IDC – Bàn giao đất KCN chậm áp lực lên lợi nhuận

Lợi nhuận tài chính làm bệ đỡ cho LNST

• Trong 1Q26, IDC ghi nhận doanh thu đạt 2,165 tỷ đồng (-6% q/q, +12% n/n) với LNG đạt 389 tỷ đồng (-45% q/q, -29% n/n). Sự sụt giảm từ phân khúc có biên lợi nhuận cao (Bất động sản KCN) đã kéo Biên LNG hợp nhất co hẹp xuống còn 26.2% (-6.6 đpt q/q, -4.6 đpt n/n).
  • Điện, tiện ích: Doanh thu tăng lên mức 884 tỷ đồng (chiếm 59% tổng doanh thu, -18% q/q, +8% n/n). LNG phân khúc này đạt 82 tỷ đồng (-46% q/q, +16% n/n), tương ứng với Biên LNG đạt 9.2% (-4.7 đpt q/q, +0.6 đpt n/n).
  • KCN: Doanh thu sụt giảm xuống còn 406 tỷ đồng (chiếm 27% tổng doanh thu, -51% q/q, -31% n/n), phản ánh tiến độ bàn giao đất KCN ghi nhận một lần bị chậm lại trong quý. Dù vậy, LNG mảng KCN vẫn đạt 238 tỷ đồng (-50% q/q, -27% n/n), với Biên LNG mở rộng lên 58.8% (+0.4 đpt q/q, +3.3 đpt n/n).
  • Bất động sản dân dụng: Doanh thu duy trì ở mức thấp 18 tỷ đồng (chiếm 1% tổng doanh thu, +8% q/q, -90% n/n). Phân khúc này ghi nhận mức lỗ gộp -9 tỷ đồng.
• Dưới tác động tiêu cực từ việc co hẹp Biên LNG và bất chấp nỗ lực tiết giảm 29% n/n chi phí bán hàng & QLDN (xuống còn 72 tỷ đồng), Biên LNHĐ vẫn bị thu hẹp đáng kể xuống 21.3% (-6.3 đpt q/q, -3.7 đpt n/n).
• Thu nhập tài chính thuần bứt phá mạnh mẽ 178% n/n lên 73 tỷ đồng. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ mức tăng 135% n/n của các khoản đầu tư ngắn hạn (chủ yếu là tiền gửi ngân hàng) và việc tái cơ cấu các khoản tiền gửi dưới 3 tháng sang các kỳ hạn dài hơn (3-12 tháng) để hưởng lợi suất cao hơn. Trong khi đó, tổng dư nợ vay tăng 68% n/n.
• LNST đạt 338 tỷ đồng (-37% q/q, -19% n/n).

Bàn giao đất KCN trong 2Q26F dự kiến vẫn còn chậm

• Khoản mục doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn của IDC sụt giảm trong 4Q25 trước khi bật tăng trở lại trong 1Q26 (từ 248 tỷ đồng lên 804 tỷ đồng). Diễn biến này có thể tạo tiền đề cho các khoản doanh thu KCN ghi nhận một lần (one-off) bùng nổ trong các quý cuối năm 2026. Ở chiều ngược lại, số dư khoản đặt cọc của khách hàng đi ngang trong 3 quý gần đây, cho thấy tình hình bán hàng và ký MOU của IDC vẫn chưa thực sự khởi sắc.