BĐS HN vẫn là kênh chú ẩn an toàn.. dòng tiền cuồn cuộn đổ vào xây hạ tầng, dòng người lũ lượt về th

Dự án Nam An Khánh: Chỉ... béo cò!
20/04/2011 16:28:57

​

(ĐTCK-online) Dự án Khu đô thị mới Nam An Khánh nằm trên Đại lộ Thăng Long, thuộc xã An Khánh, huyện Hoài Đức, Hà Nội, cách Trung tâm Hội nghị quốc gia 5 km, đã được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) giao cho CTCP Đầu tư Phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (Sudico) làm chủ đầu tư từ năm 2008. Sau gần 3 năm, qua nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, đến nay dự án vẫn chưa được UBND TP. Hà Nội phê duyệt quy hoạch 1/500, nhưng đã được chia nhỏ để bán cho nhiều nhà đầu tư thứ cấp. Qua những vụ mua bán đó, các nhà đầu tư thứ cấp đã kiếm lời hàng trăm tỷ đồng qua nhiều vòng mua đi, bán lại mà không đầu tư gì thêm.

“Chia năm xẻ bảy”
Theo quy hoạch được phê duyệt, Khu đô thị mới Nam An Khánh nằm ở phía Tây Thủ đô Hà Nội, thuộc địa bàn hai xã An Khánh và An Thượng, huyện Hoài Đức. Dự án này có diện tích sử dụng đất là 288,8 héc-ta, trong đó có 33,68 héc-ta đất hỗn hợp. Sau đó, Sudico đã tách phần đất hỗn hợp này ra và thiết kế thành Dự án Khu chung cư cao cấp, dịch vụ hỗn hợp - Khu đô thị Nam An Khánh.
Theo chủ đầu tư, dự án Khu chung cư cao cấp, dịch vụ hỗn hợp - Khu đô thị Nam An Khánh là một khu phức hợp dịch vụ tầm cỡ quốc tế, bao gồm khu thể thao, giải trí, chung cư cao cấp, cao ốc văn phòng, trung tâm hành chính, ngân hàng... với một môi trường sinh thái hấp dẫn theo xu thế bền vững, phù hợp với cảnh quan của Khu đô thị mới Nam An Khánh.
Khu chung cư cao cấp, dịch vụ Hỗn hợp - Dự án Khu đô thị mới Nam An Khánh có tổng diện tích đất quy hoạch là 33,68 héc-ta, trong đó trừ 6,2 héc-ta đất đường giao thông, 27,5 héc-ta đất hỗn hợp, còn lại được chủ đầu tư chia làm 7 lô với nhiều hạng mục khác nhau, trong đó giá trị nhất là lô HH3 dành cho tổ hợp chung cư cao cấp, dịch vụ vui chơi giải trí với diện tích 5,57 héc-ta.
Vì cần tiền để trả tiền đất của dự án, Sudico đã tiến hành chuyển nhượng lô HH3 cho CTCP Sông Đà - Việt Đức. Để thoát khỏi cái “bóng” của Sudico, CTCP Sông Đà - Việt Đức đã đổi tên dự án thành Diamond Tower. Kể từ đây, lô đất này đã được trao đi đổi lại qua nhiều chủ đầu tư thứ cấp và ở mỗi nơi, lô đất lại bị “biến tướng” đi một chút kèm theo những khoản lợi nhuận kếch xù cho mỗi chủ đầu tư.

Mua bán tràn lan
Đầu tiên là việc CTCP Sông Đà - Việt Đức liên danh với CTCP Bất động sản tài chính dầu khí Việt Nam (PVFC Land) để thực hiện dự án. Ngay lập tức, dự án được đổi tên thành Khu chung cư cao cấp, dịch vụ hỗn hợp dầu khí. Tuy nhiên, dự án vẫn chưa thể khởi công vào năm 2010 như dự kiến.
Tại ĐHCĐ của PVFC Land vừa qua, ông Hoàng Hữu Tâm, Tổng giám đốc Công ty cho biết, dự án bị chậm khởi công công trình do thay đổi chủ trương đầu tư, PVFC Land phải chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp cho các đối tác khác là CTCP Đầu tư xây lắp dầu khí IMICO. Vụ chuyển nhượng này PVFC Land đã thu về hơn 207 tỷ đồng, mang lại khoản lợi nhuận trước thuế 95 tỷ đồng.
Tuy nói là chuyển nhượng toàn bộ dự án, nhưng PVFC Land vẫn giữ lại 200 căn hộ chung cư tại đây và đã đầu tư 47,76 tỷ đồng trong năm 2010 để triển khai dự án. Kế hoạch năm 2011, PVFC Land tiếp tục đổ 82,8 tỷ đồng đầu tư vào dự án này với mục tiêu hoàn thành quy hoạch 1/500 để khởi công công trình vào quý III/2011.
Cùng tham gia đầu tư vào dự án này còn có CTCP Đầu tư xây dựng Vinaconex-PVC, một công ty con của Tổng CTCP Xây lắp dầu khí Việt Nam. Năm 2010, Vinaconex-PVC đã đầu tư hơn 101 tỷ đồng để “mua lại” 2 tòa nhà cao tầng trong dự án. Ông Nguyễn Thanh Quỳnh, Chánh văn phòng Vinaconex-PVC cho biết, Công ty cũng đang khẩn trương hoàn thiện các thủ tục pháp lý để khởi công công trình trong thời gian tới.
Mới đây, ông Phan Ngọc Diệp, Chủ tịch HĐQT Sudico cho biết, việc điều chỉnh quy hoạch 1/500 của dự án Nam An Khánh đã được trình UBND TP. Hà Nội. Còn ông Lương Ngọc Lân, Chủ tịch HĐQT PVFC Land cho biết, đang hoàn tất quy hoạch 1/500 cho dự án Khu chung cư cao cấp, dịch vụ hỗn hợp - Dự án Khu đô thị mới Nam An Khánh.
Mặc dù cả hai dự án trên đều chưa có đầy đủ thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công xây dựng, nhưng thời gian qua trên thị trường bất động sản, các sản phẩm đã được chào bán tràn lan với giá cả ngày càng tăng. Việc bán “lúa non” tại dự án này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua. Quy định đã ban hành, nhưng việc chấp hành của các bên liên quan ra sao? Trách nhiệm làm sáng tỏ vấn đề này thuộc về các ngành chức năng TP. Hà Nội.

Minh Nhật​

Thị trường bất động sản: Lại “chết” vì tin đồn
19/04/2011 09:53:29

Ngổn ngang công trường đường dẫn cầu Nhật Tân (đầu phía Đông Anh) - Ảnh: Đức Minh​

(ĐTCK-online) Thời gian qua, trước thông tin có khoảng 12 trường đại học sẽ phải di dời khỏi nội thành Hà Nội ra huyện Sóc Sơn; hay việc dự án cầu Nhật Tân vượt sông Hồng đang được triển khai, đã dấy lên một cơn "sốt" đất cục bộ tại Sóc Sơn và Đông Anh. Giống như cơn sốt đất Ba Vì hồi tháng 5/2010, đất Sóc Sơn, Đông Anh sau một thời gian bị đẩy giá lên hiện đã có dấu hiệu chững lại, giá giảm và giao dịch chậm.

Bán tháo
Sau khi có tin đồn một số trường đại học, cao đẳng trong nội thành Hà Nội đã được Sở Giáo dục và Đào tạo Hà Nội dự kiến đưa lên Sóc Sơn, theo tìm hiểu của ĐTCK, giá đất ở hầu hết các xã thuộc huyện Sóc Sơn như Tân Minh, Minh Trí, Minh Phú, Hiền Minh, Đức Hòa... đều tăng mạnh so với cuối năm 2010. Một mảnh đất đẹp, gần quốc lộ giá từ 18 - 20 triệu đồng/m2, trong làng giá từ 10 - 12 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, tại thời điểm hiện tại, giá đất tại các khu vực này đã chững lại. Cụ thể, đất khu vực xã Minh Trí giá chỉ xấp xỉ 4,5 triệu đồng/m2. Còn tại xã Minh Phú, giá đất dao động trong khoảng 2,5 - 4 triệu đồng/m2. Theo phản ánh của người dân, hiện tại nhiều nhà muốn bán nhưng cũng không bán được. Đại diện một văn phòng nhà đất trên Quốc lộ 2 cho biết, thời gian gần đây, lượng nhà đầu tư về đây tìm mua đất không nhiều, giao dịch trầm lắng.
Còn tại huyện Đông Anh, lý do đất tại đây tăng giá là do dự án cầu Nhật Tân vượt sông Hồng, điểm đầu đặt tại khu vực Phú Thượng, quận Tây Hồ, dự án cắt Quốc lộ 5 kéo dài tại nút giao Vĩnh Ngọc rồi đi thẳng theo hướng Bắc, vượt qua sông Thiếp và kết thúc ở điểm giao với đường Nam Hồng, huyện Đông Anh, đang được triển khai. Giá đất nhiều khu vực ở huyện Đông Anh từ cuối năm 2010 cho tới tháng 3/2011 đã tăng vọt.
Xã Vĩnh Ngọc, nơi có con đường dẫn tới cầu Nhật Tân trước đây được rao bán mức giá đất cao nhất của huyện Đông Anh. Khảo sát tại các văn phòng nhà đất quanh khu vực này, đất mặt đường 23 m sát đường dẫn lên cầu Nhật Tân có giá 80 triệu đồng/m2, đất trong làng mặt ngõ rộng 8 m có giá 60 triệu đồng/m2, đất mặt ngõ rộng 3 - 4 m cạnh chân cầu có giá 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khi có thông tin hướng đường dẫn cầu Nhật Tân thay đổi, hàng chục người trót ôm đất quanh khu vực này đang tìm cách "đẩy" đi với giá rẻ, nhưng cũng không thành công.
Khi được hỏi về quy hoạch cầu Nhật Tân, ông Lê Xuân Bình, Trưởng phòng Quản lý đô thị huyện Đông Anh cho biết, đúng là đang có làn sóng bán tháo đất tại khu vực đường dẫn cầu Nhật Tân. Bởi theo quy hoạch cũ, hướng cầu Nhật Tân rẽ theo bên phải, thì quy hoạch mới, hướng đó lại chuyển sang bên trái. Nhiều người "đi tắt đón đầu" giờ đang phải bán tháo khi trót ôm hàng chục lô đất ven đường.

Thủ thuật của "cò"
Lý giải về cơn sốt đất trong thời gian gần đây, các chuyên gia bất động sản cho rằng, Đông Anh là một trong những huyện có vị trí đắc địa, bởi nằm giữa nội thành Hà Nội và sân bay Nội Bài, thuận tiện cho giao thông và phát triển cơ sở hạ tầng. Theo quy hoạch, từ trung tâm TP Hà Nội sang Đông Anh sẽ hình thành 3 cây cầu mới là Nhật Tân, Đông Trù và Tứ Liên. Khi ba cây cầu được hoàn thành, từ Đông Anh vào trung tâm thành phố chỉ mất khoảng 20 phút đi xe máy. Vì vậy, việc đất ở khu vực này lên giá cũng là chuyện bình thường
Tuy nhiên, một cán bộ Phòng Quản lý đô thị huyện Đông Anh cho rằng, giá đất tại đây đang tăng một cách bất thường, thậm chí là quá nóng, trong khi hạ tầng giao thông vẫn còn rất ngổn ngang. Cụ thể, cầu Nhật Tân ít nhất ba năm nữa mới có thể hợp long, trong khi hạ tầng xã hội tại các làng xã xung quanh vẫn chưa phát triển.
Theo vị cán bộ này, đây vẫn là thủ thuật "kích" giá của những người môi giới, "cò đất" mà thôi. Và người chịu thiệt thòi vẫn chính là người mua đất sau cùng, nếu người mua không tỉnh táo sẽ mắc bẫy của cò đất.
Đối với cơn sốt đất tại Sóc Sơn, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định, giá đất ở Sóc Sơn đột ngột tăng cao phần lớn do những nhà đầu tư dùng chiêu giả vờ mua - bán làm nhiễu thị trường. Thực chất, dân cư trong xã bán đất rất ít. Còn thông tin quy hoạch chỉ là cái cớ để dân đầu cơ bất động sản "thổi" giá kiếm lời.
Các chuyên gia bất động sản cảnh báo, nếu chạy theo tin đồn "sốt đất" ở Sóc Sơn, Đông Anh vừa qua, người mua rất dễ bị mắc kẹt do tính thanh khoản thấp. Thực tế, nhiều người đã không quên được cơn sốt đất tại Ba Vì do giá đất đã bị các "cò" thổi lên nhờ thông tin quy hoạch thủ đô hồi năm ngoái. Hậu quả là cho đến bây giờ, nhiều nhà đầu tư vẫn đang "dở khóc, dở cười" vì không bán được.

Minh Nhật​

Biệt thự bỏ hoang có thể bị thu thuế
21/04/2011 14:41:40

Hà Nội có khoảng 700 căn biệt thự bỏ hoang như thế này​

Ngày 21/4,theo tin từ Bộ Tài chính, các cục, vụ liên quan của bộ này đang được giao nghiên cứu để làm tờ trình đề xuất Chính phủ việc thu thuế đối với các chủ đầu tư có biệt thự bỏ hoang.
Hiện nay, riêng tại Hà Nội có khoảng 700 biệt thự bỏ hoang.

Thực tế, hiện nay chưa có tiền lệ quy định về thu thuế với các biệt thự, chung cư bỏ hoang cho nên, bộ Tài chính trước mắt đề xuất xin ý kiến các thành viên uỷ ban Thường vụ Quốc hội, sau đó Chính phủ sẽ ban hành nghị định và bộ Tài chính sẽ xây dựng thông tư hướng dẫn về chủ trương này.

“Việc tính thuế với nhà, biệt thự bỏ hoang là nhằm nâng cao tính sử dụng và quản lý có hiệu quả”, nguồn tin từ bộ Tài chính cho biết. Bộ Tài chính xác định việc tính thuế này không phải để tăng thu cho ngân sách cho nên mức thuế sẽ được xây dựng hợp lý căn cứ vào điện kiện cụ thể. “Đối với các trường hợp dự án có khả năng hoàn thành và có cơ sở hạ tầng như điện, nước, viễn thông... đảm bảo mới bắt đầu đánh thuế. Mức thuế dự kiến ban đầu là 2-3%/năm”,

Qua kết quả kiểm tra mới đây của cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (bộ Xây dựng) cùng sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, trong số gần 2.700 căn biệt thự tại các huyện nội ngoại thành khu vực Hà Nội, có 1.743 căn đã được sử dụng, chiếm khoảng 65%. Số còn lại chưa đưa vào sử dụng, nhiều căn hiện còn ở tình trạng xây thô, bỏ hoang (khoảng 700 biệt thự). Có không ít dự án dù đã được phê duyệt 7 năm vẫn chưa hoàn thiện.

Theo SGTT ​

Cùng lắm thì hoàn thiện mặt tiền vấn đề gì đâu?. Nhà mình mua bên Hoàn Sơn , Bắc Ninh cũng thế, chưa thấy nói năng gì cả

Thời điểm vàng cho cung - cầu gặp nhau


Lĩnh vực nhà đất, xây dựng đang có dấu hiệu phục hồi cho nên người ta quay lại đầu tư BĐS là tất yếu. Chính phủ mong muốn số lượng giao dịch nhà đất tăng lên nhưng không mong giá bán tăng.

Trả lời câu hỏi “thị trường BĐS ấm dần lên, liệu có phải là dấu hiệu nhiều nhà đầu tư đang quay trở lại?”, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam phân tích: Thị trường nhà đất có sự trầm lắng một thời gian do tác động của suy thoái kinh tế, thu nhập của người dân giảm đi và do người dân có tâm lý chờ đợi. Đến nay nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực nhà đất, xây dựng đang có dấu hiệu phục hồi cho nên người ta quay lại đầu tư BĐS là tất yếu. Chính phủ mong muốn số lượng giao dịch nhà đất tăng lên nhưng không mong giá bán tăng. Tuy nhiên khi cung cầu còn có sự chênh lệch thì giá bán cũng tăng lên ở mức độ nhất định.

Còn theo nhận định của các chuyên gia BĐS thời điểm này thị trường chứng khoán đang lao dốc, thị trường vàng, USD bị siết chặt nên BĐS là kênh an toàn cho dòng vốn của nhà đầu tư. Khác với thị trường BĐS TP.HCM tổng dư nợ ngân hàng cho BĐS Hà Nội chiếm tỷ lệ thấp (khoảng 16%). Nói cách khác, các nhà đầu tư BĐS ở Hà Nội không phụ thuộc vốn vay ngân hàng nên những biến động tiền tệ ảnh hưởng không đáng kể đến quyết định đầu tư, trong đó có kể đến tính thanh khoản của sản phẩm.

Theo ông Phạm Thanh Hưng - Tổng giám đốc Tập đoàn kinh doanh và dịch vụ BĐS Thế Kỷ thì 3 tháng đầu năm 2011 và kể cả Tết, trong khi thị trường BĐS TP.HCM trầm lắng, có dấu hiệu hạ giá thì Hà Nội vẫn luôn có “sóng” trong đó vai trò của những nhà đầu tư nhỏ lẻ có vai trò quyết định. Nguyên nhân cơ bản là nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam hiện đang rất cao. Về lâu dài thị trường nhà đất vẫn là một thị trường sôi động và được người dân chú ý. Nhưng trên thực tế, việc mua bán nhà đất của dân ta còn chạy theo tâm lý phong trào, không dựa trên sự tư vấn, phân tích... nên dễ bị rủi ro.

Ông Hưng cho rằng sự mở bán ồ ạt các dự án trong cùng thời điểm với những thông tin công khai, mua bán thuận lợi tại thị trường Hà Nội như hiện nay là tín hiệu tốt cho một thị trường lành mạnh, người tiêu dùng có cơ hội tiếp xúc trực tiếp với sản phẩm chào bán, trái với thói quen rất sai lầm của người Bắc từ trước đến nay thường chuộng sự “mập mờ” thông tin, thích phải chạy vạy, xin xỏ khó khăn mua bán... thì mới tin là dự án hấp dẫn, dễ sinh lợi nhuận.

Xin đưa ra một dẫn chứng: Liên tiếp trong tháng 3/2011 Tập đoàn Nam Cường đã mở bán 2 dự án chung cư là “Chung cư CT1 - KĐTM Cổ Nhuếë” và “ Chung cư CT7 Lê Văn Lương Residentials - KĐTM Dương Nội, Hà Đông, Hà Nội”. Tổng số căn hộ chào bán của 2 dự án là trên 700 căn, mức giá trung bình 22 - 23,5 triệu đồng/m2. Chưa rõ số lượng căn hộ trên được thị trường tiếp nhận ra sao nhưng theo thông báo của sàn giao dịch BĐS Nam Cường, khoảng giữa tháng 4/2011, Tập đoàn này tiếp tục tung ra thị trường 380 căn hộ thuộc các tòa HH2 D, E - KĐTM Dương Nội, Hà Nội với giá trung bình 22 triệu đồng/m2.

Hiện tại, ngoài Chung cư CT1 - Cổ Nhuế đã hoàn thành phần thô, đang trong giai đoạn hoàn thiện thì các dự án thuộc KĐTM Dương Nội mở bán đợt này đều đã thi công xong móng, đang triển khai thi công tầng hầm. Đây không phải là trường hợp hy hữu mà qua tổng hợp đánh giá, cuối quý I sang quý II/2011 được các chủ đầu tư chọn là thời điểm thuận nhất để bung các sản phẩm mở bán, các dự án khởi công xây dựng.

Một bằng chứng điển hình là dự án Khu căn hộ Rừng Cọ thuộc dự án KĐT sinh thái Ecopark của Cty CP Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) trong 2 ngày đầu mở bán đã có hơn 2 nghìn lượt khách đến tham quan tìm hiểu chính sách mua căn hộ và nhiều hợp đồng ký kết thành công.

Ông Bùi Tiến Hùng - Phó tổng giám đốc (Vihajico) nhận định khách mua căn hộ Rừng Cọ đợt này chủ yếu thuộc 2 nhóm chính: Các gia đình có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư cá nhân.

Các chuyên gia kinh tế thì cho rằng, lý do khiến các nhà đầu tư đua nhau mở bán là vì thời điểm này cũng đã đến lúc các dự án đủ điều kiện huy động vốn. Không một DN nào đầu tư BĐS mà không dùng tới vốn ngân hàng. Nhiều DN chấp nhận vay với lãi suất cao nên khi có điều kiện bán sớm để thu hồi vốn là không chậm trễ. “Khó khăn trong vay vốn tín dụng, đặc biệt là nguồn vốn vay trung và dài hạn dẫn đến các chủ đầu tư thiếu vốn triển khai nên việc bán ra để huy động vốn khách hàng cũng là bài toán của DN” - chủ đầu tư một dự án BĐS nói.

“Bong bóng“ BĐS ở Việt Nam liệu có “nổ“?


Với tỷ lệ cho vay BĐS khoảng 12- 15% trên tổng dư nợ, tức khoảng 240.000 tỷ đồng, giả sử đổ vỡ thì ngay cả ngân hàng lớn cũng gặp khó khăn chứ đừng nói ngân hàng nhỏ. Vấn đề là bong bóng BĐS ở Việt Nam đã nổ chưa, bao giờ nổ?”

TS Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia đặt vấn đề.

Diễn biến trái chiều

TS Lê Xuân Nghĩa cho biết, nghiên cứu chính thức của Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia cho thấy cầu BĐS vẫn tiếp tục gia tăng, nhưng có sự khác biệt về phân khúc. Cầu mạnh nhất là chung cư mi ni nhưng hiện nay chưa có khung pháp lý về vấn đề này (Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia đã báo cáo Chính phủ). Tiếp đến là nhà bình dân. Hiện tượng đầu tư lướt sóng cũng bắt đầu tăng mạnh, thể hiện số người tham gia tăng mạnh, thanh khoản tăng, tín dụng ngân hàng cho BĐS cũng tăng lên. Theo thống kê, trong tín dụng BĐS, TP.HCM chiếm 50%, Hà Nội chỉ chiếm 20%, còn lại là các địa phương khác.

“Điều này chứng tỏ cung nhà ở TP. HCM tăng rất mạnh trong thời gian qua và hiện tại, cung đã lớn hơn cầu. Trong khi đó, Hà Nội là trung tâm kinh tế, chính trị của cả nước tín dụng BĐS chỉ chiếm khoảng 20%, thêm vào đó làn sóng nhập cư từ các tỉnh đổ về Hà Nội, do vậy cung nhỏ hơn cầu cũng là điều tất yếu…”- ông Nghĩa phân tích.

Con số này cũng cho thấy, tại TP.HCM thanh khoản thực tế là yếu, trong khi Hà Nội thanh khoản cá nhân lớn (ít vay vốn ngân hàng đầu tư cho BĐS). Cũng theo TS Lê Xuân Nghĩa, hiện làn sóng đầu cơ ở Hà Nội đang lớn, giá nhà ở Hà Nội mặc dù đang cao nhưng xu thế giá vẫn tiếp tục tăng cao, trong khi đó giá nhà TP.HCM đang có xu hướng giảm. Thực tế, một căn hộ chất lượng như nhau, vị trí cách trung tâm thành phố tương đương nhưng giá ở TP.HCM chỉ bằng một nửa Hà Nội.

Một đặc điểm nữa của thị trưởng BĐS Việt Nam hiện nay là phân khúc thị trường nhà cho thuế vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn, tỷ lệ căn hộ cho thuê bỏ trống tiếp tục tăng.

“Dầu sao thì đây vẫn là thị trường đang được quan tâmn hiều nhất”- TS Nghĩa khẳng định. Ông Nghĩa cũng cho rằng dự kiến trong tháng 5 này Hà Nội sẽ rà soát lại các dự án và khả năng sau tháng 5, nhiều dự án sẽ bùng nổ, khả năng thị trường sẽ còn nóng lên. ”Có thể phải đến 2013- 2014 thì thị trường BĐS của Hà Nội mới diễn ra tình trạng như TP.HCM hiện nay…”- ông Nghĩa dự báo.

Không dễ “nổ”

“Chính phủ đang xây dựng chiến lược nhà ở, bắt đầu đề cập đến vấn đề tài chính nhà ở, nhưng thực sự chúng ta chưa có chính sách tài chính nhà ở. Chiến lược tuy có đề cập nhưng không rõ ràng, rất chung chung. Do đó, thị trường BĐS Việt Nam còn biến động dài hạn, phó mặc cho thị trường dầu cơ, lướt sóng…”, ông Nghĩa nhận định.

Tuy nhiên, vấn đề khiến các nhà hoạch định chính sách và người dân quan tâm là liệu bong bóng BĐS của Việt Nam có nổ không và vào lúc nào?. “Chúng tôi đã đặt đề bài này cho các chuyên gia và không có câu trả lời. Tuy nhiên, qua kinh nghiệm trên thế giới cùng trao đổi với các chuyên gia quốc tế, phải có điều kiện nhất định thì bong bóng BĐS mới nổ được”, ông Nghĩa nói.

Ba điều kiện được chỉ ra là thu nhập bình quân đầu người phải cao (trên 5.000 USD/người/năm); Có tốc độ tăng trưởng GDP cao và liên tục trong nghiều năm; Phụ thuộc vào chính sách tiền tệ/nền tảng tài sản (bản thân tài sản tạo ra tăng trưởng).. Tuy nhiên, xét 3 điều kiện đó, Việt Nam còn lâu mới đạt được và do vậy thị trường BĐS Việt Nam chưa nổ ngay được và đây vẫn là kênh được lựa chọn để đầu tư, ít ra trong khoảng một chục năm nữa…

Đất Hà Nội còn tăng

Có mấy vần đề là nguyên nhân tăng giá đất Hà Nội:

1. Hà Nội mở rộng hơn 6 triệu dân nhưng quy hoạch đô thị rời rạc tự phát và luôn thiếu đồng bộ nên việc tăng gia cục bộ một số nơi có định hướng quy hoạch là tất yếu.

2. Dân khá giả tại các Tỉnh lân cận Hà Nội có thói quen mua nhà cho con em ăn học tại Thủ đô vừa sinh lợi (mua xong đã có lãi) vừa có của để giành cho con đã gây thêm sức ép lớn về cầu (nếu mở cuộc tổng điều tra sẽ thấy những cọn số giật mình) trong khi nguồn cung có hạn.

3. Thủ tục Hành chính để có một Dự án tại Hà Nội quá phức tạp và mất nhiều công sức cũng đã đẩy giá đầu vào của Dự án tăng chóng mặt.

4. Việc mù mờ thông tin Quy hoạch và thay đổi chính sách liên miên tạo cho giới đầu cơ buôn đất làm mưa làm gió và người dân thì luôn theo tâm lý bầy đàn.

5. Cú dội bom trong Quý I/2011 là thông tin nhà Chung cư chỉ có quyền sử dụng 50 năm (dự thảo trình Chính phủ của Bộ Xây dựng) đã làm tâm lý người dân lo sợ tạo một cú hích lớn trong tháng 3 và tháng 4/2011.

( lê quốc trung )

Đất nền Hà nội nói riêng và bất động sản Hà Nội nói chung tại sao lại có sức sống lớn đến như vậy trong khi tình hình tại TP HCM thì hoàn toàn ngược lại. Nguyên nhân của vấn đề này một phần còn là do văn hóa vùng miền, người miền Bắc thường quan niệm mua nhà đất là đầu tư lâu dài, hơn nữa người miền Bắc thường hướng con cái theo con đường học hành nên mong muốn được nhập cư về Hà Nội để con cái sau này có điều kiện học hành tốt hơn là điều hầu như gia đình người Bắc nào ở các tỉnh cũng mong muốn, nếu không có điều kiện thì thôi còn nếu có điều kiện họ đều sẽ tìm cách chuyển về Hà Nội.

Ngược lại đối với người miền Nam quan niệm họ khác, những người có điều kiện ở các tỉnh (giàu có từ cà phê, cao su, nuôi trồng thủy sản...) họ ít có nhu cầu chuyển về TP HCM sinh sống và cũng muốn hướng con cái theo nghề của gia đình thay vì cho con về TP HCM theo nghiệp học hành.

Chính vì quan điểm đó có thể thấy người nhập cư về Hà Nội đa phần là người có điều kiện (kinh tế, kiến thức học hành...) trong khi nhập cư về TP HCM đa phần là người dân khó khăn từ khắp các tỉnh tụ hợp về làm nghề kinh doanh buôn bán nhỏ lẻ, do đó nhu cầu của họ chỉ là nhà giá rất rẻ (một vài trăm triệu) còn nếu nhà tiền tỷ thì rất ít người có khả năng nên thị trường nhà cao cấp ở TP HCM tương đối khó phát triển và rất nhanh bão hòa do không có được sự hậu thuẫn đáng kể của người nhập cư giàu có.

( Quốc Hưng )

vì sao đất nền Hà nội sốt ư ?

Các nhà phân tích bây giờ nhiều như lá mùa thu , kể cả thị trường chứng khoán . Đơn giản , nếu có tiền bạn đầu tư vào cái gì bây giờ ? thực tế là vàng và ngoại tệ hết cửa nhảy nhót phi mã như trước , gửi tiết kiệm thì chỉ dành cho những người hề hưu hoặc tiền tạm thời nhàn rỗi không muốn giữ nó trong nhà , căn hộ chung cư thì đã bão hoà vì tính ra cũng đắt mà tính thanh khoản không cao .

Đất nội thành kiểu gì cũng đắt vì nó chỉ có vậy mà người có kinh tế ở các tỉnh cũng hướng về HN mua đất , người thì mỗi năm một đông thêm chứ đất có đẻ ra được đâu ? Chẳng biết các nhà vĩ mô tính toán thế nào về CPI chứ tiền đồng chỉ thấy mất giá .Vậy bạn sẽ đầu tư vào cái gì ? chỉ có đất nền HN là lựa chọn sáng sủa hơn cả cho dù có "ngủ " kiểu gì đi nữa .

( vi lê )

Bây giờ còn ai mua nhà chung cư, CHCC

Kể cả khi kinh tế bất ổn, thì ngoài vàng ra đất nền vẫn là kênh bảo toàn vốn hiệu quả nhất.

Trong vòng năm năm trở lại đây, CHCC đã thể hiện tốt "vai trò lịch sử" của mình trong quá trình phát triển thị trường BĐS của VN. Nhưng khi các chủ đầu tư chạy theo xu thế trên thế giới bỏ qua các nhu cầu to lớn hiện hữu đã cho thấy một tương lai của phân khúc này. Bên cạnh đó là tâm lý "đất ngày càng ít đi", rồi thì sợ ở trên cao vì hoả hoạn, động đất cho đến sợ phí sinh hoạt ....

Đất nền thì sao? đầu cơ cũng rất nhiều, nhưng hầu hết là nhu cầu thực để ở, để dành. Có mảnh đất "cắm rùi" là yên tâm, đất của ta thì ta thích nhà diện tích bao nhiêu cũng được. Ít lời vậy thôi, nhưng Đất vẫn là nhất.

( GoldBee )