Núi liền núi - Sông liền sông - Cùng vỡ Bất động sản!

1/ Tung Của

Trung Quốc: Bong bóng bất động sản sắp vỡThứ năm, 30/12/2010, 11:03 (GMT+7)Thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế vĩ mô nói chung ở Trung Quốc đang đối mặt với nguy cơ tăng trưởng quá nóng, nhất là khi chính sách ấn định tỷ giá và tăng lãi suất đang khiến Trung Quốc trở thành một “thỏi nam châm” thu hút các luồng “tín dụng nóng” đổ vào từ bên ngoài.

Các “thành phố ma”
​

Theo tờ Guardian (Anh), các nhà chức trách Trung Quốc hiện đang lo lắng về khả năng thị trường bất động sản trong nước có thể nổ tung vì bong bóng giá. Nguy cơ này có thể nhìn thấy qua các bức ảnh chụp từ vệ tinh về các “thành phố ma”, nơi các khu nhà không có người ở. Nhà đất tăng 7,7% trong tháng 11-2010, đánh dấu tháng tăng thứ 18 liên tiếp, bất chấp việc chính phủ cấm thế chấp đối với căn nhà thứ ba và thông báo kế hoạch đánh thuế bất động sản. Trên thực tế, doanh số nhà bán ra ở đây tăng 14,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Người Trung Quốc trước nay vẫn thích sở hữu nhà và tâm lý này hiện rất phổ biến do chính phủ tư nhân hóa hoạt động xây dựng khiến thị trường này bùng nổ.
Theo các chuyên gia kinh tế, thị trường nhà đất ở Trung Quốc bùng nổ nhờ sự kết hợp của hai yếu tố: lãi suất thực âm và đồng nhân dân tệ gắn chặt với đồng USD (trong khi đồng USD đang có xu hướng giảm phát). Giá nhà tăng nhanh làm xuất hiện nhiều cảnh báo thị trường bất động sản có thể rơi vào một đợt đổ vỡ quy mô lớn. Ngay cả khi ngân hàng trung ương Trung Quốc đã tăng lãi suất trong tháng 10, lần tăng đầu tiên trong 3 năm qua, nhằm hạn chế tăng trưởng tín dụng, người gửi tiết kiệm vẫn đối mặt với khả năng lãi suất thực âm (lạm phát 5,1% trong khi lãi suất tiền gửi 2,5%/tháng). Vì vậy, thay vì gửi tiết kiệm, người dân Trung Quốc chuyển sang mua bất động sản. Ngoài ra, do Trung Quốc vẫn thực hiện kiểm soát vốn, hạn chế đầu tư ra nước ngoài, trong khi đầu tư tài chính vẫn chưa phát triển, nên các nhà đầu tư chủ yếu bỏ vốn vào thị trường chứng khoán và bất động sản.

Một khu “đô thị ma” tại quận Kangbashi, tại TP Ordos, Nội Mông, Trung Quốc.
​

Tình hình càng xấu thêm khi tỷ giá hối đoái bị kiểm soát. Đồng nhân dân tệ trong năm nay chỉ tăng khoảng 3% so với đồng USD. Đây thực sự là vấn đề lớn bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc cao hơn sẽ khiến lạm phát cao hơn ở Mỹ. Thực tế, sự chênh lệch về tỷ lệ lạm phát liên tục gia tăng giữa Trung Quốc-nơi chỉ số giá tăng từ 1,5% lên 5,1% từ đầu năm, và Mỹ-nơi chỉ số này giảm từ 2,6% xuống còn 1,1%. Sự chênh lệch về lạm phát giữa Trung Quốc và Mỹ càng làm gia tăng sức ép lên nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản của Trung Quốc nói riêng.
Một nguy cơ thậm chí còn lớn hơn nữa với nền kinh tế Trung Quốc đó là việc ấn định tỷ giá làm gia tăng sức ép về thanh khoản trong nền kinh tế. Lãi suất ở Trung Quốc đang cao hơn từ 0%-25% so với ở Mỹ. Tăng lãi suất để kiểm soát lạm phát càng làm gia tăng sự chênh lệch này. Với các nhà đầu tư muốn tìm kiếm lợi nhuận cao, Trung Quốc đang thực sự là một thỏi nam châm, nhất là khi tỷ giá bị cố định. Bởi khi ngân hàng trung ương Trung Quốc tìm mọi cách khống chế tỷ giá, đầu tư ở đây sẽ cho hiệu quả cao tương đối so với Mỹ. Đây là vấn đề không chỉ đối với Trung Quốc mà cả các nền kinh tế đang nổi khác, khi các nhà đầu tư tìm cách vay mượn nơi có lãi suất thấp để đầu tư sang các nền kinh tế đang phát triển nhằm tìm kiếm lợi nhuận, tạo ra hiện tượng “tín dụng nóng”. Tình trạng trên gây khó khăn trong điều hành kinh tế ở Trung Quốc. Nếu tăng lãi suất, luồng “tín dụng nóng” đổ vào từ bên ngoài sẽ vô hiệu hóa các biện pháp siết chặt tín dụng.
Giới kinh tế Trung Quốc cho rằng sẽ hiệu quả hơn nếu chính phủ Trung Quốc nới lỏng biên độ giao dịch của đồng nhân dân tệ với đồng USD sau đó tăng lãi suất.

Phát triển chậm hay tiếp tục nóng?
​

Để đối phó với tình trạng phát triển nóng tại Trung Quốc, báo chí Trung Quốc cho rằng, vào năm 2011, Bắc Kinh sẽ tiến hành nhiều điều chỉnh đối với nền kinh tế. Theo China Daily, năm 2011 là năm đầu tiên của Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm lần thứ 12, nên việc cải cách chế độ phân phối thu nhập, điều tiết thị trường nhà đất, cải cách tài chính, thuế, tiền tệ và phát triển các ngành nghề chiến lược mới… sẽ trở thành điểm nóng kinh tế. Các nhà phân tích dự đoán, tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2011 sẽ không vượt quá 8% và mục tiêu về chỉ số giá tiêu dùng (CPI) sẽ nằm ở mức khoảng 4%.
Trước đó, bộ phận phân tích thông tin kinh tế (EIU) thuộc tạp chí Economist cũng dự báo chỉ số phát triển kinh tế Trung Quốc sẽ chậm lại còn 8,8% trong năm 2011 và tiếp tục giảm trong giai đoạn 2012-2015 và các năm tiếp theo. EIU cho rằng nhịp độ tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc chậm lại do các điều kiện tiền tệ bị thắt chặt hơn, sự đóng góp của xuất khẩu thực yếu hơn và tăng trưởng đầu tư chậm hơn. Tuy vậy, điểm tích cực là tăng trưởng tiêu dùng của Trung Quốc trong những năm tới sẽ nhanh và bền vững hơn. EIU cũng cho rằng việc kiểm soát lạm phát đang là một thách thức chính đối với Trung Quốc, Chỉ số giá tiêu dùng trong tháng 11-2010 đã tăng 5,1% so với cùng kỳ năm trước, mức cao nhất kể từ tháng 7-2008. EIU dự báo lạm phát hàng đầu của Trung Quốc trong năm 2011 sẽ ở mức trung bình 4,4%.
Tuy nhiên, mạng phân tích thông tin chiến lược Stratfor của Mỹ lại cho rằng việc Trung Quốc tuyên bố hoãn thực hiện thu thuế bất động sản và đưa ra hạn mức cho vay mới trong năm 2011 là 7.500 tỷ nhân dân tệ (1.100 tỷ USD), bằng với mức của năm 2010, là những dấu hiệu cho thấy Trung Quốc vẫn theo đuổi chính sách tập trung thúc đẩy phát triển kinh tế thay vì cải cách kinh tế và kiềm chế lạm phát.
Theo Stratfor, Bắc Kinh có nhiều lý do để theo đuổi chính sách tập trung vào phát triển cao. Tuy nhiên, thêm một năm nữa định mức cho vay cao sẽ chỉ làm cho quy mô của bong bóng tài sản tăng lên. Hạn ngạch cho vay mới cũng không phải là tín hiệu cho thấy Chính phủ Trung Quốc sẽ theo đuổi mạnh mẽ việc “cải cách kinh tế”. Và trong mối quan hệ với bất động sản, việc tín dụng tiếp tục tăng sẽ làm cho đầu tư vào bất động sản và xây dựng tăng nhanh, và rồi chính phủ sẽ phải cố gắng để kiềm chế việc tăng giá và kiểm soát các tác động xã hội tiêu cực.


http://www.sggp.org.vn/hosotulieu/2010/12/247252/

2/ Vịt

Bong bóng bất động sản sẽ vỡ?

31/12/2010 // No Comment // Categories: Bất động sản. Kỳ vọng bất động sản sẽ liên tục tăng giá là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng găm giữ đất dự án phổ biến tại Hà Nội và TPHCM.
Tuy nhiên theo GS-TS Đặng Hùng Võ, nguyên nhân lớn nhất lại đến từ những bất cập trong cơ chế giao đất hiện nay và bất cứ lúc nào bong bóng bất động sản cũng có thể vỡ. Phóng viên Lao Động đã có cuộc phỏng vấn GS-TS Đặng Hùng Võ xung quanh vấn đề này.
Ông đánh giá như thế nào về tình trạng găm giữ đất tại các dự án rồi bỏ hoang hiện nay, và theo ông, đâu là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này?
- Theo tôi, đây là một tình trạng khá phổ biến ở Việt Nam, bắt đầu từ khi Nhà nước có chính sách giao đất cho những người có nhu cầu, có dự án, và cách thức này dễ tạo đến cho các nhà đầu tư làm dự án giả, dự án không thực chất, tìm mọi cách móc ngoặc với các cơ quan quản lý có thẩm quyền giao đất để có đất trước đã, rồi đầu tư thế nào với dự án tính sau.
Và từ đó, rất nhiều dự án đang trong tình trạng dự án treo, có thể treo do nhà đầu tư đang khó khăn, chưa giải quyết được tài chính, chưa động viên được các nguồn lực để làm dự án ngay. Treo cũng có thể do các tác động ngoại cảnh thiên tai, các nguyên nhân bất khả kháng, và treo cũng có thể do ý định của nhà đầu tư chỉ muốn có đất, sau đó buôn bán đất thô chứ không làm cái việc là đầu tư.
Đánh giá nguyên nhân nào chủ yếu thì tôi cho rằng nguyên nhân nhà đầu tư muốn buôn bán đất thô là chủ yếu, tức là găm đất để đấy chờ có chủ đầu tư nhiều tiền nào có nhu cầu thì bán lại lấy chênh lệch. Đây là một cách thức mà tôi cho rằng chính khuyết tật từ cơ chế của chúng ta đã tạo ra cách thức này.
Tất nhiên về mặt pháp luật, theo quy định thì phải giao đất cho những dự án có tính khả thi cao, phù hợp với yêu cầu phát triển của địa phương, rồi nhà đầu tư có năng lực…, nhưng sự thực rất nhiều trường hợp chúng ta đã giao đất cho các nhà đầu tư không có năng lực, biết đấy nhưng có những yếu tố móc ngoặc ở đấy nên vẫn dẫn đến giao đất cho họ, hoặc giao cho một dự án nhiều khi xem xét không đến nơi đến chốn.
Vậy theo ông, cách gì để loại bỏ, ngăn chặn tình trạng giao đất cho các chủ đầu tư thiếu năng lực?
- Theo tôi, rất khó vì nó là vấn đề liên quan đến tham nhũng, liên quan đến tư lợi. Khi tư lợi đạt được những điều kiện nhất định thì người ta có thể bỏ mặc mục đích của dự án hay xem xét tính hiệu quả đầu tư của dự án, miễn là giao đất để thu được một tư lợi cá nhân nào đó đối với người có thẩm quyền.
Điều quan trọng nhất, tôi cho rằng cơ chế giao đất hiện nay chưa phù hợp với cơ chế thị trường, vì giao như hiện nay là phải phát huy tính đạo đức của người quản lý, mà việc này rất khó. Theo tôi, đã đến lúc chúng ta không nên dùng cơ chế này nữa mà nên dùng một cơ chế khác minh bạch hơn thì mới có thể loại bỏ được tình trạng các dự án găm đất bỏ hoang.
Đó là với các chủ dự án găm giữ đất, còn với tình trạng găm giữ nhà, đất bỏ hoang của người dân thì ông đánh giá về vấn đề này như thế nào? Đây có phải là nguyên nhân đẩy giá đất lên không, thưa ông?
- Với người dân, việc găm đất trong các dự án chính là hệ quả của việc chia lô bán nền, tức là các chủ dự án nhận dự án, làm hạ tầng qua quýt, rồi chia nhỏ đất ra, bán nền. Từ đó mới dẫn đến việc người có nhu cầu nhà ở thì hoàn thiện, người thì găm nhà đất để hoang. Phải có quy định bắt buộc các dự án phải đầu tư đến cùng và người dân không được mua đất nền nữa, thì mới chấm dứt được tình trạng các khu đô thị mới nham nhở như hiện nay.
Tôi cho rằng, động thái để giá đất đẩy lên không phải do tình trạng chia lô bán nền, hay găm giữ nhà đất bỏ hoang, mà chủ yếu là do tình trạng đầu cơ, tình trạng mà người ta thấy cứ ôm đất một thời gian sau đó thì được lợi rất nhiều. Giá đất sang năm sẽ cao hơn giá đất năm nay và người ta coi đó là phương tiện tìm kiếm lợi ích. Hiện người VN nói chung, đặc biệt là người ở tỉnh phía bắc có thói quen giữ tiền bằng BĐS, coi đấy là biện pháp trữ tiền, vừa sinh lợi nhiều hơn gửi vào ngân hàng và lợi nhiều hơn việc đầu tư vào các công ty sản xuất hàng hoá. Điều này hết sức nguy hiểm cho nền kinh tế, vì giá nhà đất sẽ chỉ lên khi sức tải của nền kinh tế còn chịu đựng được, còn khi quá sức tải của nền kinh tế thì chắc chắn đầu tư nhà đất sẽ sập. Cuối năm 2008 về nguyên tắc, nếu không có gói kích cầu của Chính phủ, chắc chắn thị trường BĐS lúc đó đã sập rồi.
Vậy ông đánh giá thế nào về các cơn sốt nhà đất trên thị trường hiện nay và những nguy cơ do nó mang lại?
- Tôi cho rằng, từ 2008 đến nay giá mặt bằng chung tăng không đáng kể, nhưng tăng mạnh cục bộ từng khu vực như trục Hà Tây, Lê Văn Lương kéo dài, Ba Vì, trục đại lộ Thăng Long thì có, nhưng đó không phải tăng toàn thị trường, đó là trò chơi của các nhà đầu tư, ai bị lừa thì vào đó, chứ toàn thị trường không tăng. Những khu vực nội thành giá từ cuối năm 2008 đến nay nhích không đáng kể. Những chỗ tăng là nhà đầu tư làm xiếc, lừa mọi người vào đó, làm động tác này kia để tăng. Như vậy là có cơn sốt đất, nhưng là sốt cục bộ của từng dự án, mà nguyên nhân là do nhà đầu tư tạo ra ngữ cảnh đó để kiếm lời. Đó là những co giật nhân tạo của từng dự án, không phải là co giật của thị trường.
Với giá đất bong bóng như hiện nay, tôi cho rằng đang tiềm tàng hiểm hoạ nguy cơ sụp đổ vì giá không thể tăng mãi, không thể bong bóng quá lớn được. Đến mức nhất định sẽ phải nổ. TTCK đã sập rồi và nhiều người đã nhận được bài học từ việc này. Tôi khẳng định, tâm lý tích tụ đất đai là một kênh đầu tư không an toàn. Bản thân đồng tiền của toàn thị trường có phải vô biên đâu, vay vốn ngân hàng lãi suất đã rất cao rồi, chỉ còn tiền nhàn rỗi trong dân thôi, mà dòng tiền này không phải vô biên.
- Xin cảm ơn ông!

http://vinafins.com/index.php/archives/843