Một lượng tiền lớn sắp tràn vào CK?

Chi phí “không nói được”

Hiện chi phí thật (chi phí do Nhà nước quy định) để chuyển đổi 1m² đất nông nghiệp thành đất đô thị ở Hà Nội khoảng từ 14-16 triệu đồng/m². Các chi phí này gồm khảo sát dự án, lập quy hoạch, bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng...
Với chi phí đầu vào như vậy, các chủ đầu tư chỉ cần bán đất nền (phân lô, biệt thự) với giá dưới 20 triệu đồng/m² là có lãi. Thế nhưng, 100% chủ đầu tư dự án đô thị tại Hà Nội phải tìm mọi cách để bán đất nền tối thiểu từ 35-40 triệu đồng/m² trở lên, giá nhà chung cư (khu vực ngoại thành) từ 20 triệu đồng/m² trở lên để bù lại chi phí “bôi trơn”.

"Nếu dẹp được phí “bôi trơn” mà chủ đầu tư đang phải chi, giá nhà, đất Hà Nội sẽ rẻ được từ 30-50%", vị Chủ tịch tập đoàn này khẳng định.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, năm 2010, các doanh nghiệp xây dựng thuộc Bộ này chào giá xây dựng 1m² nhà chung cư (thu nhập trung bình) khoảng từ 7-8 triệu đồng/m². Còn với các chung cư cao cấp trong trung tâm, dù giá vật liệu và chi phí thi công cao hơn, giá đầu vào cũng chỉ bằng một nửa so với giá bán của các chủ đầu tư đang rao (từ 38 - 40 triệu đồng/m²).
"Hiện nay, giá bất động sản của Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đang cao một cách vô lý. Sự vô lý thể hiện ở việc Việt Nam là nước có thu nhập đứng thứ 120 trên thế giới nhưng lại có giá bất động sản cao thứ 20 trên thế giới", Thứ trưởng Nam nói.
Cũng mặt bằng giá đầu vào từ khâu lập dự án, bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí nguyên vật liệu, nhân công... nhưng giá chung cư tại các quận nội thành trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh chỉ từ 12-16 triệu đồng/m², trong khi tại Hà Nội là hơn 40 triệu đồng/m². Giá đất nền tại các đô thị mới dao động trên dưới 30 triệu đồng/m², trong khi các đô thị phía Tây Hà Nội từ 80-300 triệu đồng/m².
“Ma trận” thủ tục
Việc lập được một dự án đầu tư bất động sản tại Hà Nội thực sự là một “ma trận”. Nếu trong vòng một 6 tháng đến 1 năm, một nhà đầu tư có thể hoàn tất thủ tục cho một dự án thì đó quả là một nhà đầu tư tài ba. Hầu hết các dự án bất động sản ở Hà Nội đều được chuẩn bị một cách âm thầm từ rất lâu trước khi chính thức được công bố.
Quy trình lập một dự án đầu tư tại Hà Nội hiện nay phải qua rất nhiều bước, và mỗi bước lại qua rất nhiều cơ quan quản lý khác nhau. Ngay cả trong trường hợp mọi thủ tục đều ổn, riêng việc “đeo bám” các cơ quan quản lý nhà nước để hoàn tất các thủ tục là một thử thách ghê gớm.
“Ma trận” bắt đầu xuất hiện khi báo cáo xin lập dự án được gửi đến hàng chục sở ngành khác để “xin ý kiến”. Sự đồng ý hoàn toàn từ tất cả các sở ngành là trường hợp rất hiếm gặp. Chưa kể, ngay cả khi tất cả đều đồng ý, nhưng chỉ cần một trong số các văn bản phúc đáp có một vài chữ “tuy nhiên” hay vài ý “đề nghị xem lại nội dung A, B, C”... dự án cũng có nguy cơ bị gác lại.
Vấn đề là nhà đầu tư sẽ phải “nắm tình hình” ở rất nhiều cửa và gặp gỡ, làm việc với rất nhiều người khác nhau. Có vô vàn biến số có thể tới và chỉ cần một trong số đó không thuận lợi thì dự án sẽ ảnh hưởng. Sở tài chính có thể đưa ra những nghi ngờ về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Sở quy hoạch kiến trúc có thể quyết định việc cho xây 10 tầng hay 30 tầng. Sở ******* có thể lo lắng chuyện phòng cháy chữa cháy trong khi quận huyện sở tại cũng có thể băn khoăn về vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng...
Lựa chọn nào đây giữa việc nhìn thời gian và cơ hội trôi đi, với việc chấp nhận "chạy" để thúc đẩy dự án? Đó là câu hỏi sống còn với nhà đầu tư.
Một khi các vấn đề thuần túy thị trường vẫn được quyết định bằng quy trình hành chính, rất khó để có thể thúc đẩy thị trường phát triển một cách lành mạnh trên nguyên tắc cạnh tranh, để đảm bảo rằng các sản phẩm đến tay người tiêu dùng cuối cùng sẽ có chất lượng và giá cả phù hợp nhất. Không có nơi nào có thể chứng minh những bất cập đó rõ ràng hơn là tại Hà Nội. Nga Nguyễn tổng hợp
.................................. ~X