IDJ _ Tiềm năng tăng trưởng lớn

Kỳ vọng gì ở cổ phiếu IDJ

Phân tích về đặc điểm của nhóm ngành BĐS

• Đặc điểm của dòng cổ phiếu bất động sản đó chính là chúng ta không thể đánh giá được yếu tố tăng trưởng như các nhóm ngành khác, vì nó phụ thuộc vào các dự án ở tương lai, cũng như tiến độ bán hàng và thời điểm chuyển hóa tiền trả trước của khách hàng thành doanh thu.
• Thường doanh thu của 1 dự án nó sẽ đổ về ở thời điểm bàn giao, nên chọn thời điểm đầu tư vào cổ phiếu BĐS rất quan trọng, khi mà dự án chưa bàn giao xong, doanh thu lợi nhuận còn thấp mới là thời điểm để đầu tư, còn khi dự án đã bàn giao xong, doanh thu lợi nhuận ghi nhận 1 cục lớn thì lại là lúc chúng ta nên xem xét thoát khỏi cổ phiếu.

Phân tích BCTC của IDJ Q2 2022 và dự án chính

Có 2 điểm nhấn trong BCTC của IDJ đó là mục hàng tồn kho và người mua trả tiền trước.


Mục hàng tồn kho

Mục người mua trả tiền trước (tiền cọc và đóng theo tiến độ)
Hàng tồn kho của IDJ tới thời điểm 30/06/2022 lên tới 1649 tỷ, trong đó tồn kho nằm chủ yếu ở dự án APEC Mandala Wyndham Mũi Né, với giá trị 1397 tỷ.

Hàng tồn kho đang tăng chậm dần trong thời gian gần đây, nhưng đây lại là điểm tích cực vì các phần quan trọng của dự án đã hoàn thành, chỉ còn phần cơ bản đang hoàn thiện nốt để đảm bảo tiến độ bàn giao chậm nhất vào tháng 3/2023. Mục người mua trả tiền trước cũng tăng chậm lại vì 92% căn hộ dự án đã được đặt cọc và vào tiền theo tiến độ, khoảng 2700 căn đã được bán trong tổng số 2912 căn, chỉ còn lại khoảng 200 căn cuối cùng đang bán nốt trong quý 3. Doanh thu dự kiến khi bán hết dự án khoảng 5000 tỷ (Giá trung bình 40 triệu/ 1m2 đã được chiếu khấu), trong khi đó tổng mức đầu tư dự kiến chỉ là 3000 tỷ đồng

Tiến độ xây dựng và đặt cọc của khách hàng

Hình ảnh tại dự án
Link chi tiết
https://www.ricons.vn/du-an/apec-mandala-wyndham-mui-ne/
Thông tin tiến độ đóng tiền của dự án với gói thông thường ( được chiết khấu 11%).
1. Cọc 50 triệu
2. Sau 7 ngày đặt cọc, vào 15% giá trị căn hộ
3. Cuối tháng 10/ 2022 vào 15% giá trị căn hộ

4. Cuối tháng 12/2022 vào 15% giá trị căn hộ

5. Tháng 3/2022 vào 10% và nhận bàn giao

Qua tiến độ đặt cọc thì cũng có thể thấy, Q4 2022 mục người mua trả tiền trước sẽ tăng rất mạnh, và lợi nhuận sẽ được ghi nhận vào BCTC vào Q1 và Q2 2022.

Vốn hóa hiện tại của IDJ chỉ là 2600 tỷ, rất hấp dẫn so với doanh thu của dự án chính khoảng 5000 tỷ. IDJ cũng là 1 trong những công ty BĐS midcap có hàng tồn kho lớn nhất.

Novoland đang đầu tư dự án Marina City 650 Ha ngay cạnh dự án Mandala Wyndham Múi Né của IDJ

Ngày 22/03/2022 – Chủ đầu tư chính thức động thổ dự án Marina City với tổng quy mô lên tới 650. Đây là dự án nghỉ dưỡng với biệt thử và du thuyền dành cho giới siêu giàu. Đó sẽ là động lực bán hàng cho dự án Mandala Wyndham Múi Né của IDJ
Giá mua và kỹ thuật của IDJ

Thành viên hội đồng quản trị ông Nguyễn Đỗ Lăng mua vào 2 triệu cổ phiếu – giá trung bình khoảng 16.000 VNĐ / 1 cổ phiếu

IDJ tăng vốn thời điểm Q1 2022 – giá trung bình sau khi tăng vốn của các cổ đông là 20.000 VNĐ/ 1 cổ phiếu.

Giá hiện tại của IDJ là 15.5 đang rất hấp dẫn so với giá của cổ đông lớn mua vào cũng như giá trị hợp lý sau khi tăng vốn.

Vận động giá của họ APEC gần đây cũng khá tốt, có nhiều phiên dòng tiền vào để test cung, kỳ vọng là dòng tiền lớn đang chuẩn bị đánh lên.

Rủi ro

Thị trường đã tăng được 1 đoạn dài kể từ lúc tạo đáy, chắc chắn là sẽ có điều chỉnh, nên tham gia IDJ vào lúc này sẽ đối mặt với rủi ro cổ phiếu giảm do ảnh hưởng bởi thị trường.
Vận động của cổ phiếu IDJ khá yếu so với các cổ phiếu khác trong dòng BĐS, các cổ phiếu vận động khỏe nhất thì sẽ có diễn biến tích cực hơn như DXG, CKG, HDC. Nhưng ngược lại IDJ nói riêng và họ APEC nói chung có vận động giá không theo cả dòng, mà phụ thuộc vào dòng tiền của “tổ chức”. Chính vì thế gần đây mình mới đưa IDJ vào trong tầm ngắm khi mà có nhiều phiên cả họ test cung.

Rủi ro về cơ bản đó là điểm rơi lợi nhuận vào Q1 và Q2 2023 khá xa so với thời điểm hiện tại, nên trong giai đoạn từ bây giờ tới lúc book lợi nhuận thì chưa rõ dòng tiền sẽ đổ vào lúc nào, nên sẽ phù hợp hơn khi nắm dài hạn
Chia vốn tham gia như thế nào để an toàn

Mức giá hiện tại của IDJ khá rẻ, chỉ có lúc thị trường sụp đổ mạnh nhất trong vòng 12 thì mới có vùng giá này để gom cổ phiếu, chính thành viên HĐQT cũng nhận ra điều đó. Sau nhiều lần test cung thì thanh khoản đỡ giá của IDJ cũng đang rất tốt.


Vận động giá và khối lượng của IDJ
Chia vốn 2 – 3 lần tham gia IDJ sẽ là lựa chọn an toàn nhất
Điểm mua 1 – giá 15.x tham gia 30%
Điểm mua 2 – giá 13.x-14 tham gia 30-70%
Điểm mua 3 – giá 13.0 tham gia phần còn lại
St.

--- Gộp bài viết, Aug 20, 2022, Bài cũ: Aug 20, 2022 ---

Mình có đọc bài này và thấy hay nên chia sẻ mọi người cùng tham khảo