Giá trị VNĐ và BĐS

ĐỪNG QUÊN GIÁ TRỊ VNĐ VÀ LÃI KÉP
(Nguồn: Mr Đinh Thế Hiển)

Thực tế nhiều người mua đất giá rẻ để quên 5, 7 năm rồi đến lúc đất lên là có một tài sản kha khá vài trăm đến vài tỷ. Do vậy việc mua đất lời hơn gửi NH đã trở thành tiên đề, không cần chứng minh.

Tuy nhiên, nếu so sánh một thời gian dài, nhất là lúc người mua BĐS ở giai đoạn giá đã tăng cao sau một giai đoạn 3, 4 năm thì chưa chắc qua được lãi kép NH. Thí dụ mua đất lúc 2009 bán lúc 2015 (là lúc BĐS đã tan băng, bắt đầu tăng) thì đa số vẫn thua lãi kép; còn nếu bán 2018 thì cao hơn gửi NH.

Vấn đề đặt ra là :

1.người mua BĐS 2009 nếu vay NH 50% (lãi suất tầm 10% - 12%/năm), thì còn đủ lực chờ đến 2018 nếu không có dòng tiền bổ sung. Thực chất hàng loạt Đại - Trung - Tiểu gia đã đuối và buông súng trong giai đoạn 2012 - 2013 vì không có dòng tiền bổ sung để trã lãi và vốn cho NH. Chính giai đoạn này hàng loạt đại gia BĐS lừng tiếng như D.B.Dương, Trầm Bê, C.Danh, 6 Phấn, Chị đại thủy sản Bình An đã rơi đài, dù tài lực như núi, nhưng đất không lên, nên nợ cao hơn núi....

2. Người mua trong giai đoạn giá đất cao như 2019 (trước đó là 2009) sẽ chờ bao lâu để tăng tiếp vượt qua lãi kép NH ? rỏ ràng mua giai đoạn 2016 thì nhắm mắt mua chổ nào cũng có ăn nếu bán 2018, dù vay NH lãi suất 20% năm. Nhưng nếu nmua năm 2019 thì người mua đã chịu LS 10% - 12%; còn nếu năm 2020 đất vẩn đi ngang thì số lãi đã là 20% - 24%, và nếu covid còn dư địa dai dẳng làm kinh tế chưa ấm được, BĐS phải chờ thêm 1 năm thì số lãi đã là 30% - 36%. Như vậy người mua BĐS giá cao năm 2019 mà chờ đến năm 2021 bán thì giá phải tăng 25% mới xứng và qua năm 2022 phải tăng 32 - 35% mới bù lại vay....

Nói thêm : trong giới đầu tư, thì lãi vay NH từ 10% - 12% là chi phí vốn thấp nhất hiện nay, mà muốn vay cũng phải có thế chấp tốt NH mới cho vay, chứ không phải như giới doanh nghiệp đang than và đòi Chính Phủ cho vay 7, 8%/năm, tiền đâu ra mà cho vay ?

3. Đồng tiền VNĐ có thật rẻ như bèo nên phải mua đất ?

Thoạt xem thì thấy VNĐ bèo thật, vì giá dịch vụ như điện, học phí, viện phí và một số thực phẩm tăng mạnh hơn lãi suất gửi NH (6.5 - 8%). Tuy nhiên giá cả dịch vụ tăng là hợp lý, vì nó phản ảnh chi phí nhân sự cần phải tăng. Giá một số nông sản tăng cũng cần thiết để đủ bù đắp chi phí của nông dân...còn xét về tổng thể, 5 năm nay VNĐ giử giá trị khá tốt. Cụ thể so với usd thì không mất giá bao nhiêu; so với các sản phẩm tiêu dùng công nghiệp như tivi, tủ lạnh, xe, vật liệu XD thì nhiều khi giá cả còn giảm...

Ngày trước, nhân viên tại Tp.HCM mà lương 300 - 400usd là suýt xoa, bây giờ phổ biến ở mức 500 - 1000 usd, còn quản trị viên cấp trung thì từ 1200 - 2000 usd, mức lương này là khá tốt vì tiền lương bên Mỹ và EU không tăng bao nhiêu. USD liên qua gì đến giá trị VNĐ ở đây ? đó là nhân viên, quản trị viên đều nhận lương bằng VNĐ, và số tiền đó quy ra usd là vậy (thích đổi là có), để thấy lương và đồng vnđ không là là đồ bèo, rồi cho rằng cứ mua đất là êm hơn.

TÓM LẠI :

Kết luận các ý sau đây :

1. Mua BĐS là lĩnh vực đầu tư tốt nhất trong 20 năm qua ở VN là đúng.

2. Thực tế mua vào thời điểm giá đã tăng sau một chu kỳ 3, 4 năm thì có rủi ro nếu có vay mà không có dòng thu nhập trã lãi như giai đoạn 2007 - 2008..

3. Giá BĐS 2020 đang ở giai đoạn đỉnh cao sau 5 năm tăng giá (2015 - 2020). Do vậy khả năng thu hoạch phải sau 3 năm là có. Và giá lúc đó phải tăng 25% - 35% so với hiện nay mới gọi là ngon.

4. VNĐ vẫn có giá trị của nó so với sức mua và so với đồng tiền dự trử thế giới USD, là đồng tiền mà nhiều quỹ đầu tư lớn chỉ cần tăng 2 - 3%/năm là OK. Nếu gửi kỳ hạn 13 tháng tại NHTM vừa vừa (Bảo Việt, ...) có lãi suất 8% thì không thua trái phiếu USD lãi suất 3% (thực tế 4 năm qua ngon hơn).

Từ 4 nhận định trên, việc mua BĐS hiện nay cần canh điểm rơi. Nếu gặp miếng đất ngon, tiền có sẳn không vay thì mua cũng OK; nhưng nếu mua đầu tư có vay NH trong mối quan hệ lợi suất - rủi ro, thì việc kiên trì bám địa bàn, chờ người bán phải giảm 2, 3 giá do áp lực lãi vay NH mới xuống tiền thì êm hơn....

Các anh em của Live and Invest cần nhớ giai đoạn này là giai đoạn truyền thông chính thống (báo viết dạng dịch vụ PR) đang hỗ trợ người bán để khuyến kích người mua xuống tiền, đọc thấy rất ham, không mua là hết . Do vậy các anh em cần khờ khơ một chút, cứ thong thả tìm hiểu cho kỷ, tính toán ngược xuôi các kiểu, khi thấy cân dòng tiền thì hãy tính chuyên mua nhe !!!

P/S : lời khuyên người đang có đất ôm từ 2016, 2017 : hiện giờ giá bán vẫn có lời khá; nếu tài chánh ổn thì cứ ôm 2, 3 năm cũng được, vì sợ bán xong mua lại không được !

Nhưng nếu tài chánh không ổn, thì dứt khoát bán một miếng giảm 10 - 20% cũng bán để cân tài chánh, thay vì đi vay nóng 15 - 20%/năm để cầm cự vài tháng nửa coi chừng lún thêm...

Hiện tại tui biết có một số trung - đại gia chấp nhận vay 6 tháng 18% (3%/tháng) với số tiền vài chục tỷ để cần cự chờ giá lên, nếu giá không lên trong 1 năm thì khoản vay này trở thành thuốc độc !!