Nam Long - con rồng phương nam.

Nay thị trường đỏ lửa, mà em vẫn xanh tươi mát mắt!

Em view tt sai quá, may mà vẫn còn NLG dài hạn trụ được trong giông gió . Để lên pic kia tạ lỗi anh em đã

Làm gì có ai đoán đúng hết 100% đâu anh bạn, thị trường mà dễ đoán thì có mà giàu hết rồi chứ làm gì có ai lỗ nhỉ. Tuy nhiên trong giai đoạn này nắm đc hàng ngon mới là cái quan trọng nhất!

Dạ tks bác đã động viên .

Con rồng phương nam đã tăng được 7 tháng, kỳ vọng tăng nốt 2 tháng cuối năm về đỉnh cũ cho tròn số 9 trước khi bắt đầu hành trình mới trong năm 2021.

Xu hướng tăng vẫn đảm bảo, cứ tằng tằng đi lên thôi. TT chỉnh là lúc NLG thể hiển sức mạnh! Nhưng theo mình tăng mạnh đc thì chắc phải sát tết!

Theo em ngay trong tháng này sẽ tăng á .

Đc thế thì ngon!

Một vài ý hỏi đáp trong NLG meeting online hôm trước. Đây là mình note trực tiếp trong lúc ngồi dự buổi họp online và cũng không chỉnh sửa gì nên có thể nhiều chỗ thiếu hoặc các bác thấy khó hiểu. Gửi lên các bác đọc tham khảo.

Các dự án có bàn giao đúng tiến độ không, dự toán DT Q4?

- Sẽ được bàn giao đúng tiến độ từ đầu năm, Q4 bàn giao Southgate, ít nhất 350 căn. DT theo sát kế hoạch đặt ra từ đầu năm.

Kế hoạch DT – LN năm 2020?

- LN tầm 820 tỷ, tự tin sẽ đạt được kế hoạch.

Trong trường hợp tốt nhất khả năng đạt được LN mức nào, và trong trường hợp đó thì tang trưởng LN cho năm sau khả quan là bao nhiêu?

- Tăng trưởng tầm 20% so với năm nay, không nói rõ tốt nhất được bao nhiêu LN.

- Phần lớn LN nằm ở 2 deal đang làm, waterfront đã ký, tiền vào tk, thiếu thủ tục. Deal Đại Phước đã xong điều khoản thương mại, còn bước ký HĐ và đi đăng ký, nếu làm kịp Đại Phước sẽ vượt, không thì năm sau.

- Việc mở rộng quỹ đất hiện tại khá khó khăn.

Nhờ quý cty đánh giá về cầu BĐS trong tình hình hiện tại?

- Các đợt bán hàng của NLG, tháng 7 lượng đặt mua gấp 5 lần. Đợt tháng 12 số lượng khách đặt sẵn gấp 3 lần lượng hàng có thể bán.

Kế hoạch tăng trưởng 2021 và chính sách cổ tức?

- Tầm 20%, quản lý dòng tiền và nợ rất chặt, tài chỉnh ổn định. Chưa có kế hoạch cổ tức cụ thể 2021, có thể vẫn duy trì như các năm trước.

Xu hướng giá bđs trong tương lai?

- Nhìn vào trung hạn thì Mr. Tuấn cực kỳ bullish về kênh tài chính và kênh bđs. Đầu tư như tự sát mới thành công được. 5-10 năm tới Mr. Tuấn sẽ đầu tư bđs, phân khúc nào tùy vào tài năng của nhà đầu tư. Xu hướng chung là lên giá.

Vướng mắc trong tình hình pháp lý ở HCM hiện nay, vướng mắc hiện nay là gì?

- Vướng mắc về tiền sử dụng đất, giấy phép dự án, xây dựng, đền bù giải tỏa là khó nhất, qua được mọi việc đều đơn giản.

Cơ cấu tỷ lệ vay nợ của các công ty liên doanh. NLG tự vay phần mình, bên đối tác tự lo phần đối tác hay là sao? Cơ cấu vốn vay cho từng dự án.

- 3 dự án Southgate, Mizuki, Akari đang làm với bên Nhật. Mizuki bắt đầu có dự án vay tầm 600 tỷ, dư nợ vay cho dự án này còn tầm 100 tỷ. Akari nợ vay tầm 400 tỷ theo FS, mới vay tầm hơn 100 tỷ. Tổng mức đầu tư cho Akari tầm 10k tỷ. Nợ vay của Southgate tầm 1k tỷ.

- Khi làm liên doanh với Nhật thì họ chia sẻ tỷ lệ vay tương ứng tỷ lệ vốn. Mizuki bên Nhật vay tầm 4-5% cho toàn bộ dự án – NLG vay 8%. Southgate vay bên Nhật tầm 4-5%, vay trong nước 8%.

Cạnh tranh giữa hàng bán lại và hàng bán đợt sau của NLG?

- VD: waterpoint – cấu trúc sp của từng gđ đưa ra khác nhau (q4 -2019 tập trung vào nhà phố vườn, đơn lập song lập khác T7-2020 nhà phố vườn nâng cấp, biệt thự ven song grand villa), sp từng đợt không cạnh tranh trực diện nên không có cạnh tranh nhiều giữa hàng bán lại và bán đợt sau.

- Trong 1 năm NLG liên tục đưa ra công trình tiện ích để gia tăng giá trị dự án. Sẽ có 1 phần kh bán ra nếu có áp lực tài chính hoặc cơ cấu tài chính, phần còn lại kh sẽ giữ để hưởng tiện ích tăng them. Năm ngoái số lượng chuyển nhượng lại chiếm dưới 12% số lượng bán ra.

Cạnh tranh khu Đông và khu Tây?

- Nhóm đối tượng kh phù hợp cho từng thị trường. Khu Đông nhộn nhịp có nhiều đối thủ cạnh tranh. Khu Tây thì quy mô đô thị có vẻ có 1 mình NLG. Phần lớn khách mua NLG có quê ở miền tây – cụ thể là Long An. Nhà phố vườn, biệt thự đơn – song lập đối tượng là khu Bình Tân và quanh đó, không có lý do để lên khu Đông mua.

Ban LĐ có muốn đưa P/e của công ty cao lên không?

- Định giá NLG tại thời điểm 2018 không quá bullish do quỹ đất lúc đó có thể vì phần lớn ở Long An. Hiện tại quỹ đất đã đa dạng hơn. Các nhà thầu lớn đều làm việc với NLG ở các dự án khác nhau. HI vọng tiềm năng về quỹ đất thay đổi và triển khai dự án sẽ giúp TT có cái nhìn cải thiện với NLG

- Định giá của Nam Long phụ thuộc vào money flow – dòng tiền của TT. Giá của NLG trước giờ dao động khá chắc chắn, giá NLG phụ thuộc vào câu chuyện kể của DN và độ liều lĩnh của nđt.

Tỷ lệ giữa số lượng đăng ký và số lượng sp đưa ra chênh nhau khá nhiều (lượng đặt mua luôn cao gấp 3-4 lần lượng bán), tại sao NLG ko đưa con số lên sát nhau?

- NLG muốn những ai có nhu cầu thật sẽ mua được sp của mình. Đã 2 lần đổi cách nhận số lượng booking vì những năm trước số lượng đặt mua còn cao hơn con số “gấp 3-5 lần của 2 đợt bán gần đây”.

- Q4 - 2019 rồi NLG chỉ cho phép booking trong vòng 1 ngày và sẽ đóng ngay khi kết thúc ngày, nhưng vẫn gấp 5 lần. T7-2020 khống chế mỗi người chỉ được đặt tối đa 2 suất và khống chế thời gian trong vòng 1-2 ngày nhưng lượng đặt hàng vẫn gấp 3 lần số lượng mở bán.

- NLG không cố tình làm vênh tỷ lệ đặt mua và mở bán mà muốn hướng tới nhu cầu thật, có điều là lượng cầu thực quá lớn.

Tại sao NLG không mở bán sp theo đúng cầu của thị trường?

- Theo kế hoạch phát triển bền vững của NLG chứ ko phải là có gì bán đó, ảnh hưởng tới quá trình phát triển bền vững và ổn định của NLG.

Tại sao lại phát hành trái phiếu 500 tỷ ls 10.5% chưa gồm phí với tsbđ là đất mà không phải mang đi vay ngân hàng như đã nói. Mục đích phát hành trái phiếu cho mở rộng dự án nào?

- LS cho vay đầu tư bđs luôn cao hơn 1-2% cho các mục đích khác. NLG vay mức thấp hơn nhờ có đối tác là nđt Nhật. Khi đi vay thì kế hoạch rất cụ thể và dòng tiền các kiểu được ngân hàng cover. Tùy thuộc vào mục đích benefit ngân hàng sẽ cấp cho khoản tín dụng khác nhau.

- Phát hành trái phiếu thì mục đích sử dụng vốn sẽ linh hoạt hơn. Đợt rồi phát hành để đầu tư mua dự án Đồng Nai waterfront, không vay ngân hàng do mục đích vay khó để có một mức ls thỏa đáng