►►►♠♣♥♦♪♫♫ Rất mong bong bóng BDS vỡ !!!►►►♠♣♥♦♪♫♫

"Theo thống kê, để thực hiện một dự án có đến 101 thủ tục, 33 bước với 3 năm chờ đợi và có thể phải hơn nữa. Điều đó cho thấy, đến khi ra được sản phẩm để bán, chủ đầu tư đã mệt mỏi và tốn kém biết nhường nào. Do vậy, phải tăng giá, mà tăng giá có nghĩa là người mua phải chịu trận.

Giám đốc một doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS than thở: Khoản “đi đêm” của DN đang tồn tại một cách nghiễm nhiên như một quy ước “ngầm” và không thể thiếu nó trong quan hệ làm ăn. Thậm chí, nhiều người làm ăn chân chính rất ấm ức mà không thể làm khác được, bởi không chịu chi thì ngồi đó mà chờ! Có điều, nhiều hay ít còn phụ thuộc vào mối quan hệ của chủ đầu tư với các cơ quan chức năng, phụ thuộc vào dự án và độ mạnh tay của DN. Hiếm có dự án nào mà không phải có khoản này.

Các chuyên gia BĐS cho rằng, khó để đưa ra con số định lượng cụ thể, có thể là 20 - 30% hoặc cao hơn. Nhưng nếu rút ngắn thủ tục hành chính, biên độ dao động của thị trường ngắn lại, chủ đầu tư sẽ ít rủi ro hơn, ít phải nghĩ cách lách luật, nguồn cung sẽ tăng nhanh hơn, thị trường sẽ không lũng đoạn như hiện nay.

Theo tính toán, với đơn giá vật tư như hiện nay, một căn hộ cao cấp, chủ đầu tư cũng chỉ tiêu tốn không quá 30 triệu đ/m2. Còn ở mức bình thường, một căn hộ chung cư có giá bán 14 triệu đ/m2. Với mức này doanh nghiệp cũng đã lời 20 - 30%.

Thế nhưng do cung - cầu chênh lệch, kết hợp với những chi phí không tên khác, chủ đầu tư đã tăng giá bán lên đến 35 - 40 triệu đ/m2, thậm chí vài ngàn USD/m2 và làm cho giá nhà Việt Nam hiện nay vào hàng cao nhất thế giới. Điển hình như mới đây, Novaland đưa ra bán các căn hộ Penthouse với giá 5.000 USD/m2, tổng giá trị căn có diện tích lớn nhất lên đến 3 triệu USD.

Cũng phải thừa nhận một điều nữa rằng, giá nhà cao có yếu tố làm giá của các chủ đầu tư, nhân cơ hội khan hiếm nhà, đẩy giá bán lên cao so với giá thành. Người mua thì đổ xô đi mua bằng được, thế là giá nhà cứ vọt lên gấp rưỡi, gấp đôi, thậm chí có thời điểm lên gấp 3 lần."

niềm hy vọng mòn mỏi đến nay đã tròn 20 năm

"Cán bộ hành chính của một doanh nghiệp có trụ sở mặt phố Bà Triệu, quận Hai Bà Trưng cho biết, chẳng đợi hết năm 2010 chủ toà nhà 9 tầng mà doanh nghiệp này thuê đã kịp bắn tiếng sẽ tăng giá 15% từ đầu 2011.

Với mức tiền thuê nhà mỗi năm mà doanh nghiệp hiện phải chi trả lên đến vài tỷ đồng thì việc tăng 15%, tương ứng với số tiền đội lên thêm dăm, bảy trăm triệu đồng, quả là con số không nhỏ.

"Hợp đồng từ đầu hai bên đã xác định ký 5 năm một, trong đó tuỳ theo tình hình cụ thể giá thuê có thể điều chỉnh tăng kịch trần là 15% qua 2 năm. Vậy mà vin vào việc mặt bằng giá cả tăng cao, đợt này họ điều chỉnh tăng hết mức có thể, đẩy chúng tôi vào tình thế cân nhắc rất mệt mỏi" - vị này chia sẻ.

Cho đến nay nếu như lãnh đạo doanh nghiệp trên có vẻ đã kiên quyết chọn phương án tiết giảm chi phí bằng một địa chỉ mới xa trung tâm, thì không ít đơn vị khác lúc đầu "lỳ đòn", gắng gượng chấp nhận giá cao, nhưng kết cục vẫn phải chào thua vì không thể chịu nổi độ nhiệt. Một công ty dịch thuật thuê nhà hai mặt phố Tô Hiến Thành và Nguyễn Bỉnh Khiêm cũng quận Hai Bà Trưng là một ví dụ.

Cách đây vài năm, phần diện tích khoảng 20m2 tầng một của toà nhà được công ty này thuê với mức giá khá ổn định là 700 USD/tháng (tính ra tiền Việt lúc đó 11,5 triệu đồng). Nhưng quý 3 vừa rồi, thấy lạm phát gia tăng, chủ nhà quyết định tăng tiền thuê, công ty đồng ý trả thành 15,4 triệu đồng/tháng (tương đương với 800 USD). Vậy mà chẳng lâu sau họ vẫn phải cuốn gói ra đi vì một hãng nước hoa ngoại sẵn sàng bỏ 1.400 USD/tháng (khoảng 28,5 triệu đồng) để thuê lại mặt bằng.

"Mặt bằng bán lẻ, showroom tại các quận trung tâm, nhất là nhưng chỗ đắc địa, vị trí đẹp bao giờ cũng khan hiếm, giá cả ngày càng nhích lên chứ không giảm như sàn văn phòng tại khu vực hạ tầng đang phát triển" - anh Đỗ Việt Phương - phụ trách mảng văn phòng cho thuê của MegaLand trên đường Ngô Quyền, quận Hoàn Kiếm nhìn nhận."

hí hí em cũng mong như cụ
Ước gì đất mặt phố cổ về còn 100tr/m2 bà con bán tống bán tháo để em làm vài mảnh

Giá nhà đất ở Hà Nội cứ như người lữ hành đam mê độ cao, liên tục lên, chỉ tạm dừng sau mỗi đợt đóng băng rồi tiếp tục leo.

Từ khi Luật Nhà Đất ra đời năm 1993 đến nay, cứ khoảng năm năm, cơn sốt đất lại tái hiện một lần, theo đó là một nấc thang mới về giá. Giá nhà đất ở Hà Nội cứ như người lữ hành đam mê độ cao, liên tục lên, chỉ tạm dừng sau mỗi đợt đóng băng rồi tiếp tục leo.

Cho đến thời điểm này, qua khảo sát ở một số văn phòng giao dịch nhà đất, với những thương vụ thành công, "tiền đã được trao, cháo đã được múc" thì giá đất ở những vị trí vàng ở Hà Nội đã vượt qua con số nửa tỷ đồng mét vuông (500 triệu đồng/m2 ) từ rất lâu. Đất Hàng Ngang, Hàng Đào giá 700 triệu đồng/m2, ở một số vị trí đẹp ở đường Bà Triệu, Hàng Bài đã lên đến 600 triệu đồng/m2 cách đây dăm tháng.



Nhìn ra thế giới, theo kết quả khảo sát giá bất động sản tại 110 thành phố trên thế giới của tập đoàn bất động sản Global Property, công bố hồi đầu năm 2009, thành phố Monte Carlo, khu hành chính thuộc công quốc Monacco mới là nơi có giá đất cao nhất thế giới: 47.578 USD/m2 tại khu trung tâm.

Với giá tại 20.756 USD (khoảng 390 triệu đồng) cho mỗi mét vuông, trung tâm khu vực chính London đã giành vị trí thứ ba. Các thành phố danh tiếng khác như Tokyo, Paris... được xếp ở thứ hạng thấp hơn.

Vậy là giá đất đắt nhất ở London còn kém xa những vị trí đắc địa ở Hà Nội.



Nếu như giá trị nhà, đất phụ thuộc vào giá trị con phố với các tiêu chuẩn: chất lượng giao thông, xây dựng, cảnh quan, khả năng sinh lợi, chất lượng và thu nhập của dân cư, môi trường... thì dĩ nhiên, ở các tiêu chuẩn đó, London đều hơn Hà Nội. Theo logic ấy, giá đất ở Hà Nội như vậy là vô lý.

Thế nhưng, sự vô lý đó vẫn tồn tại từ nhiều năm nay. Đâu là bản chất của hiện tượng này?

Trên thực tế, giá đất ở Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung đã vượt ra khỏi quy luật thông thường của các chuẩn mực về giá cả của các chuyên gia bất động sản.

Ngoài các yếu tố như đã nêu chi phối đến chuyện giá cả, bất động sản ở Hà Nội còn có một công năng khác mà các nước khác không có, đó là phương tiện cất trữ. Khi những người dân ở các nước phát triển, có tiền nhàn rỗi có thể gửi ngân hàng mà vẫn yên tâm vì sự bảo toàn giá trị thì ở Việt Nam chưa có chuyện đó.

Với tốc độ mất giá thường ở hai con số mỗi năm, dường như đồng tiền Việt Nam không hoàn thành chức năng phương tiện cất trữ. Chức năng đó đã được chuyển một phần sang vàng. Song, với một nền kinh tế đang lên như nước ta, vàng cũng bị mất giá so với nhà, đất. Mua nhà, đất, không chỉ có công năng để ở, cho thuê mà còn là sự bảo toàn giá trị một cách chắc chắn nhất.

Văn phòng nơi người viết bài này đang làm việc là một căn hộ chung cư. Cách đây dăm năm, chủ của nó đã mua của Vinaconex với giá 7 triệu đồng/m2 như một món quà hồi môn trong tương lai cho cô con gái còn đi học. Mỗi tháng ông cho thuê được 700 USD.

Hiện tại giá của căn hộ này đang được giao dịch khoảng 35 triệu đồng/m2. Điều này giải thích vì sao, khi giá thành của chung cư ở thời điểm này chỉ khoảng 7 triệu đồng/m2, cộng các khoản lãi, nộp thuế... nếu bán với giá 15 triệu đồng/m2 là ổn, tại sao lại phải đội lên giá ấy?

Giá cả không đơn thuần là giá trị mà còn là biểu hiện của quan hệ cung cầu. Với nhà đất Hà Nội, cầu ở đây đâu chỉ là để ở, để kinh doanh mà còn là một công cụ đa năng, trong đó có sự bảo toàn giá trị trong một thời gian dài, ít nhất là cho đến khi Nhà nước có thay đổi chính sách về nhà ở.

Người dân có tiền nhàn rỗi cứ mua, không ở thì cho thuê, vừa được tiền thuê nhà hàng tháng lại không lo sự mất giá của tài sản. Người đẻ chứ đất không đẻ, người ngày càng đông đoàn dài lũ chứ đất thì chẳng sinh nở thêm, mua đất là chắc nhất. Đó là cách nghĩ khá phổ biến hiện nay. Không những thế, khi cần tiền, có thể mang sổ đỏ ra ngân hàng vay nóng là có thể thanh khoản.

Lại nữa, con cái cần đi học nước ngoài, cần góp vốn liên doanh, cần chứng minh năng lực tài chính, thậm chí cần khoe khoang sự giàu sang thì nhà đất ở các vị trí vàng là một công cụ hữu hiệu.

Đó là cách giải thích hợp lý nhất về sự leo thang không ngừng của giá nhà đất Hà Nội.

Theo Phan Thế Hải
Vietnamnet

"Giá đầu tư hạ tầng đô thị (điện, đường, trường, viện, chợ, công viên, khu thương mại...) ở VN chắc chắn là cao nhất thế giới, nó cao bởi đầu tư 10 đồng thì thi công thực chỉ cỡ 2 đồng, số còn lại ở chạy đi đâu thì ai cũng biết nhưng không ai nói, giá BDS phải gắn với hạ tầng, hạ tầng đắt, đương nhiên BDS phải đắt, chưa kể chất lượng hạ tầng lại rất khác nhau, cũng là trường, nhưng có trường học tốt, có trường rất dở, cũng là bệnh viện, nhưng có viện vắng hoe...

BDS Hà nội nhiều khu chung cư vẫn rất rẻ, Gia Lâm, Tứ Hiệp, Pháp Vân, Xa la, Thạch Bàn..., nó rẻ bởi hạ tầng xung quanh của nó hầu như không có gì...

Chuyện hạ giá BDS ở Hà nội chỉ là chuyện nhảm..."

"Mong muốn của Nhà nước hạn chế di chuyển của dân cư là điều có thể hiểu được. Nhiều nước đang phát triển trên thế giới cho rằng, phân bố dân cư theo địa lý của họ có vấn đề, trong đó có Việt Nam. Việc tăng dân số thành thị và sự tập trung dân số thành thị, dẫn đến những siêu thành phố sẽ xuất hiện. Sự tập trung này gây tắc nghẽn giao thông, ô nhiễm môi trường, tăng gánh nặng cho dịch vụ công, tình hình tội phạm và người nghèo thành thị ngày càng gia tăng. Nhiều nghiên cứu về di cư của nước ta trong thời gian gần đây cho thấy, các chính sách nhằm hạn chế di cư dường như là không có kết quả trong hoàn cảnh phát triển của Việt Nam; các chính sách đó còn có tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế và xóa đói, giảm nghèo; cần xây dựng các chính sách hiệu quả hơn vừa bảo đảm phát triển kinh tế, xã hội, vừa có khả năng khắc phục được các vấn nạn đồng hành với di cư.


Đô thị hóa được định nghĩa là sự tăng trưởng tỷ trọng dân số sống ở khu vực thành thị. Những năm gần đây, tỷ trọng dân số thành thị ngày một tăng và đạt 27% vào năm 2005. Nhà nước ta dự kiến phấn đấu để tỷ trọng dân số thành thị đạt 40% vào năm 2020. Để đạt được mức nói trên, tỷ lệ tăng trưởng bình quân năm của dân số thành thị là khoảng 3%. Tỷ trọng này cao hơn hai lần so với tỷ lệ tăng tự nhiên của dân số (khoảng 1,3%), tức là sẽ có luồng di cư vào các đô thị. Quá trình đô thị hóa sẽ diễn ra đồng hành với phát triển, là quy luật tất yếu và động lực của phát triển."

Tôi cũng đang mong nó vỡ đây
chứ cứ thấy nó tăng mà kg có điểm dừng thế này muốn bán cũng khó

10 năm tới bất động sản Việt Nam vẫn tiếp tục tăng giá

Đó là nhận định của ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết tại buổi hội thảo "Xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam 2011 - Chia sẻ kinh nghiệm đầu tư - Cơ hội hợp tác" diễn ra tại Hà Nội mới đây.




Giá sẽ còn tăng



Cùng với việc phát triển của thị trường, giá bất động sản cũng tiếp tục tăng. Nguyên nhân, theo ông Thiện chính là việc nhà nước dần thực hiện việc thu tiền sử dụng đất đối với các chủ đầu tư theo hướng sát với giá thị trường. "Chi phí đầu vào của các doanh nghiệp sẽ tăng lên. Từ đó, giá bất động sản cũng sẽ tăng theo", ông Thiện nói.



Mấy năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu phát triển mạnh, thay vì đầu tư vào vàng và chứng khoán, nhiều các nhà đẩu tư đã chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.


Theo ông Nguyễn Trung Vũ, Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ, ba kênh đầu tư chính trên thị trường hiện nay là bất động sản, chứng khoán và vàng, cả ba thị trường này đều có mối liên thông với nhau.

"Trong thời điểm hiện tại vàng và chứng khoán luôn có những biến động phức tạp. Theo kinh nghiệm của phần lớn nhà đầu tư bất động sản khi đầu tư vào vàng và chứng khoán họ đều không thành công. Trong khi đó, bất động sản đem lại không ít lợi nhuận, điều đó chứng tỏ bất động sản luôn là kênh đầu tư hấp dẫn và ít rủi ro. Chính yếu tố đó đã thu hút ngày các nhiều các nhà đầu tư tham gia vào thị trường", ông Vũ nhận định.



Đồng quan điểm với việc giá bất động sản khó giảm trong thời gian tới, ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng năm 2012 Chính phủ sẽ trình Quốc hội thay đổi toàn bộ Luật Đất đai theo đúng cơ chế thị trường, và điều này sẽ có những tác động đến thị trường bất động sản.


"Tôi nghĩ rằng những năm tới có rất nhiều cơ hội để làm ăn và thị trường vẫn sôi động bởi hiện tại. Các nghị định sửa đổi (như Nghị định 69, Nghị định 198) đã đi vào cuộc sống, chính sách về tiền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản được tính sát với giá thị trường. Như vậy đầu vào cao thì giá đầu ra khó có thể hạ được", ông Minh nói.



Cần một thị trường minh bạch



Trước thực trạng thiếu minh bạch trong thị trường bất động sản của Việt Nam, trong năm 2010, Nghị định 71/2010/NĐ – CP đã được ban hành nhằm tạo thuận lợi cho các hoạt động thuộc lĩnh vực bất động sản.


Tuy nhiên, đánh giá về tác động của chính sách, đặc biệt là Nghị định 71 đến thị trường, tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng bộ môn Luật đất đai, Đại học Luật Hà Nội, cho rằng cơ chế chính sách Nhà nước cũng chỉ có tác động một phần nào đến thị trường, trong khi thị trường luôn vận động theo quy luật cung - cầu. "Các quy định của Nhà nước cũng chỉ ở mức độ nào đó, nếu can thiệp quá sâu rất dễ gây nên méo mó thị trường", ông Tuyến nói.



Tuy nhiên, khi đánh khi nói đến việc xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, ông Tống Văn Nga, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng cần quan tâm đến các yếu tố tạo điều kiện để thị trường mich bạch, mà trước tiên phải có đủ nguồn cung và sản phẩm chắc chắn phải thông qua sàn giao dịch. Nhưng đến thời điểm này, những yếu tố đó lại là những khó khăn tại thị trường Hà Nội.

"Hiện tại, Luật kinh doanh bất động sản quy định phải xong phần móng mới được thu tiền nhưng nhiều doanh nghiệp có rất nhiều hình thức huy động vốn khác nhau như góp vốn, huy động góp vốn để lấy quyền mua bất động sản, hàng bán rồi sau đó mới đưa lên sàn để làm thủ tục hợp thức hóa", ông Nga cho biết.



Điều cốt lõi để có thị trường minh bạch, theo ông Nga chính là việc từng khâu trong quá trình đưa sản phẩm ra thị trường phải minh bạch, từ quy hoạch đến hình thành, xét duyệt, môi giới, triển khai dự án...



Theo một số chuyên gia, nếu Hà Nội có đầy đủ nguồn hàng như TPHCM thì chắc chắn tính minh bạch sẽ dần có những bước chuyển biến, còn với tình trạng thiếu nguồn hàng như hiện tại thì việc có được một thị trường minh bạch là rất khó.



Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến cũng khẳng định, minh bạch thị trường là điều hướng tới của tất cả các nước, đặc biệt là tại các nước đang phát triển.


"Nhưng vẫn cần phải cân nhắc lợi nhuận với tính minh bạch khi phát triển thị trường để đảm bảo lợi ích của các chủ đầu tư. Dưới góc độ nhà nước việc tạo ra được cơ chế buộc chủ đầu tư phải minh bạch đó mới là vấn đề cần đặt ra. Việc minh bạch thị trường thông qua cơ chế pháp lý, sẽ giúp nhà nước cũng có kênh thông tin dự báo thị trường chính thức để tránh kinh doanh theo kiểu cảm tính", ông Tuyến nói.

Theo Thoa Nguyễn
TBKTSG​