IDC leader BĐS KCN - Làn sóng thúc đẩy đầu tư sx cho chu kỳ KT mới

OK, bác hiểu lầm tôi rồi, tôi chỉ chia sẻ thông tin thôi chứ không khuyến nghị mua/ bán nhé. Tôi chia sẻ thông tin lên để tìm người đồng chí hướng đầu tư, cùng nhau mổ sẻ, phân tích, thảo luận hiểu sâu thêm về DN mà tôi đang quan tâm và đầu tư

Tôi cũng quan tâm IDC y hệt như bác và cũng đan có câu hỏi tại sao lại đi ngang lâu như vậy ^^ nên chờ đợi chuyển biến thì trade sau

OK bác, vậy cùng tìm hiểu, có khám phá ra gì hay thì chia sẻ cho ae nhé.
P/S: vấn đề đi ngang lâu tôi có suy nghĩ này, thị trường đang lo sợ suy thoái KT sắp diễn ra sẽ làm cho nhu cầu đầu tư mở rộng sx giảm điều này là bất lợi cho nhóm BĐS KCN. Tôi đã nghĩ đến rủi ro này nhưng thấy nó ko phải vấn đề lớn đối với thị trường VN nói chung và IDC nói riêng trong trung và dài hạn

Bác chủ pics phân tích idc khá hay, nhất là cách định giá, mình xin góp ý bổ sung như sau
1. Cổ tức năm 2022 tiền mặt 4k, kế hoạch năm 2023 cổ tức tiền mặt 4k, cam kết ban lãnh đạo cổ tức duy trì mức 30-40% hàng năm, với giá này thì tỷ suất cổ tức tiền mặt/thị giá là 10,2% hấp dẫn hơn gửi bank (gửi bank hiện tại 7-8%/năm)
2. Về mảng bất động sản khu công nghiệp doanh thu chưa thực hiện 5600 tỷ lợi nhuận gộp khoảng 4000 tỷ, còn 750 ha đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê, giá cho thuê trung bình 3 triệu/m2 tạo ra doanh thu khoảng 22k tỷ, biên lợi nhuận gộp hơn 70% thì lợi nhuận gộp tầm 16k tỷ, tổng lợi nhuận gộp hai mảng này là 20k tỷ
3. Vẫn tiếp tục phát triển quỹ đất khu công nghiệp
4. Mảng điện, bot tạo doanh thu lợi nhuận bền vững
5. Đã tích lũy vài chục ha đất sạch bên cạnh khu công nghiệp làm nhà ở phục vụ cán bộ, công nhân khu công nghiệp, cái này chính là cái mà đem lại cho ntc lãi lớn
6. Ngành nghề ổn định, bền vững
7. Nếu thị trường có xấu giá này ăn cổ tức hơn bank, nếu thị trường uptrend idc luôn luôn có mặt
Điểm trừ:
Vol lớn, đánh lên tốn nhiều sức, do vậy tích lũy ổn nên chắc chắn bền vững chứ rất khó đánh tím

Bác note thêm thông tin chia cổ tức tm 40%/ năm rất chuẩn, tôi quên cái này. Thanks bác. Nhưng
Quỹ đất sẵn sàng để cho thuê còn lại 750 ha là số liệu cũ rồi đó bác. Số liệu này chưa tính KCN Hữu Thạnh đâu, bác kiểm tra lại nhé. KCN Hữu Thạnh đã hoàn tất xd hạ tầng 100% và bắt đầu ký HĐ cho thuê chính thức từ Q1 rồi. Cho nên Quỹ đất hiện tại trên 1000ha là dữ liệu chính xác đó

Mình đọc báo cáo thường niên là 750 ha đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê, để mình check lại, tks bác nhé

DN này báo cáo minh bạch lắm nên kiểm tra thông tin rất nhanh. Cách nhanh nhất là bác vào website của họ rồi vào từng kcn kiểm tra tỷ lệ lấp đầy mới nhất để tính đất thương phẩm của từng KCN còn có thể cho thuê (số liệu này họ cập nhật thường xuyên để KH tìm thuê KCN dễ lựa chọn nên số liệu cũng khá sát)

Mình đã kiểm tra lại, cũng trong báo cáo thường niên còn 1077 ha đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê

1. Phú Mỹ 2 còn 620,6 x (100-73,2)% = 166 ha
2. Phú Mỹ 2 mở rộng còn 398,1 x (100-56.8)%= 172 ha
3. Cầu Nghìn còn 183,9 x (100-8,3)% = 166 ha
4. Hữu Thạnh còn 524,1 x (100-15,6)% = 442 ha
5. Quế Võ 2 còn 269,5 x (100-51,3)% = 131 ha
Tổng còn lại 166+172+166+442+131 = 1077 ha
Mình dự là như này, tổng diện tích còn lại là 1077 ha gồm cả diện tích công công như đường, khu vực trồng cây xanh, .... còn 751ha là diện tích phần cho thuê, nên cùng một báo cáo thường niên nhưng có hai con số khác nhau. (Đó là dự đoán thôi, chứ không không phải là khẳng định như vậy)

Uhm, suy luận của bác có lý. 750ha cũng ổn, giá trị BV cho phần tài sản này cũng tương đương 70k/cp rồi. Chưa kể tài sản mấy cái BOT và thuỷ điện đag ghi nhận 4000 tỷ / LNG 400 tỷ/năm thì giá tt 40k là quá rẻ nhỉ

Xét về tiềm năng thì IDC ko qua được KBC đâu bác.

KBC khả năng kết nối FDI siêu hạng, VN chỉ có BCM là tương đương.

KBC uy tín cực lớn trong mảng BĐS KCN nên lấy dự án tương đối dễ dàng. Bằng chứng là phát triển được hơn 1000 ha Long An năm 2022.

KBC ưu thế tuyệt đối trong mảng BĐS thương mại so với IDC từ dự án Tràng Cát Hải Phòng 580ha đã xong phần đất sạch và thuế chuyển quyền sử dụng mà giá vốn hiện tại chỉ 1.3tr 1m2. Giá vốn còn thấp hơn cả đất BĐS KCN hiện nay. Ngoài Tràng Cát, KBC còn dự án Phúc Ninh ở Bắc Ninh cũng khá lớn.

Riêng dự án Tràng Cát KBC đã là dự án tỷ đô, vượt qua vốn hóa của KBC hiện tại.

Năm nay KBC là năm nổ FA mạnh nhất từ khi thành lập từ các dự án BĐS KCN.

Trước mắt quý II có LN dự là vượt qua quý I 2023. Quý I trọng tâm là cho thuê Ingrasys 49.5ha, KCN Quang Châu, giá 139 usd 1m2 68tr usd. Quý II trọng tâm là Goertek 51.5ha Nam Sơn Hạp Lĩnh, giá cho thuê 140 ha, 72tr usd. Tất cả dự án này đều có biên LN gộp đạt 70%.

BĐS KCN KBC sắp được duyệt Tràng Duệ 3 Hải phòng, thủ tục chậm trễ do chờ thông qua duyệt quy hoạch chung TP Hải Phòng ( cũng mới xong). Trong 687 ha Tràng Duệ 3, KBC đã giải phóng mặt bằng được 300 ha và ký MOU cho thuê được 115 ha.