dùng (3) dòng tiền đang rót vào kênh BĐS (4) tình hình kinh tế vĩ mô; và (5) những yếu tố vô hình không thể đo lường chính xác gồm (a) tác động của các nhà đầu cơ (b) trào lưu tâm lý của đám đông (c) chánh sách của chánh phủ và (d) tư duy và cảm xúc của mọi người liên quan.
Trong các yếu tố định lượng, quan trọng nhất là luật cung cầu của thị trường. Phân khúc nào (nhà ở cao cấp hay trung bình hay cho giới thu nhập thấp, thương mại hay văn phòng, BĐS du lịch, khu công nghiệp ...) chúng ta cũng có thể tính ra số lượng cung và nhu cầu của người tiêu dùng.
Hiện nay, ở VN, căn cứ theo các báo cáo của các nhà môi giới địa ốc, trong cũng như ngoài nước, thì nhà ở cao cấp có một số cung khoảng 1/3 lớn hơn số cầu và tổng số đơn vị của nhà đầu cơ thứ cấp chiếm khoảng 47% số lượng bán ra. Trong khi đó, số lượng cầu ở các phân khúc khác tương đối cao hơn lượng cung, nhất là phân khúc nhà thu nhập thấp.
Yếu tố thứ hai là khả năng mua của người tiêu dùng. Theo thị trường Âu Mỹ, người ta tính 25% mức thu nhập của người mua là khả năng trả nợ khi so sánh với số tiến vay phải trả hàng tháng cho ngân hàng (cộng với tiền thuế và bảo hiểm). Lấy ví dụ ở VN, thu nhập trung bình của một cặp vợ chồng cùng đi làm là 12 triệu mỗi tháng, nếu dùng một tỷ số cao hơn nước ngoài là 35% để dành cho việc trả nợ (4,2 triệu), thì họ có thể vay một số tiền tối đa là 400 triệu trả làm 20 năm với lãi suất 15% một năm. Người VN có nhiều tiết kiệm, nên số tiền mặt trả trước (down payment) có thể lên đến 1/3.
Dựa trên các yếu tố này, thì căn nhà trung bình giá khoảng 600 triệu đồng là thích hợp với túi tiền và hoàn cảnh của họ. Và cũng theo công thức này thì phần lớn các nhà ở tại HCM hay Hà Nội đều vượt quá khả năng trả nợ của người tiêu dùng. Tuy vậy giá cả tại các tỉnh nhỏ cho thấy chỉ hơi cao hơn khả năng một ít.
Yếu tố khác có thể đo lường được là dòng tiền đang đổ vào BĐS, gồm tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư, tiền vay mượn của ngân hàng hay tư nhân, và tiền đầu tư từ nước ngoài qua FDI. Hiện nay, FDI vẫn đổ vào các dự án BĐS có giá đất trưng dụng thật thấp và có nhiều ưu đãi trong điều kiện đầu tư. Tuy nhiên, rất ít tiền FDI cho các dự án đang dang dở, bị kẹt vốn, mà chủ đầu tư không chịu hạ giá hơn 30% giá vốn ban đầu.
Hệ thống ngân hàng địa phương thì đã lỡ kẹt với rất nhiều khoản nợ xấu, nên vẫn phải tiếp tục cho các chủ đầu tư BĐS đáo hạn, hy vọng thị trường phục hồi. Tỷ lệ nợ xấu của các khoản vay BĐS của ngân hàng không được tiết lộ, cũng như chỉ tiêu xếp hàng nợ xấu cũng khác quốc tế, nên chỉ có thể được ước tính. Theo một chuyên gia tài chánh của Singapore, số nợ xấu này trung bình lên đến 18% của toàn số nợ, một con số rất cao.
Đồng tiền nhàn rỗi từ tư nhân vẫn khá dồi dào, nhưng sau khi thị trường BĐS tại TP.HCM đóng băng, thì các nhà đầu tư bắt đầu chuyển tiền qua kênh đầu tư khác. Hiện nay, nhà nước đang ngăn ngừa dòng tiền này đổ vào kênh vàng hay USD, nên chắc là sẽ có một ít đổ vào BĐS, nhưng sẽ giới hạn vì tâm lý hoang mang với triển vọng của nền kinh tế.
Yếu tố có thể định lượng thứ tư là ảnh hưởng từ nền tình hình vĩ mô, mà động tác chính sẽ là mức độ tăng trưởng của thu nhập quốc gia (national income, không phải GDP), tỷ giá đồng VN và con số lạm phát. Thu nhập quốc gia thì bao gồm cán cân xuất khẩu so với nhập khẩu, FDI, kiều hối và nợ vay tư và công. Tất cả các thành tố này đều tiêu cực, có khuynh hướng đi xuống và sẽ ảnh hưởng xấu đến giá trị thực sự của BĐS trong một thị trường bình thường.
Do đó, nếu chỉ nhìn vào 5 yếu tố định lượng trên thì có thể nói là thị giá nhà ở cho người dân đang cao hơn từ 10% cho các nhà ở tại các tỉnh ngoài HCM và Hà Nội, đến 20% cho các nhà trung bình là lên đến 40% cho các nhà ở cao cấp.
Yếu tố vô hình ngăn bong bóng vỡ
Nếu VN có một nền kinh tế bình thường như tại các quốc gia Âu Mỹ, thì mọi định lý tài chính sẽ tiên đoán là bong bóng có thể vỡ bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, nền kinh tế VN chứa nhiều nghịch lý khó thể giải lý. Những yếu tố vô hình không định lượng lại thường có một tầm quan trọng hơn với người tiêu dùng hay nhà đầu cơ thứ cấp.
Hai yếu tố vô hình quan trọng nhất trong giá trị BDS tại VN là tác động mạnh mẽ của các nhà đầu cơ, với sự hỗ trợ đắc lực của các chủ đầu tư cho dự án, cũng như những tài trợ bất đắc dĩ của các ngân hàng; và tâm lý bầy đàn của đám đông. Thông tin về BĐS tại VN thiếu hẳn sự minh bạch và trung thực; luật về BDS phức tạp và khó thi hành; nên các nhà đầu cơ lợi dụng tối đa khe hở này để thực hiện những thủ thuật trắng trợn và đôi khi phi pháp, từ việc quảng cáo hay phóng tin đồn sai sự thực đến việc làm giá qua các giao dịch dưới gầm bàn.
Tác động của các nhà đầu cơ có thể nhận thấy rõ rệt trong những vụ thổi giá đất gần đây ở Hà Nội và trước đây ở TP.HCM. Cường độ của các nhà đầu cơ cho thấy một sức đẩy có ảnh hưởng khá lớn trên thị giá.
Các nhà đầu tư VN cũng biểu hiện hội chứng bầy đàn rất cao. Vì truyền thống gia đình, bạn bè và bè phái trong xã hội, các nhà đầu tư thường không có nhiều phán đoán độc lập, hay cố gắng đi tìm những cơ hội đặc thù khác biệt. Đặc tính "ai sao tôi vậy" khiến thị trường thường dao động về một phía, không cân bằng và gây ra hiện tượng bong bóng thường xuyên hơn. Ở một mặt khác, yếu tố này lại có thể tác động nhanh hơn đến thị giá khi vài nhà đầu cơ kẹt tiền bán tháo. Tâm lý hốt hoảng khi có người la "cháy" trong một rạp hát đông người là một thí dụ.
Hai yếu tố khác cũng ảnh hưởng nhiều đến thị giá của BĐS là chính sách của nhà nước và cảm quan của người mua hay bán. Luật lệ về BĐS VN khác nhiều so với thế giới cho nên khó có thể dùng các công thức bình thường để suy diễn tác động của yếu tố này trên thị giá. Tuy nhiên, chúng ta có thể chắc chắn được vài điều: nhà nước không muốn để cho bong bóng BDS vỡ vì hậu quả nguy hiểm của nó trên nợ xấu của hệ thống ngân hàng. Thêm vào đó, chính sách của nhà nước thường có kết quả ngược lại với mục tiêu ban đầu nên những thủ tục hành chánh mới sẽ làm chậm lại mọi giao dịch (cùng một lúc chậm lại sự phát nổ của thị giá) và giúp giữ giá thành cao hơn.
Với quyết tâm ngăn chặn sự đổ vỡ của bong bóng, nhà nước có thể đổ thêm số tiền lớn vào kênh BDS, trực tiếp hay qua ngân hàng, và kết quả sau cùng là tiến trình đi xuống sẽ bị chậm lại nhiều năm. Ngoài ra, nếu tỷ lệ lạm phát quá cao, đồng tiền mất giá trầm trọng, thì dòng tiền của tư nhân cũng có thể đổ xô về BĐS để giữ an toàn cho tiền nhàn rỗi.
Một yếu tố khác nữa là BĐS có một giá trị cá nhân do cảm xúc riêng biệt của người mua hay người bán. Trong các loại tài sản, BDS thường đi đôi với sự yêu ghét dễ ảnh hưởng đến quyết định của mọi người liên quan. Một khu phố được nhiều người ưa thích qua những kỷ niệm quá khứ có thể đẩy giá thành lên 15% đến 40% cao hơn giá trị thực sự; một kiến trúc đặc thù có thể tạo dị ứng hay yêu mến tùy cảm quan cá nhân.
Nói tóm lại, khó có thể đo lường sự quyến luyến không lý giải này về BĐS và yếu tố này có thể giúp thị giá BĐS bền vững hơn.
Bong bóng nào rồi cũng sẽ vỡ
Nhìn chung, 4 yếu tố vô hình là rào cản hiện nay đang ngăn ngừa sự đổ vỡ của bong bóng tại Hà Nội và TP.HCM. Dù BĐS tại TP.HCM đang đóng băng nhưng giá cả chưa quay về với giá trị thực sự và hợp lý như các yếu tố định lượng ghi nhận. Tuy nhiên, về lâu về dài, tất cả mọi bong bóng đều phải vỡ để thị giá quay về với thực tế. Vấn đề là các yếu tố vô hình sẽ giữ giá và thanh khoản được bao lâu?
Qua kinh nghiệm của các bong bóng tại các quốc gia Âu Mỹ, thì bong bóng được coi là như đã vỡ khi thị giá xuống dưới 30%. Vì tâm lý hốt hoảng, thị giá có thể xuống thêm 20% dưới giá thực sự và bình thường. Do đó, tùy mức giá đã được bong bóng thiết lập, với nguyên tắc càng lên cao càng xuống thấp, giá nhà ở cao cấp hiện nay ở Hà Nội có thể mất đến 60% thị giá nếu bong bóng phát nổ. Với sự đóng băng, nhà ở cao cấp tại TP.HCM có thể mất khoảng 40%. Các phân khúc nhà ở khác sẽ cũng mất giá, nhưng ít hơn.
Theo nhận xét của người viết, thị trường nhà ở tại Hà Nội sẽ đóng băng vào 2012 như TP.HCM, và có thể mất 4 năm nữa trước khi bong bóng BDS tại VN nổ tung và giá cả quay lại mức độ bình thường khoảng 8 năm sau đó. Tuy vậy, bất cứ một tác động tâm lý nào lớn lao trên thị trường (một vụ lường gạt chạy nợ vĩ đại, một sụp đổ của một ngân hàng hay một tập đoàn tăm tiếng...) có thể là ngòi nổ đẩy tiến trình diễn ra sớm hơn.
Năm 2000, sau cuộc khủng hoảng tài chính tại Á Châu, tôi qua Bangkok thăm các bạn cũ, trong đó có một đại gia về BĐS, từng được báo Forbes tuyên dương là tỷ phú đang lên của Thái Lan. Ông ta buồn rầu đưa tôi đi xem các công trình đang xây dựng dở dang của ông, từ những khu đô thị mới đến những tòa nhà thương mại văn phòng đầy tham vọng. Khắp Bangkok, những cơ sở bê tông cốt sắt dựng lên nữa chừng rồi bỏ hoang cho ấn tượng của một thế giới sau cuộc chiến nguyên tử.
Vì khả năng và quan hệ, sau 10 năm, vị đại gia BĐS gần phá sản này đã phục hồi phong độ và hiện là một trong những công ty BĐS hàng đầu của Thái Lan. Đầu năm nay, tôi hỏi là bao giờ ông sẽ sang VN để đầu tư? Ông ta trả lời: "Cuối 2012. Lúc đó, bong bóng sẽ nổ và tôi tha hồ lựa chọn dự án với giá rẻ mạt."
Tôi nghĩ chắc ông lầm bong bóng BĐS của VN với cuốn phim "Đại Họa 2012". Chúng ta hãy chờ xem.
(Theo VEF

Việt Nam vay Pháp 20 triệu Euro xây nhà ở xã hội

Ngày 5/5, Bộ trưởng Bộ Tài chính Vũ Văn Ninh cùng Đại sứ Cộng hòa Pháp tại Việt Nam Jean François Girault và Tổng giám đốc Cơ quan Phát triển Pháp (AFD) Dov Zerah đã ký một thỏa ước vay trị giá 20 triệu Euro, tương đương 29,1 triệu USD, nhằm hỗ trợ phát triển hạ tầng Tp.HCM.
Theo thông cáo báo chí phát đi từ Bộ Tài chính, khoản vay cung cấp một phần vốn tín dụng cho quỹ đầu tư của Tp.HCM (HFIC), cho phép xây dựng nhà ở xã hội và các cơ sở giáo dục, tăng cường năng lực đón nhận và chăm sóc bệnh nhân của các bệnh viện, và hiện đại hóa khâu thu gom và quản lý chất thải.

​

Tổng mức đầu tư của chương trình lên đến 96 triệu Euro, trong đó khoản vay lần này đáp ứng khoảng 20% tổng chi phí, phần còn lại sẽ do các đơn vị nhà nước, hoặc tư nhân tài trợ.
Cũng nguồn tin trên cho biết, từ năm 2006, AFD đã hỗ trợ HFIC bằng hạn mức tín dụng đầu tiên trị giá 30 triệu Euro. Đến nay, hạn mức tín dụng này đã được giải ngân toàn bộ cho các dự án nhà ở xã hội, khoảng 10.000 người đã được hưởng những căn hộ mới chất lượng...
"Với những thỏa ước mới được ký, tổng số tiền cam kết hỗ trợ phát triển chính thức của AFD dành cho Việt Nam đến nay đạt gần 1,05 tỷ Euro", Bộ Tài chính cho hay.

(Theo Vneconomy)​

Cần hơn 7 tỷ USD để xây "thành phố bên sông Hồng"



Quy hoạch sông Hồng đoạn qua Hà Nội sẽ được điều chỉnh theo hướng giảm mật độ xây dựng cao ốc. Quy hoạch chung cũng xác định trục Hồ Tây - Ba Vì sẽ là tuyến giao thông hiện đại.
Quy hoạch sông Hồng đoạn qua Hà Nội sẽ được điều chỉnh theo hướng giảm mật độ xây dựng cao ốc khi lồng ghép vào Quy hoạch chung phát triển Thủ đô Hà Nội. Quy hoạch chung cũng xác định trục Hồ Tây - Ba Vì sẽ là tuyến giao thông hiện đại.


Trao đổi với Tiền Phong, ông Đỗ Viết Chiến - Phó Cục trưởng Phát triển đô thị - Bộ Xây dựng cho biết: Quy hoạch sông Hồng là hợp tác giữa Hà Nội với Seoul (Hàn Quốc) từ năm 2006, trước khi có quy hoạch chung Hà Nội.

Trong quá trình làm quy hoạch chung, Thủ tướng chỉ đạo phải lồng ghép quy hoạch sông Hồng vào quy hoạch chung vì sông Hồng là trục cảnh quan chính của thành phố trung tâm.

Thưa ông, mâu thuẫn giữa trị thuỷ với phát triển đô thị, khai thác quỹ đất hai bên sông Hồng đến nay đã thật sự được giải quyết?

Quỹ đất hai bên sông Hồng chỉ được khai thác trong điều kiện đã xác định được tuyến hành lang thoát lũ, nó như chỉ giới đường đỏ trên đường bộ. Nếu không chỉ được ra thì sẽ không biết khai thác đến đâu.

Vấn đề trị thuỷ được đặt lên hàng đầu, an toàn thoát lũ vẫn được đặt lên số một. Sau tuyến hành lang thoát lũ thì đến đê và đây là nội dung mà Cục Đê điều đang phối hợp với Hà Nội để xác định rõ chỗ nào cần gia cố thêm, chỗ nào phải nắn chỉnh, mở rộng thu hẹp.

Quỹ đất hai bên sông sẽ được khai thác như thế nào?

Theo tính toán của tư vấn, dự án phát triển sông Hồng đoạn qua Hà Nội cần trên 7 tỷ USD đầu tư và phải di dời gần 40.000 hộ dân, tương đương 170.000 người. Dự án quy hoạch này đã qua nhiều lần hội thảo, lấy ý kiến chuyên gia và nhân dân...

Đoạn sông đi qua thành phố trung tâm dài 40 km và chia thành 4 đoạn, đoạn đầu nằm ở khu vực Thượng Cát-cầu Thăng Long; đoạn 2 từ cầu Thăng Long - cầu Vĩnh Tuy; từ cầu Vĩnh Tuy - cầu Thanh Trì; từ Thanh Trì đến hết địa phận Hà Nội.

Chức năng của 4 đoạn này bao gồm: khu đô thị mới, trung tâm phân phối hàng hoá, hệ thống công trình công cộng phục vụ đô thị, công viên sinh thái, công viên chuyên đề giải trí, thể thao, văn hoá, du lịch, bãi đỗ xe...
Đã có một số điều chỉnh so với đề xuất của chuyên gia Hàn Quốc. Cụ thể, khu vực bãi Tứ Liên, sau khi nghiên cứu lại thấy rằng cần giảm mạnh mật độ xây dựng và tầng cao tại đây vì trước đây khi nghiên cứu, một số người đặt vấn đề là phải lấy dự án nuôi dự án, không trông cậy vào nguồn lực ngân sách.

Chúng tôi thấy nếu xây cao sẽ tạo ra bức tường bê tông ngăn cách không gian giữa hồ Tây với sông Hồng và Cổ Loa. Do vậy, đã điều chỉnh giảm quy mô xây dựng xuống và ưu tiên xây dựng tại đây quảng trường, công viên sinh thái phục vụ cộng đồng.

Khu vực kề cận với làng Bát Tràng, tư vấn nước ngoài đề nghị quy mô công trình xây dựng rất lớn, nhưng nay đã giảm mật độ xây dựng xuống nhiều để hài hoà với làng cổ Bát Tràng. Khu Thượng Cát liên quan đến vành đai sông Nhuệ, cũng đã điều chỉnh giảm mạnh mật độ và tầng cao xây dựng xuống phù hợp hơn với chức năng vành đai xanh.

Theo tính toán của chuyên gia Hàn Quốc, sau khi đã tính trị thuỷ, sẽ khai thác được trên 1.500 ha đất để xây dựng đô thị hai bên sông với nhu cầu vốn đầu tư lên tới trên 7,1 tỷ USD. Nhưng khi lắp vào quy hoạch chung mới thấy không hoàn toàn như vậy mà nguồn lực đó sẽ được xem xét kể cả những khu đô thị khác nữa phía Bắc sông Hồng để bù đắp chi phí.

Đến nay trục Hồ Tây - Ba Vì và quỹ đất dự trữ ở Ba Vì được tính toán ra sao?

Theo tinh thần chỉ đạo của Bộ Chính trị và kết luận của Thủ tướng, về giao thông đô thị cần thiết phải có tuyến Hồ Tây - Ba Vì vì khi Hà Nội đã chọn phát triển về phía Tây thì đương nhiên phải tăng cường hạ tầng đi theo. Tính toán của chuyên gia, giao thông cho khu vực này còn thiếu vì lưu lượng phương tiện của các đô thị vệ tinh phía Tây với thành phố trung tâm sẽ rất lớn.

Trục Hồ Tây-Ba Vì còn là trục không gian, sau này chia ra từng đoạn cho phù hợp thực tế chứ không như trước đây định làm thẳng băng là không đúng. Tuyến đường này phải nối được hai thắng cảnh của Hà Nội là Hồ Tây và hồ Đồng Mô, phục vụ cộng đồng về nhiều mặt.

​

Theo Minh Tuấn (Thực hiện)

Tiền Phong​

Chủ đầu tư dồn dập tung căn hộ cao cấp trên thị trường Hà Nội, trong khi giao dịch tại sàn ít. Nhiều nhà đầu tư nhỏ bắt đầu chấp nhận bán lỗ để rút vốn.
Lo bị ngâm vốn

Tại một diễn đàn mua bán bất động sản (BĐS) trực tuyến, chị Trang, nhà đầu tư căn hộ loại C tầng 11 khu Rừng cọ Ecopark đăng tin: “Đang cần tiền gấp nên bán lỗ 100 triệu của 40% giá trị hợp đồng”. Trao đổi với phóng viên, chị Trang cho biết, sau khi đi khảo sát nhà mẫu khu Ecopark thấy quá hấp dẫn bởi hạ tầng, cảnh quan rất đẹp, nên chị mua căn 83m2 với tổng giá trị là 95.700 USD, trả trước 40%.

“Quy mô dự án là 500ha nhưng hiện giờ chủ đầu tư mới làm giai đoạn I, một phần rất bé của cả dự án, gần như là bên rìa nếu nhìn từ sa bàn mô hình. Không biết tiến độ tổng thể ra sao chứ 500ha chắc phải mất một thời gian lâu nữa mới xong. Tôi quyết bán và chịu lỗ bây giờ chứ chờ tổng thể dự án xong thì số tiền đầu tư của tôi chắc chắn sẽ không lãi bằng những dự án đang chào bán rầm rộ trong thành phố” - Chị Trang nói.

Tuy nhiên, dù chấp nhận bán lỗ để rút vốn nhưng cũng không dễ, bởi chính chủ đầu tư dự án Ecopark vừa tung ra chiêu chiết khấu tới 12% để hút khách.

Vòng qua sàn giao dịch BĐS Tuệ Tĩnh (Hai Bà Trưng - Hà Nội), suốt cả buổi sáng chỉ có hai, ba khách hàng đến tìm hiểu thông tin. Anh Quyền - nhân viên môi giới ở đây cho biết, khoảng một tháng nay chưa có giao dịch căn hộ chung cư cao cấp nào thành công tại sàn. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư nhờ bán hộ một số căn tại Ecopark thông qua sàn.

“Đa phần nhà đầu tư đều vay vốn ngân hàng để lướt sóng nhưng vì kẹt vốn nên họ chấp nhận bán lỗ. Nhưng bây giờ bán lại cũng rất khó vì chính các chủ đầu tư dự án đều đang tung ra mức chiết khấu cao hấp dẫn khách hàng. Nhiều người chết dở vì không bán lại được” - anh Quyền nói.

Tại sàn BĐS Đất Xanh (Cầu Giấy), chị Hoài Thu - nhân viên môi giới cho biết: “Chỉ có một số ít giao dịch căn hộ thuộc dự án Times City. Đó là những suất ngoại giao mua trước với giá gốc rẻ hơn giá gốc bây giờ, lại được chiết khấu phần trăm cao. Chứ suất phân phối còn lại hầu như khách chỉ hỏi tham khảo chứ không mua”.

Vòng qua các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn thành phố, giao dịch căn hộ cao cấp trầm lắng, kể cả những sàn trực tiếp phân phối dự án. Tuy nhiên, các chủ đầu tư vẫn công bố kết quả khả quan từ các đợt chào bán. Ông Bùi Tiến Hùng, Phó Tổng Giám đốc Vihajico (Chủ đầu tư dự án Ecopark) cho biết, sau đợt chiết khấu 12% trong 3 ngày từ ngày 23 đến 25-4, thì 85% số khách hàng xuống thăm dự án đăng ký mua ngay trong ngày và một số khác đã quay lại vào ngày hôm sau để tận dụng cơ hội mua ưu đãi. “Ngày 20-5, chúng tôi tiếp tục chiết khấu 10% trên giá bán cho khách hàng”.

Cung vượt cầu

Theo thống kê từ Colliers International, hiện tại Hà Nội ước tính có khoảng 45.000 căn hộ chung cư. Số lượng nguồn cung mới được chào bán trong quý I năm 2011 là trên 11.000 căn, nguồn cung mới chủ yếu từ khu vực phía tây TP Hà Nội như Hà Đông chiếm 28%, Thanh Xuân 29% và Từ Liêm 14%. Căn hộ chung cư hạng trung và cao cấp chiếm thị phần cao nhất lần lượt là 45% và 32%. Theo dự báo của Colliers International thì trong 3 năm tới nguồn cung căn hộ chung cư mới của Hà Nội có thể tăng thêm khoảng 70.000 căn, và có thể tăng cao hơn. Ông Vũ Xuân Thiện - Cục phó Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho hay: “Nguồn cung cũ căn hộ chung cư cao cấp còn lớn trong khi nguồn cung mới tiếp tục chào hàng sẽ dẫn tới tình trạng bão hòa phân khúc căn hộ cao cấp”.

Lý giải thị trường căn hộ chung cư cao cấp trầm lắng, khó bán, ông Nguyễn Quang Hùng - CLB Bất động sản Hà Nội nói: “Nhà đầu tư nhỏ lẻ bán tháo hàng ra đợt này vì tài chính không được tốt. Vốn đầu tư vay ngân hàng là chủ yếu. Trong khi các ngân hàng phần lớn đã ngừng cho vay BĐS và đang thu vốn về, bởi phải thực hiện hạn mức do Ngân hàng Nhà nước khống chế. Trong khi từ đầu năm tới nay, chủ đầu tư tung hàng rất nhiều, nên thời điểm này đầu tư lướt sóng dễ bị ngâm vốn”.

Ông Trần Xuân Lượng, Giám đốc sàn giao dịch BĐS Thăng Long, vốn được coi như mạch máu trong cơ thể mỗi con người, nếu thiếu máu mọi cái gần như tê liệt đến khi hết máu thì chết, thị trường bất động sản cũng như vậy. Chủ đầu tư khi thiếu vốn sẽ phải hạ giá bán, nhà đầu tư nhỏ lẻ thiếu vốn không mua được, kéo thị trường đi xuống và trầm lắng.

Theo báo cáo của nhóm nghiên cứu Vietnam Report, trong số gần 500 mẫu điều tra tại thị trường Hà Nội, số người mua bất động sản phục vụ mục đích đầu tư chiếm tỷ lệ 61,9%, chỉ có 38,1% mua để phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt của gia đình. Có đến 47,7% trong số 61,9% nhà đầu tư mua bất động sản phục vụ mục đích đầu tư là dành cho đầu tư ngắn hạn, lướt sóng kiếm lời.

Theo Ngọc Mai

Tiền Phong

Thay đổi cách nghĩ về bất động sản



Cách nghĩ về bất động sản không chỉ ở nhà đầu tư mà còn là của nhà quản lý đô thị
Khi đề cập một thứ tài sản cố định như nhà ở, công trình, ta gọi nó là bất động sản (BĐS) nhưng khi ta nói về vẻ đẹp, khía cạnh phục vụ và sự chuyển tải văn hóa của nó, ta gọi là kiến trúc.


Nếu người kinh doanh BĐS quan tâm đến cách người dân sống trong quần thể BĐS của mình, họ sẽ cho người mua nhà những không gian lành mạnh, tiện nghi, bền vững, phù hợp với cách sống. Còn nếu họ chỉ mong bán nhà cho kịp trong cơn sốt nhà đất thì còn nghĩ gì đến những điều “xa xỉ” ít ai thấy đó?


Văn hóa kiến trúc

Một chung cư ở khu Trung Hòa - Nhân Chính, Hà Nội muốn gửi xe phải gửi ngoài bãi, muốn đổ rác phải tự thu gom. Có nơi mỗi hộ trong chung cư là một cửa hàng tạp hóa...
Như vậy, ngoài khía cạnh giá trị tiền, người ta còn cần đến một thứ gọi là “cách nghĩ về BĐS”. Có những nhà đầu tư làm theo cách nghĩ của số đông. Nếu số đông mua chung cư không hiểu rằng họ được quyền có một hệ thống thang máy chống lửa, một cửa vào phòng chống cháy thì nhà đầu tư sẽ bỏ qua nhu cầu này. Suất đầu tư sẽ thấp hơn.


Cách nghĩ về BĐS có thể không chỉ nằm trong đầu của nhà đầu tư mà còn nằm trong đầu của nhà quản lý đô thị. Nhưng trong thực tế, quản lý vĩ mô đô thị đã không đủ sức quán xuyến sự phát triển đô thị trong nhiều hoàn cảnh kinh tế phức tạp luôn thay đổi. Các quy định, nghị định trong quản lý xây dựng, quy hoạch vốn đã vá víu lại đều được ra đời cách nay 10 năm, 15 năm. Chưa kể mô hình đô thị khó định hình khi các nhà quản lý phải chiều lòng doanh nghiệp để khuyến khích phát triển kinh tế địa phương mà tạm thời quên đi các yếu tố hợp lý môi trường, cảnh quan đô thị v.v...


Khi ta “kẹt” trong sự quản lý bất cập, bị buộc phải cân nhắc đầu tư thì yếu tố con người ứng xử với BĐS để nó trở thành một thứ tài sản có giá trị lâu bền cả ở vật chất và tinh thần, đó là văn hóa kiến trúc. Văn hóa kiến trúc phải xuất phát từ các nhà đầu tư có văn hóa. Nhà đầu tư có văn hóa là người biết tặng kèm cho xã hội cái văn hóa trong BĐS họ đang bán. Đó là sự khôn ngoan trong đầu tư.

Sự thờ ơ hay “hồn nhiên vô tư”

Trên thực tế, nhà đầu tư đôi khi mang tội “ngộ sát” khi vô tình đặt để những công trình phá hoại cảnh quan và xã hội phải chịu đựng cái gọi là sự “ô nhiễm kiến trúc” trong nhiều thập kỷ. Việc đó có sự tiếp tay của người làm kiến trúc và các nhà quản lý. Nó vô tình tạo ra một thứ “văn hóa kiến trúc” đặc thù của một giai đoạn đô thị của ta, phản ánh rất rõ bức tranh chung mà sau này các thế hệ vẫn tiếp tục chịu đựng.


Đó cũng có thể là sự thờ ơ, vô trách nhiệm của các phía liên quan. Kịch bản là: Người đầu tư chỉ biết lợi nhuận, không quan tâm đến công trình hoặc khu quy hoạch bên cạnh ra sao, người thiết kế mong làm xong hồ sơ đưa lên duyệt cho qua, người quản lý rà soát thấy không sai quy định, hết trách nhiệm là thông qua và như thế là có ngay một dự án hiện hình.


Vay mượn giá trị

Nhà đầu tư và người thiết kế trong nhiều trường hợp đã vay mượn lợi thế của vị trí công trình, tham gia vào môi trường cảnh quan đang được yêu thích, đã kéo tụt giá trị của khu đất bằng những loại kiến trúc và quy hoạch đầy tính thực dụng.


Điển hình là Phú Mỹ Hưng có nhiều khu lân cận thiết kế không tốt bằng, làm phá vỡ giá trị tổng thể. Các khu resort ở Hội An lặp lại kiến trúc phố cổ, các resort thi nhau sử dụng văn hóa Chăm làm cảm hứng đã làm nghèo đi cách nghĩ về kiến trúc Đà Nẵng. Ciputra Hà Nội với nhiều kiểu kiến trúc tân cổ, Pháp - Mỹ đứng gần nhau sao gọi là văn hóa kiến trúc?


Vậy có thể nói, kiến trúc và văn hóa trong BĐS chính là “cách nghĩ về BĐS” của tất cả mọi người trong xã hội. Từ nhà đầu tư, người làm kiến trúc, người thụ hưởng BĐS và những nhà quản lý đô thị hoặc cao hơn nữa, cần phải tìm một cách nghĩ chung và đúng đắn.

Theo KTS Dương Hồng Hiến
Nguồn Người lao động

“Hai năm trước chúng tôi kỳ vọng vào bất động sản bao nhiêu thì giờ thất vọng bấy nhiêu. Không ngờ, trong bối cảnh người Hà Nội khát nhà, đất vẫn đầy ra đấy thì giao dịch thực chất thì hầu như không có".

Chia sẻ của đại diện các sàn giao dịch bất động sản, các văn phòng môi giới nhà đất tại hầu hết các khu vực nội ngoại thành Hà Nội đã phần nào cho thấy, thị trường bất động sản Hà Nội đang trải qua một giai đoạn khó khăn như thế nào, cho dù giới đầu tư địa ốc còn cách “tháng cô hồn” vài ba tháng nữa.

Tính chuyện bỏ nghề

Mới khoảng một năm về trước, các sàn giao dịch bất động sản nhỏ lẻ của tư nhân tại Hà Nội còn đua nhau xuất hiện, vì vào thời điểm đó, dường như vẫn không có gì lãi nhanh bằng mua bán, môi giới nhà đất. Nhưng nay đã khác.

Gặp một giám đốc sàn giao dịch bất động sản trên phố Nguyễn Thị Định cuối tuần qua, nghe người này “than vãn”, mới thấy được sự khó khăn của nghề vốn được cho là “hốt bạc”.

Hai năm trước, đang là một cán bộ ngân hàng, lương cơ bản cũng xấp xỉ vài chục triệu đồng/tháng, song do bạn bè tư vấn, khuyên nhủ, Tuyến (tên vị giám đốc nọ) đã chính thức xin nghỉ việc ngân hàng để đứng ra thành lập sàn giao dịch bất động sản. Ngoài vốn tự có, anh còn huy động người thân hùn vốn để trực tiếp mua bán các lô đất, căn hộ nhằm kiếm lời nhanh chóng.

Quyết tâm kiếm lời từ đất của Tuyến không phải là không có kết quả. Theo anh, nếu trừ đi các chi phí, lãi suất thì từ đầu năm 2009 đến nay, sàn giao dịch này cũng đã mang về hơn một tỷ đồng mỗi năm, rõ ràng là thu nhập khá hơn so với khi còn là cán bộ ngân hàng.

Nhưng đó chỉ là chuyện của quá khứ. Phải gần nửa năm nay, sàn giao dịch của Tuyến hầu như không hoạt động, cho dù ngày nào cũng mở cửa. Tình cảnh còn khó khăn hơn khi một số lô đất, căn hộ tại Vân Canh, Văn Khê... mà đại gia đình anh góp vốn để đầu tư giờ đang có nguy cơ rớt giá so với thời điểm mua vào gần hai năm trước.

“Một công ty kiểm toán nước ngoài đang mời tôi về làm với mức lương khá hậu hĩnh. Trong vài tháng tới, nếu thị trường không có chuyển biến tích cực hơn, chắc chắn tôi sẽ đóng cửa sàn giao dịch và trở lại với chuyên môn chính của mình”, Tuyến cho hay.

Trong lần khảo sát cuối tuần qua, người viết đều nhận được những chia sẻ, than vãn giống nhau về sự khó khăn trong làm ăn của phần lớn các sàn giao dịch bất động sản. Tất nhiên, lý do thì hầu như ai cũng hiểu là do sự “đóng băng” của thị trường trong suốt gần một năm nay, thậm chí là từ đầu năm 2010.

Theo lời các đại diện sàn bất động sản, ngoài chuyện thị trường đóng băng, khó khăn của họ còn xuất phát từ việc các chủ đầu tư lớn đều tự đứng ra thành lập sàn giao dịch và phân phối luôn sản phẩm của mình. Còn các giao dịch đất thổ cư, nhà riêng lẻ thì phần lớn người dân tự mua bán, giao dịch trực tiếp mà không phải đợi qua sàn hay nhờ môi giới.

Do đó, nếu không phải thuộc loại “sàn khủng” hoặc không có quan hệ tốt với các chủ đầu tư để nhận luôn cả block chung cư hay đất dự án thì các sàn nhỏ lẻ của tư nhân đều lần lượt chịu chung số phận đóng cửa, hoặc chuyền nghề.

Tại một địa điểm trên phố Trần Thái Tông (Hà Nội), chủ nhà đang cho sơn sửa lại căn nhà 3 tầng khá rộng rãi, đầu tư bàn ghế để mở quán bia, sau hai năm nơi đây là “sàn giao dịch bất động sản”...

Mua nhà đất đã dễ hơn?

Bất động sản vẫn luôn được xem là lĩnh vực nhạy cảm và mang nặng tính đặc thù vốn có, nhưng, sự ế ẩm của các sàn giao dịch, các trung tâm môi giới nhà đất đã phản ánh phần nào việc mua bán trên thị trường này tại Hà Nội đang có nhiều ưu thế thuộc về người mua.

Giới đầu tư lẫn người dân hiện đều có chung nhận xét: mua đất, mua nhà giờ đã dễ hơn nhiều so với thời điểm này hai năm về trước. Việc tìm căn hộ chung cư vừa tiền, một mảnh đất khoảng 30 triệu đồng/m2 ở khu vực lân cận trung tâm giờ đây không phải là chuyện bất khả thi.

Khi người viết có dịp khảo sát giá đất tại các khu vực Long Biên, Gia Lâm..., chị Nguyễn Hồng Hải (Thạch Bàn, Long Biên) cho hay, số hộ gia đình có nhu cầu bán đất tại khu vực gia đình chị đang sống hiện rất nhiều. Ngoại trừ đất thuộc các mặt đường rộng, ôtô đậu cửa có giá từ 50 - 60 triệu đồng/m2, còn lại đất thuộc các đường liên thôn, xóm, hoặc các ngõ nhỏ đều có giá trên dưới 30 triệu đồng/m2.

Như vậy, với mỗi gia đình trẻ, chỉ cần có trong tay khoảng 1 tỷ đồng là đã có thể nắm trong tay một mảnh đất đủ để cất một ngôi nhà trên dưới 30 m2. Còn với những người có sở thích sống chung cư, với một tỷ đồng trong tay, họ cũng có thể sở hữu một căn hộ chung cư khoảng 60 m2, tất nhiên là phải chờ khoảng hai năm sau mới đến hạn bàn giao nhà.

Theo ông Bùi Đắc Lợi, phụ trách sàn giao dịch bất động sản Quang Minh, các giao dịch nhỏ lẻ, thứ cấp đang rơi vào trạng thái gần như “bất động” hoàn toàn. Hầu như các trung tâm môi giới, sàn nhỏ đều khóc dở mếu dở và không thể kiếm chác gì từ tiền môi giới nhà đất. Ngay cả với những doanh nghiệp có vốn đầu tư vào một vài dự án nào đó, tình hình cũng không mấy sáng sủa hơn.

Nhưng theo ông Lợi, khi mà các sàn giao dịch bất động sản đang “ngủ đông’, đói rét thì cũng chính là cơ hội cho không ít người mua, đặc biệt là những người mua nhà để ở, bởi cung qua các sàn hiện nay rất lớn, trong khi mức phí môi giới và các khoản khác thì lại đang có xu hướng giảm do các sàn cạnh tranh với nhau.

Ngay cả những gia đình có nhu cầu bán nhà, đất nhưng không muốn giới thiệu qua sàn cũng đang tăng đáng kể, với việc họ tìm cách tự rao bán hoặc đăng báo, mạng internet...

Bình luận về thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vũ Xuân Thiện cho rằng, giá đất Hà Nội đang có xu hướng ổn định và không tăng tại nhiều khu vực. Việc sốt đất tại một vài khu vực như Sóc Sơn, Đông Anh vừa qua chỉ mang tính cục bộ, không phản ánh đúng mặt bằng giá đất tại các khu vực đó.

Do vậy, theo lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, với các chính sách của nhà nước nhằm ổn định kinh tế nói chung và bình ổn thị trường bất động sản nói chung, thị trường bất động sản đang có nhiều chuyển biến tích cực theo hướng có lợi cho người mua, khác hẳn với tình trạng sốt ảo, bong bóng của vài năm về trước.

“Hai năm trước chúng tôi kỳ vọng vào bất động sản bao nhiêu thì giờ thất vọng bấy nhiêu. Không ngờ, trong bối cảnh người Hà Nội khát nhà, đất vẫn đầy ra đấy thì giao dịch thực chất thì hầu như không có".

Chia sẻ của đại diện các sàn giao dịch bất động sản, các văn phòng môi giới nhà đất tại hầu hết các khu vực nội ngoại thành Hà Nội đã phần nào cho thấy, thị trường bất động sản Hà Nội đang trải qua một giai đoạn khó khăn như thế nào, cho dù giới đầu tư địa ốc còn cách “tháng cô hồn” vài ba tháng nữa.

Tính chuyện bỏ nghề

Mới khoảng một năm về trước, các sàn giao dịch bất động sản nhỏ lẻ của tư nhân tại Hà Nội còn đua nhau xuất hiện, vì vào thời điểm đó, dường như vẫn không có gì lãi nhanh bằng mua bán, môi giới nhà đất. Nhưng nay đã khác.

Gặp một giám đốc sàn giao dịch bất động sản trên phố Nguyễn Thị Định cuối tuần qua, nghe người này “than vãn”, mới thấy được sự khó khăn của nghề vốn được cho là “hốt bạc”.

Hai năm trước, đang là một cán bộ ngân hàng, lương cơ bản cũng xấp xỉ vài chục triệu đồng/tháng, song do bạn bè tư vấn, khuyên nhủ, Tuyến (tên vị giám đốc nọ) đã chính thức xin nghỉ việc ngân hàng để đứng ra thành lập sàn giao dịch bất động sản. Ngoài vốn tự có, anh còn huy động người thân hùn vốn để trực tiếp mua bán các lô đất, căn hộ nhằm kiếm lời nhanh chóng.

Quyết tâm kiếm lời từ đất của Tuyến không phải là không có kết quả. Theo anh, nếu trừ đi các chi phí, lãi suất thì từ đầu năm 2009 đến nay, sàn giao dịch này cũng đã mang về hơn một tỷ đồng mỗi năm, rõ ràng là thu nhập khá hơn so với khi còn là cán bộ ngân hàng.

Nhưng đó chỉ là chuyện của quá khứ. Phải gần nửa năm nay, sàn giao dịch của Tuyến hầu như không hoạt động, cho dù ngày nào cũng mở cửa. Tình cảnh còn khó khăn hơn khi một số lô đất, căn hộ tại Vân Canh, Văn Khê... mà đại gia đình anh góp vốn để đầu tư giờ đang có nguy cơ rớt giá so với thời điểm mua vào gần hai năm trước.

“Một công ty kiểm toán nước ngoài đang mời tôi về làm với mức lương khá hậu hĩnh. Trong vài tháng tới, nếu thị trường không có chuyển biến tích cực hơn, chắc chắn tôi sẽ đóng cửa sàn giao dịch và trở lại với chuyên môn chính của mình”, Tuyến cho hay.

Trong lần khảo sát cuối tuần qua, người viết đều nhận được những chia sẻ, than vãn giống nhau về sự khó khăn trong làm ăn của phần lớn các sàn giao dịch bất động sản. Tất nhiên, lý do thì hầu như ai cũng hiểu là do sự “đóng băng” của thị trường trong suốt gần một năm nay, thậm chí là từ đầu năm 2010.

Theo lời các đại diện sàn bất động sản, ngoài chuyện thị trường đóng băng, khó khăn của họ còn xuất phát từ việc các chủ đầu tư lớn đều tự đứng ra thành lập sàn giao dịch và phân phối luôn sản phẩm của mình. Còn các giao dịch đất thổ cư, nhà riêng lẻ thì phần lớn người dân tự mua bán, giao dịch trực tiếp mà không phải đợi qua sàn hay nhờ môi giới.

Do đó, nếu không phải thuộc loại “sàn khủng” hoặc không có quan hệ tốt với các chủ đầu tư để nhận luôn cả block chung cư hay đất dự án thì các sàn nhỏ lẻ của tư nhân đều lần lượt chịu chung số phận đóng cửa, hoặc chuyền nghề.

Tại một địa điểm trên phố Trần Thái Tông (Hà Nội), chủ nhà đang cho sơn sửa lại căn nhà 3 tầng khá rộng rãi, đầu tư bàn ghế để mở quán bia, sau hai năm nơi đây là “sàn giao dịch bất động sản”...

Mua nhà đất đã dễ hơn?

Bất động sản vẫn luôn được xem là lĩnh vực nhạy cảm và mang nặng tính đặc thù vốn có, nhưng, sự ế ẩm của các sàn giao dịch, các trung tâm môi giới nhà đất đã phản ánh phần nào việc mua bán trên thị trường này tại Hà Nội đang có nhiều ưu thế thuộc về người mua.

Giới đầu tư lẫn người dân hiện đều có chung nhận xét: mua đất, mua nhà giờ đã dễ hơn nhiều so với thời điểm này hai năm về trước. Việc tìm căn hộ chung cư vừa tiền, một mảnh đất khoảng 30 triệu đồng/m2 ở khu vực lân cận trung tâm giờ đây không phải là chuyện bất khả thi.

Khi người viết có dịp khảo sát giá đất tại các khu vực Long Biên, Gia Lâm..., chị Nguyễn Hồng Hải (Thạch Bàn, Long Biên) cho hay, số hộ gia đình có nhu cầu bán đất tại khu vực gia đình chị đang sống hiện rất nhiều. Ngoại trừ đất thuộc các mặt đường rộng, ôtô đậu cửa có giá từ 50 - 60 triệu đồng/m2, còn lại đất thuộc các đường liên thôn, xóm, hoặc các ngõ nhỏ đều có giá trên dưới 30 triệu đồng/m2.

Như vậy, với mỗi gia đình trẻ, chỉ cần có trong tay khoảng 1 tỷ đồng là đã có thể nắm trong tay một mảnh đất đủ để cất một ngôi nhà trên dưới 30 m2. Còn với những người có sở thích sống chung cư, với một tỷ đồng trong tay, họ cũng có thể sở hữu một căn hộ chung cư khoảng 60 m2, tất nhiên là phải chờ khoảng hai năm sau mới đến hạn bàn giao nhà.

Theo ông Bùi Đắc Lợi, phụ trách sàn giao dịch bất động sản Quang Minh, các giao dịch nhỏ lẻ, thứ cấp đang rơi vào trạng thái gần như “bất động” hoàn toàn. Hầu như các trung tâm môi giới, sàn nhỏ đều khóc dở mếu dở và không thể kiếm chác gì từ tiền môi giới nhà đất. Ngay cả với những doanh nghiệp có vốn đầu tư vào một vài dự án nào đó, tình hình cũng không mấy sáng sủa hơn.

Nhưng theo ông Lợi, khi mà các sàn giao dịch bất động sản đang “ngủ đông’, đói rét thì cũng chính là cơ hội cho không ít người mua, đặc biệt là những người mua nhà để ở, bởi cung qua các sàn hiện nay rất lớn, trong khi mức phí môi giới và các khoản khác thì lại đang có xu hướng giảm do các sàn cạnh tranh với nhau.

Ngay cả những gia đình có nhu cầu bán nhà, đất nhưng không muốn giới thiệu qua sàn cũng đang tăng đáng kể, với việc họ tìm cách tự rao bán hoặc đăng báo, mạng internet...

Bình luận về thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vũ Xuân Thiện cho rằng, giá đất Hà Nội đang có xu hướng ổn định và không tăng tại nhiều khu vực. Việc sốt đất tại một vài khu vực như Sóc Sơn, Đông Anh vừa qua chỉ mang tính cục bộ, không phản ánh đúng mặt bằng giá đất tại các khu vực đó.

Do vậy, theo lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, với các chính sách của nhà nước nhằm ổn định kinh tế nói chung và bình ổn thị trường bất động sản nói chung, thị trường bất động sản đang có nhiều chuyển biến tích cực theo hướng có lợi cho người mua, khác hẳn với tình trạng sốt ảo, bong bóng của vài năm về trước.

Nhà xã hội 200 triệu đồng chỉ dành cho cán bộ sở, ngành

Sở Xây dựng Hà Nội đang soạn thảo chỉ tiêu cho cán bộ, viên chức từng sở ngành, quận huyện được mua 250 căn nhà xã hội với giá trên 200 triệu đồng vừa hoàn thiện.
> Nhà xã hội ở Hà Nội giá chỉ 200 triệu đồng

Trao đổi với VnExpress.net, ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng phát triển nhà, Sở Xây dựng cho biết, UBND thành phố đã chỉ đạo dành 50 căn hộ dạng thuê mua để bán cho các đối tượng chính sách, 250 căn còn lại sẽ bán cho cán bộ, viên chức khó khăn về nhà ở đang hưởng lương ngân sách nhà nước.
Do số căn hộ quá ít so với nhu cầu người mua, do vậy, Sở Xây dựng sẽ phải lên chỉ tiêu mua nhà xã hội theo số biên chế cán bộ của các quận, sở ngành, trình UBND thành phố phê duyệt chỉ tiêu.

300 căn nhà xã hội giá từ 200 đến 300 triệu đã được hoàn thiện. Ảnh: PV. Sau khi có chỉ tiêu phân bổ, các quận huyện, sở ngành sẽ tự bầu chọn các cán bộ, viên chức theo tiêu chí khó khăn về nhà ở như không có nhà sở hữu hoặc diện tích ở dưới 5m2/đầu người, chưa được nhà nước hỗ trợ mua nhà. Sau đó, các cơ quan này sẽ gửi danh sách tới Hội đồng xét duyệt cho mua, thuê mua nhà thành phố(gồm Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Mặt trận Tổ quốc, Liên đoàn lao động, Sở LĐ-TB&XH) để rà soát, hậu kiểm. Hội đồng sẽ trình UBND thành phố phê duyệt danh sách người mua nhà xã hội.
Ngoài ra, khác với nhà thu nhập thấp chỉ áp dụng cho người mua có hộ khẩu nội thành, thì các dự án nhà xã hội cho phép người mua nhà có hộ khẩu ngoại thành.
Cuối tháng 4, Hà Nội đã khánh thành 300 căn hộ nhà xã hội dạng thuê mua có giá từ giá từ 200 triệu đến hơn 300 triệu đồng tại khu đô thị Việt Hưng. Các căn hộ này thích hợp với hoàn cảnh, điều kiện kinh tế của những cán bộ viên chức, bởi ngoài giá mua rẻ, người dân còn được lựa chọn thời gian mua trả dần (từ 5 đến 10 năm) với lần đầu chỉ phải trả 20% tổng giá trị căn hộ.
Sau 10 năm thuê mua, người bán có quyền bán căn hộ. Nhưng khi bán, nhà nước sẽ lấy lại phần đã hỗ trợ (giá gốc căn hộ), còn chủ nhà chỉ được hưởng phần lãi sau khi bán nhà. Với trường hợp cho thuê lại hoặc bán trước thời hạn 10 năm thì căn hộ sẽ bị thu hồi.