PDR - LN tăng đột biến? - BCTC Q4/2023 & câu chuyện 2024

1. Tình hình tài chính
* Cơ cấu tài sản
- Đầu tiên, khoản tiền và tương đương tiền của PDR tăng gần gấp đôi so với đầu năm và gần gấp 10 so với Q3/2023, quý 3 PDR chỉ có 53 tỷ tiền mặt thôi, với quy mô tài sản hơn 21k tỷ thì lượng tiền mặt này để vận hành công ty mình đánh giá tạm ổn, nguồn tiền này có được là do PDR đi vay được chứ hđ kinh doanh hiện vẫn chưa đem được tiền về. Khi nào bđau mở bán dự án thì mới có dòng tiền về.

- Các khoản phải thu ngắn hạn của PDR là 4116 tỷ chiếm khoảng 20% TTS, cơ cấu khoản phải thu không quá cao, có thể chấp nhận được và các khoản phải thu giảm hơn 1400 tỷ so với đầu năm, nếu so sánh với Q3/2023 thì phải thu KH hay phải thu khác k có biến động nhiều, vẫn là các khoản phải thu từ trước, công ty k phát sinh phải thu mới mà có giảm đi 1 chút

- Hàng tồn kho 12.199 tỷ, chiếm tới 60% TTS. Đối với các DN đặt biệt là bđs thì khoản hàng tồn kho rất quan trọng. Đây là những dự án công ty đang thực hiện. Tồn kho rất nhiều nhưng không thay đổi quá nhiều so với đầu năm hay so với quý 3, chứng tỏ trong thời gian vừa rồi PDR không xây dựng gì nhiều. Điều này cũng dễ hiểu vì dự án trọng điểm Bình Dương Tower của PDR mới được cấp phép xây dựng vào 4/1 nên trước đó cty chưa xd gì nhiều, tồn kho chủ yếu là chi phí chuyển nhượng dự án và quyền sd đất.

- TSDH thì k có gì quá đáng chú ý, giảm gần 500 tỷ so với đầu năm, và gần như k biến động gì so với quý 3. TSDH giảm khoản đầu tư vào công ty liên kết do PDR thoái nốt vốn CTCP Địa Ốc Sài Gòn - KL, chủ đầu tư dự án Astral City cho Danh Khôi Holdings.

* Cơ cấu nguồn vốn
- Nợ phải trả của PDR giảm 2k tỷ so với đầu năm, nợ ngắn hạn giảm hơn 6k tỷ trong khi nợ dài hạn tăng 4k tỷ nên tổng nợ phải trả chỉ giảm 2k tỷ , nếu so với quý 3 thì k biến động nhiều chỉ giảm khoảng 500 tỷ, tỷ lệ nợ phải trả/vcsh khoảng 1,2 k quá cao đối với 1 DN bđs.

- Về cơ cấu nợ vay, PDR có 814 tỷ vay ngăn hạn, 2290 tỷ nợ vay dài hạn. Tổng nợ vay 3104 tỷ, so với 9579 tỷ VCSH thì tỷ lệ nợ vay/VCSH = 0,32 khá thấp so với các công ty cùng ngành. Nợ vay ngắn hạn của PDR giảm gần 2k ty do công ty trả hết nợ trái phiếu đến hạn, còn nợ vay dài hạn tăng . Nợ vay dài hạn tăng hơn 500 tỷ, sau khi công ty trả hết nợ trái phiếu thì có vay thêm ngân hàng, khoản vay ngân hàng phần lớn là vay của MBB để tài trợ dự án.

- Khoản phải trả khác chỉ thay đổi cơ cấu so với Q3, khoản HTĐT tại dự án Everich 2 đã chuyển từ ngắn hạn sang dài hạn.

Nhìn chung tình hình tài chính của PDR khá ổn, các khoản mục k có biến động quá nhiều ngoài việc trả hết nợ trái phiếu thì công ty vay thêm của MBB với lãi suất thấp hơn giai đoạn trước để phát triển dự án

2. Tỉnh hình kinh doanh & câu chuyện 2024
- Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 68,1 tỷ, tăng 366% so với cùng kỳ năm trước. Giá vốn hàng bán ghi nhận 9,2 tỷ, giảm 68%.

Tuy nhiên, doanh thu chủ yếu là cung cấp dịch vụ và cho thuê bđs đầu tư chứ PDR chưa có doanh thu từ việc bán, chuyển nhượng bđs hay đất. Điều này cũng dễ hiểu vì dự án trọng điểm của PDR là Khu phức hợp cao tầng Thuận An, tên thương mại Bình Dương tower chỉ mới đc cấp phép xây dựng từ 4/1 vẫn chưa mở bán, dự kiến mở bán vào Q2/2024

- Doanh thu tài chính Q4/2023 của PDR là 421,5 tỷ, gấp 25,7 lần so với cùng kỳ năm trước chủ yếu do nhận được khoản thu đến từ việc chuyển nhượng công ty con trị giá 415 tỷ. 3/11 Phát Đạt công bố quyết định HĐQT thông qua chuyển nhượng toàn bộ 99,8 triệu cổ phần, giá trị theo mệnh giá 998 tỷ đồng, tương đương 99,8% vốn của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển khu công nghiệp Phát Đạt. Giá chuyển nhượng không thấp hơn 130% mệnh giá, tức 1.287 tỷ. Đối tượng nhận chuyển nhượng là Công ty TNHH Phát Đạt Holdings, công ty do ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT PDR, làm Chủ tịch HĐQT. Doanh nghiệp này là cổ đông lớn sở hữu 10% vốn PDR. Thời điểm lấn sân sang bất động sản khu công nghiệp, Phát Đạt kỳ vọng mảng này sẽ trở thành trụ cột chính đóng góp lớn trong cơ cấu doanh thu, mang lại nguồn thu và ổn định lâu dài.

Tuy nhiên, với chuyển biến xấu của thị trường bất động sản và tín dụng bị siết lại, từ quý IV/2022 đến nay, PDR đã đánh giá lại chiến lược, xác định dự án, sản phẩm ưu tiên. Đây cũng là chiến lược đúng đắn của công ty để tập trung nguồn lực vào các dự án bđs tiềm năng.

- Q4 PDR giảm được rất nhiều Chi phí tài chính, giảm 60% xuống 87,8 tỷ. Chi phí bán hàng giảm 18% giảm 18% xuống 3,7 tỷ. Chi phí quản lý doanh nghiệp đi ngang, ở mức 71,1 tỷ.

- Kết quả, PDR báo lãi trước thuế 351 tỷ, lãi sau thuế 282 tỷ trong khi cùng kỳ năm trước lỗ trước thuế 296,6 tỷ đồng, lỗ sau thuế 229,5 tỷ đồng.

Nhờ việc cơ cấu lại dự án qua chuyển nhượng công ty con thì Q4 PDR vẫn có LN tuy nhiên LN k phải từ hđkd chính là chuyển nhượng bđs.

- Dự án trọng điểm trong 2024 là dự án khu phức hợp cao tầng Thuận An, hiện thuận an 1 đã được cấp phép xây dựng, dự kiến mở bán vào q2/2024.

Như vậy trong quý 1 và quý 2 2024 PDR sẽ tiến hành xây dựng và mở bán dự án. Câu chuyện về nhóm bđs năm nay đó là sau quá trình đổ vỡ thị trường trái phiếu vào 2022 các DN tập trung xử lý nợ trái phiếu, tiếp tục giảm nợ lãi suất cao từ giai đoạn trước, phát hành nợ mới hưởng lợi từ lãi suất thấp để làm dự án rồi sau đó mở bán thu tiền về.

Mình chỉ kỳ vọng PDR tiếp tục xây dựng dự án sau đó mở bán nên là quý 1 và 2 của 2024 mình sẽ để ý tồn kho của PDR có tăng mạnh k. Nếu tồn kho tại các dự án đặc biệt là Thuận An tăng mạnh nghĩa là PDR đang đẩy nhanh tiến độ thực hiện rồi, nếu sớm mở bán hơn có thể tăng tiền vào người mua trả tiền trước và cty có tiền tiếp tục làm dự án. Chứ mình cũng k kỳ vọng vào kqkd giai đoạn đầu năm 2024, PDR chưa thể có doanh thu từ chuyển nhượng bđs ngay do dự án chưa mở bán nên có chăng doanh thu sẽ từ việc giảm bớt các dự án qua chuyển nhượng cty con.

Mình vẫn đánh giá cao độ khả thi của dự án Thuận An do phần lớn là bán căn hộ sẽ dễ hấp thụ hơn là các dự án bđs du lịch, nghỉ dưỡng.