SZC - Gía trị doanh nghiệp 105k/cp

Triển vọng với quỹ đất lớn: SZC nửa cuối 2021 vẫn duy trì tỷ suất lợi nhuận cao về cho thuê đất.
- Quỹ đất: Doanh nghiệp đang sở hữu dự án khu công nghiệp đô thị Sonadezi Châu Đức với tổng quy mô lên đến 2287ha. Trong đó 537ha là đầu tư khu đô thị, 1556ha đầu tư khu công nghiệp và 152ha là sân golf.
- Vị trí địa lý: Khu công nghiệp đô thị Châu Đức sở hữu vị trí rất tốt và cực kỳ tiềm năng để phát triển dự án khi chỉ cách 19km đến cảng Cái Mép- Thị Vải, đây là cảng biển đầu tiên của Việt Nam nằm trong 20 cảng trên thế giới có thể đón được tàu container siêu lớn gần 200.000 tấn và được thủ tướng hướng tới là cảng ngang tầm khu vực, sau đó là trong nhóm hàng đầu của thế giới trong năm 2030. Ngoài ra, dự án sân bay Long Thành và cao tốc Biên Hoà-Vũng Tàu cũng là điểm nhấn góp phần nâng cấp vị trí của dự án.
- Đánh giá quỹ đất:
+ Đất khu công nghiệp: Doanh nghiệp còn hơn 1000ha đất khu công nghiệp còn lại chưa cho thuê với tỷ lệ đất thương phẩm 71% và giá thuê hiện tại là 1.645tr/m2 (tăng 7.69% so với đầu năm) thì đây vẫn là con gà đẻ trứng vàng cho doanh nghiệp trong nhiều năm tới. Mặc dù tốc độ cho thuê của doanh nghiệp khá chậm trong quá khứ, nhưng với sự phát triển của cơ sở hạ tầng đặc biệt là cảng Cái Mép - Thị Vải thì tốc độ cho thuê sẽ được cải thiện trong những năm tiếp theo. Do nguồn cung bất động sản khu công nghiệp sắp tới sẽ rất dồi dào nên khả năng tăng giá thuê hằng năm của khu công nghiệp Châu Đức sẽ không quá cao tuy nhiên vẫn hấp dẫn do giá thuê thấp hơn mặt bằng chung phía Nam và sở hữu vị trí đẹp.
+ Sân Golf 152ha: hiện tại vẫn chưa rõ ràng về tiềm năng lợi nhuận của sân Golf.
+ Đất làm khu đô thị: Sự lấp đầy của khu công nghiệp sẽ tạo tiền đề cho sự phát triển đô thị lân cận và 537ha đất đô thị sẽ tạo ra sự bùng nổ về lợi nhuận cho Sonadezi Châu Đức trong nhiều năm tới. Hiện tại doanh nghiệp đang khai thác 40.5ha để đầu tư khu dân cư Sonadezi Hữu Phước và đã mở bán giai đoạn 1.

Báo cáo tài chính của SZC Q2 cho thấy điều gì?
- Nhìn vào balance sheet Q2 2021, ta sẽ thấy một khoản nợ phải trả 3856.5 tỷ so với 1331 tỷ VCSH bên phần nguồn vốn và 4486.4 tỷ tài sản dở dang dài hạn bên phần tài sản. Các con số trên nói rằng doanh nghiệp đang rất tích cực đầu tư vào tương lai bằng việc vay nợ và sử dụng đòn bẩy rất cao để phục vụ cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng dự án khu công nghiệp đô thị Sonadezi Châu Đức. Điều này khiến doanh nghiệp chịu rủi ro đòn bẩy cao nhưng cũng thể hiện nổ lực của lãnh đạo trong việc tăng tốc để đón đầu tương lai.
- Hoạt động kinh doanh: Chỉ sau 6 tháng đầu năm, doanh thu của doanh nghiệp đạt 402.7 tỷ đồng (tăng trưởng 47% so với cùng kỳ) và lợi nhuận sau thuế đạt 189 tỷ (tăng trưởng 51% so với cùng kỳ và vượt kế hoạch cả năm 7% chỉ sau 6 tháng). Tuy nhiên nếu nhìn vào khoản người mua trả tiền trước thì rõ ràng là thấp hơn so với 3 quý gần nhất, điều này thể hiện phần nào tác động của dịch bệnh.

Câu chuyện ngắn hạn:
- Việc mở bán khu dân cư Hữu Phước giai đoạn 1 sẽ mang lại lợi nhuận đột biến cho doanh nghiệp trong năm nay và 2022 khi giá đất khu vực này đang ở mức 12-13tr/m2, trong khi giá vốn đâu đó 3.5tr/m2 (652 tỷ tổng đầu tư/40.5*0.46 ha đất thương phẩm). Dưới tác động của dịch bệnh thì việc bán hàng trong năm 2021 sẽ kém khả quan, nhưng SZC vẫn thu được tiền từ 200 suất bán riêng cho nội bộ và tạo ra lợi nhuận đột biến do lợi nhuận luỹ kế 6 tháng đầu năm đã vượt lợi nhuận của cả năm 2020.

Định giá: 105k/cp