Phân Tích Cổ Phiếu SZC – Tiềm Năng Từ KDC Sonadezi Hữu Phước

ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ

1. Vị thế doanh nghiệp

Cty sonadezi Châu Đức với 25 năm kinh nghiệm đầu tư và quản lý các khu công nghiệp đã sở hữu cho mình một vùng đất rộng lớn 2287 ha tại tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu. Đây là tỉnh đang kêu gọi vốn đầu tư mạnh mẽ với nhiều chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Các quỹ đất của SZC nằm ở vị trí thuận tiện giữa các tuyến giao thông chính và liên kết với các tỉnh và thành phố trong khu vực Đông Nam Bộ.

Khoảng cách đến các tuyến đường chính và các khu vực chính:

Quốc lộ 56: 6km

Quốc lộ 51: 13km

Thành phố Vũng Tàu: 44km

Cảng Thị Vải: 16km

Cảng Cái Mép: 19km

Cảng Gò Dầu: 21km

Sân bay Long Thành: 54km

Cơ cấu cổ đông

2. Lĩnh vực kinh doanh chính

2.1 Cho thuê đất và hạ tầng khu công nghiệp

Khu công nghiệp đô thị Châu Đức tổng diện tích 2287 ha trong đó khu đô thị + sân golf là 690 ha, đất ngoài khu đô thị là 42 ha, đất cho thuê khu công nghiệp là 1556 ha (thành phẩm khoảng 1200 ha)

Tính đến cuối Q4/2019 diện tích đất KCN cho thuê khoảng 400 ha, giá thuê 55 USD/m2/chù kỳ thuê, tỷ lệ lấp đầy khoảng 34% (tỉnh bà rịa vũng tàu tỷ lệ lấp đầy 6T/2019 là 73%) .Giá vốn cho thuê đất và cơ sở hạn tầng KCN Châu Đức khoảng 13 USD (sẽ bóc tách chi tiết ở mục 4). Năm 2017 giá thuê đất vào khoảng 27-28 USD/m2/chu kỳ thuê như vậy sau 2 năm giá thuê đã tăng lên gấp đôi. Với tỷ lệ lấp đầy còn khá thấp và giá thuê hấp dẫn so với các khu vực như Đồng Nai, Bình Dương (tỷ lệ lấp đầy trên 90%, giá thuê trên 90$) thì dư địa tăng trưởng của SZC còn rất lớn.

Năm 2019 doanh thu cho thuê đất và phí quản lý là 252 tỷ, giá vốn 110 tỷ, lợi nhuận 142 tỷ biên lợi nhuận 56%

Nhà xưởng cho thuê gia 82.250 VND/m2/tháng, phí quản lý 11.750đ/m2/năm, thuê tối thiểu 5 năm



Phương thức thanh toán

– Thanh toán 1 lần cho cả thời hạn đầu tư

– Tiến độ thanh toán chia thành 3 đợt tương ứng 50, 40, 10% trong thời hạn 6 tháng



Tại mục người mua trả tiền trước là những khách hàng mới phát sinh thuê đất trong 6 tháng gần đây trong đó có cty TNHH concord international (Việt Nam) còn 10% và Cty TNHH Youngwire VT còn 50% phải thanh toán trong Q1/2020.

2.2 Thu phí đường bộ BOT

Hiện tại cty đang khai thác phí BOT tuyến đường 768 (tổng chi phí đầu tư 336 tỷ), doanh thu kinh doanh thu phí đường bộ năm 2019 là 66,4 tỷ, giá vốn 31,4 tỷ, lợi nhuận 33 tỷ, biên lợi nhuận 50%

Cty đang triển khai dự án BOT đường 798 mở rộng của đường 768 với chiều dài 27,3km tổng mức đầu tư 457 tỷ

3. Phân tích kết quả kinh doanh



Năm 2016 doanh thu giảm 35% và lợi nhuận của cty giảm 29% so với cùng kỳ là do các doanh nghiệp dệt may lớn trên thế giới tạm hoãn đầu tư do ảnh hưởng từ hiệp định TPP. Một số nhà đầu tư đã đặt vấn đề thuê đất taị KCN Châu Đức nhưng gặp khó khăn về tài chính cũng như chưa thống nhất được phương án kinh doanh giữa các cổ đông góp vốn.

Từ năm 2016 đên nay doanh thu và lợi nhuận ròng đều tăng trưởng tốt qua từng năm thể hiện chiến lược phát triển đúng đắn của ban lãnh đạo công ty Sonadezi Châu Đức



Khoản phải thu năm 2015 khoản tiền phí thuê đất của cty D2D, năm 2017 tiền thuê đất của các khách hàng chưa thanh toán hết, năm 2019 trả trước tiền bồi thường GPMB cho huyện Châu Đức.

Năm 2014 – 2015 có một khoản trích trước giá vốn cho thuê đất và hạ tầng KCN Châu Đức giai đoạn 1A 200ha (348 tỷ), tổng đầu tư của dự án là 597 tỷ như vậy giá vốn làm KCN của SZC rơi vào khoảng 13 USD/m2

Vay dài hạn tăng mạnh từ năm 2018 để đầu tư xây dựng công trình KCN Châu Đức (tài trợ tiền bồi thường giải phóng mặt bằng) và công trình BOT

4. Tiềm năng khu dân cư Hữu Phước

Các doanh nghiệp cho thuê đất KCN có sự đột biến về doanh thu và lợi nhuận đến từ catalyst bán đất khu dân cư trong KCN ví dụ như NTC có khu dân cư Khánh Bình, D2d có dân cư Lộc An… đặc điểm của các khu dân cư này là đất giá vốn rất rẻ trong khi giá bán lại tăng tốt do sự nóng lên của thi trường bất động sản đất nền phía Nam. Dẫn đến lợi nhuận thu được từ việc bán bđs của 2 doanh nghiệp này rất lớn trong năm 2018 và 2019. Đối với SZC cũng vậy doanh nghiệp này đang sở hữu 41 ha khu dân cư sonadezi Hữu Phước chuẩn bị mở bán trong Q2/2020. Thông tin dự án này như sau:

Diện tích 41 ha đã có quy hoạch 1/500 đang hoàn thiện hạ tầng để chuẩn bị mở bán trong Q2/2020

Tổng mức đầu tư dự kiến 400 tỷ, giá đất ở khu dân cư hữu phước (khu trung tâm) đang chào bán gần 10tr/m2

https://alonhadat.com.vn/toi-can-tien-ban-lo-dat-khu-dan-cu-huu-phuoc-suoi-nghe-5260277.html

Các khu vực cạnh khu công nghiệp dao động từ 3-7 triệu/m2 tùy vị trí

https://batdongsan.com.vn/ban-dat-xa-suoi-nghe

Như vậy doanh thu dự kiến nếu bán được hết 41ha là 1500 tỷ



5.Catalyst

Hiệp định EVFTA được quốc hội thông qua vào Q3/20120
FTA sẽ thu hút thêm dòng vốn, đặc biệt là EVFTA mở thêm cách cửa cho dòng vốn FDI chảy vào Việt nam

PHÂN TÍCH RỦI RO

1. Dòng vốn FDI giảm

– Ngành bất động sản khu công nghiệp nói chung và các doanh nghiệp cho thuê đất kcn nói riêng sẽ bị ảnh hưởng khí dòng vốn FDI đầu tư vào VN bị giảm. Hiện nay tình hình dịch bệnh covid – 19 đang diễn ra phức tạp và chưa có dấu hiệu suy giảm khiến dòng vốn đầu tư toàn cầu bị chậm lại. Các nước đâuf tứ vốn FDI nhiều vào VN như TQ, HQ, Nhật, Sing, Châu Âu… đều đang bị ảnh hưởng bợi dịch bệnh khiến việc giải ngân gặp khó khăn.

– Dữ liệu từ CBRE cho thấy, sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng sẽ ảnh hưởng dây chuyền đến các quốc gia lân cận do 40% hàng hóa trung gian trong chuỗi cung ứng của khu vực châu Á đều được sản xuất tại Trung Quốc. Trong khi đó, nguồn nguyên liệu sản xuất đầu vào từ Trung Quốc chiếm đến 35% tổng kim ngạch nhập khẩu nguyên liệu sản xuất của Việt Nam ”Sự bùng phát của dịch bệnh gây ảnh hưởng đến lĩnh vực bất động sản công nghiệp khi thị trường chứng kiến sự sụt giảm về nhu cầu từ các khách thuê Trung Quốc”, CBRE nhận định.



2. Chi phí giải phóng mặt bằng và chuyển dịch nhà máy tăng cao

PHÂN TÍCH KỸ THUẬT



Trên đồ thị kỹ thuật giá đang điều chỉnh mạnh sau khi break không thành công qua đường viền cổ, giá cần có sự tích lũy để hấp thụ lượng hàng bán ra mạnh mẽ cutloss từ những nhà đầu cơ.

KHUYẾN NGHỊ ĐẦU TƯ

SZC là một cổ phiếu xứng đáng để đưa vào danh mục đầu tư trong năm 2020, kỳ vọng đến từ sự đột biến của khu dân cư Hữu Phước

Giá mua an toàn quanh ngưỡng hỗ trợ 14.000đ

Giá cutloss: -10% từ giá mua

Target 1 năm: 22.000đ/CP