Bản chất của việc lên giá chóng mặt của BDS tại VN 10 năm qua

Hiện tượng chiết khấu cao ở các dự án khủng hiện tại đã là một dấu hiệu không lanh, nhưng tiềm ẩn của quả bom chính là việc đóng tiền theo tiến độ (hợp đồng góp vốn) và việc các dự án khác đua nhau mọc lên (vì vay rồi và đang cụt 25%/năm thì cố mà xây để cut loss cho nó đỡ đau, thằng sơ cấp không loss thì thằng thứ cấp chết). Đừng nói bất động sản Hà Nội không có đòn bẩy, không nhiều tín dụng. Hình thức nó chỉ khác các nước khác vì người ta minh bạch hơn nhưng bản chất là một

Giữ giá tốt nhất bằng cách nào

Theo tôi thì BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, không song hành nhưng cũng có thể song hành cùng vàng, song hành cùng kinh tế nhưng cũng có thể không song hành cùng kinh tế. Thị trường BĐS có nguồn cung và cầu riêng thường bị chi phối bởi chính sách, kinh tế...v..v..

Trong thị trường tự do thì BĐS thường song hành với nền kinh tế. Khi kinh tế lên BĐS thường tăng giá, vì các nhà kinh doanh khi phát triển quy mô lớn hơn thường phải cần đất. Nhưng kinh tế suy sụp, các nhà kinh doanh sẽ thắt lưng buộc bụng, không mua thêm đất, hoặc bán đi.

Tuy nhiên đất có thể giảm giá trong lúc kinh tế đi lên, ví dụ là chính sách nhà nước thắt chặt vốn vào BĐS, thuế BĐS, dân số giảm.....v..v.
Kinh tế đi xuống nhà nước có thể kích cầu để BĐS đi lên, BĐS cũng có thể là chỗ chú ẩn khi các kênh đầu tư khác kém, nhưng cái này chỉ đúng khi giá đất đã giảm mạnh trước đó, nhiều nhà đầu tư nhảy vào "bắt đáy". Khi nào thì bắt đáy BĐS hợp lý? Đó là khi số tiền để trong nhà bank lãi suất gần với số tiền khai thác ( cho thuê ) từ mảnh đất đó.

Trong khoảng thời gian 90'-2010 thì giá đất VN luôn tăng mạnh hơn vàng rất nhiều vì kinh tế VN phát triển mạnh mẽ. Vàng chỉ mới tăng mạnh gần đây khi có khủng hoảng, năm 2004 mới chỉ có ~400$/oz, nay 2011 đã tăng tới 1500$/oz.

Nói chung thị trường BĐS VN phụ thuộc lớn vào chính sách nhà nước, nay nhà nước quyết tâm siết chặt tín dụng, quyết tâm dẹp bong bóng, nó khó có cửa đi lên. Không nên ngoan cố chống lại chính sách, nên lợi dụng chính sách để hưởng lợi.

Mấy tuyến đó có người mua hết rồi bác ạ. Ở HN bán cũng được, không bán cũng chẳng sao. Đã ôm đất là đại gia hết, không như trong SG toàn dân lướt sóng đâu, bác không lo HN bán phá giá

Nghịch lý lạm phát tháng 4

Mười mấy năm qua, tháng 4 luôn là một trong những “điểm rơi” của lạm phát, tốc độ tăng giá tiêu dùng thường ở mức thấp nhất trong năm. Nhưng quy luật này có thể không lặp lại trong năm nay.
> Ẩn số tăng lương trong bài toán lạm phát 2011

Nhiều địa phương trong cả nước đã lần lượt công bố chỉ số giá tiêu dùng tháng tư, hầu hết đều vượt 3% (Hà Nội 3,28%, TP HCM 3,16%, Long An 5,46%...). Vài ngày tới số liệu chung của cả nước mới được công bố, nhưng những thống kê nêu trên đủ giúp giới phân tích hình dung một cách tương đối về bức tranh lạm phát tháng 4.
Theo chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan, nếu căn cứ vào số liệu thống kê cũng như thực tế tiêu dùng của “đầu tàu” kinh tế Hà Nội và TP HCM thì việc CPI của cả nước dao động trong khoảng 3-4% trong tháng 4 là điều không khó đoán. Chia sẻ với VnExpress bên lề một hội thảo diễn ra tại TP HCM sáng 21/4, tiến sĩ Vũ Thành Tự Anh (Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright) cũng dự báo CPI cả nước tháng 4 tăng khoảng 3%.

Diễn biến CPI giai đoạn 1996 - 2010 cho thấy lạm phát thường giảm vào tháng 4. Số liệu: GSO Nếu những dự báo này trở thành sự thực, đây sẽ là mức tăng CPI theo tháng cao nhất 15-16 tháng trở lại đây. Biến động của chỉ số này kể từ năm 1996 trở lại đây cũng cho thấy chưa có tháng 4 nào CPI lại tăng cao đến vậy. Ngay cả với năm lạm phát đỉnh cao 2008, chỉ số giá tiêu dùng tháng 4 của cả nước cũng chỉ tăng 2,2% (khi đó, CPI Hà Nội và TP HCM tăng lần lượt 1,49% và 1,82%).
Năm 2011, chỉ số giá tiêu dùng 3 tháng đầu năm lần lượt tăng 1,74%, 2,09% và 2,2%. Nếu CPI tháng tư tăng 3%, đồ thị giá sẽ tiếp tục xu hướng leo thang, thay vì giảm mạnh trong tháng 4 như thông lệ những năm trước. Theo một số chuyên gia, điều này rất đáng quan ngại bởi áp lực tăng giá nguyên liệu đầu vào trên thị trường quốc tế từ nay đến cuối năm được dự báo là rất lớn.
Chia sẻ quan điểm này, tiến sĩ Vũ Thành Tự Anh cho rằng lạm phát hiện nay tại Việt Nam chủ yếu do chi phí đẩy (giá điện, xăng dầu, chi phí vốn…) và nhiều khả năng sẽ còn kéo dài do những biến động khó lường từ cả trong nước lẫn thế giới.
“Không giống như những năm trước, khi giá cả chỉ chịu tác động của Tết và một số yếu tố mang tính mùa vụ, đầu năm nay, nhiều yếu tố tăng giá cùng lúc được bung ra như việc điều chỉnh tỷ giá, tăng giá điện, than… Sắp tới còn có việc tăng lương, rồi những biến động kinh tế thế giới. Do vậy, sẽ quá lạc quan nếu kỳ vọng giá cả có thể giảm ngay”, chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan nói thêm.
Ở thời điểm tháng 3, nhiều chuyên gia trong nước cho rằng lạm phát có thể dịu lại sau quý II. Hai chuyên gia Phạm Chi Lan và Vũ Thành Tự Anh cùng cho rằng hiện tại rất khó để có thể xác định “điểm rơi” của lạm phát sẽ chuyển dịch đi bao nhiêu tháng nữa. Tuy nhiên, cả hai chuyên gia đánh giá cơ quan quản lý đang đi đúng hướng đối với các giải pháp bình ổn đã được đề ra.
“Nếu Chính phủ kiên quyết giữ trạng thái chính sách thắt chặt từ nay đến quý III thì lạm phát sẽ bớt dần từ cuối quý III đến đầu quý IV”, tiến sĩ Tự Anh nhận định.
Theo tiến sĩ Tự Anh, mức độ hiệu quả của các giải pháp đề ra sẽ phụ thuộc lớn và mức độ “kiên định” của các cơ quan thi hành chính sách. Lấy ví dụ về năm 2008, khi Việt Nam cũng có lạm phát cao, cũng thắt chặt tiền tệ, giảm đầu tư… ông Tự Anh cho rằng kết quả khi đó không được như mong đợi vì tài khóa và tiền tệ đã nới lỏng quá sớm khi CPI có dấu hiệu thuyên giảm.
“Tôi cho rằng mục tiêu 7% năm nay chắc chắn không đạt được. Nếu chính sách tiền tệ, tài khóa tiếp tục thắt chặt thì lạm phát sẽ khoảng 10%. Còn nếu không có thể cao hơn nữa”, chuyên gia này nói thêm.

Lạm phát tại Việt Nam tác động rất lớn tới đời sống của người lao động nghèo. Ảnh: Hoàng Hà Trao đổi với VnExpress.net, chuyên gia kinh tế Trần Sĩ Chương (Chủ tịch Quỹ Đầu Tư TranInvest) cho rằng để giải quyết câu chuyện lạm phát ở Việt Nam, bên cạnh những giải pháp trước mắt nêu trên, cơ quan quản lý cần có những giải pháp “dài hơn” hơn để khắc phục những yếu kém của nền kinh tế.
Chia sẻ khá nhiều quan điểm với Tiến sĩ Vũ Thành Tự Anh, ông Chương cũng cho rằng lạm phát tại Việt Nam có tính khứ hồi: “đến nhanh, đi ngắn và quay lại ngay”. Nguyên nhân chủ yếu của hiện tượng này là do những mâu thuẫn cơ bản của nền kinh tế (hiệu quả sử dụng vốn, công nghệ, chất lượng và năng suất lao động…) không được giải quyết tận gốc.
Theo ông Chương, trong 3 năm trở lại đây, Trung Quốc giữ tỷ lệ tăng trưởng tín dụng và cung tiền xấp xỉ 20%, còn Việt Nam là 33-35%. Như vậy nền kinh tế đã hấp thụ lượng vốn quá lớn để tạo ra tốc độ tăng trưởng chỉ bằng 2/3 của Trung Quốc. Điều này càng tạo ra nguy cơ lạm phát khứ hồi ngay sau khi được "chữa trị" bằng các giải pháp tình thế.
Cũng theo các chuyên gia kinh tế, do các nhóm hàng lương thực - thực phẩm, giao thông, giáo dục, y tế... co cơ cấu lớn trong rổ hàng hóa tính CPI, nên lạm phát tăng cao sẽ tác động trực tiếp đến túi tiền, chi tiêu người lao động và an sinh xã hội.
“Một người thu nhập danh nghĩa không đổi trong 3 năm qua thì hiện thu nhập thực của họ đã giảm 50%. Cộng với sức ép giá cả ở hàng loạt mặt hàng thì gánh nặng đảm bảo mức sống, phúc lợi cho người dân, đặc biệt là ngưỡng nghèo, cận nghèo sẽ là bải toán lớn đối với cơ quan quản lý trong 6-7 tháng cuối năm”, Tiến sỹ Vũ Thành Tự Anh nhận định.

AQ hay không thì bác cứ chờ xem BDS có xuống cho bác mừng hay không, đừng vội nóng. Khi chỉ trích, gán ghép nguời khác là nguy hiểm, AQ, trẻ con.. hay đại loại thế .. trong lúc nói chuyện là chứng tỏ mình đã yếu thế và mất bình tĩnh

Ah, tôi tranh luận bằng logic, con số và phân tích. Bác thì vào nhổ toẹt câu k có giá trị gì (tôi nói không có giá trị gì vì lịch sử đã quá nhiều người ngồi đỉnh bất động sản tại các quốc gia khác rồi, và mỗi lần ở trên đó họ đều ca điệp khúc "dân nở ra nhưng đất không nở ra, nước tao khác hết tất cả các nước khác"). Tôi là người có nhà trong nội thành Hà Nội nên không việc gì phải chim lợn để mua này mua kia cả. Đơn giản tôi đang muốn tranh luận về một vấn đề. Kết quả thì không ai nói trước được, nhưng đã tranh luận thì nên dùng logic, phân tích và đặc biệt phải có cái nhìn khách quan. Nếu bác là cao thủ muốn đóng góp cho topic thì cũng nên dựa trên các yếu tố đó để viết bài của mình

Bác phân tích có lý nhưng tôi thấy bác có thể nên xem lại phần "kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ". Vĩ mô của VN có qúa nhiều vấn đề trong 5-7 năm gần đây để có thể coi là "mạnh mẽ": tăng trưởng nhưng lạm phát cao, tỷ giá luôn bất ổn, tăng trưởng nhưng không tập trung vào sản xuất kinh doanh (bằng chứng là công nghiệp và công nghệ vẫn rất yếu kém trong 10 năm trở lại) trong khi đó BDS tăng gấp nhiều lần so với tăng trưởng, so với giá vàng. Một bộ phận trong xã hội đăng ký kinh doanh công ty sản xuất nhưng thực ra đầu tư bất động sản. Các nhà đầu tư vào các doanh nghiệp sản xuất cũng phần lớn quan tâm tới tài sản bất động sản. Tất cả các yếu tố đó góp phần đẩy giá lên trời và làm lợi cho một bộ phận nhỏ nhưng hại cho cả nền kinh tế

Vâng, em không biết là câu của em là không có giá trị với bác . Em nghĩ là có giá trị với một số members, và thấy bác mời góp ý kiến thì em mới dám tham gia một câu ngắn, vì sợ trình không cao, viết dài các bác nhận ra. Nhưng em xin thề với bác là em viết ra với sự nhẹ nhàng nhất chứ không hề "nhổ toẹt" bác ạ

Người có nhu cầu ở thì lấy đâu ra tiền mà mua - người có tiền mua thì thường cũng rủng rỉnh vài căn rồi