SZC - cuộc chạy đua BĐS Công nghiệp

Khuyến nghị (MUA) cổ phiếu trong trung và dài hạn với giá mục tiêu 12 tháng tới ở mức 26.600 đồng.

Kết quả kinh doanh của SZC đang có sự tăng trưởng mạnh mẽ nhờ tình hình kinh doanh khu công nghiệp tăng trưởng mạnh (CAGR 2016-2019 đạt 34,6%).
Với lợi thế diện tích quy hoạch lớn lên đến 2.200 ha gồm khu công nghiệp, khu đô thị, sân golf (đã đền bù trên 60% diện tích), và có vị trí thuận lợi trong khu vực kinh tế phát triển mạnh những năm qua, chúng tôi đánh giá tiềm năng tăng trưởng của công ty trong dài hạn còn rất lớn.

* Trong 6T2020, SZC ghi nhận LNST 125 tỷ đồng, cao gấp khoảng 1,5 lần so với cùng kỳ. LNST Q2 2020 cao gấp 2,3 lần cùng kỳ. Kết thúc Q2 2020, SZC ghi nhận 153 tỷ đồng doanh thu, tăng 151% n/n, trong đó đóng góp lớn nhất từ doanh thu cho thuê đất và phí quản lý với ~134 tỷ đồng, cao hơn mức 42 tỷ đồng cùng kỳ năm 2019. Biên LN gộp cải thiện nhẹ từ 57,1% lên 58,4%. Ngoài chi phí bán hàng tăng mạnh từ 0,4 tỷ đồng lên 3,7 tỷ đồng, các chi phí hoạt động khác hầu như không chứng kiến thay đổi lớn, giúp LNST trong kỳ tăng từ 30,5 tỷ đồng năm ngoái lên 71,5 tỷ đồng trong năm nay. Lũy kế 6T2020, hoạt động cho thuê đất và phí quản lý đem lại nguồn thu tăng mạnh cho SZC, từ 72 tỷ đồng lên 237 tỷ đồng trong khi doanh thu kinh doanh thu phí đường bộ duy trì ở mức 31 tỷ đồng.
Hai mảng kinh doanh này đóng góp chính vào kết quả kinh doanh của SZC với biên LN gộp cao khoảng 57-58%, giúp doanh nghiệp đạt doanh thu 274 tỷ đồng và LNST 125 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2020, tăng tương ứng 151% và 156% n/n. Với kế hoạch 371,5 tỷ đồng doanh thu và 115,4 tỷ đồng LNST, SZC đã hoàn thành lần lượt 73,8% và 108,5% kế hoạch đưa ra. Tính đến ngày 30/06/2020, tổng tài sản của DN tăng 8% so với hồi đầu năm, đạt tương ứng 3.337 tỷ đồng, chủ yếu do tăng chi phí xây dựng cơ bản dở dang của các dự án KCN – khu đô thị Châu Đức và dự án Golf Châu Đức.

* Diện tích khu công nghiệp rất lớn - tiềm năng phát triển dài hạn:
Khu công nghiệp được quy hoạch với diện tích 1.556 ha, trong đó diện tích đất cho thuê là 1.109ha. Tính đến hết năm 2019, diện tích đền bù giải tỏa của SZC đạt 1.126 ha, diện tích đầu tư hạ tầng đạt 590ha và diện tích cho thuê đạt 394ha. Như vậy diện tích có thể cho thuê ngay là hơn 200ha, và diện tích còn lại có thể cho thuê là 714ha. Chi phí đền bù phần diện tích khu công nghiệp đạt 1.055 tỷ đồng, tương ứng với khoảng 93.700 đồng/m2. Theo trao đổi từ công ty, chi phí đền bù và đầu tư hạ tầng vào khoảng 17USD/m2.
Với giá cho thuê khoảng 50USD/m2 và đang tăng lên, chúng tôi ước tính biên lợi nhuận gộp có thể đạt trên 50%. Trong năm 2019, SZC đã ký kết được thêm 27 hợp đồng với diện tích đặt chỗ và cho thuê là 83,2ha. Trong năm 2020, do dịch Covid19, tình hình cho thuê trong quý I và II có phần chững lại, chúng tôi dự báo công ty sẽ tiếp tục cho thuê ở mức 30-50ha, các năm tiếp theo là khoảng 60- 80ha/năm Khu đô thị mang lại kết quả kinh doanh vượt trội từ 2021. Diện tích khu đô thị quy hoạch với 537ha, trong đó diện tích đã đền bù là 292ha. Chi phí đền bù là khoảng 76.400 đồng/m2. Công ty đã hoàn tất công tác hồ sơ điều chỉnh quy hoạch. Đối với phân khu KDC Phước Hữu có diện tích 41ha: hoàn tất hồ sơ điều chỉnh quy hoạch 1/500, hoàn tất công tác xin chủ trương phân lo bán nền.

* Chúng tôi đánh giá hoạt động kinh doanh đất nền có thể thực hiện từ 2021 và sẽ mang lại lợi nhuận đột biến từ năm 2021 trở đi. Đối với hoạt động khu đô thị, chúng tôi dự báo công ty sẽ bắt đầu kinh doanh bán đất nền từ 2021 với diện tích khoảng 8ha, các năm tiếp theo khoảng từ 10-15ha mỗi năm.​