Bản chất của việc lên giá chóng mặt của BDS tại VN 10 năm qua

Chưa nên đầu tư vào căn hộ
Theo nghiên cứu thị trường bất động sản quý I/2011 của Công ty Colliers International Việt Nam, hiện thị trường nhà ở đang trong giai đoạn tiêu thụ chậm với khoảng 50.000 căn hộ chưa bán được. Trong năm 2011, thị trường sẽ đón thêm khoảng 65.000 căn hộ mới

Ông Naim Khan Turk, Giám đốc bộ phận nghiên cứu TPHCM của Colliers, cho rằng trong giai đoạn sắp tới, các nhà đầu tư cần thận trọng khi đầu tư vào căn hộ để ở. Nhiều dự án cùng địa điểm, cùng hạng mức và cạnh tranh về giá sẽ là cơ hội cho những người mua có nhiều sự lựa chọn.

Địa ốc ồ ạt thêm hàng dù 'đói' vốn
Theo khảo sát của PV, dù bị từ chối vay vốn hoặc cắt hợp đồng vay giữa chừng, nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn kiên trì tìm cách vượt khó để triển khai và lập kế hoạch tung ra thị trường nhiều dự án căn hộ trong suốt năm 2011. Điểm chung là các chủ đầu tư đều không hẹn mà cùng gặp nhau ở phân khúc căn hộ giá trung bình, dưới 15 triệu đồng mỗi m2.
Trong báo cáo quý I thị trường TP HCM phát đi ngày 20/4, Công ty Colliers International nhận định rằng, thị trường nhà ở TP HCM hiện trong giai đoạn tiêu thụ chậm với khoảng 50.000 căn hộ tồn chưa bán được và hàng chục nghìn căn hộ mới sắp tung ra trong năm. Các dự án này thường nằm cùng địa điểm, cùng hạng mức thậm chí cạnh tranh gay gắt ở cùng mức giá. Vì vậy những người mua tiềm năng có nhiều sự lựa chọn và có thể đưa ra nhiều thỏa thuận mua bán tốt hơn. "Sẽ có sự chạy đua cạnh tranh các điều khoản thanh toán linh hoạt, giảm giá và nguồn cung lớn chỉ nhắm đến thị trường người có thu nhập thấp", Colliers International dự báo.

HAG: Có 2.400 tỷ gửi ngân hàng nhưng vẫn đi vay để phòng ngừa rủi ro thanh khoản



Theo ông Đoàn Nguyên Đức, lãi suất phải xuống 10-12% thì thị trường BĐS mới có thanh khoản. Giá bán căn hộ của HAGL đã xuống mức 1.200 USD/m2 song lượng giao dịch vẫn thấp.
@font-face { font-family: "Calibri"; }p.MsoNormal, li.MsoNormal, div.MsoNormal { margin: 0in 0in 10pt; line-height: 115%; font-size: 11pt; font-family: Calibri; }div.Section1 { page: Section1; } Chiều nay (26/4), Đại hội cổ đông năm 2011 của CTCP Hoàng Anh Gia Lai (mã HAG) đã diễn ra thành công tại TP.HCM.
Nhu cầu nhà ở vẫn lớn nhưng lãi vay quá cao

Trả lời câu hỏi của nhà đầu tư bên lề Đại hội cổ đông về tình hình thị trường bất động sản phía Nam hiện nay, Ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HAG thẳng thắn nhận xét:

Với mức lãi suất huy động như hiện nay, người có tiền có nhu cầu mua nhà sẽ đem gửi ngân hàng kiếm lời, chờ khi lãi suất xuống để mua. Ông đánh giá, thị trường BĐS phía Nam vì vậy mà trầm lắng, mất thanh khoản vì mức lãi suất quá cao, lãi vay lên đến 21%. Do đó, vấn đề không phải ở giá nhà cao mà mất thanh khoản, nên dù cho bên bán đưa giá nào cũng khó thành công.

Như HAG, hạ giá bán vẫn có lãi, nhưng không phải hạ giá là bán được. Hiện nay, giá bán của HAG đã được đưa xuống mức thấp như Căn hộ Thanh Bình giá bán 1.100 USD ~ 1.200USD/m². Tuy nhiên ở mức giá này, lượng giao dịch vẫn rất thấp. Ông Đức cho rằng, lãi suất phải xuống 10-12% thì thị trường mới có thanh khoản.

Như vậy, đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nếu dự án tiêu thụ quá chậm sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản của công ty đó là điều mà các doanh nghiệp “cũng phải chấp nhận” nhưng với điều kiện doanh nghiệp phải có tiền mặt. Nếu doanh nghiệp không dự trữ tiền mặt sẽ đối mặt với rủi ro cao. Theo ông Đức, chính vì lý do này nên HAG phải chuẩn bị tiền mặt. Hiện tiền mặt của HAG là 2.400 tỷ đồng, nhưng HAG vẫn đi vay. HAG chấp nhận mức chênh lệch trong lãi suất của đi vay và lãi suất gửi ngân hàng nhằm đảm bảo quản trị rủi ro tình hình tài chính.

Trong khoảng 2 tuần tới, HAG sẽ nhận được kết quả của việc huy động 200 triệu USD trái phiếu phát hành ra Quốc tế theo Nghị quyết Đại hội cổ đông bất thường tổ chức vào tháng 12/2010, kỳ hạn 5 năm. Theo ông Đức, HAG chỉ chấp nhận mức lợi suất khoảng 8-9%. 200 triệu USD này sẽ được dùng vào mục đích đầu tư thủy điện, cao su, và cơ cấu lại một số nợ vay.

Lãi suất cao, dừng tung sản phẩm ra thị trường
Năm 2011, kế hoạch doanh thu từ bất động sản sụt giảm chỉ ở mức 1.400 tỷ đồng đồng đến 1.700 tỷ đồng so với thực hiện năm 2010 là 2.800 tỷ đồng. Ông Đức cho biết, theo kế hoạch trước 3 dự án Phú Hoàng Anh, Hoàng Anh Incomex, Thanh Bình 2 sẽ được bán từ quý I/2011 và hạch toán trong năm. Nhưng lãi suất ngân hàng tăng cao, HAG quyết định dừng bán 3 dự án này nên kế hoạch phải giảm.

Năm nay, HAG hạch toán doanh thu lợi nhuận Phú Hoàng Anh giai đoạn 1 đã được ghi nhận trước đó. Nếu lãi suất giảm, 3 dự án này được đưa ra bán, HAG sẽ ghi nhận doanh thu lợi nhuận năm nay. 3 dự án này hiện có khoảng 2.300 căn hộ, giá bán giao động từ 1.150USD/m².

Trước đó, HAG cũng có kế hoạch sẽ IPO và niêm yết công ty Bất động sản. Tuy nhiên, với tình hình hiện nay, kế hoạch này tạm gác lại.
Doanh thu cao su ước tính 765 triệu USD/năm

HAG mục tiêu đến năm 2012 trồng xong và khai thác 51.000 ha cao su tại Tây Nguyên, Lào và Campuchia. Quỹ đất dành cho trồng cao su của HAG đã lên đến 81.000 ha. Suất đầu tư cho ngành cao su khoảng 5.200USD/ha.

Dự kiến, hàng năm HAG có thể thu hoạch được khoảng 127.500 tấn mủ cao su quy khô để xuất khẩu. Với mức giá bán khoảng 6.000 USD/tấn, doanh thu ước tính được khoảng 765 triệu USD/năm (giá bán mủ cao su giao động từ 5.500 ~6.000 USD/tấn tùy thuộc vào từng thị trường giao dịch). Giá thành sản xuất cập nhật khoảng 876USD/tấn. Ngoài ra, sau 25 năm khai thác, HAG sẽ khai thác gỗ cao su phục vụ ngành chế biến gỗ.

Trả lời câu hỏi của cổ đông về năng suất cây cao su của HAG. Ông Đức giải thích: hiện Việt Nam tính năng suất cây cao su là tấn/ha, trong khi trên thế giới tính kg/cây. 1ha cao su có 550 cây cao, nhưng Việt Nam thường chỉ cạo mũ khoảng 350cây/ha. HAG tính 1ha là 550 cây, cạo mủ 550 cây. Do đó, năng suất tính theo tấn/ha của HAG sẽ cao bởi nếu 400 cây/ha cho được 2 tấn mủ/ha thì 550 cây/ha có thể cho mủ 2,5 tân/ha là điều hoàn toàn có thể.
HAG có kế hoạch sẽ thành lập Viên nghiên cứu Cao su. Hiện HAG đang trong lộ trình thực hiện các thủ tục. Hiện Nhà nước đã cho phép tư nhân thành lập viện nghiên cứu. Nếu không có gì thay đổi cuối năm nay HAG sẽ có viên nghiên cứu.

HAG bán điện cho EVN theo giá thỏa thuận, giá hiện tại bình quân là 800 đồng/kw. Năm 2011, HAG đặt kế hoạch lợi nhuận trước thuế 3.000 tỷ đồng.


http://cafef.vn/2011042610504687CA3...n-di-vay-de-phong-ngua-rui-ro-thanh-khoan.chn

Thanh khoản đang và sẽ là vấn đề sống còn với bất động sản

Em nhớ có 1 bác nào nói do tham nhũng. K sai 1 ly, tất cả đều từ cái này, mà cái này thì là bất khả thì với cái bộ máy này.

Thị trường bất động sản còn nhiều “khuyết tật”



Giá cao hơn mức thu nhập bình quân của người dân, tình trạng đầu cơ khá phổ biến dẫn đến “cầu ảo”, căn bệnh muôn thủa là thiếu vốn…
Đó là những điểm được cho là “khuyết tật” của thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay.

Cầu “ảo”, giá cao

Tình trạng đầu cơ diễn ra khá phổ biến trên thị trường BĐS trong những năm gần đây chính là nguyên nhân dẫn đến “cầu ảo” nên khó xác định được nhu cầu thực.

Theo Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia Lê Xuân Nghĩa, hiện tín dụng dành cho BĐS của TP.HCM cao nhất cả nước, chiếm tới 50%, thế nhưng Hà Nội cũng chỉ mới từ 14% lên 20%. Ông Nghĩa dự báo, giá nhà ở khu vực nội đô sẽ tăng hoặc giảm với tốc độ chậm hơn so với khu vực vùng ven và nó phụ thuộc nhiều vào quy hoạch cũng như tiến độ của các dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng.

Điều đáng nói, Hà Nội là nơi có làn sóng nhập cư mạnh nhất toàn quốc nên sẽ tạo sự sôi động trên thị trường BĐS bởi tính thanh khoản cao và lớn. Điển hình nhất là thị trường BĐS Hà Nội đã đi theo một hướng khác hẳn các đô thị khác, kể cả TP.HCM. Điều được nhận định rõ là “cầu” ở Hà Nội vẫn vượt xa “cung” trong khoảng 10 năm nữa. Bởi lẽ, không chỉ “hút” lượng đầu cơ lớn hay chỉ phục vụ nhu cầu của cư dân thủ đô mà “cầu” BĐS Hà Nội còn thu hút nhiều dân cư cả nước, nhất là các tỉnh phía Bắc tham gia. Nhiều gia đình có kinh tế đều muốn mua một căn nhà tại Hà Nội để cho con cái đến tuổi trưởng thành về học tập và gia đình đi lại thường xuyên để tận hưởng những dịch vụ công cộng có chất lượng cao tại thủ đô.

Chính vì thế, giá BĐS tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung vẫn đang ở mức cao so với bình quân thu nhập của người dân và cơ cấu hàng hóa lại mất cân đối nghiêm trọng. Trên thực tế, tỉ lệ diện tích nhà chung cư chỉ bằng 1,23% tổng diện tích nhà ở trên toàn quốc. Tại các đô thị lớn như TP.HCM, tỉ lệ này cũng vẫn rất nhỏ, chỉ đạt mức 16% và Hà Nội là 14%. Hình thức sở hữu nhà của người dân cũng chưa đa dạng, cả nước chỉ có 6,5% người dân ở nhà thuê.

Khó tiếp cận nguồn vốn

Đặc biệt, thiếu vốn vẫn là căn bệnh muôn thủa mà lâu nay dù đã giải quyết theo nhiều hướng nhưng vẫn là bài toán đau đầu cho nhiều dự án BĐS. Không chỉ nhiều dự án lớn gặp khó khăn trong vấn đề vốn mà ngay cả những dự án nhà thu nhập thấp (NTNT) cũng khó tiếp cận nguồn vốn vay.

Có thể dẫn chứng cụ thể về dự án NTNT tại khu đô thị mới Đặng Xá ở Gia Lâm (Hà Nội). Đây là dự án đầu tiên trong số 5 dự án được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam với số tiền vay là 391,3 tỷ đồng. Dự án với quy mô gần 1.000 căn hộ nhưng tới thời điểm này chủ đầu tư vẫn khó khăn trong việc tiếp cận được nguồn vốn vay. Sau 9 tháng triển khai, dự án mới chỉ giải ngân được hơn 10 tỷ đồng trong tổng số 391,3 tỷ đồng được vay.

Ông Lê Ngọc Ước, Phó Giám đốc Cty Đầu tư phát triển hạ tầng Viglacera, chủ đầu tư dự án NTNT này cho biết: “Vốn vay đối với dự án NTNT giải ngân rất chậm do vướng cơ chế. Các tòa nhà đã xây dựng được 3 tầng, giá trị bỏ vào khoảng trên 200 tỷ đồng trong khi đó mới được giải ngân của nguồn vốn vay ngân hàng hơn chục tỷ. Chúng tôi phải thế chấp một dự án khu công nghiệp tại Bắc Ninh để được vay vốn.”

Hiện nay, cả nước có hơn 200 dự án NTNT và nhà ở công nhân khu công nghiệp có nhu cầu vay vốn. Các dự án đều rất khó khăn tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi. Đối với các dự án NTNT tại Hà Nội, thành phố không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án NTNT. Vì thế, các chủ đầu tư không có tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng. Những đơn vị chỉ chuyên làm NTNT sẽ không thể vay được nguồn vốn ưu đãi để đầu tư xây dựng. Với những dự án nhà ở xã hội còn khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn như vậy thì chắc chắn những dự án nhà ở khác sẽ lại càng khó khăn hơn nữa về vốn trong tình hình suy thoái kinh tế, thắt chặt tín dụng như hiện nay.

Theo giới chuyên môn, nếu khả quan thì sớm nhất cũng phải tới quý 3 năm nay, thị trường BĐS mới có thể khởi sắc trở lại khi những chính sách điều tiết kinh tế của Chính phủ bắt đầu có hiệu lực với những tín hiệu tích cực từ thị trường tài chính.

Đừng nhìn vào con số 14-20% của ngân hàng. Bị lừa cả đấy. Tiền ở đâu các bác biết cả rồi. Đất ven đô đang giảm nhanh chóng, nhưng quan trọng là thanh khoản. Thói đời BDS là như thế. Thằng thích ở nó không mua bên ngoài. Thằng bên ngoài mua chắc chắn để đầu cơ, mà giá đang giảm + lãi cao thì có nên đầu cơ không?

Sửa đổi thuế liên quan đến nhà, đất



Nhiều loại thuế, phí liên quan đến nhà, đất đang được các cơ quan chức năng sửa đổi.
Theo Bộ Tài chính, đây là động thái siết chặt những nguồn thu vốn đang rất khó kiểm soát này cũng như chia sẻ khó khăn với những đối tượng chịu tác động trực tiếp của lạm phát.

Sẽ đánh thuế biệt thự bỏ hoang

Bộ Tài chính đang nghiên cứu để làm tờ trình đề xuất Chính phủ việc thu thuế đối với các chủ đầu tư có biệt thự bỏ hoang. Qua kết quả kiểm tra mới đây của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cùng Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, trong số gần 2.700 căn biệt thự tại các huyện nội ngoại thành khu vực Hà Nội, có 1.743 căn đã được sử dụng, chiếm khoảng 65%. Số còn lại chưa đưa vào sử dụng, nhiều căn hiện còn ở tình trạng xây thô, bỏ hoang (khoảng 700 biệt thự). Có không ít dự án dù đã được phê duyệt 7 năm vẫn chưa hoàn thiện.

Tuy vậy, hiện chưa có tiền lệ quy định về thu thuế với các biệt thự, chung cư bỏ hoang nên trước mắt, Bộ Tài chính đề xuất xin ý kiến các thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, sau đó Chính phủ sẽ ban hành nghị định và Bộ Tài chính sẽ xây dựng thông tư hướng dẫn về chủ trương này.

Bộ Tài chính xác định việc tính thuế không phải để tăng thu cho ngân sách cho nên mức thuế sẽ được xây dựng hợp lý căn cứ vào điện kiện cụ thể. “Đối với các trường hợp dự án có khả năng hoàn thành và có cơ sở hạ tầng như điện, nước, viễn thông... đảm bảo mới bắt đầu đánh thuế. Mức thuế dự kiến ban đầu là 2-3%/năm”,

Thu thuế đất phi nông nghiệp tại 3 tỉnh, thành

Bộ Tài chính cũng bắt đầu thí điểm thu thuế theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Hà Nội, Cần Thơ và Bắc Ninh.

Theo thông tin vừa được Cổng TTĐT Bộ Tài chính cho biết, bộ dự kiến tổ chức thực hiện kê khai đất phi nông nghiệp tại 4 phường và 4 xã tại thành phố Hà Nội, thành phố Cần Thơ, tỉnh Bắc Ninh để thí điểm thu thuế.

Đợt thí điểm này sẽ tập trung vào việc xác định diện tích tính thuế, kết nối và khai thác cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế và cơ quan tài nguyên môi trường ở địa bàn.

Theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực từ ngày 1/1/2012, người sở hữu đất phi nông nghiệp phải nộp thuế theo tỉ lệ trên giá đất do UBND tỉnh, thành công bố.

Thuế suất đối với đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh) áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần. Cụ thể, diện tích trong hạn mức có thuế suất 0,03%, phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức có thuế suất 0,07%, phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức có thuế suất 0,15%.

Đất ở nhà nhiều tầng, có nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%.

Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%. Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức.

Nghị quyết phiên họp thường kỳ tháng 3 của Chính phủ được ban hành ngày 3/4 vừa qua đã yêu cầu các cơ quan chức năng tăng cường kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản; khẩn trương nghiên cứu, đề xuất cơ chế, chính sách quản lý thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, chống đầu cơ, thao túng giá cả trong lĩnh vực này.

Giảm 20% thuế cho hộ kinh doanh nhà trọ

Theo Quyết định số 1335 do Thứ trưởng Bộ Tài chính ký chiều 20/4, các hộ kinh doanh nhà trọ cho công nhân, sinh viên thuê mà có cam kết không tăng giá sẽ được giảm thuế khoán 20%. Ngoài ra, các hộ kinh doanh nhà trẻ trong khu vực dân cư, hoặc khu công nghiệp có cam kết không tăng phí cũng được giảm thuế. Quyết định này có hiệu lực từ 1/5, cùng với đợt tăng lương cơ bản từ 730.000 đồng lên 830.000 đồng một tháng.

Trước đó, UBND TP HCM cũng có văn bản đề xuất giảm thuế đối với các hộ kinh doanh này nhằm đảm bảo hỗ trợ cho các đối tượng nghèo, người có thu nhập thấp.

Theo Hoàng Hà
DDDN

Gớm em đang mong giảm để làm căn hộ đây.

Lo quá, cả giá nhà lẫn giá đất ven đô đều giảm rồi. Bao giờ mới tới nhà em đây các bác

Giảm à Lên đường 32 xem đất đang giảm giá thế nào nhé, và xem luôn tinh thanh khoản nhé