Có hay không sự sụp đổ của TT bất động sản

Thực ra, năm 2008 và 2009 BDS cũng sắp tèo thì gặp được phao đó là thời gian ấy cả thế giới tung ra hoạt loạt gói cứu trợ nền kinh tế và Việt Nam cũng đã tung ra gần 6 tỷ đô cùng với hàng loạt các giải pháp như miễn, giảm thuế, lãi xuất ưu đãi. Tuy nhiên, năm 2011 và 2012 thì BDS chắc chắn sẽ không có cơ may nữa bởi vì Chủ trương của Chính phủ là phải giảm giá BDS bằng mọi giá thì mới có cơ cứu được nền kinh tế này.

Em không có ý định bình luận giá BDS sẽ lên hay xuống chỉ biết nói một điều rằng không có gì lại không trở về giá trị thực của nó. Đi làm với mấy bác Nhật và Hàn, họ nói BDS của Việt Nam bây giờ giống hết hệt họ cách đây 20 năm và người dân thì cứ tự sướng đó là "người còn đẻ được chứ đất làm gì đẻ được" -một suy nghĩ của những con cừu!!!. Thực tế, BDS Nhật và Hàn đã chết thảm.

[-)[-)[-)[-)[-)

CP ra tay sớm thì có thể cứu vãn được.Tình hình ngày càng giống với Thái Lan năm 1997

Sốt' đất Hà Nội - bản sao của Sài Gòn


Cơn 'sốt' đất tại Hà Nội là bản sao của thị trường bất động sản TPHCM cách đây vài năm.

Do vậy, giá đất tại Thủ đô sẽ giảm sau ba năm nữa. Đây là nhận định tại cuộc gặp của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) 3 miền tại Hà Nội mới đây.

​

Giá đất Hà Nội sẽ giảm sau 3 năm

Theo các doanh nghiệp BĐS, mấy năm gần đây, trong khi giá nhà đất TP HCM có xu hướng giảm, Hà Nội lại diễn biến theo chiều hướng ngược lại. Giá đất có những thời điểm tăng từng ngày. Hễ có thông tin hé mở về dự án ở đâu, thị trường ở đó sôi động một cách kỳ lạ.


Không giống như TP HCM, câu chuyện bán hàng của các doanh nghiệp Hà Nội là càng nhỏ giọt thông tin, càng đắt hàng. Theo nhận định của ông Phạm Thành Hưng, đại diện CEN GROUP (Hà Nội), điều đó góp phần đẩy giá nhà đất Hà Nội cao hơn nhiều so với TP HCM.


Ông Hưng lấy ví dụ: Lấy trung tâm của Hà Nội là hồ Hoàn Kiếm và của TPHCM là đường Nguyễn Huệ. Hai mảnh đất ở khu vực có cùng bán kính tính từ trung tâm thành phố với mức tương đồng về hạ tầng xã hội, mảnh ở Hà Nội thường đắt gấp đôi TP HCM. Điều khó hiểu là ngay giá nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà Đông (Hà Nội) vừa qua cũng tới 11 - 12 triệu đồng/m2, cao hơn cả giá nhà ở thương mại xây tại quận Bình Tân và Bình Chánh của TP HCM (chỉ 9 - 10 triệu đồng/m2).


Trong khi đó, dự án nhà ở cho người thu nhập thấp đã được miễn thuế sử dụng đất và thuế thu nhập doanh nghiệp. "Hiện tượng sốt giá của Hà Nội gần đây thực chất là một bản sao của TP HCM cách đây 3-5 năm" - ông Hưng nói. Vì vậy, theo ông Hưng, chỉ 3 năm nữa, giá nhà đất ở Hà Nội sẽ giảm, nhất là khi cơn sốt vừa qua đã hút quá nhiều doanh nghiệp tham gia nguồn cung cho thị trường bất động sản Hà Nội.


Rủi ro


Ông Trần Minh Hoàng- Chủ tịch HĐQT của Vinaland ( TPHCM) ví von giá nhà đất Hà Nội hiện nay giống như "quả cầu lửa" được chuyền tay giữa các nhà đầu tư. "Sẽ rất nguy hiểm khi thị trường lắng đọng"- Ông Hoàng cảnh báo.


Theo ông Hoàng, nhiều dự án bất động sản Hà Nội không rõ ràng về mặt pháp lý nhưng "vẫn giao dịch ầm ầm". Chuyện bán nhà trên giấy, không minh bạch trong mua bán đã nặn ra một thị trường BĐS đầy rủi ro đối với Hà Nội.


Ông Trần Tấn Thiện, Chủ tịch HĐQT Công ty Song Phát (TPHCM) cho rằng, điểm cơ bản để tạo nên một thị trường BĐS Hà Nội khác biệt với TP HCM là nhà đầu tư miền Bắc mua nhà đất bằng tiền dành dụm (rất ít khi vay ngân hàng), còn miền Nam thì ngược lại. Vì vậy, khi có chính sách tiền tệ thắt chặt mới đây, hiệu ứng đối với TP HCM là rất lớn.


Nhiều dự án BĐS của TP HCM giờ đây đang phải bán hòa vốn, thậm chí là chấp nhận lỗ 10 % nhưng vẫn khó khăn. Trong khi đó, thị trường Hà Nội không chịu ảnh hưởng quá nhiều về việc điều chỉnh chính sách này. Kết quả là giá nhà đất vẫn cao ngất ngưởng.


Theo nhận định của nhiều doanh nghiệp, cứ đà này thị trường BĐS Hà Nội sẽ phải đối mặt với cuộc cạnh tranh gắt gao về giá. "Một cuộc cải cách không chỉ về phương thức bán hàng sẽ xảy ra tại thị trường Hà Nội, khi nhiều doanh nghiệp BĐS TPHCM tham gia thị trường Hà Nội" - thành viên HĐQT của một doanh nghiệp đến từ TPHCM nói.


Quyết tâm lành mạnh thị trường


Có mặt tại buổi gặp gỡ trên, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, rất hiếm khi nghe các doanh nghiệp BĐS bộc bạch thẳng thắn như trên. Bởi thông tin trên được xem như khá nhạy cảm trong bối cảnh thị trường Hà Nội đang phát triển nóng.


"Bản thân các doanh nghiệp Hà Nội không hẳn mong muốn điều này"- ông Hà cho biết. Theo ông Hà, thời gian tới Bộ Xây dựng vẫn nhất quán quan điểm bằng mọi cách phải lành mạnh hóa thị trường theo chỉ đạo của Bộ Chính trị, Chính phủ. Đặc biệt không để hình thành quả bong bóng bất động sản nhưng cũng không được để thị trường sụp đổ.

​

Theo Ngân Hà
Tiền Phong​

Các bác mua quyển" TT sơ cấp và trí não thằn lằn" về mà đọc, đây là quyển sách gối đầu giường của dân đầu tư tài chính.
Trong đó có đoạn nói về BDS, 5 dấu hiệu của tt bong bóng. Đất HN đều có cả.
Dấu hiệu dễ nhận thấy nhất là: khi tất cả mọi người đều nghĩ là đất chỉ có thể tăng chứ ko giảm được thì lúc đó là tt tèo
Theo phân tích về tài chính, tt là 1 hàm số đa biến y=f(x1, x2, ....xn). Ngay cả khi ta biết được hết các ẩn số x1, x2,..... thì ta cũng ko thể biết đươc giá trị của y, bởi vì ko ai biết được hàm f là hàm gì, hàm tuyến tính, hàm đa thức, logarit,... Nói nôm na là tt bị ảnh hưởng bởi vô số các yếu tố: chính sách nhà nước, dòng tiền, tt thế giới, thảm hoạ thiên nhiên, ....và ta ko thể nhận định tt, vốn ở mức vĩ mô bằng các yếu tố vi mô được.
Ta ko thể đoán tt bằng các suy nghĩ kiểu như bọn cò vạc như: đất HN là đất tiên thật đi mua, ko giảm được; hay các cụ TW cầm nhiều BDS nên BDS ko xuống được; hay trước kia nhà có nhiều con cháu nên cần mua nhiều đất, bây giờ nhà nào cũng chi có 2 đứa, nhu cầu ở ít đi; BDS mà chết thì ngân hàng sẽ chết, nên chắc nó ko xuống được, rồi người đẻ ra được chứ đất có đẻ ra được đâu (xin lỗi suy nghĩ này đúng là rất bản năng, chứng tỏ người sở hữu nó chưa bao giờ đọc sách đầu tư tài chính); ông X, bà Y, cô Z buôn đất giàu lắm, làm gì có chuyện BDS chết, v.v...,

Muốn nhận định tt phải dựa vào các phân tích vi mô để đoán nhận. Vậy yếu tố vĩ mô là gì ?
Viết ra dài lắm. Chỉ tóm tắt vài ý nhé.
1. Triết lí một tí. Mọi vạn vật dưới gầm trời này đều có tính chu kì: hết sáng đến tối, nhạc có nhịp, phách; tim đập tuần hoàn, trái đất quay quanh mặt trời, ... và có cả chu kì kinh tế. BDS cũng vậy có tính chu kì, ko có cái gì là lên mãi mà ko xuống. Giống như con lắc, khi dao đông tới 1 bên, trọng lực sẽ tăng dần để kéo nó lại vị trí cân băng.
Đất HN tăng 1 thời gian dài, siêu lợi nhuận. Nhieeuf người giầu to. Tiền đầu tư se đổ vào nơi nào đó sinh lợi, các dự án BDS tăng lên, các khu dô thị mọc lên âm ầm, cung tăng lên và giá sẽ phải giảm xuống.
2. Giá BDS có cao hơn giá trị thực ko ? Có. Dùng các phương pháp khác nhau dịnh giá BDS đều cho thấy là cao hơn ít nhất tầm 2-3 lần (đất HN thôi nhé). Chỉ số PE về BDS cao ngất 30-40 thậm chí cao hơn thế ở các khu đô thị xa. Vượt quá xa giá trị thực thì sẽ phải điều chỉnh, tất yếu là vậy.
Vấn đề là khi nào.
Mỏi tay qua rồi, các bác thấy hứng thú thì tôi viết tiếp

Vote bác!
Bài phân tích có căn cứ.

http://dddn.com.vn/20110412090128288cat172/dieu-chinh-tang-gia-can-ho-tin-hieu-moi.htm bđs Sài Gòn đã tụt từ hơn năm nay, bà con trong đó toàn dùng vốn vay để lướt nên phải cắt nhanh hơn ngoài Bắc, giờ ai cắt đã cắt, thị trường đã thấy đáy.


Điều chỉnh tăng giá căn hộ, tín hiệu mới?
Một tín hiệu mới về thị trường bất động sản (BĐS) ở TP.HCM đang xuất hiện: có biểu hiện luồng vốn đang bắt đầu chầm chậm chảy vào những phân khúc BĐS có giá giữ ngang.

Cung tăng, giá vẫn tăng: Tại sao?
Vào tuần đầu tháng 4/2011, dự án căn hộ dành cho chuyên gia Aroma ở Bình Dương đã tăng giá bán 15%. Thông tin báo chí cũng cho biết chủ đầu tư một số dự án ở TP.HCM cũng đã bất ngờ điều chỉnh tăng giá bán căn hộ. Chẳng hạn như dự án Milano ở quận Tân Bình tăng giá từ 27 lên 30 triệu đồng/m2. Ngoài ra còn một số chủ đầu tư khác đang dự kiến sẽ tăng 10-15% giá bán căn hộ trong quý II/2011.

Điều bất ngờ là việc tăng giá trên nằm trong bối cảnh nguồn cung căn hộ ở TP.HCM đang quá dồi dào, với khoảng 50.000 căn hộ được tung ra bán trong năm nay, trong đó có 10.000 căn tồn từ năm trước. Một phần khá lớn trong số 50.000 căn hộ đó được dán mác "cao cấp" và đã phải chịu đựng tình trạng ế ẩm suốt một thời gian dài qua. Nhiều chủ đầu đã phải tự nguyện hạ giá bán đáng kể, thực hiện nhiều chiêu quảng cáo, khuyến mãi đặc biệt như tặng quà, rút thăm trúng thưởng, hỗ trợ lãi suất vốn vay, kéo dài thời gian thanh toán... nhưng không làm sao "kích" được khách hàng.

Cho tới nay, những người kinh doanh thứ cấp loại căn hộ cao cấp ở khu vực Phú Mỹ Hưng (quận 7) đã phải ngậm đắng nuốt cay khi giá căn hộ giảm xuống chỉ còn 35-40% so với giá tại thời điểm cuối năm 2007. Không mau mắn nhận thức vấn đề như Hoàng Anh Gia Lai (công ty này đã đi tiên phong trong việc giảm khoảng 1/3 giá căn hộ cao cấp, từ 1.800 USD/m2 xuống chỉ còn 1.200 USD/m2), nhiều chủ đầu tư đã mất khá nhiều thời gian lừng chừng, trong khi dự án của họ cứ giảm giá qua từng tháng.

Vậy tại sao lại có hiện tượng chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp điều chỉnh tăng giá bán? Một lý do dễ thuyết phục nhất được nêu ra là trong thời gian gần đây, giá vật liệu xây dựng đã tăng đến 20% và tạo mặt bằng giá mới, trong khi giá căn hộ chỉ có "đứng" hoặc giảm. Hiện thời những căn hộ trung cấp có giá bán 13-15 triệu đồng/m2 được chủ đầu tư coi là khó có thể giảm hơn nữa, vì nếu giảm tiếp sẽ gây thiệt hại nặng nề cho họ. Đó là chưa kể đến việc so sánh giá thành, giá bán với mặt bằng giá vàng với sự chênh lệch rất lớn trong hơn một năm qua.

Nhưng ngoài lý do về mặt bằng giá vật liệu xây dựng tăng vọt, liệu còn nguyên do nào khác để phân khúc căn hộ tăng giá? Phải chăng các chủ đầu tư dự án căn hộ vẫn cố bám víu vào nhu cầu hàng năm cần 60.000 căn hộ với diện tích 100m2/căn của người dân TP.HCM, cho dù đây chỉ là một phép sơ tính và dường như chỉ có ý nghĩa về mặt lý thuyết?

Ở một khía cạnh khác, một điều rất đơn giản mà ai cũng có thể nhận thấy là trước đây khi căn hộ giảm giá mà còn ít khách mua, đến nay lại tăng giá thì làm sao còn có ai mua? Cơ chế tự tăng giá ấy có vẻ càng vô lý trong tình hình nguồn vốn vay đầu tư BĐS đang bị siết dần, tâm lý của đại đa số khách mua ở và mua đầu tư đều đang ở thế "phòng thủ cao độ". Lối suy diễn này càng trở nên có chiều sâu trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư dự án căn hộ được ví như đang "ngồi trên lửa" trước áp lực trả lãi ngân hàng và tốc độ quay vòng vốn quá chậm chạp.

Một tín hiệu mới?

Dường như tại thị trường BĐS TP.HCM, giới chủ đầu tư dự án căn hộ đã bắt đầu tiếp nhận một vài thông tin về sự chuyển động có thể diễn ra của thị trường BĐS tại thành phố này. Vốn "nằm" đã quá lâu, từ đầu năm 2008 đến nay, các phân khúc căn hộ và đất nền nơi đây thuộc loại bi đát nhất, gần như tê liệt hoạt động vì đóng băng giao dịch. Bỏ qua giai đoạn năm 2008 vào thời khủng hoảng kinh tế mà ngành kinh tế nào cũng phải gánh chịu, những năm 2009 và 2010 cũng không khả quan hơn bao nhiêu bởi sức cầu BĐS quá yếu. Trong lúc đó, các phân khúc căn hộ và đặc biệt là đất nền ở Hà Nội lại ăn nên làm ra, tăng sốt đến chóng mặt với mật độ giao dịch dày đặc.

Có lẽ còn quá sớm để khẳng định về một đợt tăng giá BĐS hoặc cục bộ hoặc trên diện rộng ở TP.HCM sẽ diễn ra trong thời gian tới. Nhưng ứng với quy luật diễn biến giá BĐS trong lịch sử, phân khúc căn hộ trung cư giá thấp, giá trung bình thường khởi động trước vì đáp ứng túi tiền và nhu cầu sử dụng ngay của người dân.

Vào cuối năm 2010, loại căn hộ này ở TP.HCM cũng đã có sự chuyển biến nhộn nhịp hơn hẳn so với phân khúc đất nền. Cũng trong quy luật đó, thường là hoạt động tạo "đường đáy" của chủ đầu tư căn hộ cao cấp, nghĩa là giá căn hộ cao cấp khó hoặc không thể giảm hơn nữa.

Từ giữa tháng 3/2011 đến nay, ngoài khu vực phía Đông có nhiều thuận lợi về giao thông như quận 2, quận 9 đã tăng giá từ 7-10% so với đường đáy, ngay cả khu vực phía Nam như Bình Chánh - vốn nổi tiếng về sức ì - cũng đã bắt đầu xao động trong phân khúc đất nền. Tại khu vực này, sau giai đoạn thăng trầm do láp lực trả lãi và đáo hạn ngân hàng, hình như tâm lý những người sở hữu đất nền đã ổn định hơn. Từ đầu năm 2011 đến nay, mặc dù các bãi đất vẫn khá trơ trọi nhưng giá đất không giảm hơn nữa.

Kết hợp những dấu hiệu xao động về sức cầu của phân khúc đất nền và điều chỉnh tăng giá của phân khúc căn hộ trung - cao, một tín hiệu mới về thị trường BĐS ở TP.HCM đang xuất hiện: có biểu hiện luồng vốn đang bắt đầu chầm chậm chảy vào những phân khúc BĐS có giá giữ ngang.

Một cơ sở khác củng cố thêm cho tín hiệu này chính là những dấu hiệu tạo đỉnh khá rõ của thị trường BĐS Hà Nội, đồng thời với "cơ chế" bán một lô đất nền hay căn hộ ở Hà Nội thì có thể mua được từ 2-3 đơn vị tương ứng với vị trí tương đương ở TP.HCM. Hiện tượng khá nhiều khách Hà Nội bay vào Đà Lạt mua nhà, biệt thự trong khoảng một tháng gần đây cũng phản ánh phần nào sự dịch chuyển luồng vốn đầu tư và có thể cả luồng vốn đầu cơ - như đã từng liên thông từ thị trường BĐS Hà Nội vào thị trường BĐS Đà Nẵng trong nửa cuối năm 2010.


Theo VEF