KBC - Liệu có thẳng tiến mục tiêu 5X

1. Mảng cho thuê đất KCN
- Hưởng lợi từ tăng trưởng dòng vốn FDI vào Việt Nam do xu hướng chuyển dịch từ Trung Quốc vẫn tiếp diễn và đẩy mạnh đầu tư công ở Việt Nam. Hơn 90% khách hàng tại các KCN của Kinh Bắc là các doanh nghiệp nước ngoài đến từ Nhật Bản, Đài Loan, Hàn Quốc, Trung Quốc, Hồng Kông, v.v. Mỗi một KCN đều có những tập đoàn lớn như Canon, LG, Foxconn, Goertek, JA Solar

- Doanh thu KCN 2023-2024 sẽ phục hồi mạnh mẽ nhờ 2 KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh & Quang Châu Mở Rộng
Một số thương vụ dự kiến sẽ có thể ký HĐ ghi nhớ trong nửa cuối năm 2023

+ Dự án Nam Sơn Hạp Lĩnh có thể ký hđ MOU với các nhà đầu tư từ Trung Quốc, Hàn Quốc và Đài Loan với tổng diện tích cho thuê dự kiến 104 ha.
+ Với KCN Quang Châu mở rộng, KBC đã ký HĐ ghi nhớ MOU cho thuê toàn bộ diện tích đất hiện hữu trong 6 tháng đầu năm 2023 và dự kiến bàn giao phần diện tích đất còn lại trong nửa cuối năm 2023, đưa tỷ lệ lấp đầy đạt 100% vào cuối năm 2023

- Tiềm năng phát triển dài hạn từ KCN Tràng Duệ 3 và các dự án mới
+ KCN Tràng Duệ 3, với diện tích 687 ha (trong đó 200 ha đất đã được giải phóng mặt bằng và sẵn sàng cho thuê), dự kiến được chấp nhận đầu tư vào cuối năm 2023 và triển khai trong năm 2024. Hiện LG đã cam kết đầu tư 1 tỷ USD và có thể đầu tư thêm 3 tỷ USD vào KCN Tràng Duệ 3. KCN Tràng Duệ 3 dự kiến sẽ đem lại doanh thu khoảng 11,500 tỷ đồng cho KBC trong giai đoạn 2024 – 2027
+ KBC cũng đang tiến hành đầu tư và giải phóng mặt bằng tại các dự án ở Hưng Yên, Hải Dương và Long An. Đây sẽ là nguồn thu nhập chính từ năm 2024 sau khi các dự án đang hoạt động được cho thuê hết

+ Dự án KCN Sông Hậu 2 : 2/11 KBC đã công bố thông tin bất thường phê duyệt quyết định đầu tư dự án Khu công nghiệp Sông Hậu 2 tại tỉnh Hậu Giang, quy mô 380 ha với vốn 5570 tỷ dự kiến từ tháng 6/2026 sẽ cho thuê lại đất & nhà xưởng

2. Mảng BĐS: 1.262,8 ha đất KĐT chủ yếu tại 3 KĐT Tràng Duệ, Phúc Ninh và Tràng Cát
Kém khả quan, kỳ vọng doanh số bán đất KĐT dự kiến đóng góp đáng kể hơn vào lợi nhuận từ năm 2025
+ Khu đô thị Tràng Duệ: Dự kiến bàn giao 83 căn biệt thự
+ Dự án Khu Đô thị mới Phúc Ninh: Dự kiến hoàn thành vào năm 2025. KBC làm chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, có tổng diện tích 114,55 ha, diện tích đất thương phẩm là 44,5 ha, tổng mức đầu tư hơn 4.891 tỷ đồng, gồm 1,300 lô biệt thự song lập, đơn lập và shophouses tại tỉnh BN
+ Khu đô thị Tràng Cát: Kỳ vọng sẽ bắt đầu mở bán và bàn giao đất từ năm 2025 với tổng diện tích 585 ha, tổng mức đầu tư hơn 11300 tỷ

3. Tài chính
Tình hình tài chính của KBC khá lành mạnh so với các DN cùng ngành khi đã trả hết nợ trái phiếu 2023 và mua lại trước hạn nợ trái phiếu 2024

4. Định giá
Quý 3 vừa rồi LN KBC giảm mạnh do chưa kịp bàn giao đất cho khách hàng tại khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu và Tân Phú Trung, với tổng diện tích 50ha đã ký. Tổng giá trị hợp đồng đã ký lên tới 1.700 tỷ đồng và dự kiến có thể bàn giao trong quý 4.
Với áp lực cần vốn để phát triển các dự án KCN & KĐT mình đánh giá KBC có thể đẩy nhanh tiến độ để ghi nhận 1700 tỷ hợp đồng đã ký và doanh thu từ các hđ mới. Khả năng không thể hoàn thành kế hoạch năm là 9000 tỷ doanh thu và 4000 tỷ LNST nhưng với kqkd 2 quý đầu năm đã được 1900

=> Uớc tính KBC quý 4 sẽ có LN khả quan khoảng 1000 tỷ => LNST dự phóng 2900 tỷ
=> EPS dự phóng = 2900/767 = 3,78; P/E trung bình của KBC là 13,3
=> Giá = P/E trung bình * EPS dự phóng = 13,3*3,78 = 50k

- Lưu ý rủi ro BLĐ, tiếp tục không kịp bàn giao đất