IDC leader BĐS KCN - Làn sóng thúc đẩy đầu tư sx cho chu kỳ KT mới

Cuộc chiến U-Nga giúp Phương Tây nhận ra tầm quan trọng của việc đa dang hóa nguồn cung ứng, tránh phụ thuộc quá nhiều vào TQ. Làn sóng các DN TQ, và phương tây đổ xô sang VN để đầu tư nhà máy mới chuẩn bị cho chu kỳ KT mới đã diễn ra từ sau dịch Covy cho tới nay sẽ còn tiếp tục mạnh mẻ hơn nữa khi LS ngày càng hạ nhiệt, nền KT TG chuẩn bị bước vào 1 chu kỳ phát triển mới
https://vtv.vn/kinh-te/eu-tim-cach-giam-su-phu-thuoc-kinh-te-vao-trung-quoc-20230515164022513.htm
Cho nên ở giai đoạn các nghành nghề đều khó khăn như hiện nay theo tôi BĐS KCN là 1 điểm sáng hiếm hoi và dài hạn. DN BĐS KCN nào có quỹ đất sẵn sàng để cho thuê lớn + hạ tầng kết nối tốt sẽ là DN hưởng lợi nhất hiện nay. Tôi lựa chọn IDC:
- Tổng quỹ đất KCN đang có 4800 ha, hầu hết ở khu vực phía Nam gần cảng biển lớn nhất VN hiện tại - Cảng Cái Mép Phú Mỹ. Toàn bộ quỹ đất này là đất hoàn thiện 100% đã đc cty trả hết chi phí thuê đất, hạ tầng...

- Quỹ đất KCN hoàn thiện còn lại, sẵn sàng để cho thuê: 1000ha (lớn nhất là KCN Hữu Thạnh 439ha, Phú Mỹ 2 + PM 2 mở rộng tầm hơn 500ha)
- Doanh thu chưa thực hiện - đây là khoảng DT/LN để dành, nó cho khặu ổn định trong khả năng bán hàng của cty: 5600 tỉ. Với LN gộp bình quân cho thuê KCN của cty tầm 72% (số liệu cả năm 2022) => riêng khoảng doanh thu để dành này có thể đem về LN gộp tầm 4000 tỉ, điều này đảm bảo KQKD của cty tăng trưởng ổn định trong năm nay và 2 năm tới

- LN gộp của các KCN đang còn đất trống để cho thuê trong các năm tiếp theo/ hoặc các KCN đã cho thuê hết nhưng chưa book hết doanh thu 1 lần:

- Ngoài ra, cty còn tài sản khác là Thủy điện, trạm thu phí BOT An Sương... => các tài sản này mỗi năm đem về LN gộp đều đặn 400 tỉ/ năm, tương đương eps 1300đ/cp
Với những gì đưa ra bên trên, cá nhân tôi định giá tài sản IDC như sau: Quỹ đất sẵn sàng để bán 1000ha x 123usd/m2 = 30.000 tỉ / 300tr cp, tương đương 100k/cp
=> Tôi đánh giá cty sẽ bán hết quỹ đất này trong lâu nhất là 5 năm tới, với LNG 70% => LNG 5 năm = 21.000 tỉ / 300tr => eps 70k/cp => EPS mỗi năm 12k, giả sử PE 8 => giá cp xứng đáng 12x8 = 96k
Giá thị trường hiện tại của IDC đang là 40k, giá này đã tích lũy ổn định hơn 6 tháng nay (từ vùng đỉnh 100k năm ngoái rơi về 40k). Theo tôi giá này đầu tư là khá an toàn về FA lẫn TA.